房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)

1、今天講房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)管理主要從五個(gè)方面講解：第一部分：房地產(chǎn)典當(dāng)程序；第二部分：房地產(chǎn)所有權(quán)；第三部分：房地產(chǎn)權(quán)屬登記；第四部分：房地產(chǎn)糾紛處理；第五部分：房地產(chǎn)抵押與典當(dāng)?shù)膮^(qū)別。弄清二個(gè)問題1、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)；2、如何處理業(yè)務(wù)，減少損失并實(shí)現(xiàn)利益最大化 第一節(jié)：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)某绦蛞?、工作流程：（自受理之日?個(gè)工作日辦結(jié)） 申請(qǐng)受理（審核、調(diào)查）簽約抵押登記（公證）發(fā)放貸款二、申請(qǐng)貸款需提交的材料 （一）個(gè)人房產(chǎn)抵押典當(dāng) （二）單位房產(chǎn)抵押典當(dāng)三、調(diào)查中常見問題（一）明確房產(chǎn)共有人、共同居住人的情況？（二）房屋建筑面積在60M2左右的房產(chǎn)是否適宜抵押？（三）申請(qǐng)借款人是否有穩(wěn)定的收入

2、來源？（四）申請(qǐng)借款人的借款用途是什么？（五）仍抵押在銀行的房產(chǎn)是否可作抵押擔(dān)保？（胡友案）（六）房產(chǎn)所處的位置對(duì)貸款數(shù)額有多大影響？（七）門面房抵押需哪些手續(xù)？（徐子平案）（八）面積較大的平房是否可以作為抵押物？（九）城郊結(jié)合部的集體所有的土地上的房產(chǎn)是否可作為抵押物？（十）房管部門對(duì)房產(chǎn)抵押登記的手續(xù)是如何規(guī)定的？是否允許典當(dāng)業(yè)辦理抵押登記？（十一）已付清房款且已實(shí)際占有房產(chǎn)，但未有辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)是否可以抵押？（十二）以共有人已死亡的房產(chǎn)抵押借款的，如何辦理？（十三）以房屋產(chǎn)權(quán)人已死亡的房產(chǎn)申請(qǐng)作抵押擔(dān)保借款的，如何辦理？（十四）如何防范犯罪分子或中介公司騙貸？ （十五）典當(dāng)行從事房產(chǎn)抵

3、押業(yè)務(wù)，期限是否越長越好？（十六）典當(dāng)行違規(guī)發(fā)放的問題（單筆超過比例）（上海某典當(dāng)）第二節(jié)： 城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系一、物權(quán)法關(guān)于物權(quán)的一些規(guī)定1、什么是物權(quán)法中的“物”？P2.2規(guī)定“本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定?！?、什么是物權(quán)？物權(quán)包括哪些內(nèi)容？所有權(quán)： 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P39用益物權(quán)：用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。P117擔(dān)保物權(quán)：擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

4、P170 占有：所有權(quán)中的一種權(quán)利。3、物權(quán)的分類：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)P2上海關(guān)于機(jī)械設(shè)備的案例二、房地產(chǎn)所有權(quán)（一）房屋所有權(quán)1、房屋所有權(quán)的概念 占有權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際控制的權(quán)利。分為合法占有、非法占有。使用權(quán)是根據(jù)房屋的性能和用途對(duì)房屋的利用的權(quán)利。 收益權(quán)是房屋所有人收取房屋所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。 處分權(quán)是房屋所有人在事實(shí)上或法律上對(duì)房屋進(jìn)行處置的權(quán)利，分為事實(shí)上的處分（改進(jìn)、拆除）和法律上的處分（買賣、贈(zèng)與、互換）典當(dāng)行前期調(diào)查工作應(yīng)注意的問題：產(chǎn)權(quán)要清晰.所有權(quán)人在行使上述四項(xiàng)權(quán)能時(shí)，要無障礙（實(shí)際意義上的，還有法律意義上的）案例分析：（馮德朝案）（6年八審）（事實(shí)、法理）2、房屋所有權(quán)的種

5、類：依房屋所有權(quán)的主體不同，可將房屋所有權(quán)分為獨(dú)有房屋所有權(quán)和共有房屋所有權(quán)；根據(jù)權(quán)利主體享有房屋的充分性，可將房屋所有權(quán)分為完全所有權(quán)和部分所有權(quán)。（二）房屋共有1、房屋共有的概念和特征房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋享有所有權(quán)。按份共有共同共有案例集錦1、屠某、王某借款案2、宋歌借款糾紛案（1999年）3、糜承逑借款糾紛案4、吳風(fēng)借款糾紛案（1998年）5、戴某借款糾紛案（1999年7月）6、陸榮昌、張蓉華、陸秋靜與上海典當(dāng)公司借款 糾紛案（2003年5 月）三、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)一個(gè)大樓被兩個(gè)以上業(yè)主購買。業(yè)主對(duì)專有部分享有所有權(quán)、對(duì)專有部分以外的共有部分（共用維修基金、

