房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)

1、今天講房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)管理主要從五個方面講解：第一部分：房地產(chǎn)典當(dāng)程序；第二部分：房地產(chǎn)所有權(quán)；第三部分：房地產(chǎn)權(quán)屬登記；第四部分：房地產(chǎn)糾紛處理；第五部分：房地產(chǎn)抵押與典當(dāng)?shù)膮^(qū)別。弄清二個問題1、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險；2、如何處理業(yè)務(wù)，減少損失并實現(xiàn)利益最大化 第一節(jié)：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)某绦蛞弧⒐ぷ髁鞒蹋海ㄗ允芾碇掌?個工作日辦結(jié)） 申請受理（審核、調(diào)查）簽約抵押登記（公證）發(fā)放貸款二、申請貸款需提交的材料 （一）個人房產(chǎn)抵押典當(dāng) （二）單位房產(chǎn)抵押典當(dāng)三、調(diào)查中常見問題（一）明確房產(chǎn)共有人、共同居住人的情況？（二）房屋建筑面積在60M2左右的房產(chǎn)是否適宜抵押？（三）申請借款人是否有穩(wěn)定的收入

2、來源？（四）申請借款人的借款用途是什么？（五）仍抵押在銀行的房產(chǎn)是否可作抵押擔(dān)保？（胡友案）（六）房產(chǎn)所處的位置對貸款數(shù)額有多大影響？（七）門面房抵押需哪些手續(xù)？（徐子平案）（八）面積較大的平房是否可以作為抵押物？（九）城郊結(jié)合部的集體所有的土地上的房產(chǎn)是否可作為抵押物？（十）房管部門對房產(chǎn)抵押登記的手續(xù)是如何規(guī)定的？是否允許典當(dāng)業(yè)辦理抵押登記？（十一）已付清房款且已實際占有房產(chǎn)，但未有辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)是否可以抵押？（十二）以共有人已死亡的房產(chǎn)抵押借款的，如何辦理？（十三）以房屋產(chǎn)權(quán)人已死亡的房產(chǎn)申請作抵押擔(dān)保借款的，如何辦理？（十四）如何防范犯罪分子或中介公司騙貸？ （十五）典當(dāng)行從事房產(chǎn)抵

3、押業(yè)務(wù)，期限是否越長越好？（十六）典當(dāng)行違規(guī)發(fā)放的問題（單筆超過比例）（上海某典當(dāng)）第二節(jié)： 城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系一、物權(quán)法關(guān)于物權(quán)的一些規(guī)定1、什么是物權(quán)法中的“物”？P2.2規(guī)定“本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定?！?、什么是物權(quán)？物權(quán)包括哪些內(nèi)容？所有權(quán)： 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P39用益物權(quán)：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。P117擔(dān)保物權(quán)：擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

4、P170 占有：所有權(quán)中的一種權(quán)利。3、物權(quán)的分類：動產(chǎn)、不動產(chǎn)P2上海關(guān)于機械設(shè)備的案例二、房地產(chǎn)所有權(quán)（一）房屋所有權(quán)1、房屋所有權(quán)的概念 占有權(quán)是對房屋的實際控制的權(quán)利。分為合法占有、非法占有。使用權(quán)是根據(jù)房屋的性能和用途對房屋的利用的權(quán)利。 收益權(quán)是房屋所有人收取房屋所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。 處分權(quán)是房屋所有人在事實上或法律上對房屋進行處置的權(quán)利，分為事實上的處分（改進、拆除）和法律上的處分（買賣、贈與、互換）典當(dāng)行前期調(diào)查工作應(yīng)注意的問題：產(chǎn)權(quán)要清晰.所有權(quán)人在行使上述四項權(quán)能時，要無障礙（實際意義上的，還有法律意義上的）案例分析：（馮德朝案）（6年八審）（事實、法理）2、房屋所有權(quán)的種

5、類：依房屋所有權(quán)的主體不同，可將房屋所有權(quán)分為獨有房屋所有權(quán)和共有房屋所有權(quán)；根據(jù)權(quán)利主體享有房屋的充分性，可將房屋所有權(quán)分為完全所有權(quán)和部分所有權(quán)。（二）房屋共有1、房屋共有的概念和特征房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋享有所有權(quán)。按份共有共同共有案例集錦1、屠某、王某借款案2、宋歌借款糾紛案（1999年）3、糜承逑借款糾紛案4、吳風(fēng)借款糾紛案（1998年）5、戴某借款糾紛案（1999年7月）6、陸榮昌、張蓉華、陸秋靜與上海典當(dāng)公司借款 糾紛案（2003年5 月）三、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)一個大樓被兩個以上業(yè)主購買。業(yè)主對專有部分享有所有權(quán)、對專有部分以外的共有部分（共用維修基金、

