養(yǎng)老地產(chǎn)五類開發(fā)模式總結(jié)

1、養(yǎng)老地產(chǎn)五類開發(fā)模式總結(jié)作者-成都銘智旅游策劃管理有限公司-陳守華總的來說，養(yǎng)老開發(fā)模式分五大類，共十五種開發(fā)模式。？第一類：與社區(qū)共同建設(shè)按；第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)；第三類：與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合；第四類：與國際品牌接軌；第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型。第一類：與社區(qū)共同建設(shè)模式1一一專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)（健康型'連續(xù)照護(hù)型）模式2新建居住區(qū)中同時開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)模式3普通社區(qū)中配建養(yǎng)老公寓，養(yǎng)老住宅等模式4一一成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施9開發(fā)模式1:專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)這些開發(fā)模式當(dāng)中，這里面種類就比較多，有點(diǎn)兒像國外的連續(xù)照護(hù)的，既有普通的老年住宅，也有專門的養(yǎng)老公寓等等，配套當(dāng)中也特別成都銘智旅游

2、策劃管理有限公司注意有老年大學(xué)、老年娛樂設(shè)施、商業(yè)中心'會議中心等等，還有服務(wù)管理中心，二期也有很多專門的老年住宅，這樣的社區(qū)是非常受歡迎的，老年到這種社區(qū)有集體生活，可能有人照顧，也不感覺孤獨(dú)，這種社區(qū)國內(nèi)有好兒家也都做的很成功了，還有政府幫助投資建設(shè)的老人社區(qū)，其實這也是一種專門的老人社區(qū)，比如說這里有五院合一，包括了敬老院'殘障院'孤兒院'光榮院，這種社區(qū)政府幫助投資一部分，將來有一部分讓私人管理，這樣是有可能的，這種類型在國外也非常多。開發(fā)模式2：新建居住區(qū)中同時開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)？地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走差異化路線。開發(fā)當(dāng)中有一些困難，受到一些限定，他

3、的客戶群在慢慢的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在老年社會到來了，很多老人也需要房地產(chǎn)，或者說需要這樣的住宅。普通社區(qū)中專門分出一塊兒做養(yǎng)老地產(chǎn)也是非常合適的，這個大概是18萬平米的住宅，分兩期建設(shè)，總建筑面積720萬，在當(dāng)中占一部分，現(xiàn)在有的開發(fā)商老說他要建立一個老年城，比較貪大，說有10萬老人要住在里面，要做世界第一什么的，筆者覺得這個不是太好，這對配套服務(wù)會有很大需求，那么多老人生活在一起也不會特別的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比較好的方式。開發(fā)模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品普通社區(qū)中可配建老少戶、老人專用戶型、老人日托中心、老人公寓。老少戶是一梯兩戶，一套中一套小的結(jié)合，就很容易呈現(xiàn)老少戶，總面積不

4、是很大，一家人就近居住可能很方便。專門的戶型是拿一部分做成專用的，因為有一些老人殘障，在這里做成無障礙，廁所做大一點(diǎn)兒，廚房可以轉(zhuǎn)圈。如果都做成這樣的房子很浪費(fèi)，一般家庭沒有必要，所以只要做一部分專用的老人戶型就可以了。一層比較方便，有坡道，室內(nèi)做的比較適合他的生活就可以了。老人日托中心，在社區(qū)里面就應(yīng)該加上一定的口托中心，白天的時候他們會利用這樣的場地和建筑，老年中心放在一棟樓里非常合適，排隊的人可以稍微少一點(diǎn)兒可以共同管理，老人和兒童特別愿意接近，愿意在一塊兒玩兒很高興，接送老人和兒童可以是同一時間，同一條路，非常方便。老人公寓，在一個小區(qū)中設(shè)立一部分老人公寓，比如說有廚房、餐廳，能夠幫助

5、服務(wù)，這個也挺受歡迎的，當(dāng)時筆者在上海曾經(jīng)做過這樣的調(diào)研，對萬科的社區(qū)做出調(diào)研，很多老人提出來他們愿意有一套這樣的公寓，比如說老少戶也有不太適應(yīng)的，比如說婆媳之間的關(guān)系，不愿意住的特別近，寧可投資買一套公寓在那兒住有人照顧，同時又可以幫助子女照看孩子。比如說幼兒園下課以后把孩子接回來，做好飯等著子女晚上回來吃飯再把孩子接走，他自己在這個空間里自由的活動，就比老少戶或者在一間屋子里，摩擦就會少一些。在同一個社區(qū)買兩套房子，這樣就更好，更容易銷售。開發(fā)模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施筆者也做過這樣的案例，比如說旁邊已經(jīng)有建成的社區(qū)，或者比較富裕，有很多的老人。這時候在旁邊找一塊小空地，把

