武漢國際空港物流園項目建議書.

1、武漢國際空港物流園建議書策劃香港物流科技及系統(tǒng)有限公司盛明國際（控股）有限公司目錄第一章總論5第一節(jié)項目概述5第二節(jié)項目背景5第三節(jié)項目開發(fā)主體61.香港物流科技及系統(tǒng)有限公司62.盛明國際（控股）有限公司7第四節(jié)項目建設(shè)優(yōu)勢71.區(qū)位優(yōu)勢72.自然氣候83.資源優(yōu)勢8第二章項目規(guī)劃方案9第一節(jié)項目目標定位9第二節(jié)項目規(guī)劃定位10第三節(jié)商業(yè)模式11第四節(jié)招商推廣12第三章規(guī)劃與設(shè)計12第一節(jié)規(guī)劃原則12第二節(jié)規(guī)劃進程13第三節(jié)項目功能和組成141.保稅物流142.物流金融153.專業(yè)物流16第四節(jié)工程技術(shù)設(shè)計171.總平面布置172.建筑方案17第五節(jié)倉庫設(shè)計171.結(jié)構(gòu)形式172.庫房層數(shù)1

2、73.庫房凈高184.庫房面積185.堆貨場、停車場及道路設(shè)計186.裝卸貨平臺設(shè)計19第六節(jié)電力供應(yīng)19第七節(jié)設(shè)備技術(shù)方案19第四章運營和發(fā)展21第一節(jié)近期21第二節(jié)中期22第三節(jié)遠期22第五章投資和收入估算23第一節(jié)投資估算231.BT 工程建設(shè)242.園區(qū)建設(shè)253.進駐企業(yè)投資26第二節(jié)收入估算271.BT 工程272.物業(yè)租賃租金：273.物業(yè)管理費收入284.增值服務(wù)收入285.其它收入28第六章經(jīng)濟與社會效益30第七章風險及建議31第八章總結(jié)32第一章總論第一節(jié) 項目概述武漢國際空港物流園是由香港物流科技及系統(tǒng)有限公司和盛明國際（控股）有限公司 (香港主板上市編號00231)聯(lián)合

3、投資和發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性的國際空港物流服務(wù)基地項目。項目計劃選址位于武漢市東西湖區(qū)東北部，臨近武漢天河機場。項目占地 1,000畝，總建筑面積約 45萬平方米，其中綜合類倉儲設(shè)施約25萬平方米、冷凍冷藏倉庫5萬平方米，廠房 10萬平方米和其它設(shè)施5萬平方米。項目總投資（含入駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資）超過38億元，建設(shè)總周期 5年。項目投入使用后將會成為集空運物流集散、國際分撥和配送、國際采購、跨國制造、供應(yīng)商管理庫存（VMI ）、保稅物流、代理報關(guān)、電子商貿(mào)等功能于一身，以商貿(mào)物流為主，工業(yè)物流為輔，專業(yè)化和綜合性兼?zhèn)涞膮^(qū)域經(jīng)濟中心和重要的物流節(jié)點，并成為中國中部地區(qū)重要的現(xiàn)代化綜合性的國際空

4、港物流服務(wù)基地。第二節(jié) 項目背景2011年是全面實施“十二五”規(guī)劃的第一年，武漢獲批建設(shè)東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開展“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗，國務(wù)院明確將武漢定位為“我國中部地區(qū)的中心城市”，標志著武漢的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。武漢被授予“國家創(chuàng)新型試點城市”，著力打造全國重要的先進制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全國性綜合交通樞紐基地，加快建設(shè)全國“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，鞏固提升中部地區(qū)中心城市地位和作用，努力建設(shè)國家中心城市，全面完成小康社會建設(shè)的目標任務(wù)，為把武漢建成現(xiàn)代化國際性城市奠定堅實基礎(chǔ)。因此，對武漢及華中地區(qū)的物流業(yè)及倉儲基地的

5、發(fā)展及為重要。物流經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律告訴我們，物流的形成從來都不是孤立的，繁榮的物流背后都有強大的區(qū)域經(jīng)濟做后盾，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展是離不開物流行業(yè)的基礎(chǔ)發(fā)展的，物流行業(yè)實質(zhì)上在中國城市化的進程中起著必不可少的支撐作用，越來越影響著廣大人民群眾的生活方式和生活質(zhì)量。武漢地處華中腹地，常住人口近千萬，素有“九省通衢”之美譽，長江水道、京珠高速公路、滬蓉高速公路、京廣鐵路、武廣高鐵在此交匯，是中國內(nèi)地最大的交通樞紐。天河機場直達日本福岡、泰國曼谷和香港等國際及地區(qū)航線，使武漢成為我國內(nèi)陸最大的水陸空綜合交通樞紐和通海港口城市。武漢是中國15個副省級城市之一，也是中部六省唯一的副省級城市，長江中下游特大城市

