環(huán) - 羅湖金三角 - 舊工業(yè)區(qū)改造的路徑與策略探究 - 圖文-

1、環(huán)“羅湖金三角”舊工業(yè)區(qū)改造的路徑與策略探究胡盈盈 李江 賀傳皎 劉昕摘要:城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對城市功能和結(jié)構(gòu)調(diào)整提出新的要求,特別是對于羅湖老城區(qū),在新增空間資源十分有限的前提下,整合和提升存量空間資源已成為城區(qū)持續(xù)發(fā)展的重要途徑。本文在深入分析深圳現(xiàn)代綜合服務(wù)功能核心區(qū)羅湖金三角周圍的舊工業(yè)區(qū)的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀特征與面臨問題等基礎(chǔ)上,提出了在城市轉(zhuǎn)型期羅湖舊工業(yè)區(qū)的改造必須綜合協(xié)調(diào)羅湖金三角與周邊舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系;在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橹髦嫉呐f工業(yè)區(qū)改造中,必須將產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與空間功能重組有機(jī)結(jié)合,同時從羅湖區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)出發(fā),確定了黃金珠寶產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的升級

2、發(fā)展指引及其導(dǎo)向下重點(diǎn)推進(jìn)的四大舊工業(yè)片區(qū)的空間改造指引;最后從土地資源優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)升級、設(shè)施配套、改造方式、改造模式五方面提出應(yīng)對城市轉(zhuǎn)型的舊工業(yè)區(qū)改造策略。關(guān)鍵詞:羅湖金三角 舊工業(yè)區(qū)改造 路徑 策略1、引言在城市化快速推進(jìn)的背景下,城市中心城區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)功能不斷強(qiáng)化,地價節(jié)節(jié)攀升,傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)不得不外遷,導(dǎo)致工業(yè)用地規(guī)模不斷縮減。曾為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)的舊工業(yè)區(qū)和老廠房,由于物質(zhì)功能的陳舊老化,在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的新形勢下,面臨著更新改造的迫切需求。作為深圳最先發(fā)展、最為成熟、輻射力最強(qiáng)的傳統(tǒng)中心區(qū),羅湖是深圳重要的經(jīng)濟(jì)、文化中心,未來仍將承擔(dān)作為核心城區(qū)的綜合服務(wù)功能;同時,羅湖作為深

3、圳最早開發(fā)的“老”城區(qū),“四舊”1問題相對集中,面臨的資源緊約束與經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展之間的矛盾和壓力也最更為顯著。其中,位于深港都市圈的地理中心的“羅湖金三角”2是羅湖的核心地區(qū),包括了東門、人民南和寶安南三大全市商業(yè)中心,以及以蔡屋圍為代表的國內(nèi)金融業(yè)集聚區(qū)和以建設(shè)路為核心的國外金融集聚區(qū),具有全國最大的陸路口岸之一羅湖口岸,是全市乃至深港都市圈重要的休閑娛樂和消費(fèi)中心。經(jīng)過二十多年城市服務(wù)功能的積累疊加,羅湖金三角成為了深圳現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最為重要的組成部分之一,城市功能最為成熟和完善,同時也是羅湖乃至深圳最先遭遇城市發(fā)展轉(zhuǎn)型難題的地區(qū)。1“四舊”指舊城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)和舊社區(qū)。2根據(jù)羅湖

4、金三角地區(qū)空間資源整合概念規(guī)劃,羅湖金三角由筍崗路、紅嶺路、深圳河及文錦路圍合而成,南接香港,北連筍崗物流中心和水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地,西接福田上步商業(yè)中心,東連羅湖行政中心;其中,東門、人民南和寶安南片區(qū)是羅湖金三角的核心區(qū)。在2008年國際金融海嘯的影響下,深圳產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型更為迫切,部分低端產(chǎn)業(yè)退出后尚待填充的“鳥籠”與企業(yè)普遍反映用地不足之間的突出矛盾成為政府關(guān)注焦點(diǎn)。推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)改造,盤活工業(yè)用地資源,成為深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要切入點(diǎn)。分布于羅湖金三角周邊的舊工業(yè)區(qū)是羅湖主要的產(chǎn)業(yè)空間,對其進(jìn)行升級改造,不但能夠?yàn)榱_湖金三角城市服務(wù)功能的進(jìn)一步發(fā)展提供空間和產(chǎn)業(yè)支持,成為破解羅湖“四個難以

