小產(chǎn)權房買賣合同是否有效

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當事人，在充分協(xié)商達成一致意思表示的 前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容：合同當事 人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng) 濟實力的強弱，其地位都是平等的。合同中的權利義務對等。 當事人所取得財產(chǎn)、勞務或工作成果與其履行的義務大體相當； 要求一方不得無償占有另一方的財產(chǎn)，侵犯他人權益；要求禁止 平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當事人必須就合同條款充分協(xié)商，取得 一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得

2、把自己的意志強加給另一方，更不得以強迫命令、脅迫等手段簽 訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預的規(guī)定，民事活動除法律強制性的規(guī)定外，由當事人自愿約定。包括：第一， 訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第三，合同內(nèi)容 由當事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當事人可以協(xié)議補 充、變更有關內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可 以自由約定違約責任，在發(fā)生爭議時，當事人可以自愿選擇解決 爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當事人應當遵循公平原那么確定各方的權利和義務的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方當 事人之間的權利義務要公平合理具體包括：第一，在訂立合同 時，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權利和義務；第二，根據(jù)公平原 那么確定風險的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責任。老實信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：“當事人行使權利、履行義務應當遵循老實信用原那么的規(guī)定，老實信用原那么要求當事 人在訂立合同的全過程中，都要老實，講信用，不得有欺詐或其 他違背老實信用的行為。小產(chǎn)權房買賣合同是否有效小產(chǎn)權房買賣合同是否有效小產(chǎn)權房買賣合同效力剖析一認定小產(chǎn)權房買賣合同無效的理由1、農(nóng)村集體所有土地的使用權不得流轉(zhuǎn)?中華人民共和國土地管理法?第六十三條： “ 農(nóng)民集體所

4、有的 土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設 ; 但是，符合 土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等 情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 我國房地產(chǎn)管理法 規(guī)定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn) 讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉(zhuǎn)讓實行的是房地一體主 義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主 義，小產(chǎn)權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉(zhuǎn) 移，而這與?中華人民共和國土地管理法?的規(guī)定是相違背的， ?中華人民共和國合同法?第五十二條第五項規(guī)定：“ 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效 。所以小產(chǎn)權房買賣 合同因為違反法律

5、的強制性規(guī)定而無效。2、農(nóng)村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制小產(chǎn)權房中有一局部是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就 出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權是指農(nóng)民以 戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添 臵生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。 (3) 宅基地使用 權的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制， 是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然 不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權， 小產(chǎn)權房買賣合同因為標的無法履行而無效。3、國務院等有關部門的文件也禁止小產(chǎn)權房的買賣關于小產(chǎn)權房問題，國務院等國家有關部

6、門出臺過許多相關規(guī) 定，比方 1999 年國務院辦公廳發(fā)出的?關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴 禁炒賣土地的通知?，原國家土地管理局 1990 國土函字第 97 號 ?關于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應用問題請示的答復?， 國土資源部發(fā) 2004234 號?關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見?， 2004年 10月 21日國務院發(fā)布的?關于深化改革嚴格土地管理的 決定?， 2021年 1月，國務院下發(fā)的?關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集 體建設用地法律和政策的通知?等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到 農(nóng)村購置小產(chǎn)權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地。雖然這些 文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策 導向，而且

7、這些規(guī)定的出臺致使小產(chǎn)權房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn) 無法實際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權房買賣合 同應當是無效的。二 認定小產(chǎn)權房買賣合同有效的理由1、認定合同是否有效，應當以?中華人民共和國合同法?中規(guī)定 的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否那么無 效。小產(chǎn)權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守?合同法?的規(guī)定， 只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。根據(jù)?合同法?的規(guī)定，當事人訂立合同應當有民事行為 能力;意思自治 ;且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的 公序良俗。最高人民法院關于適用?中華人民共和國合同法?假設 干問題的解釋 一 第四條規(guī)

8、定，合同法實施后，人民法院確認合 同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的 行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行 的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產(chǎn)權房做出禁止性規(guī)定，無 論是國務院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都 不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當事人具有民事行為能力且 意思自治，小產(chǎn)權房買賣合同就應當被認定為有效。2、小產(chǎn)權房買賣合同不違反?中華人民共和國合同法?第五十二 條的禁止性規(guī)定。?中華人民共和國合同法?第五十二條規(guī)定，有以下情形之一 的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利 益; 惡意串通，損害國家、集體或第三人利

9、益 ; 以合法形式掩蓋非 法目的 ; 損害社會公共利益 ; 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 對于小產(chǎn)權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產(chǎn)，不存在 惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況， 實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家 利益。小產(chǎn)權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基 于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會 對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是 建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋， 將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農(nóng)民失去其賴以居住的 土地，相反的小產(chǎn)權房的建設和買賣增加了農(nóng)民

10、的收入。小產(chǎn)權 房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟的增長，另一方是為了滿足自 身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益 更是無從談起，除非小產(chǎn)權房對社會公益設施構成威脅或侵害了 不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已表達過，沒有 任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產(chǎn)權房做出禁止性規(guī)定。綜 上，小產(chǎn)權房的買賣并不違反?合同法?第五十二條的禁止性規(guī) 定。3、如果認定合同有效，符合老實信用原那么，有利于保護守信方的 利益，有利于促進交易平安?，F(xiàn)行的小產(chǎn)權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常 是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當?shù)胤績r上漲或政 府拆遷補償費遠遠高于當時的出

11、賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂 以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認定買賣合同無 效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動而產(chǎn)生悔意，并試 圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。 小產(chǎn)權房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說 是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信 者的縱容，不利于保護交易平安，同時也是對老實信用原那么的違 反。; 而無這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易平安 與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農(nóng)民是弱勢群體，認定小 產(chǎn)權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群

12、體是個值得商榷的問 題。目前關于弱勢群體還沒有一個統(tǒng)一的定義，它主要是一個用 來分析現(xiàn)代社會經(jīng)濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協(xié) 調(diào)、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定 的時間、區(qū)域限制的。對于房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)在商品房的房價 飛漲，作為比商品房價格低數(shù)倍的小產(chǎn)權房，絕對具有市場競爭 力，小產(chǎn)權房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權房市場上處于優(yōu)勢地位 力購置商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場中那么處于劣勢地位，他們才 是這個市場中的弱勢群體。認定小產(chǎn)權房買賣合同有效，正是保 護了這局部弱勢群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者， 作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年 的

13、這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣小產(chǎn)權房對其 是否有利。如果認定小產(chǎn)權房買賣合同無效，那么基于趨利避害 的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議 來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破 壞了交易的平安性。4、從?中華人民共和國物權法?的相關規(guī)定中可以看出，認定小 產(chǎn)權房買賣合同有效是符合?物權法?精神的。?中華人民共和國物權法?第三十條規(guī)定，因合法建造、撤除房 屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效 力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有 不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的， 未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有 關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定 或者合同另有約定外，自合同成立時生效 ; 未辦理物權登記的，不 影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的， 自房屋建成之日起物權就產(chǎn)生了，物權是權利人依法對特定的物 享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用