物業(yè)裝飾裝修管理的法律規(guī)定(共52頁(yè)).ppt

1、第六章第六章 物業(yè)裝飾裝修管理的法律規(guī)定物業(yè)裝飾裝修管理的法律規(guī)定 教學(xué)目的：教學(xué)目的：通過(guò)對(duì)我國(guó)裝飾裝修管理法律規(guī)定通過(guò)對(duì)我國(guó)裝飾裝修管理法律規(guī)定 的學(xué)習(xí)，掌握物業(yè)管理企業(yè)裝飾裝的學(xué)習(xí)，掌握物業(yè)管理企業(yè)裝飾裝 修管理的內(nèi)容，明確物業(yè)管理企業(yè)修管理的內(nèi)容，明確物業(yè)管理企業(yè) 在裝飾裝修管理中的權(quán)利義務(wù)及法在裝飾裝修管理中的權(quán)利義務(wù)及法 律責(zé)任。律責(zé)任。教學(xué)重點(diǎn)：教學(xué)重點(diǎn)：法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)裝修管理內(nèi)容。法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)裝修管理內(nèi)容。教學(xué)難點(diǎn)：教學(xué)難點(diǎn)：法律規(guī)定應(yīng)禁止和注意的裝修行為。法律規(guī)定應(yīng)禁止和注意的裝修行為。 一、導(dǎo)述：一、導(dǎo)述：（一）裝飾裝修的概念（一）裝飾裝修的概念（二）裝飾裝修

2、的基本分類（二）裝飾裝修的基本分類（三）裝飾裝修管理的必要性（三）裝飾裝修管理的必要性第六章第六章 物業(yè)裝飾裝修管理的法律規(guī)定物業(yè)裝飾裝修管理的法律規(guī)定 二、法律文件：二、法律文件：三、流程規(guī)定三、流程規(guī)定經(jīng)過(guò)裝修經(jīng)過(guò)裝修 裝飾裝修，是指為了使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到裝飾裝修，是指為了使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。（一）裝飾裝修的概念（一）裝飾裝修的概念1、室內(nèi)裝飾裝修；、室內(nèi)裝飾裝修； 室外裝飾裝修。室外裝飾裝

3、修。2、 新建房屋的新建房屋的 裝飾裝修；裝飾裝修； 原有房屋的原有房屋的 裝飾裝修。裝飾裝修。請(qǐng)看下面的案例（二）裝飾裝修的基本分類（二）裝飾裝修的基本分類 不同類別適用不用的法律規(guī)不同類別適用不用的法律規(guī)定，因物業(yè)管理中接觸多是的室定，因物業(yè)管理中接觸多是的室內(nèi)、原有房屋的裝飾裝修，所以內(nèi)、原有房屋的裝飾裝修，所以我們主要學(xué)習(xí)這類的法律規(guī)定。我們主要學(xué)習(xí)這類的法律規(guī)定。 裝飾裝修不是我們自己裝飾裝修不是我們自己的事嗎的事嗎?還需要管理嗎還需要管理嗎?【引例】【引例】某小區(qū)業(yè)主吳先生搬進(jìn)其購(gòu)某小區(qū)業(yè)主吳先生搬進(jìn)其購(gòu)買并裝飾好的某套三居室。搬進(jìn)新房買并裝飾好的某套三居室。搬進(jìn)新房不到一個(gè)月，發(fā)

4、現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的不到一個(gè)月，發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的漏水嚴(yán)重，導(dǎo)致三間臥室及走廊地面漏水嚴(yán)重，導(dǎo)致三間臥室及走廊地面鋪裝的復(fù)合地板大部分被污水浸泡了，鋪裝的復(fù)合地板大部分被污水浸泡了，踢腳板、臥室門和門套的下沿也被水踢腳板、臥室門和門套的下沿也被水浸泡，屋內(nèi)臭味彌散。浸泡，屋內(nèi)臭味彌散。 物業(yè)公司在疏通過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，原物業(yè)公司在疏通過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，原來(lái)阻塞的部位是與樓上房屋相連的主來(lái)阻塞的部位是與樓上房屋相連的主下水管線處阻塞，阻塞物有水泥等裝下水管線處阻塞，阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。修垃圾和其他生活垃圾。 吳先生找樓上業(yè)主，未果。于吳先生找樓上業(yè)主，未果。于是找物業(yè)公司。吳先生認(rèn)為由于物

5、業(yè)是找物業(yè)公司。吳先生認(rèn)為由于物業(yè)公司未履行職責(zé)造成了很大的損失，公司未履行職責(zé)造成了很大的損失，故要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償，一氣之下故要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償，一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭。將物業(yè)公司告上了法庭。 哼，我哼，我不管！不管！跟你說(shuō)不跟你說(shuō)不清，只好清，只好去找物業(yè)去找物業(yè)公司了。公司了。裝飾裝修管理的法律規(guī)定應(yīng)包括哪些內(nèi)容呢裝飾裝修管理的法律規(guī)定應(yīng)包括哪些內(nèi)容呢?（三）裝飾裝修管理的必要性（三）裝飾裝修管理的必要性我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件中：我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件中：（一）（一）物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 （國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院2003年年6

6、月月8日頒布，同年日頒布，同年9月月1日施行。）日施行。） 存在于第存在于第53條和第條和第46條的規(guī)定。條的規(guī)定。（二）（二）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法。 （建設(shè)部于（建設(shè)部于2002年年3月月5日發(fā)布、同年日發(fā)布、同年5月月1日施行。日施行。 ） 是專門的裝飾裝修管理的部門規(guī)章。是專門的裝飾裝修管理的部門規(guī)章。 是我們學(xué)習(xí)的重點(diǎn)法律文件。是我們學(xué)習(xí)的重點(diǎn)法律文件。 二、法律文件：二、法律文件：（一）（一） 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例涉及到裝飾裝修規(guī)定只有以下兩條。涉及到裝飾裝修規(guī)定只有以下兩條。 第第53條：條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)業(yè)主需要裝飾裝修房