5、為繼”的重要途徑,而且還能有效整合空間資源,提高用地效益,推動產(chǎn)業(yè)升級,促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,是羅湖發(fā)展轉(zhuǎn)型以及建設(shè)“現(xiàn)代化核心城區(qū)”的客觀要求。 圖1 “羅湖金三角”地區(qū)區(qū)位圖2、城市更新是提升老城區(qū)功能的必然選擇2.1 羅湖舊工業(yè)區(qū)的發(fā)展歷程羅湖區(qū)工業(yè)從始建至今經(jīng)歷了三個階段的發(fā)展過程,各階段由于時勢政策和市場發(fā)展的影響,在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間分布特點(diǎn)上具有明顯差異。2.1.1 快速擴(kuò)張期(19791990年受深圳特區(qū)招商引資優(yōu)越政策以及深港兩地要素成本差距拉動的影響,羅湖以“三來一補(bǔ)”為主的出口加工業(yè)獲得極大發(fā)展,并表現(xiàn)出極低端的勞動密集型工業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn);空間分布上,由于工業(yè)剛剛起步,工業(yè)用地規(guī)模普遍較

6、小,呈據(jù)點(diǎn)式集中分布于水貝、蓮塘片區(qū)。2.1.2 結(jié)構(gòu)調(diào)整階段(19912000年受政策調(diào)整及要素資源短缺的影響,羅湖工業(yè)增速減慢,食品、紡織、制藥、印刷等輕工業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),計(jì)算機(jī)、通訊、電子等高新科技產(chǎn)業(yè)也開始嶄露頭角,從勞動密集型向資金密集型的工業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展。此時,水貝、蓮塘片區(qū)的工業(yè)用地在原據(jù)點(diǎn)基礎(chǔ)上得到進(jìn)一步的發(fā)展、擴(kuò)張,同時布心、草鋪西片區(qū)也開始聚集發(fā)展了一定規(guī)模的工業(yè)用地,工業(yè)空間呈連片分布發(fā)展的態(tài)勢。2.1.3 整合提升階段(2000年至今羅湖的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整向縱深發(fā)展,形成了以黃金珠寶加工為龍頭,高檔成衣、食品、醫(yī)藥等附加值較高的都市型工業(yè),以及電子信息、網(wǎng)絡(luò)、軟件開發(fā)、能源

7、研發(fā)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)格局,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向知識密集型過渡。工業(yè)空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善,除早期發(fā)展的街道以外,其它街道工業(yè)發(fā)展也已成型,主要集中分布在蓮塘、水貝、布心、梧桐山,部分工業(yè)用地實(shí)現(xiàn)了功能置換,表現(xiàn)出連片式轉(zhuǎn)變?yōu)樯Ⅻc(diǎn)狀集中分布的空間特征。2006年羅湖工業(yè)用地面積173.3公頃,2008年3月通過現(xiàn)場踏勘實(shí)際工業(yè)用地只有135.5公頃;將近90%的工業(yè)用地分布在蓮塘、東曉、翠竹、東湖四個街道,容積率多在2.0左右,建筑密度40%50%,開發(fā)強(qiáng)度普遍較高。在工業(yè)用地最為集中的街道,產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢差異明顯。蓮塘以通信設(shè)備制造業(yè)為主,紡織服裝、電氣機(jī)械制造為輔;翠竹以黃金珠寶為主的工藝品制造業(yè)一支獨(dú)

