房地產(chǎn)金融總結(jié)

1、第一章 房地產(chǎn)金融概論（一）概念 以房地產(chǎn)為特定對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)而進(jìn)行的資金融通活動。（二）房地產(chǎn)金融特征1中長期性 2規(guī)模大 3債權(quán)可靠，較為安全房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持2、金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)的支持（三）房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類1、住房儲蓄業(yè)務(wù)住房儲蓄存款：金融機(jī)構(gòu)為支持住房建設(shè)提供建房貸款，開辦的單位住宅專項(xiàng)存款和個人住宅儲蓄存款業(yè)務(wù)。2、住房基金3、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為支持房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動而對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)發(fā)放的各類生產(chǎn)與經(jīng)營性貸款。4、房地產(chǎn)抵押貸款抵押人以其合法擁有的房屋所有權(quán)或國有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔(dān)

2、保，借以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務(wù)的法律行為。5、房地產(chǎn)股票6、房地產(chǎn)債券7、房地產(chǎn)信托8、房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)金融的國民經(jīng)濟(jì)效應(yīng)1、配置收入效應(yīng)在房地產(chǎn)金融的干預(yù)下，房地產(chǎn)金融活動在一定程度上能夠調(diào)整國民收入在不同階層的分配中央銀行直接干預(yù)（轉(zhuǎn)移支付）國民收入個人單位政府 金融機(jī)構(gòu)中等收入 低收入 高收入存 款貸 款利率2、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)3、抑制通貨膨脹第三章 房地產(chǎn)金融市場金融市場1金融市場是實(shí)現(xiàn)金融資產(chǎn)交易和服務(wù)的市場2金融市場涵蓋各類金融交易活動和交易關(guān)系3金融市場不必是有形的場所政府對市場監(jiān)管手段財(cái)政手段 稅收tax、補(bǔ)貼金融手段 利率、存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率價格手

3、段行政、法律手段 銀行法、票據(jù)法、證券法房地產(chǎn)金融市場要素一、市場主體：個人，企業(yè)，政府二、市場客體：在房地產(chǎn)金融市場上進(jìn)行交易的各種金融工具 商業(yè)票據(jù) 、股票、債券，房地產(chǎn)股票、債券、信托基金住房抵押貸款、住房存單、房地產(chǎn)抵押債券三、市場信號 名義利率=實(shí)際利率+通貨膨脹率四、市場規(guī)則 競爭規(guī)則：國家依法確立維護(hù)市場主體之間平等交換、公平競爭的規(guī)則，目的在于消除各種特權(quán)和壟斷交易、仲裁規(guī)則：市場主體進(jìn)行市場交易活動所必需遵守的社會秩序和規(guī)范；由市場仲裁機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，解決市場主體之間的矛盾和糾紛。房地產(chǎn)金融市場分類房地產(chǎn)金融模式特征比較房地產(chǎn)證券化的意義l 提供資產(chǎn)流動性，轉(zhuǎn)移風(fēng)險l 深化房地產(chǎn)融

4、資l 拓寬房地產(chǎn)投資渠道l 促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新第四章 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)：是以貨幣為經(jīng)營對象的組織，以信用的方式將社會上暫時閑置的零散資金歸集起來，融通給需要資金的企業(yè)和個人。金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生與存在的必要性l 商品生產(chǎn)和交換發(fā)展中的支付需求；l 經(jīng)濟(jì)社會活動中的投融資需求；l 風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險管理需求；l 經(jīng)濟(jì)和金融活動的擴(kuò)大對金融信息的需求房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融中介和經(jīng)營附屬房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融企業(yè)。金融性、企業(yè)性、專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營原則：.內(nèi)外結(jié)合，配套管理.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，單獨(dú)管理.安全性、流動性、效益性.優(yōu)質(zhì)服務(wù)，有效競爭房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系專營性房地產(chǎn)金融

