舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u城市化進(jìn)程不平衡城市化進(jìn)程不平衡留下的頑疾，u一是政府主導(dǎo)模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償。二是由政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行改造的市場改造模式，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償，并按照改造方案進(jìn)行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。三是由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。 （深圳漁民村、田貝村改造）為什么要改造如何改造本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。幾個(gè)關(guān)

2、鍵名詞幾個(gè)關(guān)鍵名詞u村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會(huì)。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾u村民股份公司u對拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個(gè)人、國家）（有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等 ），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。u丈量、確權(quán)u新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是 10.8，還有拆一賠一u拆賠比u定向摘牌u拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓

3、條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。拆遷成本u拆遷中所有的費(fèi)用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費(fèi)、 安置費(fèi)、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測繪費(fèi)、評估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。一般換算到還建面積的平米單位。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項(xiàng)目的開發(fā)鏈延長與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項(xiàng)目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級(jí)運(yùn)營的工作。至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級(jí)運(yùn)營的工作。u區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈?zhǔn)姓A(chǔ)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)施建設(shè)七通一平七通一平運(yùn)營運(yùn)營管理管理營銷營銷銷售銷售營銷營銷銷售銷售施工施工管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目融資融資項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃定位

4、劃定位開發(fā)開發(fā)招商招商土地土地出讓出讓土地土地融資融資土地開發(fā)土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營管理運(yùn)營拆遷拆遷安置安置 向土地所有人收購?fù)恋叵蛲恋厮腥耸召復(fù)恋?拆遷和安置拆遷和安置 把土地出售把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商u商業(yè)模式商業(yè)模式 房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)商 代理商代理商/中中介機(jī)構(gòu)介機(jī)構(gòu) 運(yùn)營管理運(yùn)營管理商商 進(jìn)行宣傳及進(jìn)行宣傳及談判等工作談判等工作以吸引開發(fā)以吸引開發(fā)商商/駐商來駐商來進(jìn)行土地開進(jìn)行土地開發(fā)發(fā) 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目 把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商出租給駐商 進(jìn)行

5、宣傳及談判等進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來工作以吸引駐商來購買購買/租用已開發(fā)的租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目房產(chǎn)等項(xiàng)目 負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理維修及其它管理 土地一級(jí)土地一級(jí)運(yùn)營運(yùn)營 幫助開幫助開發(fā)商發(fā)商/駐駐商規(guī)劃商規(guī)劃總體及總體及單一項(xiàng)單一項(xiàng)目的建目的建設(shè)設(shè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在土地一級(jí)運(yùn)營實(shí)施過程主要包括三個(gè)階段在土地一級(jí)運(yùn)營實(shí)施過程主要包括三個(gè)階段前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備拆遷實(shí)施拆遷實(shí)施開發(fā)實(shí)施開發(fā)實(shí)施規(guī)劃研究規(guī)劃研究編制實(shí)施方案編制實(shí)施方案組建機(jī)構(gòu)組建機(jī)構(gòu)項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商現(xiàn)狀核查現(xiàn)狀核查制定拆賠方案制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報(bào)批規(guī)劃報(bào)批計(jì)劃申報(bào)計(jì)劃申報(bào)物業(yè)核

6、查公告物業(yè)核查公告物業(yè)登記、確權(quán)物業(yè)登記、確權(quán)業(yè)主訪談業(yè)主訪談確定拆賠方案確定拆賠方案拆遷動(dòng)員拆遷動(dòng)員拆遷談判拆遷談判簽定拆補(bǔ)協(xié)議簽定拆補(bǔ)協(xié)議土地供應(yīng)申請土地供應(yīng)申請制定開發(fā)方案制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃編制詳細(xì)規(guī)劃拆遷手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理發(fā)布拆遷信息發(fā)布拆遷信息房屋拆除房屋拆除辦理前期手續(xù)辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制可前置，開發(fā)主開發(fā)主體的合法性確立體的合法性確立本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前期準(zhǔn)備工作流程前期準(zhǔn)備工作流程規(guī)劃研究規(guī)劃研究編制實(shí)施方案編制實(shí)施方案組建機(jī)構(gòu)組建機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀核查現(xiàn)狀核查制定拆賠方案制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報(bào)批規(guī)劃報(bào)批計(jì)劃申報(bào)計(jì)劃申報(bào)規(guī)規(guī) 劃劃 局

7、局區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦拆遷辦公室拆遷辦公室市市 政政 府府市市 政政 府府主管部門主管部門審 批審 批項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拆遷實(shí)施階段工作流程拆遷實(shí)施階段工作流程物業(yè)核查公告物業(yè)核查公告物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn)物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn)業(yè)業(yè) 主主 訪訪 談?wù)劥_定拆賠方案確定拆賠方案土地供應(yīng)申請土地供應(yīng)申請拆拆 遷遷 動(dòng)動(dòng) 員員拆拆 遷遷 談?wù)?判判拆遷辦公室拆遷辦公室區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦開開 發(fā)發(fā) 商商區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦業(yè)業(yè) 主主審 批簽訂拆補(bǔ)協(xié)議簽訂拆補(bǔ)協(xié)議談判小組談判小組市國土局市國土局股份公司股份公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)實(shí)施階段工作流程開發(fā)實(shí)施階段工作流程制定開發(fā)方案制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃編制