7、屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。事項(xiàng)告知業(yè)主。 第第46條：條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。依法對(duì)違法行

8、為予以制止或者依法處理。 （二）（二）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法共共7章、章、48條規(guī)定條規(guī)定第一章：總則第一章：總則第二章：一般規(guī)定（主要規(guī)定禁止和應(yīng)注意的裝修行為）第二章：一般規(guī)定（主要規(guī)定禁止和應(yīng)注意的裝修行為）第三章：開工申報(bào)與監(jiān)督第三章：開工申報(bào)與監(jiān)督第四章：委托與承接第四章：委托與承接 第五章：室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量第五章：室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量第六章：竣工驗(yàn)收與保修第六章：竣工驗(yàn)收與保修第七章：法律責(zé)任（裝修人、企業(yè)等的違法責(zé)任）第七章：法律責(zé)任（裝修人、企業(yè)等的違法責(zé)任）從以上規(guī)定中我們可知從以上規(guī)定中我們可知道室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)道室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定包括六個(gè)環(huán)節(jié)定包括六個(gè)環(huán)

9、節(jié)報(bào)建報(bào)建程序程序提交提交材料材料 告知告知（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）裝修禁止和注意事項(xiàng)裝修禁止和注意事項(xiàng) 簽訂簽訂 協(xié)議協(xié)議監(jiān)督監(jiān)督檢查檢查竣工竣工驗(yàn)收驗(yàn)收（一）報(bào)建程序：（一）報(bào)建程序： （ 二）二） 提交材料提交材料向物業(yè)企業(yè)或管理單位申請(qǐng)，填申請(qǐng)表向物業(yè)企業(yè)或管理單位申請(qǐng)，填申請(qǐng)表 業(yè)主業(yè)主姓名姓名單位單位住址住址電話電話委托人委托人（業(yè)主）（業(yè)主）（簽名）（簽名）被委托人被委托人（簽名）（簽名）住址住址電話電話裝飾裝飾裝修裝修企業(yè)企業(yè)名稱名稱負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人地址地址電話電話裝飾裝修項(xiàng)目：裝飾裝修項(xiàng)目：裝飾裝修實(shí)施期限：裝飾裝修實(shí)施期限：物業(yè)管理企業(yè)意見：物業(yè)管理企業(yè)意見： （1）房屋所有權(quán)證（或者

10、證明）房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）。其合法權(quán)益的有效憑證）。 （2） 申請(qǐng)人身份證件。申請(qǐng)人身份證件。（3）非業(yè)主使用人還）非業(yè)主使用人還需提供業(yè)主同意裝飾裝需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。修的書面證明。（4）委托裝飾裝修企業(yè)）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。（5）裝飾裝修方案。）裝飾裝修方案。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案。 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)裝修方案的經(jīng)有關(guān)部門批

11、準(zhǔn)裝修方案的批準(zhǔn)文件。批準(zhǔn)文件。（三）告知（重點(diǎn)、難點(diǎn)）（三）告知（重點(diǎn)、難點(diǎn)） 1、裝修禁止事項(xiàng)、裝修禁止事項(xiàng)裝修行為裝修行為1裝修行為裝修行為2裝修行為裝修行為3裝修行為裝修行為42）再得出結(jié)論：）再得出結(jié)論： 裝修活動(dòng)中應(yīng)禁止五項(xiàng)行為。裝修活動(dòng)中應(yīng)禁止五項(xiàng)行為。（即（即住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第第5條的規(guī)定）條的規(guī)定）1）先試分析下列裝修行為是否妥當(dāng)？）先試分析下列裝修行為是否妥當(dāng)？點(diǎn)擊視頻點(diǎn)擊視頻案例案例點(diǎn)擊圖片點(diǎn)擊圖片第五條第一項(xiàng)：第五條第一項(xiàng)：未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，不得變動(dòng)級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)

12、計(jì)方案，不得變動(dòng)建建筑主體和承重結(jié)構(gòu)筑主體和承重結(jié)構(gòu).第五條第三項(xiàng)：第五條第三項(xiàng)：不得擴(kuò)大不得擴(kuò)大承重墻承重墻上原有的門窗尺寸，上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的拆除連接陽(yáng)臺(tái)的 磚、混凝土墻體磚、混凝土墻體。裝修行為：裝修行為：大梁能動(dòng)嗎？大梁能動(dòng)嗎？大梁是承重構(gòu)件，不能大梁是承重構(gòu)件，不能隨意動(dòng)！隨意動(dòng)！裝修行為裝修行為2第五條第二項(xiàng)：不能將沒有第五條第二項(xiàng)：不能將沒有防水要求防水要求的房的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、 服務(wù)間服務(wù)間陽(yáng)臺(tái)能改為廚房嗎？陽(yáng)臺(tái)能改為廚房嗎？ 因裝修破壞節(jié)能設(shè)施，可以嗎？因裝修破壞節(jié)能設(shè)施，可以嗎？ 第五條第四項(xiàng)：不得損壞房屋第五條第四項(xiàng)：不得損壞房

13、屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。裝修行為裝修行為3：保溫墻保溫墻節(jié)能窗節(jié)能窗節(jié)能綠化節(jié)能綠化裝修行為：裝修行為：第五條第五項(xiàng)：不得影第五條第五項(xiàng)：不得影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。的行為。第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。鋪磚鋪磚結(jié)構(gòu)層結(jié)構(gòu)層水泥層水泥層結(jié)構(gòu)層關(guān)系房屋安全，結(jié)構(gòu)層關(guān)系房屋安全，水泥層起到保護(hù)結(jié)構(gòu)層水泥層起到保護(hù)結(jié)構(gòu)層的用不得隨意破壞！的用