5、機(jī)構(gòu)：住房儲蓄銀行、住宅合作社、抵押銀行兼營性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：商業(yè)銀行（建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、其他股份制銀行）、非銀行金融機(jī)構(gòu)（證券公司、信托投資公司、保險公司）第五章 房地產(chǎn)信貸信貸：債權(quán)人貸出貨幣，債務(wù)人按約定期限償還，并支付給貸出者一定利息的信用活動。銀行信貸：以銀行為中介，以存貸款為主體的信用活動的總稱。房地產(chǎn)信貸資金對房地產(chǎn)業(yè)的重要性：1、有利于房地產(chǎn)業(yè)資金實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2、有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化3、有利于調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策的要求同業(yè)拆借：各類金融機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行短期資金拆借特征：參與者限于金融機(jī)構(gòu)；拆借時間短；沒有特定金

6、融工具；拆借利率變化頻繁，能夠靈敏反映金融體系的資金供求狀況，影響力大。商業(yè)票據(jù)：商業(yè)票據(jù)的流通轉(zhuǎn)讓活動，主要有票據(jù)承兌和貼現(xiàn)承兌：承諾兌付的簡稱，指匯票到期前其付款人或指定銀行確認(rèn)票據(jù)載明事項(xiàng)，在票面上作 出付款承諾并簽章的業(yè)務(wù)。貼現(xiàn)：票據(jù)到期前持有人為獲取現(xiàn)款向金融機(jī)構(gòu)貼付一定的利息而作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓。貼現(xiàn)付款額= 票面額×（1-年貼現(xiàn)率×未到期天數(shù)） 365CD：可轉(zhuǎn)讓大額定期存單的簡稱，它兼有定期存款和有價證券的特性。CD與一般定期存單的主要差別是：不記名、可以自由轉(zhuǎn)讓；金額固定、面額大；存單期限1年以內(nèi)，多為1-9個月。房地產(chǎn)信貸資金來源特征：穩(wěn)定性、廣泛性、多樣性原

7、始存款(primary deposit):商業(yè)銀行接受客戶的現(xiàn)金存款以及從中央銀行獲得的再貼現(xiàn)或再貸款而形成的存款。派生存款(derivative deposit):由商業(yè)銀行的貸款等業(yè)務(wù)而衍生出來的存款，也是在原始存款基礎(chǔ)上擴(kuò)大的那部分存款。商業(yè)票據(jù)的再貼現(xiàn)：又叫重貼現(xiàn),指商業(yè)銀行將已經(jīng)貼現(xiàn)的票據(jù)拿到中央銀行再次申請貼現(xiàn)的融資業(yè)務(wù).第六章 房地產(chǎn)企業(yè)貸款房地產(chǎn)企業(yè)貸款的特點(diǎn)：1、 專項(xiàng)性 針對特定的服務(wù)對象，有固定的來源和特定的投向2、 貸款計(jì)劃的特殊性 個人住房貸款 銀行流動資金貸款計(jì)劃 開發(fā)貸款銀行 固定資產(chǎn)貸款計(jì)劃3、 安全性 流動性差，高風(fēng)險高收益 房地產(chǎn)商品位置固定，自然增值性，是

8、天然抵押品 成本相對較高，不良貸款比重大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款種類：房地產(chǎn)開發(fā)貸款（開發(fā)流動資金貸款、開發(fā)項(xiàng)目貸款） 房地產(chǎn)經(jīng)營貸款（流動資金貸款、大修理資金貸款、專項(xiàng)貸款）項(xiàng)目融資：為一個經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障。項(xiàng)目融資的參與者：項(xiàng)目發(fā)起人、項(xiàng)目公司、資金提供方項(xiàng)目融資的特點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)有限追索分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險利用項(xiàng)目虧損降低投資成本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目百分之百融資非公司負(fù)債型融資可調(diào)整的融資戰(zhàn)略項(xiàng)目融資的權(quán)益投資結(jié)構(gòu)：普通合伙制結(jié)構(gòu)、公司型合資結(jié)構(gòu)、有限合伙制結(jié)構(gòu)、契約型合資結(jié)構(gòu)、