8、詳細(xì)規(guī)劃房屋拆除房屋拆除辦理前期手續(xù)辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)拆遷手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦規(guī)劃部門規(guī)劃部門開發(fā)商開發(fā)商拆遷公司拆遷公司拆遷公司拆遷公司發(fā)布拆遷信息發(fā)布拆遷信息區(qū)政府區(qū)政府本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實(shí)現(xiàn)都要基于美好愿望的實(shí)現(xiàn)都要基于利益博弈利益博弈 政府利益政府利益企業(yè)開發(fā)利潤及品企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立牌建立舊改項(xiàng)舊改項(xiàng)目目企業(yè)利益企業(yè)利益改造后改造后區(qū)域價(jià)值提升，承擔(dān)城市功能的城區(qū)域價(jià)值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長極市增長極拆遷、建設(shè)模式拆遷、建設(shè)模式改

9、造前改造前社區(qū)臟亂差，公共配套不社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價(jià)值被貶損完善，區(qū)域價(jià)值被貶損村集體村集體及村民利益及村民利益村民居住環(huán)境改善村民居住環(huán)境改善城市歸屬感增強(qiáng)城市歸屬感增強(qiáng)村民社會(huì)保障增加村民社會(huì)保障增加利益主體博利益主體博弈模型滿足弈模型滿足各方長短期各方長短期利益利益城市功能完善城市功能完善城市價(jià)值提升城市價(jià)值提升旅游消費(fèi)升級(jí)旅游消費(fèi)升級(jí)政府、企業(yè)、村民三政府、企業(yè)、村民三房的利益動(dòng)態(tài)平衡房的利益動(dòng)態(tài)平衡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三方在拆賠談判中的具體分工和工作三方在拆賠談判中的具體分工和工作 負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織 作為工作組成員逐戶進(jìn)行談判，做好講解工作 保證拆遷穩(wěn)定 已身

10、作則，起到拆遷帶頭作用 拆遷政策和實(shí)施方案的宣傳解釋 股份公司和村民思想工作 負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案 聯(lián)合各單位人員組成多個(gè)工作小組 談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備 制定談判策略 工作小組進(jìn)駐大沖村逐戶實(shí)施談判 談判過程中組織會(huì)議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問題政府政府股份公司股份公司 不參與具體談判工作 與股份公司和村民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 實(shí)施補(bǔ)償開發(fā)商開發(fā)商本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)模式開發(fā)模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市更新主要的運(yùn)作模型研究城市更新主要的運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTM

11、UT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）實(shí)施策略實(shí)施策略實(shí)施模式借鑒實(shí)施模式借鑒運(yùn)作過程運(yùn)作過程改造分期改造分期見世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書城市更新之市場模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市更新運(yùn)作模型研究城市更新運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Th

12、eory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）城市發(fā)展基金以吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對投資缺乏吸引力的城市內(nèi)城，從而推動(dòng)城市更新運(yùn)動(dòng)，抑制日益嚴(yán)重的城市衰退。中央財(cái)政撥款城市發(fā)展基金城市內(nèi)城更新工程無償資助利潤分成低息貸款私人資本投資陽光海岸項(xiàng)目較難爭取到中央財(cái)政的撥款。三亞市年GDP不足50億，財(cái)政收入不足7億，市財(cái)政較難投入。 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（1982）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市更新運(yùn)作模型研究城市更新運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（城市

13、發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進(jìn)行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。本項(xiàng)目規(guī)劃

14、為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。地塊狹長，權(quán)屬復(fù)雜，公間比例較大，難以一次完成。 模式匹配度：好模式匹配度：好案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運(yùn)用MUT模式進(jìn)行改造開發(fā)的項(xiàng)目）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市更新運(yùn)作模型研究城市更新運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）模式（通

15、過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）SUR模式是軟性城市更新模式（Soft Urban Renewal）的縮寫，在時(shí)間應(yīng)用中其突出的特點(diǎn)是，在城市更新過程中不強(qiáng)制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 案例借鑒：澳大利亞Vienna鎮(zhèn)的城市更新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市更新運(yùn)作模型研究城市更新運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（城市發(fā)展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Use

16、d Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對街區(qū)進(jìn)行空間改造。這種改造模式不宜于控制改造進(jìn)程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。大型開發(fā)商小型開發(fā)商小型開發(fā)商區(qū)位最好區(qū)位較好區(qū)位不好大范圍，高層的高檔居住區(qū)小范圍，四到五層的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力建造和出售自助改建 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大規(guī)模、多功能的城市更新項(xiàng)目主要采用大規(guī)模、多功能的城市更新項(xiàng)目主要采用MUTMUT模模式式uMixed Use

17、d Theory 混合功能開發(fā)理論大規(guī)模的、多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一開發(fā)商，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式。適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。l利用項(xiàng)目規(guī)劃組（委員會(huì)）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動(dòng)，保證整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。l利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。l每個(gè)建設(shè)階段保證相對完整，盡量保證每一建設(shè)階段能夠收回成本供下一階段建設(shè)使用。l尋求各模塊新的增長點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上形成整體價(jià)值的全面重建。l規(guī)劃委員會(huì)和開發(fā)業(yè)主、承包商保持互動(dòng)，保證所有建設(shè)階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標(biāo)。強(qiáng)有力的組織機(jī)構(gòu) 模塊