6、小區(qū)的道路、綠地、車庫、樓板、墻）享有共有和共同管理的權(quán)利。了解上述內(nèi)容對典當(dāng)行前期調(diào)查應(yīng)注意的問題有益。焦點 1：小區(qū)綠地、道路、公用設(shè)施、露臺與會所焦點 2：地下停車場的歸屬焦點 3：業(yè)主的表決權(quán)（第 76 條）焦點 4：業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系焦點 5：居民住宅商用的，遵循規(guī)約，并經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意（第 77 條）四、住房部分產(chǎn)權(quán) 成本價售房5年限制拆遷優(yōu)惠房房卡房（不是）五、房地產(chǎn)相鄰權(quán) 1、南通案（1、2樓辦公，3樓住房）2、某旅游品商場與銀行以抵押物抵債糾紛案 六、與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的其他物權(quán)-用益物權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)（土地使用權(quán)）（一）取得1劃撥：補交出讓款，才能轉(zhuǎn)讓（

7、土地管理法第 54 條）2出讓：國家作為出讓人的地位3轉(zhuǎn)讓：房隨地走，地隨房走，一并處分（二）權(quán)利范圍地表地表的上下：空間權(quán)（三）權(quán)利期限1居住用地 70 年2工業(yè)用地 50 年3教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年4商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年5綜合或者其他用地 50 年（四）消滅焦點：住宅：70 年后自動續(xù)期非住宅：依法辦理。地上物的處理，有約定從約定，無約定依法定二、土地承包經(jīng)營權(quán)（一）期限1耕地 30 年2草地 3050 年3林地 3070 年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長（二）處分1限制流轉(zhuǎn)：一般耕地【第 128 條】土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地

8、承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采 取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)， 不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。2允許流轉(zhuǎn)：四荒用地【第 133 條】通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承 包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式 流轉(zhuǎn)。注意：登記對抗主義【第 127 條】土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立?！镜?129 條】土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng) 當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。三、宅基地使用

9、權(quán)取得：一戶一地，無償取得，滅失可補處分：無須登記，不得轉(zhuǎn)讓、抵押四、地役權(quán)第三節(jié) 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定（一）登記生效（二）法定變動1、判決、裁決 2、征收 3、繼承 4、建造（三）、登記制度的改革1登記機關(guān)的統(tǒng)一 2登記機關(guān)的責(zé)任3異議登記 4預(yù)告登記第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律體系概覽：我國擔(dān)保法律體系梳理及簡評民法通則及其司法解釋1994年8號解釋擔(dān)保法及其司法解釋合同法海商法民用航空法等物權(quán)法第四編具體的擔(dān)保模式構(gòu)成：物保人保金錢擔(dān)保非典型擔(dān)保二、擔(dān)保物權(quán)的定義第一百七十條擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財

10、產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。三、房地產(chǎn)抵押的概念和特征房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。 四、房地產(chǎn)抵押的條件（一）抵押權(quán)的成立：抵押合同+登記A、抵押合同B抵押登記注意區(qū)分債權(quán)合同和物權(quán)變動沖突來源： 擔(dān)保法第41條、64條、76條 物權(quán)法第15條、23條、187條、212條、224條、226條、227條、228條 區(qū)分原則： 采納物權(quán)行為獨立性，否定無因性。物權(quán)變動與原因行為區(qū)分原則，實行“債權(quán)合同原因物權(quán)公示變動”模式規(guī)則目的：

11、 協(xié)調(diào)理論紛爭 矯正立法錯誤 解決違約責(zé)任 契合現(xiàn)行法制（二）關(guān)于房地產(chǎn)抵押的條件物權(quán)法第 184 條、擔(dān)保法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法從限制的角度做了規(guī)定。下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。1、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) （上海恒通典當(dāng)案例）（原房產(chǎn)共有人訟拆銷產(chǎn)權(quán)登記、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人到典當(dāng)行抵押）2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（河南鄭州）。3、列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。（屠某）4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。5、依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)6、土地所有權(quán) 7、集體土地使用權(quán)8、違法、違章建筑（擔(dān)保法解釋第 48 條）9、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)五、典當(dāng)行從