9、信托基金結(jié)構(gòu)租賃融資：房地產(chǎn)所有者在一定時期內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)的使用權(quán)和占用權(quán)的合同行為。在租賃期間，出租人保留出租物業(yè)的所有權(quán)第七章 住房消費(fèi)信貸消費(fèi)信貸：由銀行向消費(fèi)者提供資金以滿足消費(fèi)需求的信貸方式。住房消費(fèi)信貸的特點(diǎn)：1、 以未來收入作為還款保證2、 中長期消費(fèi)信貸3、 消費(fèi)過程與還貸過程相伴隨抵押：債務(wù)人或第三方不轉(zhuǎn)移對其所有的財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保的行為。若債務(wù)人到期不履行其債務(wù)，債權(quán)人可依法將財(cái)產(chǎn)折價或拍賣抵押物優(yōu)先受償個人住房抵押貸款運(yùn)作程序：1.購房者與開發(fā)商簽訂購房意向書2.持意向書及相關(guān)資料向開發(fā)商指定銀行提出申請3.銀行進(jìn)行資料審查4.借款人憑貸款承諾書與開發(fā)

10、商簽訂購房合同5.憑購房首付款收據(jù)，與銀行簽訂抵押貸款合同、抵押合同并公證6.借貸雙方持房產(chǎn)證、抵押合同辦理抵押登記7.銀行貸款劃入開發(fā)商賬戶8.借款人開立相關(guān)專用存款賬戶，按合同約定歸還貸款本息等額本息還款法等額本金還款轉(zhuǎn)按揭（廣義）：辦理了個人住房抵押貸款的借款人在尚未還清貸款之前，與原貸款銀行協(xié)商一致后對原貸款合同進(jìn)行變更的行為。 加按：對借款期限進(jìn)行延長，增加相應(yīng)金額 換按：對原貸款的抵押物進(jìn)行變更 轉(zhuǎn)按：借款人將抵押給銀行的住房轉(zhuǎn)讓給第三人（狹義）：借款人轉(zhuǎn)讓其按揭住房的行為，即符合放貸有關(guān)政策的前提下，將購房貸款主體進(jìn)行變更住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險：金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房消費(fèi)信貸，但由于某些原

11、因，借款人無法按期收回或不能如數(shù)收回住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險管理：對導(dǎo)致住房消費(fèi)信貸風(fēng)險的諸多因素及其發(fā)生概率與其可能形成損害的程度進(jìn)行分析、預(yù)測、控制、疏導(dǎo)和防范的信貸管理活動信貸風(fēng)險管理的特點(diǎn)：1.信貸是借貸資金所有權(quán)和使用權(quán)的暫時分離2.信貸交易具有典型的“信息不對稱”特性，普遍存在著逆向選擇和道德風(fēng)險3.價格(利率)在信貸供求調(diào)節(jié)中存在局限性住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險管理意義： 能夠減少金融機(jī)構(gòu)住房消費(fèi)信貸資產(chǎn)和資本的損失，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)貸款預(yù)期收益的可靠性 有利于保障住宅建設(shè)消費(fèi)資金的順暢循環(huán)，促進(jìn)住宅業(yè)的健康發(fā)展 能夠維持公眾信心，穩(wěn)定社會金融。信用分析的五C原則1.品德( character)

12、指借款人的誠實(shí)性和正常還貸意愿2.能力(capacity) 指借款人還貸的實(shí)際能力3.資本(capital) 指借款人的自有財(cái)產(chǎn)價值，反映借款人的累積財(cái)富和以往盈余信息4.擔(dān)保（ collateral) 指借款人現(xiàn)有的，可用來對貸款進(jìn)行抵押或質(zhì)押的任何資產(chǎn)5.經(jīng)營情形（condition) 指借款人所處經(jīng)營環(huán)境住房消費(fèi)信貸中的風(fēng)險：1、 借款人風(fēng)險（借款人違約風(fēng)險）2、 擔(dān)保風(fēng)險（抵押物價值不足、第三方擔(dān)保風(fēng)險）3、 開發(fā)商風(fēng)險（房屋延期交付和質(zhì)量問題、欺詐風(fēng)險）4、 銀行內(nèi)部管理風(fēng)險（流動性風(fēng)險、違規(guī)操作風(fēng)險）5、 利率風(fēng)險（購買力風(fēng)險）風(fēng)險防范制度性避險：嚴(yán)格貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)估價制度 建立擔(dān)