6、，中國中部地區(qū)（華中）的最大都市和中心城市（中國六大中心城市之一）。第三節(jié) 項目開發(fā)主體1. 香港物流科技及系統(tǒng)有限公司香港物流科技及系統(tǒng)有限公司是已有二十年物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的香港威裕環(huán)球集團下屬專業(yè)從事第四方物流的平臺。2009-2010年中國民營物流百杰企業(yè)?？偛吭O(shè)在香港，業(yè)務(wù)發(fā)展已覆蓋長三角、珠三角和華北地區(qū)；運用國際先進的物流理念成功打造了香港空港物流園、廣州富力國際空港綜合物流園區(qū)、廣東省東莞市虎門港物流項目等一系列現(xiàn)代概念的國際領(lǐng)先的物流項目。2. 盛明國際（控股）有限公司盛明國際（控股）有限公司（香港主板上市編號00231），是香港 15家綜合類上市公司之一。主要業(yè)務(wù)為城市基礎(chǔ)設(shè)

7、施BT、商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、商貿(mào)和農(nóng)業(yè)開發(fā)；是我國改革開放后較早從事BT 業(yè)務(wù)，商業(yè)物業(yè)投資并長期擁有，經(jīng)營珠海、上海、哈爾濱、重慶等地多項優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的著名上市控股集團。其集團資產(chǎn)規(guī)模 120億，集團未來發(fā)展方向?qū)⒅饾u從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型過渡到物流、冷鏈、農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈和醫(yī)療事業(yè)。第四節(jié) 項目建設(shè)優(yōu)勢1. 區(qū)位優(yōu)勢近年來，項目所在的東西湖區(qū)交通路網(wǎng)建設(shè)以前所未有的速度突飛猛進。107國道東西湖段、金山公路、荷沙公路等一批連通區(qū)內(nèi)外的交通干線改造完畢，吳新干線、湖陳線、柏銀公路、東柏路等區(qū)內(nèi)公路先后建成，全區(qū) 12個場鎮(zhèn)的區(qū)間公路全部貫通， 2004年率先在全市遠城區(qū)中實現(xiàn)“村村通硬化路”。四通八達的

8、交通路網(wǎng)，將曾經(jīng)的 500平方公里湖澤荒野，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代化的“半小時經(jīng)濟圈”。2009年，東西湖區(qū)又投資 3.28億元，啟動慈天公路一期、新徑公路、高橋二路等 5個重大交通工程，總里程達 26.68公里。 2010年，該區(qū)將全面啟動惠安大道連接三環(huán)線、 107國道改擴建、馬池路聯(lián)通橋至府河堤段、慈天公路二期外環(huán)線至天河機場等 7大重點工程。這些工程將于 2012年陸續(xù)完工，屆時，慈天公路、馬池路、惠安大道將成為東西湖連結(jié)主城區(qū)的快速路，尤其是為進出武漢三環(huán)、外環(huán)及天河機場提供了免費、便捷的通道，成為拉動全區(qū)經(jīng)濟新一輪騰飛的黃金線。全區(qū)已形成了水、陸、空、鐵“蛛網(wǎng)”式立體交通網(wǎng)絡(luò)。對于發(fā)展陸水聯(lián)運

9、、陸空聯(lián)運及鐵海聯(lián)運等多式聯(lián)運極為有利。交通網(wǎng)絡(luò)的“高速化”，把東西湖帶入了經(jīng)濟發(fā)展“金圈時代”。著名經(jīng)濟學家、原經(jīng)濟日報總編輯艾豐實地考察后指出，東西湖憑借獨特的區(qū)位優(yōu)勢和完善的交通路網(wǎng)，不但可以接受武漢市的市場和產(chǎn)業(yè)輻射，而且可以輻射“8+1”城市圈，發(fā)展“金圈經(jīng)濟”， 成為武漢西部的輻射樞紐。2. 自然氣候武漢市屬亞熱帶濕潤季風氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明?？傮w氣候環(huán)境良好，近幾年 30年來，年均降雨量 1269毫米，且多集中在 6-8月。年均氣溫 15.8 -17.5 ，年無霜期一般為211天-272天，年日照總時數(shù) 1810小時-2100小時。3. 資源優(yōu)勢武鋼形成 5,000