12、事房地產(chǎn)抵押的范圍典當(dāng)行從事房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)受到擔(dān)保法的約束。擔(dān)保法第三十四條規(guī)定，以下房地產(chǎn)可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（二）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（三）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；參照最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋關(guān)于抵押部分的解釋，在建工程和預(yù)售房屋均應(yīng)包括在房地產(chǎn)合法抵押的范圍之內(nèi)。但以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物，不包括在房地產(chǎn)合法抵押的范圍之內(nèi)。 典當(dāng)管理辦法第二十五條規(guī)定，將以下兩項排除在房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)之外：（一）外省、自治區(qū)、直轄市的房

13、地產(chǎn)。（二）未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程。上述第一項對房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)作了區(qū)域性的限制，第二項是對在建工程抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的限制。六、房產(chǎn)抵押的意義及其生效的條件七、 典當(dāng)業(yè)務(wù)中常見的房產(chǎn)證被撤銷的幾種情形：1、抵押人的房產(chǎn)證系提供虛假材料（如房客偽造與房東的交易文件）騙領(lǐng)。2、原權(quán)利人已死亡，抵押人偽造死者的授權(quán)文書甚至假冒死者將房屋出售給自己。 3、抵押人在與前手進行房屋交易時，其前手權(quán)利人侵犯了原共有人的利益 。4、原權(quán)利人一女多嫁，行政機構(gòu)審查不嚴(yán)，造成存在多個權(quán)利人、多份房產(chǎn)證。 第五節(jié) 土地使用權(quán)抵押案例：廣東：先將房產(chǎn)抵押，再在廣場上另建房產(chǎn)。本節(jié)內(nèi)容參考房地產(chǎn)抵押，另注意如下

14、幾點問題：1、以出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行使劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押。2、行政劃撥的土地使用權(quán)如果要約定抵押，必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并且符合城市房地產(chǎn)管理辦法第50條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。3、房地產(chǎn)抵押合同簽定后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，分二種情況：（1）新增加房屋有合法產(chǎn)權(quán)，需要拍賣時，一同拍賣，但抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)。（2）新增加房屋無合法產(chǎn)權(quán)，按違章建筑對待。 第六節(jié) 房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押一、房屋

15、典當(dāng)?shù)膬煞N不同概念（一）房地產(chǎn)典當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人，即出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價將權(quán)利過渡給承典人的行為。 從現(xiàn)今典當(dāng)行業(yè)一般業(yè)務(wù)操作來看，多數(shù)只涉及房地產(chǎn)占有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是說是采取抵押借款的形式。這也就是說，當(dāng)戶簽定的是房地產(chǎn)抵押借款合同，在典當(dāng)期內(nèi)當(dāng)戶繼續(xù)享有使用權(quán)、收益權(quán)等其他相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利。因此這里的房地產(chǎn)典當(dāng)只是屬于房地產(chǎn)抵押貸款的范疇。 （二）房屋典當(dāng) 房屋典當(dāng)，又稱房屋“典賣”或“活賣”，即房屋所有權(quán)人將自己所有的房屋交給承典人占有、使用，收益，承典人按約定向出典人一次性支付全部典金，并在典期屆滿之時返還房屋給出典人，取回典

16、金的行為。 （三）最高人民法院關(guān)于金德輝訴佳木斯市永恒典當(dāng)商行房屋典當(dāng)案件應(yīng)如何處理問題的復(fù)函 （年月日 民他字第5號） 二、物權(quán)法定原則。對典當(dāng)業(yè)影響最大。物權(quán)法第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”該條即是關(guān)于物權(quán)法定原則的規(guī)定。根據(jù)即將施行的物權(quán)法所規(guī)定，物權(quán)的種類為：所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。由此可見物權(quán)法并未將“典權(quán)”、“典當(dāng)權(quán)”作為一種法定物權(quán)予以規(guī)定。 三、理論探討案例：2007年8月22日，人民法院報登載一個案例：關(guān)于江蘇南通某典當(dāng)行與張某、某紡織品公司的抵押借款糾紛案。該案刊登后，在全國引起較大反響：典當(dāng)行發(fā)放的以房地產(chǎn)為載體的借款是典當(dāng)還是抵押？第七節(jié) 抵押糾紛處理 一、有關(guān)抵押物糾紛處理主要情況：1、買賣在先（沒登記）、抵押在后。一般法院處理：兩個合同都有效。買賣合同在先，沒有履行完畢的繼續(xù)履行。如果買方錢款沒有付清，將余款可以交付給典當(dāng)行。2、抵押在先、買賣在后焦點：抵押物的轉(zhuǎn)讓物權(quán)法與擔(dān)保法的規(guī)定相沖突沖突來源： 若干意見第115條、擔(dān)保法第49條、51條、70條 物權(quán)法第191條，第193條、第