6、小區(qū)的道路、綠地、車庫、樓板、墻）享有共有和共同管理的權(quán)利。了解上述內(nèi)容對(duì)典當(dāng)行前期調(diào)查應(yīng)注意的問題有益。焦點(diǎn) 1：小區(qū)綠地、道路、公用設(shè)施、露臺(tái)與會(huì)所焦點(diǎn) 2：地下停車場(chǎng)的歸屬焦點(diǎn) 3：業(yè)主的表決權(quán)（第 76 條）焦點(diǎn) 4：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系焦點(diǎn) 5：居民住宅商用的，遵循規(guī)約，并經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意（第 77 條）四、住房部分產(chǎn)權(quán) 成本價(jià)售房5年限制拆遷優(yōu)惠房房卡房（不是）五、房地產(chǎn)相鄰權(quán) 1、南通案（1、2樓辦公，3樓住房）2、某旅游品商場(chǎng)與銀行以抵押物抵債糾紛案 六、與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的其他物權(quán)-用益物權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)（土地使用權(quán)）（一）取得1劃撥：補(bǔ)交出讓款，才能轉(zhuǎn)讓（

7、土地管理法第 54 條）2出讓：國家作為出讓人的地位3轉(zhuǎn)讓：房隨地走，地隨房走，一并處分（二）權(quán)利范圍地表地表的上下：空間權(quán)（三）權(quán)利期限1居住用地 70 年2工業(yè)用地 50 年3教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年4商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年5綜合或者其他用地 50 年（四）消滅焦點(diǎn)：住宅：70 年后自動(dòng)續(xù)期非住宅：依法辦理。地上物的處理，有約定從約定，無約定依法定二、土地承包經(jīng)營權(quán)（一）期限1耕地 30 年2草地 3050 年3林地 3070 年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長（二）處分1限制流轉(zhuǎn)：一般耕地【第 128 條】土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地

8、承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采 取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)， 不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。2允許流轉(zhuǎn)：四荒用地【第 133 條】通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承 包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式 流轉(zhuǎn)。注意：登記對(duì)抗主義【第 127 條】土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?！镜?129 條】土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng) 當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。三、宅基地使用

9、權(quán)取得：一戶一地，無償取得，滅失可補(bǔ)處分：無須登記，不得轉(zhuǎn)讓、抵押四、地役權(quán)第三節(jié) 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定（一）登記生效（二）法定變動(dòng)1、判決、裁決 2、征收 3、繼承 4、建造（三）、登記制度的改革1登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一 2登記機(jī)關(guān)的責(zé)任3異議登記 4預(yù)告登記第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律體系概覽：我國擔(dān)保法律體系梳理及簡(jiǎn)評(píng)民法通則及其司法解釋1994年8號(hào)解釋擔(dān)保法及其司法解釋合同法海商法民用航空法等物權(quán)法第四編具體的擔(dān)保模式構(gòu)成：物保人保金錢擔(dān)保非典型擔(dān)保二、擔(dān)保物權(quán)的定義第一百七十條擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)

10、產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。三、房地產(chǎn)抵押的概念和特征房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 四、房地產(chǎn)抵押的條件（一）抵押權(quán)的成立：抵押合同+登記A、抵押合同B抵押登記注意區(qū)分債權(quán)合同和物權(quán)變動(dòng)沖突來源： 擔(dān)保法第41條、64條、76條 物權(quán)法第15條、23條、187條、212條、224條、226條、227條、228條 區(qū)分原則： 采納物權(quán)行為獨(dú)立性，否定無因性。物權(quán)變動(dòng)與原因行為區(qū)分原則，實(shí)行“債權(quán)合同原因物權(quán)公示變動(dòng)”模式規(guī)則目的：

11、 協(xié)調(diào)理論紛爭(zhēng) 矯正立法錯(cuò)誤 解決違約責(zé)任 契合現(xiàn)行法制（二）關(guān)于房地產(chǎn)抵押的條件物權(quán)法第 184 條、擔(dān)保法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法從限制的角度做了規(guī)定。下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) （上海恒通典當(dāng)案例）（原房產(chǎn)共有人訟拆銷產(chǎn)權(quán)登記、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人到典當(dāng)行抵押）2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（河南鄭州）。3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。（屠某）4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。5、依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)6、土地所有權(quán) 7、集體土地使用權(quán)8、違法、違章建筑（擔(dān)保法解釋第 48 條）9、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)五、典當(dāng)行從

