08年房地產(chǎn)估價案例與分析復(fù)習指導(dǎo)(六十五)

1、08 年房地產(chǎn)估價案例與分析復(fù)習指導(dǎo)（六十五）案例3-2 XX市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價結(jié)果報告（節(jié)選）（）委托方：XX市房地產(chǎn)管理局開發(fā)經(jīng)營部（二）估價方：XX市房地產(chǎn)價格評估公司（三）估價對象：XX區(qū)內(nèi)四個房管所直管公房，混合、磚木房屋約35000m2（四）估價目的：對房管局直管公房出售價格評估（五）估價時點： 6 月 9 日（六）價值定義：本次估價為房改售房價格（七）估價依據(jù)： 1. 各類地區(qū)基準地價 2. 現(xiàn)場丈量勘估記錄（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。（九）估價方法： 房地分離評估， 綜合計價。建筑物重置成本價按成新折扣 法計算，土地價格采用基準地價修

2、正法進行估價。建筑物價值=（重置單價X成新折扣率）X（1+各項因素修正之和）X建筑面積土地價值二基準地價x（ 1 +各項因素修正之和）X土地面積 （十）估價結(jié)果：估價結(jié)果如下表：（十-）估價人員： （略）（十二）估價作業(yè)日期： 5月 29日至 6月 14日（十三）估價報告應(yīng)用的有 效期：（略）XX市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價技術(shù)報告 （-）實物權(quán)益狀況因素分 析：（略）（二）區(qū)位狀況因素分析： （咯）（三）市場背景分析： （略）（四）使用分析：（略）（五）估價方法選用： 房地分離評估， 綜合計價。建筑物重置成本價按成新 折扣法計算，土地價格采用基準地價修正法進行估價。建筑物價值=（重置單價X

3、成新折扣率）X（1+各項因素修正之和）X建筑面積土地價值二基準地價X（ 1 +各項因素修正之和）X土地面積（六） 估價測算過程：1. 選擇若干不同地區(qū)不同結(jié)構(gòu)的直管公房，進行出售價格的評估。 各地段的基準地價如下：（1）XX街38號，為地上層磚混二等房，建于，建筑面積 58m2占地 面積58m2.A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類房屋重置單價為200元 /m2b.坐向北，修正為+ 2%c.西墻共有，修正為4% d.窗戶面積?。ㄍL采光），修正為 3e. 經(jīng)觀察及計算確定成新折扣率為70f. 根據(jù)以上因素計算房價200X 70%X（ 1+ 2% 4% 3%）X 58= 133X 58=

4、 7714 （元）B. 求取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，各因素確定如下：a.該地區(qū)基準地價為70元/m2b宗地規(guī)則（有院），宗地條件修正為+ 20%c.交通較不便，環(huán)境條件修正 為3%根據(jù)以上因素計算地價：70X（ 1+ 20% 3%）X 58= 4750.20 （元）C. 該直管公房出售價格為：房價+地價=7714+ 4750.2 = 12464.20 （元）（2）XX街35號，小瓦房3間，建筑面積48m2占地面積48m2建造， 向北。A. 求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4b.重置單價為160 元/ m2c.墻體修正為一10%d.采光修正為一2% e.坐向修正為+ 2%f.根據(jù)

5、以上 因素修正計算房價房價= （160X0.4）X（110%2%+2%）X48=57.6X48 = 2764.80（元）D. 求取土地價格，影響價格的因素修正如下： a.該地區(qū)基準地價為65元/ m2b.噪音、污染因素修正為2%c.交通條件（臨街）修正為+ 5%d.地勢條件修 正為 1%根據(jù)以上因素修正計算土地價：地價= 65X（ 1+5% 2% 1%） X48=66.3X48= 3182.40（元）C.該直管公房出售價格為：售價=房價+地價=2764.8 + 3182.4 = 5947.20（元）（3） 建設(shè)路棟15號四樓（頂層）二室廳套房，建筑面積50m2樓房 土地分配面積為12.5m2,

6、建造，要求評估該直管公房出售價格。A. 計算房價：該建筑物已使用年限為=11 （年） 因其維護、修繕較差，結(jié)合觀察法確定其成新折扣率為 74%該建筑物為磚混二等，重置單價為280元/ m2墻體修正為4%坐向修正系數(shù)為+ 2%樓層修 正系數(shù)為 7%建筑物現(xiàn)值= （280X74%）X（ 14%+2%7%） X50= 188.55X 50= 9427.50（元）B. 計算土地價格：基準地價為85X 2= 170元/m2（樓房地價按2倍計算）交通條件修正為+ 3%土地價格=170X （1 + 3%） X 12.5 = 175.1 X 12.5 = 2188.75 （元）C. 直管公房出售價格售價=房價

7、+地價=94275.5 + 2188.75 = 11616.25（元）例 4例 30（略）2. 根據(jù)大量實例評估，預(yù)測各類地區(qū)各類結(jié)構(gòu)的直管公房出售價格如下表： 案例 3 2 分析1. 從估價報告中提供的情況看， 本案例是為大批直管公房的出售確定出售的 基準價格， 由于是大面積售房， 不可能在出售時對每宗房屋估價， 只能分別對 不同地段、 不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定統(tǒng)的基準價， 估價報告的結(jié)論 就是提供了這樣的幾個售房基準價格表。但是，估價報告并未對這個估價結(jié)果進行說明， 也沒有對房改售房時如何運 用這個基準售價表進行說明。2. 估價報告的技術(shù)思路交代得不清楚， 導(dǎo)致估價報告的估價測算過

8、程也不清 晰。如第章所述， 該估價報告的估價技術(shù)路線是這樣的： 分別對不同地段、 不 同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定基準價， 基準價的確定方式是在不同地段、 不 同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋中分別選擇數(shù)宗有代表性的房屋，對其進行估價， 然后取平均值， 作為該類房屋的房改售房基準價。 但估價報告對這個技術(shù)思路沒 有交代，從報告的計算過程看， 估價人員對這個技術(shù)路線也不甚明確， 因此在報 告中對所列舉的 3 個計算實例都是計算其總價。 其實根據(jù)上述技術(shù)路線， 應(yīng)該是 確定有代表性的房屋的單價。3. 報告的格式不嚴謹，雖然該報告已經(jīng)按 規(guī)范的要求作了改造，但有些 在規(guī)范中沒有明確規(guī)定的細部則保留了原始

9、報告的原狀。我們發(fā)現(xiàn)，第個 實例的房價計算程序和第二個實例是不樣的，第個實例的計算程序為：“A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類房屋重置單價為200元/ ? Ob.坐向 北，修正為 2c. 西墻共有，修正為 4d. 窗戶面積小(通風采光) ，修正為 3% e.經(jīng)觀察及計算確定成新度為70% f.根據(jù)以上因素計算房價200X 70%x(1 + 2% 4% 3%)X 58= 133X 58= 7714 (元)”第二個實例的計算程序則為：“ A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成 新折扣率為0.4b.重置單價為160元/ ? Oc.墻體修正為10%d.采光修正為2% e.坐向修正為+ 2%f.根據(jù)以上因素修正計算房價房價=(160X 0.4 )X( 1 10% 2%+ 2%) X48= 57.6 X48= 2764.80 (