8、秀,集聚態(tài)勢日趨明顯;東曉除紡織業(yè)和飲料業(yè)兩大龍頭產(chǎn)業(yè)外,其他產(chǎn)業(yè)類型規(guī)模普遍較小。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看,黃金珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢突出,翠竹水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地外溢趨勢明顯;除此之外,紡織、醫(yī)藥、飲料等基礎(chǔ)較好的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效益普遍偏低,加上近幾年由于擴(kuò)大再生產(chǎn)空間不足、生產(chǎn)成本上升等原因,不少傳統(tǒng)優(yōu)勢企業(yè)外遷,部分行業(yè)產(chǎn)值急劇下降。 圖2 20002007年羅湖三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化1984年 1994年2003年2006年圖3 羅湖工業(yè)用地分布的演變2.2 存在的主要問題2.2.1 工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)混亂,權(quán)屬關(guān)系錯綜復(fù)雜轄區(qū)工業(yè)用地手續(xù)不全和產(chǎn)權(quán)不清的情況占了總量的28%,在東湖更是達(dá)到了95%。不同類型

9、工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)情況差異大,除獨(dú)立占地企業(yè)產(chǎn)權(quán)較單一,工業(yè)區(qū)及其它工業(yè)用地大多產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,業(yè)權(quán)人數(shù)眾多,部分廠房更是多次轉(zhuǎn)讓,增加了產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性。2.2.2 產(chǎn)業(yè)層次和工業(yè)用地效益低下羅湖現(xiàn)狀工業(yè)發(fā)展空間載體規(guī)模小、布局分散、各自為政、配套不足,且與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展需求不匹配,導(dǎo)致空間資源利用效率低下。從特區(qū)內(nèi)各區(qū)工業(yè)用地效益比較來看,羅湖區(qū)工業(yè)用地效益最低,只有22億元/平方公里;從街道來看,地均工業(yè)增加值最高的蓮塘和東曉街道也不足30億元/平方公里,遠(yuǎn)低于特區(qū)內(nèi)其它區(qū)的平均水平,工業(yè)增加值最低的東湖才僅為2億元/平方公里。2.2.3 其他城市功能對工業(yè)用地的蠶食和擠占市場作用下各轉(zhuǎn)型環(huán)節(jié),如企業(yè)外遷

10、后廠房空置與新產(chǎn)業(yè)引入的節(jié)奏不統(tǒng)一,導(dǎo)致“騰籠”與“換鳥”未能很好的銜接,從而使工業(yè)用地受到其它城市功能的進(jìn)一步蠶食和擠占,縮減態(tài)勢仍在延續(xù)。2.2.4 廠房建筑功能利用混亂一方面,由于傳統(tǒng)企業(yè)外遷或存在產(chǎn)權(quán)不清、改造政策不明朗等問題導(dǎo)致廠房空置;另一方面,不少工業(yè)廠房底層在市場作用下自發(fā)置換為雜貨店、汽車維修店、建材店等小規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài),不但不符合相關(guān)規(guī)范要求,還存在環(huán)境臟亂差的問題,影響了工業(yè)區(qū)整體環(huán)境。2.2.5 設(shè)施配套水平低大多數(shù)工業(yè)區(qū)是“廠房+宿舍、建筑底層分布部分商鋪和快餐店”的生活配套模式,缺乏金融、信息中介、物流、檢測中心、展示中心等生產(chǎn)配套設(shè)施,并普遍存在消防、環(huán)衛(wèi)、綠化和

