付家莊水上樂園項(xiàng)目建議書

1、大連付家莊水上樂園項(xiàng)目項(xiàng)目建議書二0一五年四月目錄第一章總論 3一、項(xiàng)目概況 3二、項(xiàng)目總投資與資金籌措 3三、項(xiàng)目可行性研究依據(jù) 3四、結(jié)論 3第二章策劃原則與理念 5一、策劃原貝9 5二、策劃理念 5一、旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 6第四章項(xiàng)目接待容量估算 8一、接待容量估算依據(jù) 8二、水上樂園接待容量估算 8第五章項(xiàng)目定位 9一、主題定位 9二、戰(zhàn)略定位 9三、市場(chǎng)定位 9第六章項(xiàng)目總體布局與產(chǎn)品構(gòu)想 9一、建設(shè)內(nèi)容 9一、 整體經(jīng)營管理模式確定 10二、 部門架構(gòu) 10三、客人水上樂園消費(fèi)及員工服務(wù)流程的設(shè)定 11第八章投資與回報(bào)估算 12一、投資估算 12二、水上樂園區(qū)回報(bào)估算 14第九章社會(huì)

2、效益分析 16第十章環(huán)境保護(hù) 17一、環(huán)境體系 17二、環(huán)境保護(hù) 17第一章總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：遼寧大連水上樂園項(xiàng)目建議書（二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：（三）項(xiàng)目規(guī)模：總用地面積約為60畝，規(guī)劃主要功能分為室外水上樂園、室內(nèi) 水上樂園區(qū)等配套服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)四季經(jīng)營。（四）項(xiàng)目性質(zhì)：水上樂園 以南亞風(fēng)情為主題，突出時(shí)尚、刺激、健康的水上娛樂 體驗(yàn)文化。（五）項(xiàng)目目標(biāo)：打造大連南部規(guī)模最大、檔次最高、配套最完善的水上樂園度假 區(qū)。（六）投資單位北京水魔方股份有限公司大連萬盈投資有限公司二、項(xiàng)目總投資與資金籌措本項(xiàng)目總投資1.3億元。三、項(xiàng)目可行性研究依據(jù)（一）旅游規(guī)劃通則（GB/T 18971

3、2003）（二）旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法1999（三）旅游發(fā)展規(guī)劃管理辦法2000（四）旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定（GB/T 17775-2003）（五）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2007（六）國家與地方技術(shù)規(guī)范和定額四、結(jié)論（一）本項(xiàng)目建設(shè)符合國家和遼寧省發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，符合市和區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的相關(guān)政策，符合當(dāng)今現(xiàn)代人崇尚健康旅游的消費(fèi)觀念。 本項(xiàng)目建成后，將提高當(dāng) 地旅游資源利用率，豐富當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)品開發(fā)，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益綜合發(fā)展。（二）項(xiàng)目建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有顯著的拉動(dòng)作用。 旅游業(yè)是綜合性很強(qiáng) 的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，具有“以一帶百業(yè)”的牽動(dòng)作用。 水上樂園項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)

4、，將帶來大 量的就業(yè)崗位，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚锪鳌⒉惋?、住宿、商貿(mào)及服務(wù)等行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，形成多贏效果。（三）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和投資效益好，具有良好的盈利能力，投資風(fēng)險(xiǎn)小，投資回 收期合理，在財(cái)務(wù)上是可以被接受的，是可行的。本研究的結(jié)論為：本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景，并得到良好的政策支持，建設(shè)方 案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上均是合理可行的，具有良好的投資效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，本 項(xiàng)目建設(shè)是必要的，可行的。第二章策劃原則與理念一、策劃原則（一）按需定產(chǎn)原則充分研究水上樂園項(xiàng)目的潛在消費(fèi)市場(chǎng)， 對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，根據(jù)不同年齡階段消費(fèi) 者的喜好，設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)、符合消費(fèi)者的產(chǎn)品，從而滿足消費(fèi)者的個(gè)性