13、保、保險制度 建立住房抵押登記制度 健全抵押物處置制度技術(shù)性避險：浮動/固定利率計(jì)息 銀行內(nèi)部估價 運(yùn)用衍生金融工具避險 增加抵押貸款資金來源第八章 住房公積金住房公積金：住房公積金是職工及其所在單位共同繳存的一筆住房專項(xiàng)儲金，全部歸職工個人所有，定向用于職工住房建設(shè)。住房公積金的特點(diǎn)：義務(wù)性、互助性、保障性強(qiáng)制儲蓄對住房經(jīng)濟(jì)的有關(guān)作用：1、一定程度上能有效保證人們進(jìn)行應(yīng)有的住房消費(fèi)。2、使住房信貸能得到一個穩(wěn)定的資金來源。3、是政府實(shí)施對住房經(jīng)濟(jì)必要干預(yù)的重要工具。4、使金融對住房消費(fèi)的支持走向普遍化如何設(shè)立最優(yōu)契約？1、受托方與委托方實(shí)行雙向選擇2、委托代理關(guān)系的時間不宜太長3、引入競爭機(jī)

14、制如何促進(jìn)公積金保值增值？1、發(fā)放個人住房公積金貸款2、購買國債3、購買國家重點(diǎn)企業(yè)債券公積金使用率：個人提取總額、個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例公積金運(yùn)用率：個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例住房公積金的管理機(jī)制：房委會決策、管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財(cái)政監(jiān)督第九章 房地產(chǎn)保險保險：是投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費(fèi)，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡期限時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的商業(yè)行為。保險的原則：1、最大誠信原則 2、保險利益原則 3、近因原則 4、損害補(bǔ)償原則

15、重復(fù)保險賠償金的分?jǐn)偡绞奖壤?zé)任分?jǐn)偡绞剑焊鞅ｋU人承擔(dān)的賠償金額=損失金額 × 該保險人承保的保險金額 各保險人承保的保險金總和限額責(zé)任分?jǐn)偡绞剑焊鞅ｋU人承擔(dān)的賠償金額=損失金額 ×該保險人承保的賠償限額各保險人的賠償限額總和順序責(zé)任分?jǐn)偡绞剑悍康禺a(chǎn)金融中的風(fēng)險 信用風(fēng)險：借款人由于某種原因而不能按期足額償還銀行貸款而使銀行遭受損失的可能性。信用風(fēng)險的產(chǎn)生可大致分為兩大類：第一類屬于違約風(fēng)險，即借款人由于某種因素的改變，而不能按期或無力償還銀行的貸款，被迫違約放棄所購的房屋，從而使銀行利益帶來損失的可能性。第二類屬于道德風(fēng)險，即借款人通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，最

16、終使銀行遭受損失的可能性。通常比較受關(guān)注的是違約風(fēng)險。流動性風(fēng)險 ：由于資金過度集中投放于期限較長的住房貸款業(yè)務(wù)，從而使金融機(jī)構(gòu)面臨流動性危機(jī)的情況。具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高。流動性風(fēng)險包括兩種情況：第一種情況是負(fù)債的流動性風(fēng)險，即銀行不能及時足額滿足存款人的取款要求；第二種情況是資產(chǎn)的流動性風(fēng)險，即銀行不能及時足額滿足客戶正當(dāng)?shù)馁J款需求。 對流動性風(fēng)險的管理主要是加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理，同時通過證券化等方式提高資產(chǎn)的流動性。 利率風(fēng)險 ：指由于利率的變動使銀行遭受損失的可能性。 市場風(fēng)險 ：指由于整個房地產(chǎn)市場房價的大幅下降，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的可能性。房地產(chǎn)保