10、萬噸鋼綜合生產(chǎn)能力，陽邏建成國內(nèi)最大的鋼材深加工基地。建設(shè)東風渝安微型轎車、東風自主品牌轎車等8大項目，以及東風本田汽車發(fā)動機等 39項投資過億的汽車零部件類重大項目。消費類電子：促進冠捷顯示科技福清生產(chǎn)基地遷移武漢；支持709所和名幸電子的PCB 印制電路板；支持臺灣大同集團設(shè)立TFT LCD 生產(chǎn)廠。橋梁與鋼結(jié)構(gòu)：推進中鐵武橋重工搬遷項目；支持武漢中鐵工程機械廠入駐白沙洲工業(yè)園。以中芯國際12英寸芯片制造項目為核心，推進武漢昊昱微電子合作集成電路設(shè)計、武漢集成電路設(shè)計中心的 RFTD 芯片設(shè)計；推動元茂科技LED 項目。隨著富士康生產(chǎn)線內(nèi)遷，富士康武漢園區(qū)產(chǎn)能逐步擴大。上年共生產(chǎn)數(shù)碼相機4

11、31.94萬臺，電腦組件1947.86萬臺（套），電腦整機 178.12萬臺。富士康原設(shè)在深圳和煙臺的臺式電腦生產(chǎn)線將全部遷來武漢，3-5年內(nèi)富士康武漢園區(qū)的臺式電腦年產(chǎn)量將達到6000萬臺，占全球臺式電腦年產(chǎn)量的一半。富士康在武漢園區(qū)代工的電腦品牌包括戴爾、聯(lián)想等全球市場占有率前4名的品牌。富士康武漢園區(qū)全部建成后，可容納 10萬人就業(yè)，年產(chǎn)值上千億元。除臺式電腦，富士康武漢園區(qū)還可年產(chǎn)3000萬部數(shù)碼相機、 1000萬臺液晶顯示屏以及大量游戲機。第二章項目規(guī)劃方案第一節(jié) 項目目標定位項目將建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施一流、功能配套完善、能夠形成集聚效益、產(chǎn)業(yè)特色突出的現(xiàn)代化、國際化物流中心，為優(yōu)秀物流

12、服務(wù)商、制造企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、項目運營商提供設(shè)施完備、結(jié)構(gòu)合理的公共物流服務(wù)平臺。項目將構(gòu)建有專業(yè)特色的多個功能平臺，并運用合資、合營等多種合作開發(fā)模式及信息平臺、電子商務(wù)、 EDI 數(shù)據(jù)交換等技術(shù)手段，整合社會資源，打造一體化、全方位的物流服務(wù)平臺及統(tǒng)一的品牌形象。項目將按高起點規(guī)劃建設(shè)，建立創(chuàng)新業(yè)態(tài)及商業(yè)模式，引進與開發(fā)高端物流服務(wù)，力爭打造成為武漢市新的投資亮點，將成為湖北省第一個物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)示范性投資項目。該物流產(chǎn)業(yè)區(qū)將吸引世界級的物流企業(yè)進駐，以輻射中國中部地區(qū)物流為基礎(chǔ)，盡快開通聯(lián)系全球的物流平臺，從而為國際知名制造業(yè)企業(yè)投資和建立生產(chǎn)基地創(chuàng)造有利條件，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升

13、級。第二節(jié) 項目規(guī)劃定位結(jié)合項目宏觀政策、周邊產(chǎn)業(yè)形式以及區(qū)位條件，在通過調(diào)研分析，本項初步概念規(guī)劃目標為：1. 結(jié)合市政府發(fā)展規(guī)劃，利用物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)綜合配套優(yōu)勢，發(fā)展生產(chǎn)、流通型物流市場；2. 利用區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展航空貨運交易市場；3. 以周邊經(jīng)開區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為依托，發(fā)展工業(yè)物流，服務(wù)大型制造企業(yè)的生產(chǎn)配送物流、 VMI 物流市場；4. 依托貨運場站的龐大消費市場和周邊城市的輻射能力，發(fā)展城市配送和區(qū)域（城際）配送物流市場。5. 依托航空資源，發(fā)展航空物流。本項目將實施“一次規(guī)劃、分期建設(shè)”的策略。項目總投資（含入駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資） 超過 38億元（48億港幣），擬分三期期滾動