5、化、多樣化需 求。（二）相互銜接原則規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與后續(xù)工程施工相銜接， 協(xié)調(diào)處理好水上樂園產(chǎn)品體系，共同組成有 機(jī)的整體，充分滿足游客的需求。（三）高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求原則密切結(jié)合現(xiàn)狀，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求原則，為游客 提供功能多樣、現(xiàn)代時(shí)尚、動(dòng)感刺激的水上體驗(yàn)空間。二、策劃理念（一）突出主題理念精心設(shè)計(jì)園區(qū)，產(chǎn)品融合視、聽、觸、味、感全方位感官體驗(yàn)，在功能實(shí)現(xiàn)和意境 營造上匠心獨(dú)運(yùn)，呈現(xiàn)南亞風(fēng)情水上樂園度假區(qū)的無限魅力。（二）因地制宜理念充分考慮用地實(shí)際，將景觀布局和地形相結(jié)合，充分利用現(xiàn)有資源。（三）人本理念對(duì)項(xiàng)目的布局規(guī)劃、功能設(shè)置、服務(wù)設(shè)施、安全指標(biāo)、技術(shù)工

6、藝等方面進(jìn)行深入細(xì) 致考慮，保證游客在舒適、安全、健康環(huán)境中體驗(yàn)休閑度假、娛樂健體的樂趣。（四）與時(shí)俱進(jìn)，可持續(xù)發(fā)展理念項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)富有前瞻性，在對(duì)用地、產(chǎn)品、功能、配套等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí) 已充分考慮將來的發(fā)展需要，保障項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。第三章行業(yè)背景分析一、旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)由于國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，休閑度假旅 游已被我國中等收入階層和部分較寬裕的工薪 階層所接受，其客源市場(chǎng)呈現(xiàn)出大眾化、家庭 化、綜合化的趨向，休閑度假旅游發(fā)展勢(shì)頭良 好，市場(chǎng)前景廣闊（一）度假旅游呈現(xiàn)大眾化、家庭化和綜合化的趨勢(shì)（二）短途短期旅游為主流趨勢(shì)受時(shí)間、交通和費(fèi)用等因素的影響，國內(nèi)城市居民出游呈現(xiàn)短途短期特征。

7、城市居 民大都集中在以大城市為核心、 方圓300公 里范圍內(nèi)進(jìn)行休閑旅游度假，短途短期旅游 為主流趨勢(shì)。親水體驗(yàn)旅游（三）體驗(yàn)旅游是旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)隨著旅游行業(yè)的不斷發(fā)展和消費(fèi)觀 念的逐漸成熟，旅游者期望越來越高， 追求新鮮刺激、時(shí)尚潮流的旅游產(chǎn)品， 注重個(gè)人參與性、體驗(yàn)的獨(dú)特性以及產(chǎn) 品的多樣性，體驗(yàn)性高的旅游項(xiàng)目，往 往容易受到旅游者的青睞，獲得旅游者 的較高滿意度和重游率。230元（套票、含夢(mèng)幻谷景區(qū)）營業(yè)額13800案例一：長(zhǎng)隆水上世界投資單位：長(zhǎng)隆集團(tuán)項(xiàng)目地址：廣東廣州市番禺區(qū)番禺大道北占地面積約：150000 m2主要設(shè)備：大喇叭、巨獸碗、合家歡滑 道（沖天回旋大滑板）、急馳競(jìng)賽