14、不得隨意破壞！任意處理大廳地任意處理大廳地面，可以嗎？面，可以嗎？住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第第5條規(guī)定，住宅室條規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)禁止下列行為：內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)禁止下列行為：（1 1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì) 單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)（2）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、 服務(wù)間。服務(wù)間。 （3 3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸， 拆除連接陽(yáng)臺(tái)的拆除連接陽(yáng)臺(tái)的 磚、混凝土墻體

15、。磚、混凝土墻體。（4 4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。（5 5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。裝修行為裝修行為5（三）告知（重點(diǎn)、難點(diǎn)）（三）告知（重點(diǎn)、難點(diǎn)）裝修行為裝修行為6裝修行為裝修行為7裝修行為裝修行為8B、要注意的兩條規(guī)定（第條和第條的規(guī)定）、要注意的兩條規(guī)定（第條和第條的規(guī)定）1）先試分析下列裝修行為是否妥當(dāng)？）先試分析下列裝修行為是否妥當(dāng)？2）小結(jié)得出結(jié)論：）小結(jié)得出結(jié)論： A、裝修活動(dòng)中未經(jīng)批準(zhǔn)不得有四項(xiàng)的行為即為、裝修活動(dòng)中未經(jīng)批準(zhǔn)不得有四項(xiàng)的行為即為住住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法宅室內(nèi)裝飾

16、裝修管理辦法第條的規(guī)定第條的規(guī)定：3）案例小練）案例小練2、裝修應(yīng)注意事項(xiàng)、裝修應(yīng)注意事項(xiàng)搭建建筑物、構(gòu)筑物，可以嗎？第六條第一項(xiàng)：要經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)裝修行為：裝修行為：能封陽(yáng)臺(tái)嗎？能封陽(yáng)臺(tái)嗎？(點(diǎn)視頻案例)能在外面隨意裝空調(diào)嗎？能在外面隨意裝空調(diào)嗎？(點(diǎn)視頻案例)第六條第二項(xiàng)：改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗要經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)裝修行為：裝修行為：因此：第六條第三項(xiàng)規(guī)定：因此：第六條第三項(xiàng)規(guī)定：改動(dòng)供暖管道和設(shè)施，要經(jīng)改動(dòng)供暖管道和設(shè)施，要經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)供暖管理單位批準(zhǔn)圖為：改動(dòng)供暖管道和設(shè)圖為：改動(dòng)供暖管道和設(shè)施，引起供暖管道漏水。施，引起供暖管道漏水。裝修行為：裝修行為：同

17、樣道理：第六條第四項(xiàng)同樣道理：第六條第四項(xiàng)規(guī)定：規(guī)定：拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施施,要經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)要經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)第八條：改動(dòng)衛(wèi)第八條：改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)水層的，應(yīng)當(dāng)按按照防水標(biāo)準(zhǔn)訂施照防水標(biāo)準(zhǔn)訂施工方案，并做閉工方案，并做閉水試驗(yàn)。水試驗(yàn)。裝修行為裝修行為 裝修活動(dòng)中未經(jīng)批準(zhǔn)不得有四項(xiàng)的行為即裝修活動(dòng)中未經(jīng)批準(zhǔn)不得有四項(xiàng)的行為即住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第條的規(guī)定：第條的規(guī)定：（2）改變住宅外立面，）改變住宅外立面， 在非承重外墻上開、窗。在非承重外墻上開、窗。 （3）拆改供暖管道和設(shè)施。）拆改供暖管道和設(shè)施。（4）拆改燃?xì)?/p>

18、管道和設(shè)施。）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。應(yīng)當(dāng)經(jīng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政城市規(guī)劃行政主管部門主管部門批準(zhǔn)批準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)應(yīng)經(jīng)供暖管理單位供暖管理單位批準(zhǔn)批準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)應(yīng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝蝗細(xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)批準(zhǔn)（1 1）搭建建筑物、構(gòu)筑物。）搭建建筑物、構(gòu)筑物。要注意的行為：要注意的行為：第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。第八條：改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照第八條：改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)訂施工方案，并做閉

19、水試驗(yàn)。防水標(biāo)準(zhǔn)訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。案例小練案例小練1、更改空間：、更改空間：將三個(gè)臥室改為四個(gè)臥室，打了一個(gè)承重墻后砌了兩面墻。將三個(gè)臥室改為四個(gè)臥室，打了一個(gè)承重墻后砌了兩面墻。 封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄，封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄，拆除了連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，將陽(yáng)臺(tái)與原室內(nèi)空間連拆除了連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，將陽(yáng)臺(tái)與原室內(nèi)空間連為一體；為一體；2、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第二個(gè)衛(wèi)生間；、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第二個(gè)衛(wèi)生間；3、在一個(gè)非承重墻上部開了一扇窗，在非承重墻下部打了一、在一個(gè)非承重墻上部開了一扇窗，在非承重墻下部打了一個(gè)高個(gè)高2米、寬米、寬1米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)

20、備設(shè)置一下米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一下“隱形酒柜隱形酒柜”，結(jié)果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和結(jié)果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和局部破裂的現(xiàn)象；局部破裂的現(xiàn)象；4、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以“馬賽克馬賽克”，結(jié)果使衛(wèi)，結(jié)果使衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題。生間因此出現(xiàn)了滲水問題。5、對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流、對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結(jié)果使樓下阻滯，結(jié)果使樓下5戶居民的暖

21、氣溫度一直上不去，冬季室溫戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達(dá)不到甚至達(dá)不到10度。度。案例思考：【案例】某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后進(jìn)【案例】某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后進(jìn)行了裝修。行了裝修。 其裝修行為是否妥當(dāng)，違反了哪些法律規(guī)定？其裝修行為是否妥當(dāng)，違反了哪些法律規(guī)定？第第5條第條第1項(xiàng)（主項(xiàng)（主體、承重）體、承重）第第6條第條第2項(xiàng)（經(jīng)項(xiàng)（經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)）規(guī)劃部門批準(zhǔn)）第第5條第條第3項(xiàng)項(xiàng)第第5條第條第2項(xiàng)項(xiàng)不違反行政法規(guī)，但不違反行政法規(guī)，但不能侵犯他人權(quán)益不能侵犯他人權(quán)益第八條（防水施工，第八條（防水施工，閉水試驗(yàn)）閉水試驗(yàn)）第第6條第條第3項(xiàng)經(jīng)供項(xiàng)經(jīng)