14、開發(fā)，一期建設(shè)300畝，開發(fā)從 2011年至 2013年，將建設(shè)部分專業(yè)國際物流平臺、保稅倉庫、普通倉庫、空港貨運基地、部分（集裝箱及散貨）堆場、綜合服務(wù)大樓、停車場及相關(guān)生活商業(yè)輔助設(shè)施；二期建設(shè) 400畝開發(fā)從 2014年至 2016年，引進知名國際空運物流品牌，搭建國際運輸航線，大力發(fā)展電子企業(yè)VMI 服務(wù)及 JIT 物流服務(wù)；三期建設(shè) 300畝開發(fā)從 2016年至 2018年重點建設(shè)國際會展中心、擴建普通倉庫、期貨交割倉、融通倉、冷庫、海關(guān)監(jiān)管倉庫、商務(wù)辦公區(qū)、監(jiān)管堆場等。第三節(jié) 商業(yè)模式項目初期為構(gòu)建擁有現(xiàn)代化、高水平管理體系和信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的物流服務(wù)平臺，保障投資主體、政府要求的

15、總體規(guī)劃得以實現(xiàn)，采取自行投資模式為主，與政府合作為輔（ BT 模式），并引進龍頭合作伙伴，吸引國際知名制造業(yè)企業(yè)投資和建立生產(chǎn)基地，帶動整體發(fā)展。這段期間主要收入來源是店鋪、倉庫、堆場、停車場租金。此外，商業(yè)配套設(shè)施租金、各種增值服務(wù)費、信息服務(wù)、物業(yè)管理和辦公樓租金也是重要收入。物業(yè)、固定資產(chǎn)投資收益：主要體現(xiàn)在物流中心開發(fā)的物業(yè)租售；專業(yè)市場、倉庫、停車場、堆場、辦公樓、商業(yè)配套等設(shè)施租金收入；物流設(shè)備、搬運傳輸系統(tǒng)帶來的物流設(shè)備租金收入。配套服務(wù)收益：主要有各種公共配套服務(wù)、外包服務(wù)、增值服務(wù)和信息服務(wù)等收入；土地增值收益：主要是土地在出租、轉(zhuǎn)讓、以土地合資 / 合營、公司或項目融資過

16、程中土地增值所帶來的收益；其他收益：如政策性扶持、政府補貼；相關(guān)非經(jīng)營性收入等。項目中、遠期開發(fā)仍以自行投資為主，但加強與其他投資方合作為輔。后期在市場培養(yǎng)到一定的氛圍及各業(yè)務(wù)板塊有了相對成熟的運營模式后，為壯大中心規(guī)模及加快中心發(fā)展速度和取得項目的成功發(fā)展，建議與其他投資方合作。結(jié)合雙方資源及優(yōu)勢形成戰(zhàn)略同盟，并考慮多種投資模式靈活組合，這將是后期主要的投資經(jīng)營運作思路。 中遠期要繼續(xù)發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的租賃收益，更重要的是提升物流中心盈利水平，拓展高附加的增值服務(wù)功能。可通過特色功能如產(chǎn)品展示、代收賬款、交易費以及擴展延伸功能的挖掘來增加盈利點。產(chǎn)品展示、物流加工、運輸配送、貿(mào)易服務(wù)、其他增值服

17、務(wù)如包裝、流通加工、分揀、配送；建設(shè)物流商務(wù)平臺，提供網(wǎng)上交易、保險、銀行支付等信息服務(wù)；建立期貨交割、保稅物流、冷鏈服務(wù)的全方位高端物流服務(wù)功能；提供供應(yīng)鏈解決方案，代理客戶進行供應(yīng)鏈管理，開展物流培訓等。第四節(jié) 招商推廣項目投資方將利用已有的龐大客戶資源以及項目自身優(yōu)勢，通過快速引進龍頭企業(yè)、擴大項目影響力；利用在行業(yè)內(nèi)多年的經(jīng)驗，對園區(qū)進行國際化完善的規(guī)劃，高標準地完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以及配合一流的園區(qū)管理和服務(wù)為進駐園區(qū)的各類型企業(yè)提供最好的投資和經(jīng)營環(huán)境。同時，優(yōu)惠政策是招商引資以及和其他物流中心競爭的另一重要手段，這方面需要政府的鼎力支持，投資者方可靈活運用各種優(yōu)惠政策提升園區(qū)競爭

