房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段

1、.一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10 個(gè)階段。（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下， 開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作， 從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。 開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。 這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步開發(fā)商提出了設(shè)想， 但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景， 需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。 政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)

2、，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。 進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果： 一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行， 那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了； 二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外， 這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。 目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣， 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。（三）申請項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項(xiàng)目開發(fā)的第一步土地是所有建筑的基礎(chǔ)， 申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。 在我國，由于人多地少， 土地資源成為極為稀缺

3、的資源， 對許多開發(fā)商來說， 拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。 我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式， 劃撥土地太多， 沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行， 目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地， 絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。 但在實(shí)際上，從原土地使用者 （即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位） 獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后， 要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊。（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步， 也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場需要的重要一步根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)

4、模， 設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。 對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 3 個(gè)具體步驟。 方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。 初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上， 應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。 初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、 設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、 工程概算書 4 個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、 布置和主要施工方法； 并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政

5、管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)， 然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、 方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料， 報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查， 確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查， 確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后， 建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃

6、許可證。;.（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。 開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步， 也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土地使用權(quán)后， 大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡， 如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)

7、劃， 然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。 再通過各種融資方案的選擇， 確定合理的融資方案。 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款， 而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗， 將牽連銀行體系。 最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步， 是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制， 是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。 通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商， 以確保工程投資不超過預(yù)算、 質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、 工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 在確定了工程

8、承包商后， 房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工， 國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、 驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后， 才可以破土動工。 在招聘監(jiān)理單位之后， 主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行， 開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)， 即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督， 必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。 項(xiàng)目施工完成后， 還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)

9、開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商， 在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際， 就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷工作。 如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件， 開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)， 進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。 房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽的名字，在商品房項(xiàng)目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售， 必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)， 取得銷售許可證。（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開

10、發(fā)的售后服務(wù)。回答者： 面朝紅土 | 一級 | 2011-2-26 11:20第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前， 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)， 委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書 ,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。;.第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、 法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查； 4）規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5）施工報(bào)建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行

11、性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)

12、條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)

13、書。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：;.1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包， 確定施工隊(duì)伍。 招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由

14、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容， 并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階

15、段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站 （機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門， 按照法律、 法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。 規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明； 不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（ 1）申請書；（ 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（