6、什么東西改造一下，或者插建這樣一個服務(wù)中心可以輻射整個社區(qū)，也特別容易存活，而且可以做成連鎖。在一些已建成的不能再新建老人服務(wù)設(shè)施的地方是非常有需求的。第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式5與商業(yè)設(shè)施結(jié)合，在繁華區(qū)建高層老年公寓模式6與醫(yī)療設(shè)施結(jié)合，就近設(shè)置老年設(shè)施與公寓模式7一一與幼兒園或其他福利設(shè)施并設(shè)模式8與教育于機(jī)構(gòu)結(jié)合，建設(shè)老年設(shè)施或者老年大學(xué)開發(fā)模式5：老人公寓與商業(yè)設(shè)施并設(shè)案例：香港房屋協(xié)會建的彩頤老人公寓很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的購物都有一定的需要，也愿意建在比較熱鬧的地區(qū)，特別是身體不太好的家屬來看也比較方便，就醫(yī)也比較方便。這個項目中間用會所隔開，上面就是

7、老年公寓，一些智障老人、殘障老人的房間，再上面是普通商品房。商場房屋協(xié)會做這個的時候非常受歡迎，也得到了政府的一定支持。項目有這么一種說法，如果你在上面買了普通公寓，就優(yōu)先把上面的商品房賣給老人的子女。開發(fā)模式6：老年設(shè)施與醫(yī)療機(jī)構(gòu)并設(shè)很多老人希望旁邊有醫(yī)院，有醫(yī)院老人就比較安心。旁邊有了醫(yī)療設(shè)施，旁邊建老年設(shè)施就變得非常自然，很多人都選擇了這樣的便利條件。開發(fā)模式7：老年設(shè)施與幼兒園并設(shè)這種模式筆者在日本也參觀過，一邊是老人，一邊是小孩兒，可以共設(shè)一個庭院，小孩兒在外面玩兒老人看著都會非常高興，或者是老人跟小孩兒一塊兒游戲等等，這樣大家都很高興，消除老人的孤獨(dú)感。這種案例在中國不是很多，但是

8、筆者想以后會多起來，特別是現(xiàn)在小孩兒少了，有些幼兒園小學(xué)空下來了，這樣就壓縮一部分，裝修以后做成老人公寓，筆者覺得以后這種可能會多起來。開發(fā)模式&老年設(shè)施寓教于機(jī)構(gòu)并設(shè)案例：美國拉薩爾村老人可使用拉薩爾大學(xué)的公共設(shè)施，與拉薩爾大學(xué)合作提供終身學(xué)習(xí)項目。人群組成：年齡至少65歲，高中以上文憑，具備參加拉薩爾村教育項目的身體和智力條件和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力。老人到這個大學(xué)以后可以給人家上課，其他很多部分是他們自己給自己上課，這種也非常愉快，他們覺得自己的能量能夠發(fā)揮出來。意圖規(guī)劃認(rèn)為：做老人項目的開發(fā)商分三類，三流是賣房子'二流賣醫(yī)院；一流就是賣大學(xué)。就是跟大學(xué)在一起，老人會更加積極健康

9、，可能會銷售的更好，這種說法筆考覺得也有一定的道理。第三類：與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合模式9一一在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)或老年住宅成都銘智旅游策劃管理有限公司據(jù)全國老齡委的調(diào)查顯示，筆者國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。對于怎么在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)老年產(chǎn)品，其實是一個方向，值得咱們關(guān)注。比如像海南'云南氣侯比較好的地方，從筆者接觸下來看，現(xiàn)在就開展這方面的想法很多，筆者也聽到很多這樣的說法。地產(chǎn)商拿了一塊兒地，準(zhǔn)備開發(fā)旅游地產(chǎn)，其中一部分就作為老年地產(chǎn)，全都做成老年也是不可能的，也太大了，如果你真的這么做也沒有這么多人來，老年人來也是季節(jié)性