11、停車缺乏等問題,部分工業(yè)區(qū)路面積水、電線亂拉、交通微循環(huán)不暢等現(xiàn)象嚴(yán)重。2.2.6 工業(yè)生產(chǎn)干擾周邊生活和污染生態(tài)環(huán)境東湖的工業(yè)用地基本分布在基本生態(tài)控制線內(nèi),而且少數(shù)企業(yè)還偷排放廢氣,對生態(tài)環(huán)境造成加大污染,清退難度大;珠寶首飾加工、印刷、制藥等部分企業(yè)生產(chǎn)不達(dá)標(biāo),存在廢水、廢氣污染的問題;此外,隨著城市發(fā)展,不少零散工業(yè)用地已被住宅包圍,但仍有企業(yè)運(yùn)營,其生產(chǎn)和貨運(yùn)嚴(yán)重影響周邊居民生活。2.2.7 工業(yè)區(qū)面貌與城市整體景觀不協(xié)調(diào)不少工業(yè)廠房建設(shè)年代久遠(yuǎn),建筑破舊、檔次低,且新舊混雜,引入企業(yè)檔次差次不齊,尤其是區(qū)位條件優(yōu)越的城區(qū)地段,如黃貝、東門和桂園等街道,工業(yè)區(qū)的面貌與城市景觀格格不入

12、,影響了城區(qū)整體品質(zhì)的提升。3、環(huán)“羅湖金三角“舊工業(yè)區(qū)改造的路徑選擇羅湖舊工業(yè)區(qū)的改造,一方面要扭轉(zhuǎn)工業(yè)空間資源配置不完善與利用低效的現(xiàn)狀,為羅湖金三角綜合服務(wù)功能的提升和強(qiáng)化提供產(chǎn)業(yè)支撐,另一方面要把握未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動向,結(jié)合羅湖金三角地區(qū)的發(fā)展定位,構(gòu)建符合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的工業(yè)空間格局。因此,羅湖舊工業(yè)區(qū)應(yīng)在“以產(chǎn)業(yè)第一為原則統(tǒng)籌改造總體導(dǎo)向、以集聚效應(yīng)為原則強(qiáng)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)特色、以規(guī)模效應(yīng)為原則引導(dǎo)地區(qū)系統(tǒng)改造、以靈活多元為原則促進(jìn)政府市場協(xié)作”的改造思想指導(dǎo)下,選擇產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與空間功能重組相適應(yīng)的和諧共生改造路徑。3.1 改造目標(biāo)以產(chǎn)業(yè)第一為原則統(tǒng)籌改造總體導(dǎo)向,在與城市功能發(fā)展相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)

13、上,以企業(yè)外遷為契機(jī),有重點(diǎn)、有針對性的控制具有良好發(fā)展條件的空間資源,按照“廠房再造,產(chǎn)業(yè)置換”的要求,充分挖掘工業(yè)用地潛力;以產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型、規(guī)模、需求組織基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、環(huán)境景觀的改善,提高工業(yè)用地效益,通過對物質(zhì)空間的改造促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級,促使工業(yè)發(fā)展模式由粗放式、外延式向集約式、內(nèi)涵式轉(zhuǎn)變;逐步建立一個結(jié)構(gòu)高端化、創(chuàng)新活躍、具有持續(xù)增長動力和競爭力、并與羅湖金三角功能互補(bǔ)共生的新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。3.2 改造格局結(jié)合羅湖整體城市功能布局結(jié)構(gòu)、現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及工業(yè)用地的分布特點(diǎn),綜合考慮并協(xié)調(diào)相關(guān)規(guī)劃、業(yè)主意愿和已有改造項(xiàng)目,通過空間關(guān)聯(lián)和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的融合,以集中成片的工業(yè)用地