17、險：是指在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。各種風(fēng)險的可保性 信用風(fēng)險中的違約風(fēng)險是可保的 流動性風(fēng)險不可保 利率風(fēng)險不可保 市場風(fēng)險不可保保險基金：保險基金是保險人履行賠償義務(wù)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是用以補(bǔ)償或給付因自然災(zāi)害、意外事故和人身傷亡的損失的專項(xiàng)貨幣資金索賠：就是被保險人或受益人在保險事故發(fā)生，保險標(biāo)的遭受損失時，按照保險合同規(guī)定，向保險人請求賠償?shù)男袨?。是保險保障的具體體現(xiàn)。理賠：與索賠相對應(yīng)，是指保險人在保險事故發(fā)生，被保險人提出索賠要求后，根據(jù)保險合同規(guī)定，對事故進(jìn)行處理的行為。房地產(chǎn)保險的主要險種房屋財(cái)產(chǎn)保險：以房屋及其附屬設(shè)備為

18、保險標(biāo)的的保險房屋利益保險：是房屋財(cái)產(chǎn)保險的附加險，承保由于火災(zāi)及自然災(zāi)害或事故，使被保險人在一定時期內(nèi)因房屋損毀而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)收入的減少房地產(chǎn)責(zé)任險：房屋建筑工程保險：房地產(chǎn)人身保險：人身意外傷害保險房地產(chǎn)信用保證保險：保險公司提供的保證業(yè)務(wù)是特殊的保證服務(wù)，它是由保險人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為，因此并不是完全意義上的保險業(yè)務(wù)。而且，保險人履行擔(dān)保義務(wù)的前提是被保證人無法補(bǔ)償權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失，并非被保證人的作為或不作為給權(quán)利人造成的經(jīng)濟(jì)損失為前提。 信用保險是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔(dān)保被保證人信用的行為。當(dāng)由于被保證人的作為或不作為導(dǎo)致權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時，保險人必須按照合

19、同的規(guī)定賠償權(quán)利人的損失。 保證業(yè)務(wù)與信用保險實(shí)際上都是以義務(wù)人的信用風(fēng)險為保險標(biāo)的，當(dāng)權(quán)利人投保時，就是信用保險；當(dāng)義務(wù)人“投?！睍r，就是保證業(yè)務(wù)。住房抵押貸款保險 保險費(fèi)保險金額×保險年費(fèi)率×保險年限 保險年限保險年費(fèi)率保險年限保險年費(fèi)率5年（不含）以下0.6015年20年（不含）0.465年10年（不含）0.5420年25年（不含）0.4310年15年（不含）0.5025年（含）以上0.40第十章 房地產(chǎn)信托一、信托的概念：財(cái)產(chǎn)的所有者按照自己的目的或利益，將其所擁有的資產(chǎn)委托給他人或信托機(jī)構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)活動。二、信托的特點(diǎn)1. 以信任為基礎(chǔ)2. 以財(cái)產(chǎn)為

20、核心3. 多邊信用關(guān)系4. 是一種法律行為5.信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性三、信托關(guān)系的主體委托人：將財(cái)產(chǎn)委托給他人管理和處置受托人：接受委托對信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、處理的信托機(jī)構(gòu)或個人受益人：享受信托財(cái)產(chǎn)利益的人四、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)（九項(xiàng)）信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。 1、房地產(chǎn)信托基金2、房地產(chǎn)信托存款在特定的資金來源范圍內(nèi)，由信托機(jī)構(gòu)辦理的與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生密切聯(lián)系的存款3.房地產(chǎn)信托貸款房地產(chǎn)信托貸款是金融信托機(jī)構(gòu)運(yùn)用吸收的房地產(chǎn)信