12、事房地產(chǎn)抵押的范圍典當(dāng)行從事房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)受到擔(dān)保法的約束。擔(dān)保法第三十四條規(guī)定，以下房地產(chǎn)可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（二）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（三）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；參照最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋關(guān)于抵押部分的解釋，在建工程和預(yù)售房屋均應(yīng)包括在房地產(chǎn)合法抵押的范圍之內(nèi)。但以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物，不包括在房地產(chǎn)合法抵押的范圍之內(nèi)。 典當(dāng)管理辦法第二十五條規(guī)定，將以下兩項(xiàng)排除在房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)之外：（一）外省、自治區(qū)、直轄市的房

13、地產(chǎn)。（二）未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程。上述第一項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)作了區(qū)域性的限制，第二項(xiàng)是對(duì)在建工程抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的限制。六、房產(chǎn)抵押的意義及其生效的條件七、 典當(dāng)業(yè)務(wù)中常見的房產(chǎn)證被撤銷的幾種情形：1、抵押人的房產(chǎn)證系提供虛假材料（如房客偽造與房東的交易文件）騙領(lǐng)。2、原權(quán)利人已死亡，抵押人偽造死者的授權(quán)文書甚至假冒死者將房屋出售給自己。 3、抵押人在與前手進(jìn)行房屋交易時(shí)，其前手權(quán)利人侵犯了原共有人的利益 。4、原權(quán)利人一女多嫁，行政機(jī)構(gòu)審查不嚴(yán)，造成存在多個(gè)權(quán)利人、多份房產(chǎn)證。 第五節(jié) 土地使用權(quán)抵押案例：廣東：先將房產(chǎn)抵押，再在廣場(chǎng)上另建房產(chǎn)。本節(jié)內(nèi)容參考房地產(chǎn)抵押，另注意如下

14、幾點(diǎn)問題：1、以出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行使劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押。2、行政劃撥的土地使用權(quán)如果要約定抵押，必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并且符合城市房地產(chǎn)管理辦法第50條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。3、房地產(chǎn)抵押合同簽定后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，分二種情況：（1）新增加房屋有合法產(chǎn)權(quán)，需要拍賣時(shí)，一同拍賣，但抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)。（2）新增加房屋無合法產(chǎn)權(quán)，按違章建筑對(duì)待。 第六節(jié) 房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押一、房屋

15、典當(dāng)?shù)膬煞N不同概念（一）房地產(chǎn)典當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人，即出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價(jià)將權(quán)利過渡給承典人的行為。 從現(xiàn)今典當(dāng)行業(yè)一般業(yè)務(wù)操作來看，多數(shù)只涉及房地產(chǎn)占有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是說是采取抵押借款的形式。這也就是說，當(dāng)戶簽定的是房地產(chǎn)抵押借款合同，在典當(dāng)期內(nèi)當(dāng)戶繼續(xù)享有使用權(quán)、收益權(quán)等其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。因此這里的房地產(chǎn)典當(dāng)只是屬于房地產(chǎn)抵押貸款的范疇。 （二）房屋典當(dāng) 房屋典當(dāng)，又稱房屋“典賣”或“活賣”，即房屋所有權(quán)人將自己所有的房屋交給承典人占有、使用，收益，承典人按約定向出典人一次性支付全部典金，并在典期屆滿之時(shí)返還房屋給出典人，取回典

16、金的行為。 （三）最高人民法院關(guān)于金德輝訴佳木斯市永恒典當(dāng)商行房屋典當(dāng)案件應(yīng)如何處理問題的復(fù)函 （年月日 民他字第5號(hào)） 二、物權(quán)法定原則。對(duì)典當(dāng)業(yè)影響最大。物權(quán)法第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！痹摋l即是關(guān)于物權(quán)法定原則的規(guī)定。根據(jù)即將施行的物權(quán)法所規(guī)定，物權(quán)的種類為：所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。由此可見物權(quán)法并未將“典權(quán)”、“典當(dāng)權(quán)”作為一種法定物權(quán)予以規(guī)定。 三、理論探討案例：2007年8月22日，人民法院報(bào)登載一個(gè)案例：關(guān)于江蘇南通某典當(dāng)行與張某、某紡織品公司的抵押借款糾紛案。該案刊登后，在全國引起較大反響：典當(dāng)行發(fā)放的以房地產(chǎn)為載體的借款是典當(dāng)還是抵押？第七節(jié) 抵押糾紛處理 一、有關(guān)抵押物糾紛處理主要情況：1、買賣在先（沒登記）、抵押在后。一般法院處理：兩個(gè)合同都有效。買賣合同在先，沒有履行完畢的繼續(xù)履行。如果買方錢款沒有付清，將余款可以交付給典當(dāng)行。2、抵押在先、買賣在后焦點(diǎn)：抵押物的轉(zhuǎn)讓物權(quán)法與擔(dān)保法的規(guī)定相沖突沖突來源： 若干意見第115條、擔(dān)保法第49條、51條、70條 物權(quán)法第191條，第193條、第