14、為重點(diǎn),推進(jìn)空間資源的高效配置、提高改造的規(guī)模效應(yīng),形成羅湖區(qū)工業(yè)空間集中、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、土地集約利用、經(jīng)濟(jì)循環(huán)持續(xù),并以四大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為重點(diǎn),集研發(fā)、總部及創(chuàng)意設(shè)計(jì)的舊工業(yè)區(qū)空間改造格局。按照“突出重點(diǎn)、成片改造”的思路,著力打造四大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),包括水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)區(qū)、布心綜合都市綜合區(qū)、蓮塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和梧桐山文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。其中,鼓勵進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級的工業(yè)用地規(guī)模約為85公頃,占現(xiàn)狀工業(yè)用地總規(guī)模的60%。 圖4 環(huán)“羅湖金三角”舊工業(yè)區(qū)的改造格局4、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下舊工業(yè)區(qū)改造的空間指引在羅湖現(xiàn)狀工業(yè)情況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上,結(jié)合相關(guān)規(guī)劃對羅湖各片區(qū)的發(fā)展定位,通過分析現(xiàn)狀、形勢與存在問題,針對全

15、區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)改造的4大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),提出具體的產(chǎn)業(yè)升級和空間改造實(shí)施指引,指導(dǎo)改造工作更好的開展。4.1 做大做強(qiáng),增強(qiáng)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)4.1.1 產(chǎn)業(yè)升級指引根據(jù)“微笑曲線”理論,大力推動羅湖黃金珠寶產(chǎn)業(yè)向其兩端延伸,由粗加工向精細(xì)加工過渡,完善并延長黃金珠寶在研發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)加工、展示、交易、流通、營銷和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié),打造高端產(chǎn)業(yè)價值鏈;采取“騰籠還鳥”策略,力促那些低增值、低技術(shù)、高能耗、高污染、高資源消耗的企業(yè)升級或外遷,通過平衡產(chǎn)業(yè)“消長”,為黃金珠寶產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拓展空間;健全基地內(nèi)各類配套設(shè)施,搭建公共服務(wù)平臺,通過“硬”設(shè)施和“軟”環(huán)境的建設(shè)來營造良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展氛圍;通過

16、實(shí)施品牌戰(zhàn)略,全面提升企業(yè)自主創(chuàng)新能力,促進(jìn)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)從“羅湖加工”向“羅湖制造”乃至“羅湖創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變;全面推行循環(huán)經(jīng)濟(jì),以內(nèi)涵式發(fā)展為前提,培育“綠色循環(huán)經(jīng)濟(jì)”集約型產(chǎn)業(yè),突破集聚基地“環(huán)境”難以為繼的瓶頸。4.1.2 水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)改造指引功能改造上,拓展原黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地,通過提升產(chǎn)業(yè)技術(shù),發(fā)展研發(fā)、檢測、展示、銷售、文化旅游等高端環(huán)節(jié),最終達(dá)到提高產(chǎn)業(yè)核心競爭力,打造全國黃金珠寶產(chǎn)業(yè)展示、培訓(xùn)和研發(fā)中心。空間改造上,以綜合整治為主,進(jìn)行外墻整飾,內(nèi)部環(huán)境整改,打通片區(qū)交通微循環(huán),部分破舊廠房進(jìn)行拆除重建;建設(shè)共享設(shè)施,如檢測中心、培訓(xùn)中心、商務(wù)中心、廢物回收處理設(shè)施等,尤

17、其是將污染治理與資源回收結(jié)合在一起,在片區(qū)內(nèi)進(jìn)行“三廢”處理和貴金屬回收再利用。4.2 重點(diǎn)培育,發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的帶動優(yōu)勢4.2.1 產(chǎn)業(yè)升級指引繼續(xù)支持目前已初具規(guī)模的電子產(chǎn)品制造業(yè)、軟件業(yè)和生物醫(yī)藥業(yè)三大高新技術(shù)行業(yè),進(jìn)一步加大研發(fā)力度,向價值鏈高端發(fā)展;發(fā)展與之配套的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),特別是在技術(shù)研發(fā)、檢驗(yàn)檢測、展示交易、信息服務(wù)等方面,使之成為高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要技術(shù)支撐;在軟件、電子元器件、信息內(nèi)容制造和服務(wù)、生物醫(yī)藥、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域進(jìn)行細(xì)分;加快公共平臺與孵化器建設(shè),開展自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新活動,形成較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新能力較強(qiáng)的企業(yè)群,樹立羅湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