18、劃分，各自平衡滾動(dòng)開發(fā) 增長點(diǎn)的價(jià)值標(biāo)桿 多角度互動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。MUTMUT模式的組織實(shí)施流程模式的組織實(shí)施流程 政府規(guī)劃組（委員會(huì)）開發(fā)商 確定增長點(diǎn)招標(biāo)確定開發(fā)商互動(dòng)監(jiān)督制定總體設(shè)計(jì)商定劃分功能模塊與開發(fā)次序與承包商互動(dòng)開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。部分安置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開部分安置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開發(fā)，是舊城改造項(xiàng)目的基本思路發(fā)，是舊城改造項(xiàng)目的基本思路四更園四更園二期二期四更園四更園一期一期澹州村澹州村食品食品廠廠u滾動(dòng)開發(fā)模式：滾動(dòng)開發(fā)模式：u利用安置區(qū)作為啟動(dòng)，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開發(fā)成本中。u該開發(fā)模式，首先保證項(xiàng)

19、目安置區(qū)啟動(dòng)，保障原居民利益，其次保障了開發(fā)商的資金安全，調(diào)動(dòng)開發(fā)熱情，最后實(shí)現(xiàn)了區(qū)域更新的政府目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品廠出售物業(yè)儋州村出售物業(yè)四更園一期出售物業(yè)四更園二期出售物業(yè)產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤保障居民利益實(shí)現(xiàn)。保障政府目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊城改造中舊城改造中7 7種盈利模式種盈利模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊改項(xiàng)目分為一級(jí)開發(fā)收益和二級(jí)開發(fā)收舊改項(xiàng)目分為一級(jí)開發(fā)收益和二級(jí)開發(fā)收益兩大類盈利模式益兩大類盈利模式u獲取一級(jí)開發(fā)的獲取

20、一級(jí)開發(fā)的收益收益u獲取二級(jí)開發(fā)和獲取二級(jí)開發(fā)和土地增值的收益土地增值的收益自主開發(fā)合作開發(fā)承諾投資回報(bào)率合作開發(fā)按股份利潤分紅項(xiàng)目公司取地自主開發(fā)項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)合資公司合作開發(fā)BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取土地出讓金通過項(xiàng)目開發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)，獲取開發(fā)利潤和土地增值收益1234567下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項(xiàng)目為例下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項(xiàng)目為例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式一：城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)模式一：城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)三亞政府三亞政府陽光海岸拆陽光海岸拆遷工作小組遷工作小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償土地平整土地平整凈地凈地權(quán)益資金商業(yè)銀行商業(yè)銀行債務(wù)

21、/股權(quán)融資信托信托/ /私募基金私募基金簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議出讓金出讓金模式一運(yùn)作過程示意圖：城投單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)模式評價(jià)城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)模式評價(jià)u好處是利用財(cái)務(wù)杠桿,使得利潤最大化。盡可能的減少股權(quán)融資，對于高利潤低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目來講積累資金的意義重大。u城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。J單純的政府背景具有較強(qiáng)的公信力J對政策的把握度高J能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施J較高比例的債務(wù)融資所形成的杠桿效應(yīng)L資金壓力過大L市場化程度低L操作缺乏靈活性L容易抬高建造成本利利弊弊適適用用性性分分析析利潤高，風(fēng)險(xiǎn)小的土地，或者土地

22、被較大程度貶損所需資金投入通過多角度融資能夠解決原住民對非政府機(jī)構(gòu)介入拆遷極為排斥本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式二模式二 ：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率回報(bào)率三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償土地平整土地平整凈地凈地權(quán)益資金+土地入股簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議出讓金出讓金u三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)u實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個(gè)開發(fā)進(jìn)程，在階段性一級(jí)開發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后，向合作方支付承諾的投資收益。模式二運(yùn)作過程示意圖：其他其他主體主體注入資金約定投資回報(bào)率

23、按約定投資回報(bào)率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價(jià)城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價(jià)u城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ)u合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。J緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力J城投主導(dǎo)開發(fā)具有較強(qiáng)的公信力J對政策的把握度高J固定合作方的投資回報(bào)率后，城投可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化L風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)自承擔(dān)L市場化程度低L不能調(diào)動(dòng)投資者的積極性L不利于安撫原住民情緒利利弊弊適適用用性性分分析析利潤高，風(fēng)險(xiǎn)小的土地或者土地被較大程度貶損只是針對特殊的個(gè)案，不具有普遍性所需資金投入通過多角度融資能夠解決本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作

24、開發(fā)，并按模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅股分紅三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償土地平整土地平整凈地凈地權(quán)益資金+土地入股簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議出讓金出讓金u戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。u城投與其他開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，并為接下來的進(jìn)一步二級(jí)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。u城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。模式三運(yùn)作過程示意圖：其他其他主體主體具體項(xiàng)目公司具體項(xiàng)目公司注資入股按股分紅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的模式分析戰(zhàn)

25、略性合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的模式分析J緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力J能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施J分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了利潤空間J良好的合作開發(fā)為二級(jí)開發(fā)打下基礎(chǔ)J知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動(dòng)了合作者的積極性L土地一級(jí)開發(fā)利潤需要分享利利弊弊適適用用性性分分析析一級(jí)開發(fā)利潤較低&價(jià)值上升空間較小的土地成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，受開發(fā)操作水平的影響較大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？偨Y(jié)：進(jìn)行一級(jí)開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為總結(jié)：進(jìn)行一級(jí)開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式合作開發(fā)承諾投資回報(bào)率（融資性合作）合作開發(fā)按股