8、滑道（章魚滑梯）、噴射滑道（水上過山車）、 高速滑梯組合、超級(jí)海浪池、漂流河、 大型水寨、兒童戲水樂園、水療項(xiàng)目、 二期熱浪谷項(xiàng)目（巨蟒滑道和巨洪峽）更衣柜：11000個(gè)開業(yè)時(shí)間：2007年7月250元，營業(yè)額47500萬元2013年（5-9）月接待量：190萬人次，門票價(jià)格:案例二：橫店夢(mèng)幻谷水公園投資單位：橫店影視城有限公司項(xiàng)目地址：浙江東陽市橫店鎮(zhèn)占地面積約：40000 m主要設(shè)備：大喇叭、漩渦滑梯、沖天回旋 滑道、大回環(huán)滑道、高速滑道、駝峰滑道、 章魚滑梯、4組合螺旋滑梯、海浪池、漂 流河、大型水寨、兒童戲水樂園、水療項(xiàng) 目等更衣柜：5200個(gè)開業(yè)時(shí)間：2011年7月2013年（7-9

9、）月接待量：60萬人次，門票價(jià)格: 萬案例三：蘇州樂園水上世界投資單位：蘇州新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司項(xiàng)目地址：江蘇蘇州高新區(qū)玉山路占地面積約：28000 m2主要設(shè)備：大喇叭、章魚滑梯、海浪池、 漂流河、大型水寨、家庭漂流滑梯、兒童 戲水樂園、水療項(xiàng)目等更衣柜：3100個(gè)開業(yè)時(shí)間：2008年7月2013年（6-8 ）月接待量：50萬人次，門票價(jià)格：120元，營業(yè)額6000萬第四章項(xiàng)目接待容量估算一、接待容量估算依據(jù)根據(jù)舒適和安全兩個(gè)原則，參考其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水上樂園區(qū)接待容量進(jìn)行預(yù)測(cè)。（一）測(cè)算公式日空間合理接待容量（人次）=日水面積合理接待容量（人次）+日游樂設(shè)備合理接 待流量（人次）+ 綜合

10、旅游服務(wù)設(shè)施合理接待流量（人次）（二）估算參數(shù)選擇1、 室內(nèi)水上樂園區(qū)全年全天開放時(shí)間為 9： 3021： 30,全天開放12小時(shí)，客 人平均滯留時(shí)間為4小時(shí)/人次，日周轉(zhuǎn)率為3。2、動(dòng)室外水上樂園區(qū)全年宜游天數(shù)考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件以及突發(fā)事件等因素，平 均宜游天數(shù)為80天。二、水上樂園接待容量估算日空間面積合理接待容量估算表總面積（m）人均占用合理面積（m /人）瞬間合理容量（人次）日周轉(zhuǎn)率日合理容量（人次）400002020004000第五章項(xiàng)目定位一、主題定位以時(shí)尚精彩的南亞風(fēng)情為主題，集水上活動(dòng)休閑度假、康體養(yǎng)生娛樂拓展以及演藝 表演等于一體的主題型水上樂園綜合度假區(qū)。二、戰(zhàn)略定位打造大

11、連遼寧南部規(guī)模最大、檔次最高、配套最完善的南亞風(fēng)情水上樂園度假區(qū)。三、市場(chǎng)定位以大連客源為主，以省內(nèi)及周邊城市客源為補(bǔ)充；以大眾市場(chǎng)和中高端市場(chǎng)為主要 客源，突出時(shí)尚年輕者市場(chǎng)地位，充分發(fā)掘家庭、團(tuán)隊(duì)及商務(wù)市場(chǎng)第六章 項(xiàng)目總體布局與產(chǎn)品構(gòu)想、建設(shè)內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目名稱單位工程占地面積（川）1入口廣場(chǎng)10002游客接待中心游客休息室和更衣室1000公共廁所400管理辦公室（含會(huì)議室等）5003停車場(chǎng)80004兒童項(xiàng)目戲水池3500大喇叭滑道3000海浪池7800沖天回旋滑道4000組合滑道群52005成人項(xiàng)目漂流河12000海嘯池8000大型互動(dòng)水屋6200組合皮筏滑梯6000巨獸碗48006公共廁所