21、托存款，自有資本金和籌集的其它資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)放的貸款。4.房地產(chǎn)信托投資（1）貸款投資 信托機(jī)構(gòu)定向發(fā)行信托計(jì)劃后，將募集資金貸給房地產(chǎn)公司，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。“契約式投資”，僅作資金投入，不參與經(jīng)營管理。投資后信托機(jī)構(gòu)按商定的固定比例，在一定年限內(nèi)分取投資收益，到期后或繼續(xù)投資，或出讓股權(quán)并收回所投資金。（2）股權(quán)投資（權(quán)益性投資信托） 信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信托計(jì)劃后，運(yùn)用募集的資金與房地產(chǎn)公司共同成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或認(rèn)購房地產(chǎn)公司的增值擴(kuò)股，信托機(jī)構(gòu)委派代表參與對投資的房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營管理，并以投資比例作為分配利潤或承擔(dān)虧損責(zé)任的依據(jù)。到一定階段將股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲益。（3）合作投資型信托當(dāng)前信

22、托機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的方式1）長期合作投資。信托機(jī)構(gòu)不需在投資之前與合作者商定投資回收期，而作為投資企業(yè)的長期合作者，只要投資的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營正常，投資合作關(guān)系就一直存在。合資各方實(shí)行共同投資共同管理共享利益，共擔(dān)風(fēng)險。2）定期合作投資。定期合作投資是投資各方事先商定投資期限，即投資回收期，一般為26年。在合資期間，投資各方按投資比例分享收益、承擔(dān)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。投資期滿后投資各方收回所投入資金。3） 保息分紅投資。保息分紅投資是信托機(jī)構(gòu)在投資時事先商定由房地產(chǎn)合資企業(yè)在投資期間，按照信托機(jī)構(gòu)投資金額定期（一般按季）支付利息，年終再參與一定比例分紅。從嚴(yán)格意義上講，保息分紅投資不能算作真正的投資

23、，而是介于投資與貸款之間的一種融資形式。5.房地產(chǎn)信用擔(dān)保房地產(chǎn)信用擔(dān)保是信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)商提供的一種信用保證服務(wù)。6.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)事務(wù)信托7.房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理8代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)9代理房屋設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理等五、我國當(dāng)前的房地產(chǎn)信托 1.主要模式：信托貸款過橋貸款第一步，利用房地產(chǎn)信托門檻較低條件，房地產(chǎn)商一般拿到兩證和擁有較低的自有資金就能貸款；第二步，當(dāng)房地產(chǎn)商拿齊“四證”，并通過信托貸款滿足了自有資金的條件，就可向銀行申請貸款；第三步，獲得銀行貸款后，歸還高利息的信托貸款?！八淖C”包含：（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證 ）2. 房地產(chǎn)信托投資基金RE

24、ITREITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資基金具有“專家經(jīng)營，組合投資，分散風(fēng)險，收益同享”的特點(diǎn)。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種其一是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。其二是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還

25、本歸息。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。房地產(chǎn)信托投資基金的分類：根據(jù)投資業(yè)務(wù)及收入模式的不同，大致可以分為： 權(quán)益型房地產(chǎn)信托投資基金以持有并運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目為目的，其收入來源主要是租金收入和轉(zhuǎn)讓所得兩部分，它可以獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在項(xiàng)目開發(fā)完成后收取租金收入，也可以在開發(fā)完成后若干時期內(nèi)將房地產(chǎn)出售獲得投資收益。 抵押型的房地產(chǎn)投資基金主要以向房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款，其主要收入是抵押貸款的利息收入，它可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期發(fā)放抵押貸款，逐期收取貸