22、供暖單位批準(zhǔn)暖單位批準(zhǔn)（四）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議（四）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議 裝修人、或裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂裝修人、或裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容。）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容。（2）裝飾裝修工程的實(shí)施期限。）裝飾裝修工程的實(shí)施期限。（3）允許施工的時(shí)間。）允許施工的時(shí)間。（4）廢棄物的清運(yùn)與處理。）廢棄物的清運(yùn)與處理。（5）住宅外立面設(shè)計(jì)及防盜窗的安裝要求。）住宅外立面設(shè)計(jì)及防盜窗的安裝要求。（6）禁止行為和

23、注意事項(xiàng)。）禁止行為和注意事項(xiàng)。（7）管理服務(wù)費(fèi)用。）管理服務(wù)費(fèi)用。（8）違約責(zé)任。）違約責(zé)任。（9）其他需要約定的事項(xiàng)。）其他需要約定的事項(xiàng)。裝修協(xié)議裝修協(xié)議（五）監(jiān)督檢查（五）監(jiān)督檢查1、監(jiān)督檢查的主體：、監(jiān)督檢查的主體：2、監(jiān)督檢查的內(nèi)容：、監(jiān)督檢查的內(nèi)容：3、法律責(zé)任、法律責(zé)任有關(guān)行政部門有關(guān)行政部門 第第18條條物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 第第17條、條、20條條任何單位和個(gè)人任何單位和個(gè)人 第第21條條案例回顧案例回顧2、監(jiān)督檢查的內(nèi)容：、監(jiān)督檢查的內(nèi)容：自覺限定每天施工的時(shí)間，降自覺限定每天施工的時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染低施工噪音，減少環(huán)境污染按照規(guī)定位置、方式和時(shí)間按照規(guī)

24、定位置、方式和時(shí)間堆放和清運(yùn)廢物堆放和清運(yùn)廢物裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備 必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和有中文標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品名稱、合格證明和有中文標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)、廠名、廠址等。規(guī)格、型號(hào)、廠名、廠址等。 禁止使用國(guó)家明令淘汰的建筑裝禁止使用國(guó)家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備飾裝修材料和設(shè)備裝飾裝修企業(yè)施工：裝飾裝修企業(yè)施工： 應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作，按照應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作用，保證作業(yè)人員和周圍焊接

25、作用，保證作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)的安全。住房及財(cái)產(chǎn)的安全。第第26條條第第27條條第第28條條【案例】【案例】某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后，對(duì)其進(jìn)行了裝某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后，對(duì)其進(jìn)行了裝修。修。1、為擴(kuò)大室內(nèi)空間，封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄，拆除了連接、為擴(kuò)大室內(nèi)空間，封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄，拆除了連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，例陽(yáng)臺(tái)與原室內(nèi)空間連為一體；陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，例陽(yáng)臺(tái)與原室內(nèi)空間連為一體；2、在一個(gè)承、在一個(gè)承重墻上打了一個(gè)高重墻上打了一個(gè)高2米、寬米、寬1米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一下米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一下“隱形酒隱形酒柜柜”，結(jié)果使，結(jié)

26、果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和局部一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和局部破裂的現(xiàn)象破裂的現(xiàn)象；3、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第三個(gè)衛(wèi)生間；、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第三個(gè)衛(wèi)生間；4、敲掉、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以“馬賽克馬賽克”，結(jié)果使，結(jié)果使衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題。5、對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結(jié)果使對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結(jié)果使樓下樓下

27、5戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達(dá)不到戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達(dá)不到10度度。 案例思考：【問題】【問題】本案受害人除可向業(yè)主張某主張權(quán)利外，能否要求追究物業(yè)本案受害人除可向業(yè)主張某主張權(quán)利外，能否要求追究物業(yè)公司的責(zé)任？物業(yè)公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？物業(yè)公司在裝修管理有哪公司的責(zé)任？物業(yè)公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？物業(yè)公司在裝修管理有哪些權(quán)利義務(wù)呢？些權(quán)利義務(wù)呢？3、法律責(zé)任、法律責(zé)任:1）裝修人、裝飾裝修企業(yè)的法律責(zé)任）裝修人、裝飾裝修企業(yè)的法律責(zé)任2）物業(yè)管理公司的法律責(zé)任（第）物業(yè)管理公司的法律責(zé)任（第42條）條）3）有關(guān)部門的法律責(zé)任）有關(guān)部門的法律責(zé)任 （第（第43

28、條）條）（六）竣工驗(yàn)收（六）竣工驗(yàn)收（NO.30）裝修人按照工程設(shè)計(jì)合裝修人按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。裝飾裝修企業(yè)應(yīng)出具裝飾裝修企業(yè)應(yīng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。量保修書。驗(yàn)收合格驗(yàn)收合格對(duì)對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究的，追究違約責(zé)任違約責(zé)任。物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)要現(xiàn)企業(yè)要現(xiàn)場(chǎng)檢查場(chǎng)檢查第二款：第二款：物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律法規(guī)理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律法規(guī)和裝飾裝修管

29、理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。注意注意 案例案例1: 張先生的裝修違反法律規(guī)定嗎張先生的裝修違反法律規(guī)定嗎? 案例案例2: 裝修擅自封水管，業(yè)主賠償樓下住戶損失。裝修擅自封水管，業(yè)主賠償樓下住戶損失。 案例案例3:自封陽(yáng)臺(tái)引發(fā)的物業(yè)糾紛。自封陽(yáng)臺(tái)引發(fā)的物業(yè)糾紛。 案例案例4:兒童喪命玻璃魚缸，物業(yè)公司及侵權(quán)人被判兒童喪命玻璃魚缸，物業(yè)公司及侵權(quán)人被判賠償。賠償。 案例案例5:裝修押金引爭(zhēng)議物業(yè)到底該不該扣罰押金裝修押金引爭(zhēng)議物業(yè)到底該不該扣罰押金? 案例案例6:業(yè)主擅自拆除承重墻被