18、力。第三章規(guī)劃與設(shè)計第一節(jié)規(guī)劃原則2011年是全面實施“十二五”規(guī)劃的第一年，武漢獲批建設(shè)東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開展“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗，國務(wù)院明確將武漢定位為“我國中部地區(qū)的中心城市”，著力打造全國重要的先進制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全國性綜合交通樞紐基地。因此，項目將以進口保稅料件的配送, 物流金融等行國家提供的優(yōu)惠政策為導向，整合資源加快物流園區(qū)、物流中心和物流節(jié)點等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；現(xiàn)代物流理念為指導，對運輸、倉儲、貨運等傳統(tǒng)行業(yè)進行集體改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培育成有競爭力的第三方物流企業(yè)集團；以降低物流成本為核心，對企業(yè)內(nèi)部物流流程進行再造，建立物流管

19、理一體化、物流服務(wù)社會化的企業(yè)物流管理體制；以經(jīng)濟輻射面和區(qū)位為依據(jù)，加快物流園區(qū)現(xiàn)代物流設(shè)施和經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高醴陵經(jīng)濟集聚度、輻射力和競爭力；以建設(shè)節(jié)約型社會為目標，積極推進和發(fā)展綠色物流，節(jié)省能源和包裝材料，減少環(huán)境污染和交通堵塞，努力構(gòu)建社會化、專業(yè)化、信息化、規(guī)模化、規(guī)范化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，把現(xiàn)代物流業(yè)培植成為湖北省武漢市服務(wù)業(yè)的重要支柱。第二節(jié)規(guī)劃進程為便于項目在啟動過程中能實現(xiàn)各環(huán)節(jié)有序、高效的運作，首期項目規(guī)劃分為三個實施階段。第一階段：前期規(guī)劃階段內(nèi)容：完成項目整體策劃、整體證件資料的收集、建筑規(guī)劃、招商推廣計劃、策略創(chuàng)意和編制，并適時在一階段展開。第二階段：初步經(jīng)營階段階

20、段內(nèi)容：加大招商推廣力度，招商引資、資金擴充、按計劃完成項目建設(shè)階段性，確保項目順利落成；第三階段：整體運營階段階段內(nèi)容：繼續(xù)全方面推廣專業(yè)市場經(jīng)營，讓市場盡快形成旺盛商業(yè)氛圍，打下優(yōu)質(zhì)的招商平臺，提高專業(yè)市場在全國的知名度。分階段工作具體時間進度表，待項目正式啟動之后制訂。第三節(jié)項目功能和組成1. 保稅物流物流園區(qū)內(nèi)的保稅倉庫具有采購中心、配送中心及分撥中心的功能，不僅可以存儲加工貿(mào)易貨物，而且可以存儲包含一般貿(mào)易貨物在內(nèi)的其他未辦結(jié)海關(guān)手續(xù)的貨物。包括兩種情況：一種是很多跨國企業(yè)在中國辦廠，不僅瞄準中國內(nèi)地的市場，而且有很多的產(chǎn)品加工出來面向全球銷售。即可以將從全球采購的料件，匯集到保稅倉

21、內(nèi)存儲，享受保稅政策，緩解資金壓力，然后根據(jù)需要面向國內(nèi)國外兩個市場、兩個方向進行分撥和配送。另一種情況是貨物在存儲期間物權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然屬于外商暫存貨物，其目的主要是制造企業(yè)為了實現(xiàn)零庫存而采取的一個物流方式。企業(yè)可以在保稅倉內(nèi)開展第三方物流，為客戶進行料件采購、分揀、配料、分拆、分裝、計量、組合包裝、打膜、加刷嘜碼、刷貼標志、改換包裝、拼裝等輔助性簡單作業(yè)。通過利用最先進的保稅 VMI 系統(tǒng)保證保稅倉業(yè)務(wù)穩(wěn)定高效運轉(zhuǎn)，同時搭建功能強大的供應(yīng)鏈協(xié)同平臺，將生產(chǎn)商、供應(yīng)商、銀行、保險公司和海關(guān)等的信息流整合，共享專業(yè)的跨境供應(yīng)鏈管理。系統(tǒng)還可以與海關(guān)、商檢等聯(lián)檢部門進行網(wǎng)絡(luò)對接，實現(xiàn)與海關(guān)