18、的品牌。4.2.2 蓮塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)改造指引功能改造上,結(jié)合蓮塘現(xiàn)狀高新產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),利用蓮塘口岸開通機(jī)會,加強(qiáng)深港高新產(chǎn)業(yè)合作,重點(diǎn)發(fā)展信息應(yīng)用軟件、電子通訊、新能源、工業(yè)技術(shù)和生物醫(yī)藥研發(fā)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),為其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供技術(shù)開發(fā)、檢驗(yàn)檢測、信息服務(wù)等方面高端技術(shù)的支撐,建設(shè)羅湖高新技術(shù)孵化基地?？臻g改造上,以綜合整治為主,進(jìn)行建筑外墻翻新,完善公共配套設(shè)施,改善交通通運(yùn)條件;對部分空置且容積率偏低的用地進(jìn)行整理新建,提高土地利用效益。4.3 鞏固提升,加快傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型4.3.1 產(chǎn)業(yè)升級指引一方面,加快向特色都市型工業(yè)3轉(zhuǎn)變,對于已形成一定優(yōu)勢的飲料食品、醫(yī)藥、服裝、印刷

19、等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),在品牌、技術(shù)、產(chǎn)品、市場等方面要進(jìn)一步強(qiáng)化優(yōu)勢,積極引導(dǎo)傳統(tǒng)行業(yè)向加工與設(shè)計(jì)、品牌相結(jié)合轉(zhuǎn)變;對于其他規(guī)模較小的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),積極引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn),提升生產(chǎn)過程和產(chǎn)品的技術(shù)含量,通過技術(shù)改造增加產(chǎn)品的增加值。另一方面,明確傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)在行業(yè)發(fā)展中的細(xì)分方向,例如,飲料食品產(chǎn)業(yè)的改造提升重點(diǎn)發(fā)展具有地方風(fēng)味特色的食品加工和農(nóng)副土特產(chǎn)品,醫(yī)藥制造的發(fā)展與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的生物醫(yī)藥研發(fā)向結(jié)合,鼓勵利用現(xiàn)代生物技術(shù)提高傳統(tǒng)醫(yī)藥深加工能力,紡織服裝方面應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)設(shè)計(jì)理念、款式創(chuàng)新、加工工藝、市場營銷等環(huán)節(jié),印刷包裝業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)是推動行業(yè)向多色、高速、數(shù)碼化和個性化印刷發(fā)展,等等。4.

20、3.2 布心綜合都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)改造指引功能改造上,依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),提升工藝品制造、紡織服飾、印刷包裝、食品加工、制藥等傳統(tǒng)加工產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量,積極發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興都市產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì),建成綜合型都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)?？臻g改造上,結(jié)合現(xiàn)狀建筑質(zhì)量與產(chǎn)權(quán)情況,分別采用環(huán)境綜合整治和局拆除重建兩種方式;建設(shè)片區(qū)公共服務(wù)中心,提供金融、咨詢中介等生產(chǎn)性服務(wù)。4.4 大力發(fā)展,挖掘文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的市場潛力4.4.1 產(chǎn)業(yè)升級指引挖掘具有產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢和本土文化精華的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),重點(diǎn)促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與黃金珠寶產(chǎn)業(yè)結(jié)合,并積極向工藝禮品、服裝設(shè)計(jì)、鐘表、玩具、家具等傳統(tǒng)工業(yè)設(shè)計(jì)行業(yè)滲透,在吸收國外有益文化