10、的。第四類：與國際養(yǎng)老專業(yè)品牌接軌模式10引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施模式11一一與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式模式10引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施日本'瑞士養(yǎng)老成本非常高，勞動力缺乏，他們有時候想在中國建一個連鎖，可以把他們的老人輸入進(jìn)來，在他們比較健康的階段到中國來養(yǎng)老，其至上世界其他好兒個這樣的國家去養(yǎng)老。筆者前兩年和日本厚生省經(jīng)常接觸，他們提出來：云南是最適合養(yǎng)老的，能不能在云南建一個成都銘智旅游策劃管理有限公司專門的養(yǎng)老社區(qū)，他們把厚生省其至日本全國的老人輸?shù)竭@邊來？中國的服務(wù)會比較好，也比較便宜，實在不行了再回到本國，比如說80多歲需要照護(hù)的時候，這也是其他國

11、家想跟中國能夠一塊兒結(jié)合，搞的這樣一種形式，筆者認(rèn)為也有一定的市場的可行性。模式11一一與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式這方面就更多了，美國、歐洲包括日本也是這樣的，都可能覺得中國市場很大，覺得他們的管理模式比較先進(jìn)，比較成熟，想進(jìn)來。但是筆者個人覺得，接觸以后覺得其實完全的移植過來也不合適，中國老人的生活習(xí)慣跟美國、口本有很大的差別，另外經(jīng)濟(jì)條件'思想的方式都不一樣，所以直接搬來他的管理模式有可能不能夠很好的落地的，所以這需要有一個轉(zhuǎn)化，也正是需要筆者們認(rèn)真研究的。第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型模式12一與服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)模式13與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)模

12、式14一一利用H身獨(dú)特的資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式15一將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施模式12與服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)例如：日本津久井公司從提供上門洗澡服務(wù)開始，轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。筆者覺得服務(wù)業(yè)是老人方面非常需求的重要領(lǐng)域，有些服務(wù)業(yè)以前做的特別好的，筆者覺得可以進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。模式13與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)例如：泰康人壽、中國人壽、新華人壽等等都在這方面做了準(zhǔn)備，或者積極的進(jìn)入。模式14利用自身獨(dú)特的資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)比如說酒店業(yè)，他們覺得服務(wù)方面很強(qiáng)，他們也積極轉(zhuǎn)向老年地產(chǎn)，把過去不用已經(jīng)舊的酒店改造一下，有的還是比較合適的，所以有人去酒店看能不能改造，首先看走廊

13、，門大小這種硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也沒有問題。模式15將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施這個模式應(yīng)該來說具有很大的可行性，尤其是開發(fā)商還是國企背景的。比如說城里有很多老的舊醫(yī)院，這種醫(yī)院已經(jīng)很敗落了，改成老年設(shè)施很方便，因為原有的空間形式，是低層建筑，有電梯，空間比較大，這種都很適合改成老年建筑。小學(xué)'幼兒園也是可以改造的。把原有的國有資產(chǎn)，也不完全光是國有資產(chǎn)，私人資產(chǎn)也有這種可能，并不見得沿著馬路邊兒上，馬路邊兒上商業(yè)空間很大，可以做辦公樓，在小區(qū)里面干別的都不合適，但是做老人設(shè)施就比較合適，又比較安靜，有很好的服務(wù)就可以了?？偟膩碚f，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是具有挑戰(zhàn)性的

14、事業(yè)，要有養(yǎng)老地產(chǎn)的新思維：首先是拿來主義行不通，筆者調(diào)研了像口本'臺灣'美國'歐洲，都去看了看，覺得他們的東西做的非常好，如果直接搬來看到是不合適的，筆者就做了一些深入的研究，包括對空間的比較'餐飲'服務(wù)等等進(jìn)行比較以后，其實有很大的不同。筆者們應(yīng)該擺脫既定的思維模式去創(chuàng)新，不要認(rèn)為搞了坡道'加了扶手就算是老人設(shè)施，一定要改變這種思想，其中有特別多的形式，并且內(nèi)容并不只是扶手和坡道。做好承擔(dān)風(fēng)險的準(zhǔn)備，政策目前確實是沒有完全到位，一些法律法規(guī)以及規(guī)劃建設(shè)方面的政策也沒有給出特別清晰的政策。還有規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗也不足，這種情況下比如說一味的快上或者建的很大型，將來真的這個產(chǎn)業(yè)大家就會覺得還有很多問題，所以剛開始