26、份利潤分紅（戰(zhàn)略性合作）描述成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，與 合作方合同約定投資回報(bào)率。成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進(jìn)行利潤分紅。特點(diǎn)城投獨(dú)自承擔(dān)一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)享受一級(jí)開發(fā)帶來的較大土地增值。合作雙方分擔(dān)一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，共享開發(fā)利潤。土地的適應(yīng)性價(jià)值被較高貶損、或者經(jīng)過一級(jí)運(yùn)營會(huì)有較大升值空間的土地價(jià)值上升空間較小的土地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城投是否在一級(jí)開發(fā)后介入二級(jí)開發(fā)，取決于地塊價(jià)值的城投是否在一級(jí)開發(fā)后介入二級(jí)開發(fā)，取決于地塊價(jià)值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性u土地價(jià)值迅速增值，是土地出讓的前提。u因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、

27、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。出讓土地二級(jí)開發(fā)權(quán)獲得土地出讓金獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)獲得進(jìn)一步增值收益和開發(fā)利潤土地價(jià)值一級(jí)開發(fā)之后土地價(jià)值迅速攀升一級(jí)開發(fā)之后土地價(jià)值迅速攀升到預(yù)期水平到預(yù)期水平一級(jí)開發(fā)之后土地價(jià)值未達(dá)到預(yù)一級(jí)開發(fā)之后土地價(jià)值未達(dá)到預(yù)期期周邊關(guān)系周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間成，地塊尚有較大增值空間重要性屬于相對次要地塊，對于整體影屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括響不大（不包括BOTBOT型項(xiàng)目）型項(xiàng)目）對于項(xiàng)目

28、整體來講意義重大，需對于項(xiàng)目整體來講意義重大，需要對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制要對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式四：城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開發(fā)模式四：城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開發(fā)三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議u項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕u積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后u項(xiàng)目開發(fā)利潤率高u一級(jí)開發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對熟地價(jià)值作市場評估，之后按照評估價(jià)格通過土地空轉(zhuǎn)來獲地，并以此作為再融資的手段。模式四運(yùn)作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地項(xiàng)目項(xiàng)目公司公司二級(jí)二級(jí)開發(fā)開發(fā)賺取利潤本報(bào)告是嚴(yán)格保密

29、的。模式五：城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)模式五：城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議u城投自有資金比較充裕u需要在戰(zhàn)略上控制土地開發(fā)進(jìn)程u土地需要一定時(shí)間來提升價(jià)值u項(xiàng)目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低模式五運(yùn)作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地土地土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓賺取土地增值收益控制土地開發(fā)節(jié)奏凈地凈地成立項(xiàng)成立項(xiàng)目公司目公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式六：城投與其他公司合作取地進(jìn)行二模式六：城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)級(jí)開發(fā)三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組造領(lǐng)導(dǎo)小組

30、三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議u項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高u項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程需要控制u項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張u項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ搅\(yùn)作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地合資合資公司公司二級(jí)二級(jí)開發(fā)開發(fā)賺取利潤其他其他公司公司利潤分成土地入股資金入股本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)，綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲取二級(jí)開發(fā)和土地增值收益根據(jù)具體情況獲取二級(jí)開發(fā)和土地增值收益u土地價(jià)值在一級(jí)開發(fā)后尚未達(dá)到峰值，將隨項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)一步增值u對于項(xiàng)目整體意義重大，必須對開發(fā)進(jìn)程

31、進(jìn)行嚴(yán)密控制的土地項(xiàng)目公司取地自主開發(fā)項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)合資公司合作開發(fā)直接獲得土地增值收益參與二級(jí)開發(fā)獲利項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后項(xiàng)目開發(fā)利潤率高項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕項(xiàng)目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低土地需要一定時(shí)間來提升價(jià)值非重點(diǎn)地塊，通過規(guī)劃控制土地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一些非盈利文化娛樂項(xiàng)目也可以采取一些非盈利文化娛樂項(xiàng)目也可以采取BOTBOT項(xiàng)目招項(xiàng)目招商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲得招商傭金商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲得招商傭金uBOT項(xiàng)目招商面臨的問題是如何提供一個(gè)有吸

32、引力的盈利模式來吸引投資者BOT概念概念BOT（BuildOperateTransfer），即建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個(gè)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許經(jīng)營期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。如果單純靠文化娛樂項(xiàng)目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補(bǔ)如果單純靠文化娛樂項(xiàng)目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損，則項(xiàng)目的虧損，則BOTBOT項(xiàng)目將對開發(fā)商不具有吸引力。項(xiàng)目將對開發(fā)商不具有吸引力。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拆賠方案拆賠方案 如何確定拆賠方案拆配比？舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的

33、。拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式方式u實(shí)物補(bǔ)償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。u貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場價(jià)格給出單位面積補(bǔ)償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。u實(shí)物物貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償償有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。u貨幣和實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補(bǔ)償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r(jià)購買房屋。實(shí)物實(shí)物貨幣貨幣實(shí)物為主實(shí)物

34、為主貨幣為輔貨幣為輔貨幣為主貨幣為主實(shí)物為輔實(shí)物為輔本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。“實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比的關(guān)鍵因素是拆賠比項(xiàng)目項(xiàng)目原有面積原有面積拆賠比拆賠比還建面積還建面積框架結(jié)構(gòu)房347091：1.241650.8混合結(jié)構(gòu)房5626701：1562670磚木結(jié)構(gòu)房195551：0.8516621.75簡易結(jié)構(gòu)房145601：0.68736按照政府政策規(guī)定u一般政府政策會(huì)有指導(dǎo)拆建比。（見三亞政府138附件）u在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為10.8左右，成熟旺區(qū)更高。u村民一般要求拆一賠一。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拆賠模式拆賠模式u完全市場化拆賠模