21、的基礎(chǔ)上,弘揚(yáng)優(yōu)秀民族文化和本土文化精華,不斷完善培植文化創(chuàng)意的土壤,形成羅湖區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn);積極引進(jìn)一批規(guī)模大,發(fā)展能力強(qiáng)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)駐,扶持一批有創(chuàng)新意識、具備發(fā)展?jié)摿Φ男律α?深入研究創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),緊跟發(fā)展趨勢,從產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)鏈銜接、產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)等方面,積極探索、研究扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的辦法、政策和思路,出臺并落實(shí)多項(xiàng)促進(jìn)政策。3都市型工業(yè)是一種與傳統(tǒng)工業(yè)相聯(lián)系的輕型、微型、環(huán)保和低耗的新型工業(yè),它以大都市特有的信息流、物流、人才流、資金流和技術(shù)流等社會資源為依托,以產(chǎn)品設(shè)計(jì)、技術(shù)開發(fā)、加工制造、營銷管理和技術(shù)服務(wù)為主體,以工業(yè)園區(qū)和工業(yè)樓宇為活動載體,適合在都市繁華地段和中心區(qū)

22、域內(nèi)生存發(fā)展,增值快、就業(yè)廣、適應(yīng)性強(qiáng),有稅收、有環(huán)保、有形象的新型工業(yè)。4.4.2 梧桐山文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)改造指引功能改造上,充分利用梧桐山優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境景觀,建設(shè)文化博物館,并利用現(xiàn)狀的工業(yè)廠房和廠區(qū),發(fā)展工業(yè)設(shè)計(jì)、生態(tài)環(huán)保、藝術(shù)創(chuàng)作、文化旅游等創(chuàng)意型綠色產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)研發(fā)與教育培訓(xùn),形成創(chuàng)作設(shè)計(jì)、文化展示、研發(fā)培訓(xùn)、旅游娛樂于一體的特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。空間改造上,充分利用原有工業(yè)廠房建筑,進(jìn)行建筑功能置換,局部可推倒重建,把產(chǎn)業(yè)升級為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè);劃定改造時序與相應(yīng)地重點(diǎn)改造區(qū),把中心街區(qū)和文化博物建設(shè)列為啟動階段的改造重點(diǎn);改造分區(qū)外的其他零散工業(yè)用地逐步進(jìn)行清退,改造置換為綠地等公

23、共性質(zhì)。5、應(yīng)對城市轉(zhuǎn)型的舊工業(yè)區(qū)改造策略5.1優(yōu)化功能布局和管理秩序,提高土地利用效率在控制土地利用規(guī)模的前提下,建立與地區(qū)土地資源特征、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求、城市功能結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)的土地利用空間結(jié)構(gòu)。按照全區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的要求,在全區(qū)層面統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)區(qū)與其他城市功能區(qū)之間的關(guān)系,改變工業(yè)用地遍地開花、分散布局的狀況。以集中成片的工業(yè)用地為重點(diǎn),推進(jìn)空間資源的高效配置、提高改造的規(guī)模效應(yīng),嚴(yán)格控制用地與建筑向商業(yè)、居住性質(zhì)的改造;其它規(guī)模較小、零星分布、土地產(chǎn)出效益較低、空置率較高,或?qū)χ車h(huán)境如居住、商業(yè)、交通等城市功能產(chǎn)生較大影響的工業(yè)用地則建議根據(jù)規(guī)劃改造后發(fā)展商業(yè)、辦公、居住等功能,并優(yōu)先為完善文衛(wèi)

24、設(shè)施、綠地、市政設(shè)施等城市功能提供空間。5.2加強(qiáng)企業(yè)置換力度,促進(jìn)不同層次的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群不是簡單的企業(yè)“扎堆”,關(guān)鍵是通過集群中縱橫交織的有效聯(lián)系機(jī)制,降低產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成本,提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率和市場競爭優(yōu)勢,并通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局,加速技術(shù)、人才等要素資源的合理流動與配置,有效破解土地、能源和環(huán)境的制約因素,獲得產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。一方面,培育和扶持產(chǎn)業(yè)集群中優(yōu)強(qiáng)企業(yè),特別是自主創(chuàng)新能力強(qiáng)的本地企業(yè)成長為具有核心競爭力的規(guī)模型企業(yè)或集團(tuán),培育領(lǐng)導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)集群,以主導(dǎo)企業(yè)推動集群內(nèi)的深度分工聯(lián)系以及創(chuàng)建市場網(wǎng)絡(luò)和品牌,帶動工業(yè)區(qū)內(nèi)集群整體附加份額增加和產(chǎn)業(yè)鏈的提升。另一方面,加強(qiáng)企業(yè)置換力度,促進(jìn)