22、、商檢進行遠程數(shù)據(jù)、視頻聯(lián)網(wǎng)，搭建遠程監(jiān)管體系，并可向海關(guān)申請出倉集中報關(guān)的許可，滿足了跨國加工貿(mào)易型企業(yè) 24小時不間斷配送的需求。國內(nèi)供應(yīng)商海外供應(yīng)商2. 物流金融保稅T系統(tǒng)終端客戶 A終端客戶B保稅倉終端客戶C終端客戶D聯(lián)檢部門信息流路線物流路線進駐園區(qū)的物流企業(yè)可以充分利用保稅的政策優(yōu)勢，進口的貨物不用交納關(guān)稅和增值稅，貨物處于保稅狀態(tài)，因此可以開展貨權(quán)轉(zhuǎn)移、貨物抵押、進口信用證融資等方便靈活的貿(mào)易手段。生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)先以其采購的原材料或產(chǎn)成品作為質(zhì)押物或反擔保品存入保稅倉庫并據(jù)此獲得協(xié)作銀行的貸款，然后在其后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營過程中或質(zhì)押產(chǎn)品銷售過程中分階段還款。第三方物流企業(yè)提供質(zhì)押物品的保

23、管、價值評估、去向監(jiān)管、信用擔保等服務(wù)，從而架起銀企間資金融通的橋梁。其實質(zhì)就是將銀行不太愿意接受的動產(chǎn)主要是原材料、產(chǎn)成品轉(zhuǎn)變成其樂意接受的動產(chǎn)質(zhì)押產(chǎn)品，以此作為質(zhì)押擔保品或反擔保品進行信貸融資。從盈利來看，供方企業(yè)可以通過原材料產(chǎn)成品等流動資產(chǎn)實現(xiàn)融資。銀行可以拓展流動資產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，既減少了存貸差產(chǎn)生的費用，也增加了貸款的利息收入。物流企業(yè)的收益來自兩個方面：第一，存放與管理貨物向供方企業(yè)收取費用；第二，為供方企業(yè)和銀行提供價值評估與質(zhì)押監(jiān)管中介服務(wù)收取一定比例的費用。第三，由物流企業(yè)為貨物進行信用擔保幫助企業(yè)融資。同時因為處于海關(guān)的監(jiān)管范圍之內(nèi)，海關(guān)全程監(jiān)管，為整個貨物及運營提供安全保障

24、。3. 專業(yè)物流目前國內(nèi)物流行業(yè)向?qū)I(yè)化發(fā)展，如九州通醫(yī)藥集團將投入10余億元，在武漢東西湖區(qū)建立占地面積 400畝的全球最大醫(yī)藥物流配送中心。亞馬迅（ 83 畝）、京東商城（ 245畝）、蘇寧電器（ 200畝）在東西湖的百貨配送中心，德邦物流、大田物流在東西湖的國內(nèi)貨物配送中心，四大國際物流巨頭UPS(聯(lián)合包裹)、FEDEX( 聯(lián)邦快遞 )、DHL( 敦豪 )、TNT( 天地 )悉數(shù)在武漢成立客戶服務(wù)中心。圍繞著武漢眾多的商業(yè)網(wǎng)點，如武商集團、中商集團、漢商集團、中百集團（武漢現(xiàn)有中百倉儲家、中百超市 350家）還有大洋百貨、新世界百貨、華聯(lián)、王府井等國內(nèi)知名企業(yè)及沃爾瑪、家樂福、麥德龍、宜

25、家等世界五百強企業(yè)及國際獨立零售商聯(lián)盟（ IGA ）中國總部。同時有一些電子信息科技方面的制造業(yè)、汽車整車及配件制造業(yè)、打造武漢高新技術(shù)開發(fā)區(qū)“光谷”，葛店經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)“藥谷”，因此武漢的經(jīng)濟總量將會很大，物流需求將會程現(xiàn)多樣化和專業(yè)化，其中必將有一部分貨物需要通過武漢的現(xiàn)代化物流設(shè)施進行供應(yīng)鏈上的物流操作。我們可以立足國際空港物流園，建設(shè)一部分恒溫庫和凍庫、藥品倉庫及其他專業(yè)倉庫，開拓細分物流市場，創(chuàng)造高附價值，不同大眾普通倉庫進行競爭，打造專業(yè)物流，特色物流，占領(lǐng)行業(yè)制高點，提升獨特的競爭力。第四節(jié)工程技術(shù)設(shè)計1. 總平面布臵按功能分區(qū)，結(jié)合地形地質(zhì)，因地制宜，合理布臵車間及設(shè)施?？偲矫?/p>