26、款利息，也可以在項(xiàng)目開發(fā)后投入，并逐期收取利息。 混合型房地產(chǎn)投資基金則同時具有上述兩種類型投資基金的特點(diǎn)。投資一系列的資產(chǎn)，包括實(shí)質(zhì)物業(yè)、按揭或其他有關(guān)的金融工具類別。各國REITs運(yùn)行的特點(diǎn)國家特 點(diǎn)美國有明顯的稅收優(yōu)惠特征，非常市場化，類型多樣，但對收益分配有較嚴(yán)格的監(jiān)管澳大利亞沒有對股東最高或最低數(shù)目的限制，典型的管理方式是由公司受托人或基金管理人進(jìn)行管理，其投資于不動產(chǎn)的目的一般是為了獲取租金收益，沒有最低收益分配的要求加拿大由房地產(chǎn)共同基金演變而來，絕大多數(shù)體現(xiàn)為契約型組織，受益憑證流通交易，利潤分配實(shí)行可調(diào)整的分配比例香港不動產(chǎn)投資信托公司的資金管理采取外部管理方式，并未完全免除

27、納稅義務(wù)，獲取免于支付地產(chǎn)稅，繳納利潤稅歐盟不動產(chǎn)投資的資產(chǎn)折舊力強(qiáng)，不動產(chǎn)公開性良好，以及稅收效率較高六、國外房地產(chǎn)信托投資對我國的啟示 ：盡快完善必要的制度建設(shè)確立其為中小投資者提供投資機(jī)會的功能 積極探索房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的經(jīng)營管理方式加強(qiáng)房地產(chǎn)信托證券的流通性 充分利用房地產(chǎn)信托的功能七、房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展建議 ： 建立完善的法律體系 培育房地產(chǎn)投資信托基金組織機(jī)構(gòu)的建設(shè) 完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度 加快培育機(jī)構(gòu)投資者 第十一章 房地產(chǎn)證券證券是多種經(jīng)濟(jì)權(quán)益憑證的統(tǒng)稱，以證明持券人有權(quán)按其券面所載內(nèi)容取得應(yīng)有財(cái)產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)的書面證明。證券是一種金融工具，也是一種特殊的商品和特殊的資

28、本形式1.房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)投資者據(jù)以取得股息和紅利的一種有價證券。 1）優(yōu)先股，普通股 2）記名股不記名股 3）流通股非流通股 普通股票簡稱普通股，指的是對股東不加以特別限制、享有平等權(quán)利、并隨著股份有限公司利潤的大小而取得相應(yīng)收益的股票。 優(yōu)先股票簡稱優(yōu)先股，指的是股份有限公司發(fā)行的在分配公司收益和剩余資產(chǎn)時比普通股有優(yōu)先權(quán)的股票。 2.企業(yè)或政府為籌集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。債券融資與貸款的異同相同點(diǎn)：都是債務(wù)融資，都要還本付息。 不同點(diǎn)：(1)債券融資是直接融資，銀行貸款是間接融資；(2)債券融資成本通常較銀行貸款高；(3)債

29、券融資的成本及程序比銀行貸款復(fù)雜；(4)企業(yè)對債券融資所籌集資金的自主權(quán)較銀行貸款大。債券與股票的異同相同點(diǎn)：(1)都屬于有價證券 (2)都能在市場上流通 (3)都具有一定的收益 (4)都具有一定的投資風(fēng)險不同點(diǎn)：(1)發(fā)行主體不同 (2)存續(xù)時間不同 (3)收益來源不同 (4)投資者地位不同 (5)承擔(dān)的責(zé)任不同 (6)投資風(fēng)險不同 (7)價格影響因素不同 (8)資金性質(zhì)不同 四、債券分類企業(yè)債券 房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集房地產(chǎn)資金，依法向社會公開發(fā)行并承諾在一定時期內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。金融債券 金融機(jī)構(gòu)為籌措房地產(chǎn)投資資金而發(fā)行的債券。包括房地產(chǎn)抵押債券MBS政府債券 政府為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)籌措