12、2個(gè)6007場(chǎng)地綠化320008步道及空地含生活服務(wù)設(shè)施等40000第七章 項(xiàng)目營業(yè)運(yùn)作及經(jīng)營流程設(shè)定一、整體經(jīng)營管理模式確定（一）選擇水上樂園專業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期工程產(chǎn)品指導(dǎo)和經(jīng)營籌備，引進(jìn)北京歡樂水魔方的水上樂園管理方式和運(yùn)作模式，保障項(xiàng)目的成功經(jīng)營。（二）采用水上樂園的經(jīng)營管理、市場(chǎng)、服務(wù)、運(yùn)作模式，而不套用度假酒店或景區(qū)、景點(diǎn)的管理模式，以保障項(xiàng)目效益。二、部門架構(gòu)本項(xiàng)目管理服務(wù)應(yīng)有較高的質(zhì)量要求， 體現(xiàn)在良好的設(shè)施與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)上， 選擇高 效、適合的管理途徑。各個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理將按現(xiàn)代企業(yè)制度要求， 實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下 的分工負(fù)責(zé)制，部門對(duì)水上樂園總經(jīng)理負(fù)責(zé)， 水上樂園總經(jīng)理對(duì)總

13、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)， 總 經(jīng)理對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，組織結(jié)構(gòu)如下：三、客人水上樂園消費(fèi)及員工服務(wù)流程的設(shè)定（一）客人水上樂園消費(fèi)流程咨詢T購買門票T購置泳衣泳品T更衣T沖淋T水上樂園游樂T園區(qū)休閑/保健消費(fèi)/美食消費(fèi)/按摩消費(fèi)一沖淋一更衣。（二）員工服務(wù)流程迎賓咨詢一售票一男女更衣服務(wù)一露天服務(wù)一二次消費(fèi)（保健/康樂/小食等）服務(wù)一沖淋/更衣服務(wù)一送客服務(wù)。第八章 投資與回報(bào)估算一、投資估算（一）投資估算依據(jù)1、參考中華人民共和國建設(shè)工程參考價(jià)格，同時(shí)借鑒同類水上樂園項(xiàng)目建設(shè)投 資情況，結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)原材料供應(yīng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行投資估算。2、投資估算依據(jù)投資方提供當(dāng)?shù)赝两ê脱b修費(fèi)用。3、投資估算不包括土地與

14、搬遷費(fèi)用。（二）工期安排1、工程建設(shè)工期2015.7 2016.72、籌備與工程期安排序號(hào)項(xiàng)目籌備與工程期時(shí)間安排1項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)備采購2015年5月-6月2工程設(shè)計(jì)2015年6月-7月3設(shè)備產(chǎn)品設(shè)計(jì)及生產(chǎn)2015年7月-9月4基礎(chǔ)土建工程（含景觀包裝）2016年3月-5月5設(shè)備安裝、調(diào)試2016年5月-6月6開業(yè)2016年7月1日（三）總投資：15100萬元1、游樂設(shè)施投入：7300萬元序號(hào)項(xiàng)目及名稱1鼓風(fēng)造浪設(shè)備（十套）2海嘯造浪設(shè)備（八套）3漂流設(shè)備4章魚滑梯5高速滑梯6駝峰滑道7家庭漂流滑梯8旋風(fēng)滑道（大喇叭）9沖天回旋滑道10漩渦滑道（巨獸碗）11敞開皮筏滑梯12黑洞皮筏滑

15、梯13敞開皮筏滑梯14互動(dòng)水屋15兒童戲水項(xiàng)目設(shè)備16巨型海盜船17懸浮風(fēng)暴谷18設(shè)備運(yùn)輸、檢測(cè)19供水設(shè)備及控制系統(tǒng)20設(shè)備安裝調(diào)試21稅費(fèi)2、水處理系統(tǒng)投入：500萬元序號(hào)項(xiàng)目及名稱1水處理設(shè)備2水處理管網(wǎng)系統(tǒng)3設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)4設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)5稅費(fèi)3、基建投入：6500萬元序號(hào)項(xiàng)目1選址平場(chǎng)2入口廣場(chǎng)3停車場(chǎng)4游客休息室和更衣室5公共廁所6管理辦公室7其他附屬設(shè)施8停車場(chǎng)9綠化4、其他費(fèi)用：800萬元序號(hào)項(xiàng)目1地質(zhì)勘查2規(guī)劃、設(shè)計(jì)3裝修、裝飾4辦公設(shè)備5包括電力、管網(wǎng)設(shè)備設(shè)施等、水上樂園區(qū)回報(bào)估算（一）水上樂園收入估算水上樂園區(qū)收入主要為門票及二次消費(fèi)收入。（二）收入預(yù)測(cè)（1）門票收入：240