30、判恢復(fù)原狀業(yè)主擅自拆除承重墻被判恢復(fù)原狀? 案例案例7：陽(yáng)臺(tái)、防盜窗的裝修。陽(yáng)臺(tái)、防盜窗的裝修。 案例案例8：外裝空調(diào)的法律管理。外裝空調(diào)的法律管理。案例庫(kù)1、更改空間：、更改空間：將三個(gè)臥室改為四個(gè)臥室，打了一個(gè)承重墻后砌了兩面墻。將三個(gè)臥室改為四個(gè)臥室，打了一個(gè)承重墻后砌了兩面墻。 封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄，封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄，拆除了連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，將陽(yáng)臺(tái)與原室內(nèi)空間連拆除了連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，將陽(yáng)臺(tái)與原室內(nèi)空間連為一體；為一體；2、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第二個(gè)衛(wèi)生間；、將與次臥室相鄰的儲(chǔ)藏室改為第二個(gè)衛(wèi)生間；3、在一個(gè)非承重墻上部開了一扇窗，在非承重墻下部打

31、了一、在一個(gè)非承重墻上部開了一扇窗，在非承重墻下部打了一個(gè)高個(gè)高2米、寬米、寬1米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一下米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一下“隱形酒柜隱形酒柜”，結(jié)果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和結(jié)果使一墻之隔的業(yè)主李某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓泡和局部破裂的現(xiàn)象；局部破裂的現(xiàn)象；4、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以、敲掉了衛(wèi)生間地面的瓷磚，代之以“馬賽克馬賽克”，結(jié)果使衛(wèi)，結(jié)果使衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間地面的結(jié)構(gòu)層和防水層受到破壞，樓下的業(yè)主陳某的衛(wèi)生間因此出現(xiàn)了滲水問題。生間因此出現(xiàn)了滲水問題。5、對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水

32、流、對(duì)原暖氣管道改線以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯，結(jié)果使樓下阻滯，結(jié)果使樓下5戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫戶居民的暖氣溫度一直上不去，冬季室溫甚至達(dá)不到甚至達(dá)不到10度。度。案例思考：【案例】某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后進(jìn)【案例】某業(yè)主張某購(gòu)買了花苑小區(qū)位于頂層的新房后進(jìn)行了裝修。行了裝修。 其裝修行為是否妥當(dāng)，違反了哪些法律規(guī)定？其裝修行為是否妥當(dāng)，違反了哪些法律規(guī)定？第第5條第條第1項(xiàng)（主項(xiàng)（主體、承重）體、承重）第第6條第條第2項(xiàng)（經(jīng)項(xiàng)（經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)）規(guī)劃部門批準(zhǔn)）第第5條第條第3項(xiàng)項(xiàng)第第5條第條第2項(xiàng)項(xiàng)不違反行政法規(guī)，但不違反行政法規(guī)，但不能侵犯他人權(quán)益

33、不能侵犯他人權(quán)益第八條（防水施工，第八條（防水施工，閉水試驗(yàn)）閉水試驗(yàn)）第第6條第條第3項(xiàng)經(jīng)供項(xiàng)經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)暖單位批準(zhǔn)【案情【案情2 2】某小區(qū)一位業(yè)主在裝修時(shí)，擅自將某小區(qū)一位業(yè)主在裝修時(shí)，擅自將陽(yáng)臺(tái)與房間打通，鋪了地板，并把部分落水陽(yáng)臺(tái)與房間打通，鋪了地板，并把部分落水管改用橡膠管子連接，把陽(yáng)臺(tái)的落水管用磚管改用橡膠管子連接，把陽(yáng)臺(tái)的落水管用磚墻封閉起來(lái)。后在一次降雨中，由于落水管墻封閉起來(lái)。后在一次降雨中，由于落水管的橡膠部分損壞，雨水漏進(jìn)地板內(nèi)，該業(yè)主的橡膠部分損壞，雨水漏進(jìn)地板內(nèi)，該業(yè)主樓下房屋的陽(yáng)臺(tái)與房間頂部分樓下房屋的陽(yáng)臺(tái)與房間頂部分 交界處開始交界處開始滴水，滲水向內(nèi)延伸約兩

34、米多。滴水，滲水向內(nèi)延伸約兩米多。 物業(yè)公司及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，敲開封閉的落物業(yè)公司及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，敲開封閉的落水管墻，將落水管修復(fù)，但樓下房屋地板因水管墻，將落水管修復(fù)，但樓下房屋地板因進(jìn)水變形。進(jìn)水變形。 樓下住戶堅(jiān)持房子發(fā)生問題，只找物業(yè)樓下住戶堅(jiān)持房子發(fā)生問題，只找物業(yè)公司，不找樓上業(yè)主。經(jīng)物業(yè)公司協(xié)調(diào)，兩公司，不找樓上業(yè)主。經(jīng)物業(yè)公司協(xié)調(diào)，兩家達(dá)成協(xié)議，樓上業(yè)主賠償樓下住戶家達(dá)成協(xié)議，樓上業(yè)主賠償樓下住戶500500元。元?！締栴}】【問題】本案本案例說(shuō)明了什么例說(shuō)明了什么問題？問題？【提示】本案的【提示】本案的焦點(diǎn)是：物業(yè)公焦點(diǎn)是：物業(yè)公司及業(yè)主在房屋司及業(yè)主在房屋裝修中的注意事裝修中的注意