35、式：完全市場化拆賠模式：市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿u有條件市場化拆賠：有條件市場化拆賠：采取不界定建房時(shí)間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 u準(zhǔn)政策方案一：準(zhǔn)政策方案一：完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定仍由規(guī)劃國土部門國土部門界定。 u準(zhǔn)政策方案二：準(zhǔn)政策方案二：完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定由集體股份公司集體股份公司 u完全政策拆賠：完全政策拆賠：若政府能夠保證落實(shí)“有效界定建房時(shí)間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強(qiáng)制拆除違法建筑”兩個(gè)關(guān)鍵兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能夠按照政府政

36、策要求完全實(shí)施。( (政府強(qiáng)勢，西部城市政府強(qiáng)勢，西部城市) )建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。如果側(cè)重于操作風(fēng)險(xiǎn)最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”。如果側(cè)重于維護(hù)兩規(guī)，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案1”，但必須解決時(shí)間界定中所存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并能得到村民的認(rèn)可本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。月川村改造共形成六種補(bǔ)償方案月川村改造共形成六種補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案補(bǔ)償內(nèi)容村民方案補(bǔ)償方案一現(xiàn)金補(bǔ)償+120宅基地補(bǔ)償方案二現(xiàn)金補(bǔ)償+120宅基地+90出租公寓補(bǔ)償方案三現(xiàn)金補(bǔ)償+ 120宅基地+90出租公寓+1萬集體用地政策方案補(bǔ)償方案四現(xiàn)金補(bǔ)償+300公寓+90出租公寓+1萬集體用地補(bǔ)償方案五現(xiàn)金補(bǔ)償+海航地塊120宅基地+90出

37、租公寓+1萬集體用地折衷方案補(bǔ)償方案六現(xiàn)金補(bǔ)償+（120宅基地+300公寓）+90出租公寓+1萬集體用地案例鏈接：三亞月川村舊改案例鏈接：三亞月川村舊改本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。具體拆賠方案制定拆賠方案的技術(shù)路線制定拆賠方案的技術(shù)路線拆賠政策拆賠政策分析制定拆賠方案方案初步設(shè)計(jì)鹽田歷史拆賠分析原有拆賠分析綜合分析評價(jià)拆賠方案內(nèi)容及分類拆賠方案制定原則現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析確定初步拆賠方案政策拆賠方式研究確定拆賠標(biāo)準(zhǔn)拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證方案評價(jià)反饋意見分析拆賠難度分析拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定制定拆賠方案現(xiàn)實(shí)條件分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拆賠方案實(shí)施過程拆賠方案實(shí)施過程選擇總量較少的*村作為試點(diǎn)村制定可行的拆賠方案在改造范圍內(nèi)選取試點(diǎn)

38、村在改造范圍內(nèi)選取試點(diǎn)村以政策或案例為依據(jù)初步制定標(biāo)準(zhǔn)較低標(biāo)準(zhǔn)較低的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主制定拆賠方案（初稿）制定拆賠方案（初稿）分析大部分戶主的真實(shí)想法和補(bǔ)償?shù)拙€回收并分析反饋意見回收并分析反饋意見對原方案進(jìn)行調(diào)整并確定拆賠方案調(diào)整并發(fā)布拆賠方案調(diào)整并發(fā)布拆賠方案以拆賠方案為基準(zhǔn)在*村實(shí)施拆賠談判在試點(diǎn)村進(jìn)行拆賠談判在試點(diǎn)村進(jìn)行拆賠談判以試點(diǎn)村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實(shí)施拆賠在改造范圍內(nèi)實(shí)施拆賠在改造范圍內(nèi)實(shí)施拆賠本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié)拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié)u階梯式的拆賠比階梯式的拆賠比。以180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補(bǔ)償。如180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換，1

39、80-300補(bǔ)償90%，300-400補(bǔ)償80%，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。只要不太離譜，不讓后面的補(bǔ)償難做就可以。（實(shí)踐中的最佳方式。)u首層賠償商業(yè)。首層賠償商業(yè)。私房的首層是按10.82補(bǔ)償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按10.88補(bǔ)償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。 （崗廈河原村）u鼓勵(lì)搬遷。鼓勵(lì)搬遷。村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵(lì)搬遷。u在政府政策中也有規(guī)定鼓勵(lì)搬遷，如選擇貨幣補(bǔ)償，獎(jiǎng)勵(lì)10%；配合丈量安置搬遷，獎(jiǎng)勵(lì)10%；（房屋貨幣補(bǔ)償金額）u

40、居民組建物管公司。居民組建物管公司。居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費(fèi)，擔(dān)心生活成本增物。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)u商鋪返還。商鋪返還。低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪?zhàn)尷o老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費(fèi)可以直接由水電公司來處理。u以現(xiàn)狀賠償。以現(xiàn)狀賠償。對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。賠償方式鼓勵(lì)搬遷安撫村民以現(xiàn)狀賠償本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵u查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳資料，查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳

41、資料，三方都確認(rèn)。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！u確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)：確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)鍵是界定建房時(shí)間。建房時(shí)間。但在實(shí)施中由于界定建房時(shí)間不確定性因素多，項(xiàng)目前期工作存在時(shí)間長、操作難等問題。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。u可行性：q違章私房普遍違章私房普遍：q產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂：q面積超標(biāo)嚴(yán)重面積超標(biāo)嚴(yán)重：q建筑強(qiáng)度大建筑強(qiáng)度大：q業(yè)主來源復(fù)雜業(yè)主來源復(fù)雜：q建房形式多樣建房形式多樣：舊城改造區(qū)域的舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點(diǎn)普遍現(xiàn)狀特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)測算及評價(jià)經(jīng)濟(jì)測算及評價(jià)本報(bào)告是

42、嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)及前提經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)及前提u拆賠比確定：拆賠比確定：比按1：0.6u開發(fā)商最低利潤確定：開發(fā)商最低利潤確定：至少15的凈利潤u取地成本確定：取地成本確定：享受暫行辦法中的地價(jià)優(yōu)惠u靜態(tài)靜態(tài)oror動(dòng)態(tài)測算：動(dòng)態(tài)測算：動(dòng)態(tài)需細(xì)致到每年核心就是掙不掙錢？掙多少錢？所以經(jīng)濟(jì)測算的基礎(chǔ)就是財(cái)務(wù)知識(shí)：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？開發(fā)單位收益原則為：開發(fā)單位收益原則為：NPV0，IRR 行業(yè)基準(zhǔn)收益率行業(yè)基準(zhǔn)收益率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u拆遷成本包括村民舊房的拆除費(fèi)及過渡期間的安置費(fèi)，有貨幣補(bǔ)償?shù)倪€包括部分補(bǔ)償金額。 u政府鼓勵(lì)搬遷，會(huì)規(guī)定搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按時(shí)

43、簽協(xié)議10%、按時(shí)搬遷10%u舊村改造項(xiàng)目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費(fèi)和取地成本）占總開發(fā)成本的40%-50%40%-50%左右。u不可預(yù)見費(fèi):包括基本預(yù)備費(fèi)+漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。序號(hào)序號(hào)開發(fā)成本開發(fā)成本一拆遷安置費(fèi)1.1 拆除費(fèi) 1.2 安置費(fèi)1.3 搬遷費(fèi)用1.4 拆遷管理費(fèi)1.5 測繪費(fèi)、評估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用1.6 不可預(yù)見費(fèi)二地價(jià)三勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（2）四建筑安裝工程費(fèi)五不可預(yù)見費(fèi)（2.5）六管理費(fèi)用（2）七食品廠安置費(fèi)八公共配套設(shè)施總開發(fā)成本（合計(jì)）總開發(fā)成本（合計(jì)）注：單價(jià)為按可銷售建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)u開發(fā)成本：取地費(fèi)用開發(fā)成本：取地費(fèi)用+拆遷費(fèi)用拆遷費(fèi)用成本細(xì)項(xiàng)（總投資）成本細(xì)項(xiàng)（總

44、投資）= =開發(fā)成本開發(fā)成本+ +開發(fā)稅開發(fā)稅費(fèi)費(fèi)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成本細(xì)項(xiàng)（總投資）成本細(xì)項(xiàng)（總投資）= =開發(fā)成本開發(fā)成本+ +開發(fā)稅費(fèi)開發(fā)稅費(fèi)u銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用：銷售額*（1-3%） 即相當(dāng)于給代理公司的點(diǎn)數(shù)。u銷售稅金及附物銷售稅金及附物=營業(yè)稅（收入5）+印花稅（收入0.03）+城建稅（營業(yè)稅7）+教育費(fèi)附加（營業(yè)稅3）（目前算總銷售額的12%-15%比較合理）u預(yù)征土地增值稅預(yù)征土地增值稅=每期銷售總回款*1%（不要嚴(yán)格按照國家規(guī)定來算，一般是預(yù)提1%比較合理）u財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用=借款利息支付（按照現(xiàn)時(shí)貸款利率來算）u所得稅所得稅：國家規(guī)定25%開發(fā)稅費(fèi)開發(fā)稅費(fèi)=銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用

45、+銷售稅金及附物銷售稅金及附物+土地增值稅（預(yù)提土地增值稅（預(yù)提+結(jié)轉(zhuǎn)）結(jié)轉(zhuǎn)）+財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用+所得稅所得稅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。收入細(xì)項(xiàng)收入細(xì)項(xiàng)= =賣房賣房+ +賣地賣地+ +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入營收入u注意：注意：u測算時(shí)每期銷售面積需設(shè)定比例：如3年售完，第一年70%，第二年20%，第三年10%。u銷售售價(jià)根據(jù)市場有一個(gè)遞增額度：如年漲幅年漲幅5%5%u根據(jù)項(xiàng)目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。案例：月川村舊改項(xiàng)目：銷售收入表案例：月川村舊改項(xiàng)目：銷售收入表u每年銷售凈收入每年銷售凈收入=每年的賣房總回款每年的賣房總回款-銷售稅金銷售稅金-預(yù)征土地增值稅預(yù)征土地增

46、值稅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目利潤測算項(xiàng)目利潤測算u營業(yè)利潤營業(yè)利潤= =銷售收入銷售收入- -營業(yè)成本（營業(yè)成本（動(dòng)態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤動(dòng)態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤和凈利潤）和凈利潤）u稅后凈利潤稅后凈利潤= =營業(yè)利潤營業(yè)利潤- -所得稅所得稅(25%)(25%)（國家法定所得稅率），（國家法定所得稅率），得出得出每年的資金凈流入。每年的資金凈流入。案例：月川村舊改項(xiàng)目：利潤表案例：月川村舊改項(xiàng)目：利潤表注意注意在動(dòng)態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補(bǔ)前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個(gè)專項(xiàng)叫：補(bǔ)前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)及

