房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制制度

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制制度(一立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1.各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告,并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)。可行性研究報(bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響;資金計(jì)劃;競(jìng)投方案(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目;投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策;項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。2.可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。3.若項(xiàng)目立項(xiàng)后,合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化,并將對(duì)我方

2、構(gòu)成重大不利影響時(shí),應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)申請(qǐng)。4.招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià);合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5.招標(biāo)、拍賣合同或合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。(二規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制1.規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé),但應(yīng)遵循以下原則:能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成;需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)采取招標(biāo)方式,擇優(yōu)確定。2.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo),應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查,獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。每一階

3、段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概(預(yù)算,并在與上一階段的概(預(yù)算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制我方的建造成本概(預(yù)算,確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo),并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。3.施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明:設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。4.設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組,對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本等進(jìn)行會(huì)審,提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn),并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正,避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。(三施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1.除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外,其他工程的施工或作業(yè)

4、單位,不得指定。2.主體施工單位的選擇,必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。3.應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組,就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃,擬訂標(biāo)書(shū),開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng);對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察,提出書(shū)面考察意見(jiàn);對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估,提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。4.同等條件下,應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。5.凡投資額超過(guò)人民幣1000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式,應(yīng)事后向集團(tuán)總部 提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。6.零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中,綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)

5、價(jià)等進(jìn)行選擇。7.壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目(如水、電、氣等應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào),最大程度降低造價(jià)。8.施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員,合同條件必須符合招標(biāo)條件,合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰,不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。9.應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案,跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。10.出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。(四施工過(guò)程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1.現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2.現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量,并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名,其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限,由各開(kāi)發(fā)企業(yè)

6、自行制定。3.現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則,在事后五日內(nèi)辦理完畢,嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了,涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4.凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目,在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。5.因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng),確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的,應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算,經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后,方可辦理,辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同,明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任,杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1.項(xiàng)目開(kāi)工前,原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格

7、與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。2.工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合,嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故,必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因,提交事故情況報(bào)告及防患措施,明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位,按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3.應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收,必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的,應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理,存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1.原則上不向施工單位支付備料款。確需支付

8、者,應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15%,并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。2.工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理:施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員,對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃,審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片、工程質(zhì)量證明等資料;預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量;經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)賬。3.應(yīng)要求施工單位在我方開(kāi)戶銀行開(kāi)具結(jié)算賬戶,以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。4.工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí),原則上應(yīng)停止付款,預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款,以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)

9、權(quán)。 (五工程材料及設(shè)備管理1.項(xiàng)目開(kāi)工前,設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單,一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明確:2.甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備,應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供,其余實(shí)行乙供;3.實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。4.應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間,防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5.甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià),貨比三家,也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下,應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨

10、單位:能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商;愿意以房屋抵材料款,且接受正常樓價(jià)的供貨商;能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝,接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商;售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。6.工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格,要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告,辦理驗(yàn)收手續(xù),妥善保管。對(duì)不符合要求的,應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。7.采購(gòu)合同中必須載明:因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的,供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。8.各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度,不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為。9.對(duì)于乙供材料和設(shè)備,我方必須按認(rèn)定的

11、質(zhì)量及選型,在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板,進(jìn)行封樣,并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。10.材料的代用應(yīng)由工程管理部門書(shū)面提出,設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過(guò),審算部門同意,領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11.甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單,經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無(wú)誤后,方能辦理結(jié)算。(六竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1.單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。2.設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等,“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司

12、同時(shí)簽署。3.凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施,均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交,給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的,要按合同追究其責(zé)任。4.工程移交后,應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書(shū),以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定及處罰措施等。5.采取一次性扣留保修金、自行保修的開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì),留足保修費(fèi)用。6.甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用,應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。(七工程結(jié)算管理工程竣工 結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件:符合合同(協(xié)議

13、有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定;具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料;項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備;工程遺留問(wèn)題已處理完畢;施工單位結(jié)算書(shū)按要求編制,所附資料齊全。1.工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn),施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證,一般只能作為參考。2.“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。3.審算部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量,審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算工程總造價(jià),做到資料完整,有根有據(jù),數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。4.編制的預(yù)、結(jié)算書(shū),應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明,扣清甲供材料款項(xiàng)。5.審算部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理,進(jìn)行“三算”對(duì)比,找出工程成本超、降的因素,并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)。6.在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上,財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù),對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)。(八其他環(huán)節(jié)的成本控制1.正式發(fā)售前,應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項(xiàng)清單,逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本,并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核;對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套,應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本,并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。銷售承諾事項(xiàng)清單及有關(guān)成本測(cè)算,須報(bào)各開(kāi)發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)