35、事項(xiàng)。特點(diǎn)是物業(yè)項(xiàng)。特點(diǎn)是物業(yè)公司一定要注意公司一定要注意加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝飾加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修行為的管理、裝修行為的管理、監(jiān)督。監(jiān)督?！景盖榘盖?】2001年，年，12名業(yè)主分別與開發(fā)商簽約購(gòu)買了某小區(qū)的預(yù)售商品名業(yè)主分別與開發(fā)商簽約購(gòu)買了某小區(qū)的預(yù)售商品房。入住后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)住宅樓南側(cè)面部分陽(yáng)臺(tái)未按沙盤展示的效果進(jìn)行封房。入住后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)住宅樓南側(cè)面部分陽(yáng)臺(tái)未按沙盤展示的效果進(jìn)行封閉，經(jīng)與開發(fā)商、物業(yè)公司交涉，開發(fā)商向每位業(yè)主退還了房款閉，經(jīng)與開發(fā)商、物業(yè)公司交涉，開發(fā)商向每位業(yè)主退還了房款7000多元，多元，但未同意業(yè)主提出的自行出資封閉陽(yáng)臺(tái)的請(qǐng)求。后但未同意業(yè)主提出的自行出資封閉陽(yáng)臺(tái)的請(qǐng)求。后

36、12名業(yè)主按名業(yè)主按商品房買商品房買賣合同賣合同中的裝修標(biāo)準(zhǔn)中的裝修標(biāo)準(zhǔn)“封閉陽(yáng)臺(tái)：白色塑鋼窗封閉陽(yáng)臺(tái)：白色塑鋼窗”，采用相同規(guī)格的白色，采用相同規(guī)格的白色塑窗封閉了自家房屋南側(cè)陽(yáng)臺(tái)。塑窗封閉了自家房屋南側(cè)陽(yáng)臺(tái)。 2003年年1月，物業(yè)公司將月，物業(yè)公司將12名業(yè)主起訴至法院，請(qǐng)示法院判決業(yè)主拆除名業(yè)主起訴至法院，請(qǐng)示法院判決業(yè)主拆除塑鋼窗，將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀。塑鋼窗，將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀。 一審法院經(jīng)審理，判決駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)公司提起上訴，一審法院經(jīng)審理，判決駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)公司提起上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷原狀。請(qǐng)求二審法院撤銷原狀。 二審法院經(jīng)審理認(rèn)定：由于開發(fā)商未向被上訴

37、人出示施工圖，根據(jù)沙盤二審法院經(jīng)審理認(rèn)定：由于開發(fā)商未向被上訴人出示施工圖，根據(jù)沙盤展示效果及合同明確的裝修標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人有理由相信陽(yáng)臺(tái)為封閉式，并展示效果及合同明確的裝修標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人有理由相信陽(yáng)臺(tái)為封閉式，并基于此同開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。業(yè)主主主張采取補(bǔ)救措施統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)基于此同開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。業(yè)主主主張采取補(bǔ)救措施統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)解決防盜、防塵等問題，對(duì)保持小區(qū)風(fēng)貌的統(tǒng)一有序和房屋的正常使用無(wú)解決防盜、防塵等問題，對(duì)保持小區(qū)風(fēng)貌的統(tǒng)一有序和房屋的正常使用無(wú)明顯妨礙，物業(yè)公司應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主完備封閉陽(yáng)臺(tái)的報(bào)批手續(xù)。從而維持明顯妨礙，物業(yè)公司應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主完備封閉陽(yáng)臺(tái)的報(bào)批手續(xù)。從而維持了一

38、審判決，駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。了一審判決，駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求?！窘裹c(diǎn)問題焦點(diǎn)問題】物業(yè)公司可否基于管理權(quán)，干涉業(yè)主實(shí)施的自封陽(yáng)臺(tái)措施？物業(yè)公司可否基于管理權(quán)，干涉業(yè)主實(shí)施的自封陽(yáng)臺(tái)措施？【提示提示】 結(jié)合本案，物業(yè)公司不得干涉業(yè)主自封陽(yáng)臺(tái)的自結(jié)合本案，物業(yè)公司不得干涉業(yè)主自封陽(yáng)臺(tái)的自救行為。救行為?！景盖椤景盖? 4】20012001年年7 7月的某天，月的某天，1 1名名8 8歲男孩與歲男孩與1111歲的同伴在小區(qū)內(nèi)玩球。兩人歲的同伴在小區(qū)內(nèi)玩球。兩人搶球時(shí)，該搶球時(shí)，該8 8歲男孩不慎跌倒在小區(qū)門口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一個(gè)廢歲男孩不慎跌倒在小區(qū)門口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一個(gè)

39、廢棄玻璃魚缸的銳口割斷了股動(dòng)脈。經(jīng)搶救無(wú)效，該棄玻璃魚缸的銳口割斷了股動(dòng)脈。經(jīng)搶救無(wú)效，該8 8歲男孩于次日晚上死亡。歲男孩于次日晚上死亡。經(jīng)查，該堆建筑垃圾是居住在該小區(qū)內(nèi)的某業(yè)主在個(gè)月中裝修房屋時(shí)臨時(shí)經(jīng)查，該堆建筑垃圾是居住在該小區(qū)內(nèi)的某業(yè)主在個(gè)月中裝修房屋時(shí)臨時(shí)堆放的，居委會(huì)曾多次要求該業(yè)主將垃圾及時(shí)清運(yùn)出動(dòng)。事發(fā)前堆放的，居委會(huì)曾多次要求該業(yè)主將垃圾及時(shí)清運(yùn)出動(dòng)。事發(fā)前3 3天，該業(yè)主天，該業(yè)主委托環(huán)衛(wèi)保潔公司清運(yùn)了部分垃圾，剩下的部分垃圾該業(yè)主稱非其堆放而未委托環(huán)衛(wèi)保潔公司清運(yùn)了部分垃圾，剩下的部分垃圾該業(yè)主稱非其堆放而未清運(yùn)。清運(yùn)。男孩父母可以采取怎樣的訴訟請(qǐng)求男孩父母可以采取怎樣