47、評價(jià)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)及評價(jià)。u每年凈現(xiàn)金流量每年凈現(xiàn)金流量= =每年現(xiàn)金流入每年現(xiàn)金流入- -每年現(xiàn)金流出每年現(xiàn)金流出（動(dòng)態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎(chǔ)）u采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的凈現(xiàn)值流量表。凈現(xiàn)值流量表。u最后得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期最后得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期案例：月川村舊改項(xiàng)目：現(xiàn)金流量表案例：月川村舊改項(xiàng)目：現(xiàn)金流量表評價(jià)指標(biāo)評價(jià)指標(biāo)（一般標(biāo)準(zhǔn)）（一般標(biāo)準(zhǔn)）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)利潤率（20%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%)= 動(dòng)態(tài)投資回收期=本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。風(fēng)險(xiǎn)性分析風(fēng)險(xiǎn)性分析敏感性分析經(jīng)經(jīng)營營收收入入（萬

48、萬元元）總總投投資資（萬萬元元）稅稅后后利利潤潤（萬萬元元）成成本本利利潤潤率率投投資資利利潤潤率率財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（萬萬元元）內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期（年年）容容積積率率下下降降1 10 0% %容容積積率率上上升升1 10 0% %銷銷售售收收入入下下降降1 10 0% %銷銷售售收收入入上上升升1 10 0% %基基本本方方案案銷銷售售收收入入變變化化容容積積率率變變化化項(xiàng)項(xiàng)目目敏敏感感性性分分析析表表因因素素變變化化情情況況部部分分指指標(biāo)標(biāo)變變化化敏敏感感性性分分析析結(jié)結(jié)果果一般是測試容積率變化、銷售價(jià)格變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。測試容積率、價(jià)格變化對于總收入、

49、總投資、凈利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、IRR，回收期的影響。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率IRRIRR：使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率u內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說明它只與項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來比較不同投資期限的項(xiàng)目。u內(nèi)部收益率是留在項(xiàng)目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項(xiàng)目所占用資金的盈利能力， u財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值以及項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-20000050000500005000050000500001

50、00000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比較兩個(gè)投資方案的優(yōu)劣本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提高利潤率的主要方式及選擇順序提高利潤率的主要方式及選擇順序說明引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會(huì)增加改造的實(shí)施難度修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例提高容積率增加商住用地面積降低拆賠比政府補(bǔ)貼提高利潤率的提高利潤率的主要方式主要方式提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財(cái)力1 13 34 42 2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊改的組織構(gòu)架舊改的組織構(gòu)架本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。比較理想的舊改

51、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)比較理想的舊改項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)u目前各個(gè)城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體u一般成立舊改項(xiàng)目小組，河西區(qū)出組長，各個(gè)部門參物。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。u查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機(jī)構(gòu)。u規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實(shí)“確權(quán)”工作責(zé)任。組長（區(qū)委書記）常務(wù)組長（各部門副局長）市信訪辦市公安局區(qū)分局局長市國土局副局長市規(guī)劃局副局長市房產(chǎn)管理局市國資委副主任市綜合行政執(zhí)法局市政府副秘書長查處違法建筑工作辦公室規(guī)劃和改造工作辦公室常設(shè)國土房產(chǎn)局常設(shè)規(guī)劃局居委會(huì)（股份公司）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊改項(xiàng)目政府招商條件舊改項(xiàng)目

52、政府招商條件n 根據(jù)各地塊的功能、規(guī)模、開發(fā)量大小等不同情況分別制定選擇條件n 資金門檻，要求開發(fā)商必須有7億元的啟動(dòng)資金n 本項(xiàng)目涉及住宅、商業(yè)等綜合性大型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商必須具有較好綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)n 有開發(fā)中心城社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)n 最好有舊城改造經(jīng)驗(yàn)n 品牌房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)先設(shè)定原則設(shè)定原則n 開發(fā)商的資質(zhì)、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌、舊城改造經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等，不同地塊考慮的重點(diǎn)應(yīng)不同考慮因素考慮因素招招 商商 條條 件件條件確認(rèn)條件確認(rèn)n投標(biāo)單位須提供擬投標(biāo)地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時(shí)安置 費(fèi)、回遷房50的建設(shè)費(fèi)、可銷售商品房35建設(shè)費(fèi)n投標(biāo)單位須提供具體的改造實(shí)施

53、方案和計(jì)劃n投標(biāo)單位須提供已開發(fā)建設(shè)的案例和經(jīng)驗(yàn)n投標(biāo)單位提供舊城（舊村）改造案例n投標(biāo)單位的近五年的財(cái)務(wù)狀況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊改項(xiàng)目可能的優(yōu)惠政策舊改項(xiàng)目可能的優(yōu)惠政策實(shí)施主體實(shí)施主體優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策三亞市河?xùn)|區(qū)三亞市河?xùn)|區(qū)：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制定適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策報(bào)市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。可能的優(yōu)惠政策有：n土地出讓收益返還；n政府補(bǔ)貼；n銀行貸款貼息；n政府投資建設(shè)公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施；n行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取；n相關(guān)手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各項(xiàng)手續(xù)的辦理各項(xiàng)手續(xù)的辦理立項(xiàng)手續(xù)立項(xiàng)手續(xù)用地審批用地審批規(guī)劃審批規(guī)劃審批拆遷許可審