25、不同層次的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。通過產(chǎn)業(yè)消長平衡和招商選資,注重產(chǎn)業(yè)鏈中上下游企業(yè)有機(jī)聯(lián)系和垂直一體化的分工模式,以該片區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橐罁?jù),建立入駐企業(yè)信息跟蹤、淘汰企業(yè)遷出和產(chǎn)業(yè)引入?yún)f(xié)商等機(jī)制,加強(qiáng)片區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)配套程度,形成符合片區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和特色的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域,實(shí)現(xiàn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群的目的,提高產(chǎn)業(yè)集聚功能倍增和溢出,提升片區(qū)產(chǎn)業(yè)附加價值和核心競爭力。5.3加快相關(guān)配套設(shè)施建設(shè),提供完善的發(fā)展基礎(chǔ)圍繞科學(xué)規(guī)劃和布局產(chǎn)業(yè)片區(qū)內(nèi)部功能分區(qū),根據(jù)羅湖區(qū)城區(qū)發(fā)展特征,不但應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)設(shè)立不同的產(chǎn)業(yè)功能區(qū),還應(yīng)構(gòu)建科學(xué)高效的生產(chǎn)活動與配套服務(wù)功能分區(qū),突出生產(chǎn)配套功能。充分利用羅湖城區(qū)綜合功能發(fā)達(dá)的優(yōu)勢,工業(yè)區(qū)內(nèi)的

26、商業(yè)、居住等配套功能可進(jìn)行部分的“就地平衡”,通過周邊地區(qū)配套解決。在產(chǎn)業(yè)片區(qū)層面重點(diǎn)圍繞設(shè)計(jì)研發(fā)、檢驗(yàn)檢測、展示交易、信息服務(wù)、管理咨詢、培訓(xùn)教育等產(chǎn)業(yè)高端環(huán)節(jié),高標(biāo)準(zhǔn)配置生產(chǎn)性配套設(shè)施,建設(shè)公共服務(wù)平臺,并強(qiáng)化設(shè)施共享的程度。此外,還應(yīng)盡快改善道路交通、水電氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng);增設(shè)公共休閑活動場地和綠化開敞景觀空間,提高整體環(huán)境品質(zhì);加快生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),并且鼓勵清潔化生產(chǎn)和運(yùn)營。5.4綜合整治與拆除重建相結(jié)合,拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間多種改造方式相結(jié)合,兼顧短期可行性與長期必要性、業(yè)主利益與公共利益的綜合平衡。一方面,因地制宜,鼓勵開展綜合整治。對于現(xiàn)狀大多數(shù)建筑質(zhì)量較好、開發(fā)強(qiáng)度較高的工業(yè)區(qū),以集約利用為指導(dǎo),以綜合整治的改造方式為主,減小對周邊地區(qū)和環(huán)境的影響,并能因其涉及審批程序較簡單而縮短改造周期,使改造在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)成效,實(shí)現(xiàn)以質(zhì)量提升拓展產(chǎn)業(yè)空間。另一方面,綜合評估,審慎進(jìn)行拆除重建。對于建設(shè)較早、質(zhì)量較差、容積率低的工業(yè)廠房,在業(yè)主改造意愿統(tǒng)一、改造產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向明確的部分條件成熟地區(qū),可予以拆除重建。同時,綜合分析需拆除重建工業(yè)區(qū)的交通、市政與公共配套設(shè)施條件,控制拆除重建的改造總量,確定工業(yè)用