40、的訴訟請(qǐng)求? ? 男孩父母將該業(yè)主、男孩父母將該業(yè)主、物業(yè)公司、歲同伴的父母告上法庭，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司、歲同伴的父母告上法庭，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失?！窘裹c(diǎn)問題】【焦點(diǎn)問題】對(duì)小區(qū)內(nèi)的建筑垃圾，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)小區(qū)內(nèi)的建筑垃圾，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 一審法院經(jīng)審理，判決物業(yè)公司及該業(yè)主、歲同伴的父母，分別賠一審法院經(jīng)審理，判決物業(yè)公司及該業(yè)主、歲同伴的父母，分別賠償男孩父母經(jīng)濟(jì)損失人民幣償男孩父母經(jīng)濟(jì)損失人民幣元元，元和元。該，元和元。該業(yè)主不服提起上訴。業(yè)主不服提起上訴。二審法院認(rèn)為，該業(yè)主沒有證據(jù)證明垃圾是別人堆放的，雖然不能認(rèn)定二審法院認(rèn)為，該業(yè)主沒有證據(jù)證明垃圾是別人

41、堆放的，雖然不能認(rèn)定魚缸是該業(yè)主的，但垃圾為魚缸創(chuàng)造了放置的條件，有不可堆卸的責(zé)任。二魚缸是該業(yè)主的，但垃圾為魚缸創(chuàng)造了放置的條件，有不可堆卸的責(zé)任。二審人民法院據(jù)此駁回該業(yè)主的上訴請(qǐng)求，維持原判。審人民法院據(jù)此駁回該業(yè)主的上訴請(qǐng)求，維持原判?！咎崾咎崾尽?物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)，沒有及時(shí)督促業(yè)主清理垃圾，物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)，沒有及時(shí)督促業(yè)主清理垃圾，也沒有自行清理。因此應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。也沒有自行清理。因此應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法家庭居室裝修質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)家庭居室裝修質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)上海市家庭居室裝飾裝修管理暫上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定行規(guī)定選擇題選擇題分析題分析題判

42、斷題判斷題選擇題： 1、按有關(guān)法律規(guī)定，下列裝修行為屬于禁止性的行為的有： A、將房間改為衛(wèi)生間B、在非承重外墻上開門、窗C、將非承重墻上原有門窗尺寸擴(kuò)大D、拆改燃?xì)夤艿溃ˋ A）選擇題： 2、按有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)下列裝修行為處理不正確的有：A、裝修中，改動(dòng)了廚房防水層的的，應(yīng)按防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工 方案，并做閉水試驗(yàn)。B、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果是禁止性裝修行為。C、搭建建筑物、構(gòu)筑物以及在任一承重墻上開門、窗都要經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。D、拆改供暖管道和設(shè)施，應(yīng)經(jīng) 供暖管理單位批準(zhǔn)。（C C）選擇題： 3、按有關(guān)法律規(guī)定，不須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，而進(jìn)行

43、的裝修行為是：A、變動(dòng)建筑主體B、變動(dòng)承重結(jié)構(gòu)C、超設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的D、因改動(dòng)了衛(wèi)生間防水層，而做閉水試驗(yàn)的（D D）選擇題： 4、申報(bào)登記應(yīng)提交的材料有：A、房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）B、申請(qǐng)人身份證件C、裝飾裝修方案。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案D、委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。E、非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。（ABCDEABCDE）選擇題： 5、裝修人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，其協(xié)議的內(nèi)容有：A、裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容B、裝飾裝

44、修工程的實(shí)施期限C、允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置D、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求E、禁止行為和注意事項(xiàng)； F、管理服務(wù)費(fèi)用； G、違約責(zé)任； （ABCDEFGABCDEFG）選擇題： 6、物業(yè)管理?xiàng)l例與室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法規(guī)定裝修中的“告知”包括：A、物業(yè)管理單位應(yīng)將裝修工程的禁止行為、注意事項(xiàng)告知裝修人或裝飾裝修企業(yè)。B、裝修人在裝修前應(yīng)告知物業(yè)管理單位。C、裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)告知鄰里。D、裝修人在裝修前應(yīng)告知房地產(chǎn)行政主管部門（ABCABC）選擇題： 7、裝飾裝修中，應(yīng)遵守：A、按限定的施工時(shí)間進(jìn)行B、降低施工嗓音C、減少環(huán)境污染D、堆放、清運(yùn)垃圾要按規(guī)定位置、方

45、式和時(shí)間。E、使用的材料和設(shè)備要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) （ABCDEABCDE）選擇題： 8、裝修竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)注意的環(huán)節(jié)有：A、裝修人應(yīng)按合同規(guī)定和相應(yīng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收B、驗(yàn)收合格后物業(yè)裝飾裝修企業(yè)應(yīng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。 C、物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。 D、竣工驗(yàn)收中，對(duì)空氣質(zhì)量也應(yīng)進(jìn)行檢查，要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。E、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)采購(gòu)裝飾裝修材料及設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提交說(shuō)明書、保修單和環(huán)保說(shuō)明書。 （ABCDEABCDE）分析題：分析題： 案情

46、案情 ：某業(yè)主對(duì)其購(gòu)買的一套兩層別墅進(jìn)行了大規(guī)模的裝修。將底層的廚房向外：某業(yè)主對(duì)其購(gòu)買的一套兩層別墅進(jìn)行了大規(guī)模的裝修。將底層的廚房向外延伸了近延伸了近1010平方米，將建筑南面的陽(yáng)臺(tái)封成房間的一部分，陽(yáng)臺(tái)下的底層房間平方米，將建筑南面的陽(yáng)臺(tái)封成房間的一部分，陽(yáng)臺(tái)下的底層房間擴(kuò)出與陽(yáng)臺(tái)拉平，在房后的綠地處自建成了一個(gè)噴水池，在池后砌起一面高近擴(kuò)出與陽(yáng)臺(tái)拉平，在房后的綠地處自建成了一個(gè)噴水池，在池后砌起一面高近2 2米、寬約米、寬約4 4米的背景墻。該業(yè)主在對(duì)別墅進(jìn)行拆建時(shí)，搭起腳手架破墻動(dòng)土，嚴(yán)米的背景墻。該業(yè)主在對(duì)別墅進(jìn)行拆建時(shí)，搭起腳手架破墻動(dòng)土，嚴(yán)重影響了別墅周圍的環(huán)境。重影響了別墅周