16、元*4000人*20天*3個(gè)月=5760萬元（2）餐飲、零售、出租等 二次消費(fèi)收入：30*45萬人=1350萬元（3）年?duì)I業(yè)總收入：年?duì)I業(yè)總收入 二門票年收入+二次消費(fèi)年收入=7110萬元（三）投資回收期預(yù)測(cè)1、預(yù)計(jì)水上樂園區(qū)總投資15100萬元2、預(yù)計(jì)年成本（含稅）：700萬元（四）投資效益分析年利潤：7110萬元-700萬元=6410萬元實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文檔投資利潤率：6410 萬元/15100 萬元=42%投資回收期：2.3 年。第九章社會(huì)效益分析一、增加地方財(cái)稅收入，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水上樂園度假區(qū)項(xiàng)目建成運(yùn)營后，水上樂園區(qū)年總營收預(yù)測(cè)為8550萬元，綜合稅費(fèi)按119計(jì)算，年上繳綜合稅費(fèi)為940

17、萬元；水上樂園度假區(qū)項(xiàng)目建成運(yùn)營后，將增加 地方財(cái)稅收入，為地方經(jīng)濟(jì)做出積極貢獻(xiàn)。水上樂園度假區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)大連市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加地方稅收和財(cái)政收入，加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)有關(guān)資料表明，旅游業(yè)每收1元，可給相關(guān)行業(yè)帶來5-7元的增值效益。由此 推算，水上樂園度假區(qū)建成發(fā)展成熟后， 按水上樂園每年超過 萬元的營收，可為社會(huì) 間接創(chuàng)超 億元的增值效益。二、提供就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展水上樂園項(xiàng)目的建設(shè)將為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)直接或間接提供 300個(gè)就業(yè)崗位，推動(dòng)當(dāng)?shù)芈?游業(yè)、服務(wù)業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展，還可帶動(dòng)當(dāng)?shù)夭惋?、住宿、物流、商售等相關(guān)行 業(yè)的發(fā)展。三、 打造大連旅游品牌，

18、提高營口、知名度水上樂園項(xiàng)目的開發(fā)，將帶來大量的人流、資金流和信息流，增加市旅游產(chǎn)業(yè)的 經(jīng)濟(jì)收入，提高大連知名度，還為其他行業(yè)的招商、信息交流等提供機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建成， 將為當(dāng)?shù)匾M(jìn)大量旅游經(jīng)營管理人才， 吸收先進(jìn)的旅游經(jīng)營、管理和服務(wù)理念，提升當(dāng) 地旅游形象，改善當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境。四、帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)文明和精神文明的進(jìn)步，共建和諧社會(huì)開展休閑度假、康體娛樂旅游活動(dòng)，可以豐富人民群眾精神生活、陶冶情操、強(qiáng)身 健體，促進(jìn)人民群眾的身心健康，提高生活質(zhì)量，對(duì)構(gòu)筑社會(huì)主義和諧社會(huì)具有積極推 動(dòng)作用。第十章環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境體系度假村的環(huán)境體系分為3個(gè)環(huán)節(jié)，分別貫穿于用地環(huán)境現(xiàn)狀保護(hù)一一建設(shè)階段環(huán)境 保護(hù)一一營運(yùn)階段的環(huán)境保護(hù)。二、環(huán)境保護(hù)生態(tài)環(huán)境