30、資金，承擔(dān)還本付息責(zé)任而發(fā)行的債券企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn)： (1)籌集的資金使用期限較長(與貸款相比)； (2)對企業(yè)原有股東的股權(quán)沒有影響； (3)發(fā)行債券的成本要低于普通股； (4)發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用； (5)籌資范圍廣、金額大、對象廣泛； (6)對投資人來說，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險較低。 企業(yè)債券的缺點(diǎn)： (1)對投資人來說，無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營決策； (2)對發(fā)行人來說，發(fā)行程序比銀行貸款復(fù)雜； (3)對發(fā)行人來說，財(cái)務(wù)成本比發(fā)行股票大?？赊D(zhuǎn)換債券是指債權(quán)人可以在特定的時期，按規(guī)定的條件將其債券轉(zhuǎn)換為公司普通股的企業(yè)債券。 可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點(diǎn)： (1)利率低于普通債券，發(fā)行公司融資成本較低； (

31、2)對投資者而言，投資靈活性較強(qiáng)； (3)對投資者而言，轉(zhuǎn)股后的收益高于普通債券； (4)對投資者而言，投資風(fēng)險要比投資股票低?？赊D(zhuǎn)換債券的缺點(diǎn)： (1)若投資人選擇轉(zhuǎn)股，則公司股本會被稀釋，而且面臨著股價下跌的可能； (2)投資人若不轉(zhuǎn)股，則其收益低于普通債券； (3)若公司倒閉，其清償順序位于其他債務(wù)之后； (4)證券市場上的債券價格隨利率的波動而波動； (5)若投資人要提前贖回，則公司還款壓力很大； (6)若發(fā)行人要提前贖回，則投資人面臨損失。 企業(yè)短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)為緩解流動資金短缺而發(fā)行的短期債券。特點(diǎn)： (1)債券期限短(不超過365天) (2)只對機(jī)構(gòu)投資者發(fā)

32、行，不向社會公眾發(fā)行 (3)屬于無擔(dān)保債券 (4)只在銀行間債券市場交易銀行間債券市場是指包括商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、保險公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債券買賣和回購的市場。銀行間債券市場目前已成為我國債券市場的主體部分。企業(yè)發(fā)行短期融資券的優(yōu)點(diǎn)： (1)與短期銀行貸款相比，利率相對較低，因此具有融資成本優(yōu)勢，能夠降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用； (2)與其他證券發(fā)行相比，短期融資券的發(fā)行實(shí)行“備案制”，發(fā)行手續(xù)簡單，發(fā)行周期較短； (3)銀行間債券市場聚集了市場上最主要的機(jī)構(gòu)投資者，資金規(guī)模巨大，有利于在短時期內(nèi)完成融資。 缺點(diǎn)： (1)企業(yè)可能會面臨著流動性風(fēng)險； (2)對發(fā)行企業(yè)有一定的規(guī)模制約； (3)

33、短期融資券一般不能提前償還。房地產(chǎn)基金的種類二、按設(shè)立方式分類：契約型基金和公司型基金1契約型基金契約型基金又稱為單位信托基金，是指把投資者、管理人、托管人三者作為基金的當(dāng)事人，通過簽訂基金契約的形式，發(fā)行受益憑證而設(shè)立的一種基金。2公司型基金公司型基金是按照公司法以公司形態(tài)組成的，該基金公司以發(fā)行股份的方式募集資金，一般投資者則為認(rèn)購基金而購買該公司的股份，也就成為該公司的股東，憑其持有的股份依法享有投資收益。這種基金要設(shè)立董事會，重大事項(xiàng)由董事會討論決定。公司型基金的特點(diǎn)是：（1）基金公司的設(shè)立程序類似于一般股份公司，基金公司本身依法注冊為法人。但不同于一般股份公司的是，它是委托專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問或管理公司來經(jīng)營與管理。（2）基金公司的組織結(jié)構(gòu)與一般股份公司類似，設(shè)有董事會和持有人大會，基金資產(chǎn)由公司所有，投資者則是這家公司的股東，承擔(dān)風(fēng)險并通過股東大會行使權(quán)利。3契約型基金與公司型基金的比較（1）資金的性質(zhì)不同。契