47、圍的環(huán)境。 小區(qū)的物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后，向該業(yè)主發(fā)出了整改通知書。但該業(yè)主未理睬。其他小區(qū)的物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后，向該業(yè)主發(fā)出了整改通知書。但該業(yè)主未理睬。其他業(yè)主聯(lián)名投訴該業(yè)主的行為，認(rèn)為其舉動(dòng)嚴(yán)重影響了社區(qū)的居住質(zhì)量，而且可業(yè)主聯(lián)名投訴該業(yè)主的行為，認(rèn)為其舉動(dòng)嚴(yán)重影響了社區(qū)的居住質(zhì)量，而且可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌從而造成其他業(yè)主的損失。能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌從而造成其他業(yè)主的損失。 20042004年年3 3月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟，要求該業(yè)主拆除對(duì)別墅的改裝月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟，要求該業(yè)主拆除對(duì)別墅的改裝及加建工程，恢復(fù)原狀。法院在審理中查明，該業(yè)主在購(gòu)房時(shí)曾收到一份及加建工程，恢復(fù)原狀。法院在

48、審理中查明，該業(yè)主在購(gòu)房時(shí)曾收到一份管管理公約理公約，公約上寫明業(yè)主，公約上寫明業(yè)主“在未得到管理者的書面同意前，不得改動(dòng)結(jié)構(gòu)，在未得到管理者的書面同意前，不得改動(dòng)結(jié)構(gòu)，不得改動(dòng)建筑物的外貌。不得改動(dòng)建筑物的外貌。”法院認(rèn)為，法院認(rèn)為，管理公約管理公約對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有約束對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守各項(xiàng)規(guī)定。業(yè)主裝修美化自家別墅的意圖無(wú)可厚非，力，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守各項(xiàng)規(guī)定。業(yè)主裝修美化自家別墅的意圖無(wú)可厚非，但應(yīng)當(dāng)尊重小區(qū)及多數(shù)業(yè)主的意愿，接受但應(yīng)當(dāng)尊重小區(qū)及多數(shù)業(yè)主的意愿，接受管理公約管理公約的約束。因此，法院判的約束。因此，法院判決要求其在決要求其在1515日內(nèi)將別墅恢

49、復(fù)原狀。日內(nèi)將別墅恢復(fù)原狀。 問題問題 ：1 1、法院的處理是否正確？該業(yè)主的裝修有哪些不當(dāng)之處？、法院的處理是否正確？該業(yè)主的裝修有哪些不當(dāng)之處？ 2 2、作為物業(yè)公司的工作人員，應(yīng)怎樣進(jìn)行裝修管理？、作為物業(yè)公司的工作人員，應(yīng)怎樣進(jìn)行裝修管理？ 3 3、作為物業(yè)公司的工作人員，應(yīng)在業(yè)主裝修前告知其應(yīng)辦理哪些程序？、作為物業(yè)公司的工作人員，應(yīng)在業(yè)主裝修前告知其應(yīng)辦理哪些程序？ 告知其應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？告知其應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？承重墻驚現(xiàn)承重墻驚現(xiàn)“黑洞黑洞”業(yè)主擅自進(jìn)行改造違規(guī)裝修引發(fā)火災(zāi)業(yè)主擅自進(jìn)行改造違規(guī)裝修引發(fā)火災(zāi)物業(yè)公司該不該收物業(yè)裝修費(fèi)？物業(yè)公司該不該收物業(yè)裝修費(fèi)？物業(yè)裝修收費(fèi)，誰(shuí)是最大

50、的受害者？物業(yè)裝修收費(fèi)，誰(shuí)是最大的受害者？裝修押金惹爭(zhēng)議，該不該退？裝修押金惹爭(zhēng)議，該不該退？業(yè)主擅自拆除承重墻被判恢復(fù)原狀業(yè)主擅自拆除承重墻被判恢復(fù)原狀。金泰小區(qū)姚先生一錘下去金泰小區(qū)姚先生一錘下去 承重墻驚現(xiàn)承重墻驚現(xiàn)“黑洞黑洞”（圖）（圖） 中國(guó)徐州網(wǎng) 2006-10-22 8:44:25 都市晨報(bào)記者 彥辰 攝 （記者（記者 陸一鳴）昨日下午，家住陸一鳴）昨日下午，家住金泰小區(qū)金泰小區(qū)1414號(hào)樓的姚先生的房屋正號(hào)樓的姚先生的房屋正在裝修，但當(dāng)工人準(zhǔn)備在客廳承重在裝修，但當(dāng)工人準(zhǔn)備在客廳承重墻上挖槽布線時(shí)，無(wú)意中用錘敲了墻上挖槽布線時(shí)，無(wú)意中用錘敲了一下墻壁，竟砸出一個(gè)一下墻壁，竟砸出一個(gè)“黑洞黑洞”。工人將記者引至客廳東墻下發(fā)現(xiàn)，工人將記者引至客廳東墻下發(fā)現(xiàn)，此處承重墻的磚都是直立著砌的，此處承重墻的磚都是直立著砌的，墻的另一側(cè)也是這樣砌的，兩磚之墻的另一側(cè)也是這樣砌的，兩磚之間的空洞寬近間的空洞寬近2020厘米。據(jù)裝修工厘米。據(jù)裝修工人介紹，此墻名為人介紹，此墻名為“斗字墻斗字墻”，屬，屬于典型的偷工減料施工。于典型的偷工減料施工