54、批拆遷許可審批建設(shè)工程審批建設(shè)工程審批所需所需資料資料n項(xiàng)目立項(xiàng)申請報(bào)告；n項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；n項(xiàng)目建設(shè)所需的土地、環(huán)保審批文件；n資金證明文件；n需補(bǔ)充提供的其他材料；n改造合作協(xié)議；n改造可行性研究報(bào)告；n改造項(xiàng)目的規(guī)劃方案；n改造項(xiàng)目的房屋產(chǎn)權(quán)資料；n改造地區(qū)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對改造項(xiàng)目的意見書；n改造實(shí)施計(jì)劃和方案；n建設(shè)單位資信證明；n保證金；n申請表；n立項(xiàng)批文；n建設(shè)用地方案圖；n關(guān)于用地條件的特別要求；n規(guī)劃方案；n用地批準(zhǔn)文件；n規(guī)劃批準(zhǔn)文件；n拆遷補(bǔ)償安置方案；n擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門提供的產(chǎn)權(quán)資料；n擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價(jià)值；實(shí)施實(shí)施

55、主體主體開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商拆遷辦公室準(zhǔn)備資料，開發(fā)商申請辦理由開發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)簡化程序，節(jié)約辦理時(shí)間取得取得成果成果批準(zhǔn)立項(xiàng)簽訂土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證與股份公司簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議”建設(shè)工程規(guī)劃許可證本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主要風(fēng)險(xiǎn)控制主要風(fēng)險(xiǎn)控制n銀行由區(qū)舊改辦指定，在開發(fā)商辦理拆遷許可批準(zhǔn)之前，監(jiān)管資金必須到位；n資金到賬時(shí)，舊改辦、銀行、開發(fā)商三方簽訂資金專項(xiàng)監(jiān)管協(xié)議,使監(jiān)管行為符合法律程序；n舊改辦與銀行簽定拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)控受理合作協(xié)議。n參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。主要有股份公司與開發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。n保障改造中各項(xiàng)工作程

56、序合法。拆遷改造政策性強(qiáng)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。n專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理；n對本項(xiàng)目公共配套實(shí)施建設(shè)進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算，并向上級(jí)申請資金；n針對本項(xiàng)目建立綠色通道，簡化相關(guān)手續(xù)辦理程序；補(bǔ)償安置資金不到位，村民無法按時(shí)領(lǐng)取過渡費(fèi)開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足政府優(yōu)惠政策無法落實(shí)、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項(xiàng)手續(xù)審批程序繁瑣緩慢補(bǔ)償安置資金監(jiān)管補(bǔ)償安置資金監(jiān)管引入律師引入律師建立改造綠色通道建立改造綠色通道風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊改項(xiàng)目對于開發(fā)商的關(guān)鍵點(diǎn)舊改項(xiàng)目對于開發(fā)商的關(guān)鍵點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：u拆遷進(jìn)度：拆

57、遷進(jìn)度：舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期以及銷售的重要節(jié)點(diǎn)的確定，否則則難以預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)度和競爭策略的制定；u規(guī)劃方案規(guī)劃方案：容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。u拆賠方案拆賠方案：（村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別）u經(jīng)濟(jì)測算：經(jīng)濟(jì)測算：保證項(xiàng)目開發(fā)的市場可實(shí)現(xiàn)性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn)舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn)u“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進(jìn)度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因 ”u“開發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多。“不但利潤微薄，

58、而且工作相當(dāng)繁瑣復(fù)雜。”u困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實(shí)與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細(xì)致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。u對物權(quán)法理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。 u最大的難題就是村民的補(bǔ)償問題。村民們補(bǔ)償期望值過高和惡意搶建增物補(bǔ)償償成為城中村改造工作的最大障礙。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補(bǔ)償方式等方面需要較長時(shí)間的博弈。 u其次便是規(guī)劃和補(bǔ)償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠

59、付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。工程進(jìn)度緩慢利潤菲薄確權(quán)困境法律難題賠償安置容積率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊改項(xiàng)目調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面舊改項(xiàng)目調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在過去的兩個(gè)多月中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了在過去的兩個(gè)多月中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究現(xiàn)場踏勘現(xiàn)場踏勘項(xiàng)目地塊資源與四至查勘；月川村現(xiàn)狀調(diào)查資料收集資料收集月川村人口、土地、建筑等資料；問卷調(diào)查問卷調(diào)查發(fā)放問卷35份；村民村民月川村原居民20人；老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人；在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人；村股份公司村股份公司股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)

60、村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)商萬科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華深圳田面村城中村改造；深圳漁民村城中村改造；深圳漁農(nóng)村城中村改造寧波鄞奉片區(qū)改造；深圳崗廈村城中村改造；珠海城中村改造；廣州石牌村改造；?？谟裆炒甯脑烊齺啿疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究；關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件；三亞市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院關(guān)于月川新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案；項(xiàng)目周邊土地、房地產(chǎn)市場研究；補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)開發(fā)模式設(shè)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深入一線，獲得真實(shí)資料，訪談深入一線，獲得真實(shí)資料，訪談+ +調(diào)研，調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求，掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求，村民村民家庭結(jié)構(gòu)；收入來源；房屋情況；現(xiàn)狀生活情況；對改造所