26、圖設(shè)計在滿足生產(chǎn)要求和使用功能條件下，因地制宜布臵各功能區(qū)的建筑物、構(gòu)筑物，力求工藝流程流暢，生產(chǎn)系統(tǒng)完整，力求物料運輸簡便，線路短捷?？偲矫娌寂Z簡潔、安全、衛(wèi)生、美觀。待政府提供地塊CAD 圖形文件后增加總平面布臵圖2. 建筑方案建筑結(jié)構(gòu)的選擇和確定，以滿足倉儲要求為前提，突出物流主業(yè)的主導地位，同時兼顧其他各相關(guān)設(shè)施，對不同要求的建筑物，采用與之相適應(yīng)的結(jié)構(gòu)類型，做到適用、經(jīng)濟、美觀、造型簡潔、色彩與環(huán)境相協(xié)調(diào)。第五節(jié) 倉庫設(shè)計1. 結(jié)構(gòu)形式庫房的建設(shè)可根據(jù)實際要求，結(jié)合建筑設(shè)計規(guī)范，采用相應(yīng)的結(jié)構(gòu)形式。目前，隨著現(xiàn)代物流的發(fā)展，流行的庫房結(jié)構(gòu)形式為門式鋼架結(jié)構(gòu)和拱型彩板結(jié)構(gòu)。庫房擬采用力

27、學性能良好、承受動力荷載的能力強、抗震性能優(yōu)越的門式鋼結(jié)構(gòu)。2. 庫房層數(shù)庫房可采用單層庫房為主，結(jié)合多層庫房以滿足客戶需要，并與庫房的結(jié)構(gòu)形式相匹配。根據(jù)目前物流發(fā)展的方向，主要有貨架式和托盤式，以便于理貨分揀。3. 庫房凈高庫房凈高與結(jié)構(gòu)形式以及所存取的貨物類型有關(guān)，一般單層高架庫房的凈高不應(yīng)小于7m，采用門式鋼架結(jié)構(gòu)的，考慮鋼結(jié)構(gòu)特點及經(jīng)濟性，凈高取812m 比較適合。4. 庫房面積庫房的長度和寬度應(yīng)由庫房所存儲的貨物類別、搬運方式及建筑構(gòu)造選型等因素確定，庫房的長寬比例應(yīng)適當，一般采用矩形，長度為寬度的3倍左右比較合適。高架庫房的最小寬度與長度不宜小于9030，不×宜大于 4

28、5×135，但可根據(jù)貨物的儲存需要建成超大庫房。5. 堆貨場、停車場及道路設(shè)計堆貨場和貨車道路采用水泥混凝土面層或瀝青混凝土面層，水泥混凝土路面設(shè)計年限應(yīng)采用 30年基準值，其抗折強度設(shè)計值不應(yīng)小于.5 MPa。水泥混凝土路面板體分塊一般采用矩形，橫向尺寸應(yīng)與道路行車道寬度（ 3.00、3.50、3.75、4.00m）相一致，縱向尺寸不宜大于 4m?；炷涟弩w的面積不宜大于 16。貨場的寬度不宜小于 30m。裝卸貨場的橫坡不應(yīng)小于 0.4%。有門式起重機的儲存貨場的縱坡不應(yīng)大于 0.2%，橫坡宜為 0.6%0.8%，主要考慮起重機的行車和作業(yè)的安全；無門式起重機的儲存貨場坡度，當采用

29、縱坡排水時，不宜小于 0.8%，橫坡不宜大于 0.5%；采用橫坡排水時，縱坡不宜大于0.2%，橫坡不宜小于 0.8%。6. 裝卸貨平臺設(shè)計裝卸貨平臺的設(shè)計是整個設(shè)施流程設(shè)計的重要組成部分。為減少物料搬運成本，平臺的位臵應(yīng)考慮盡量縮短搬運工具 / 車輛的行駛距離。平臺位臵的選擇應(yīng)充分考慮生產(chǎn)流程及操作的需要。平臺布臵有兩種模式，合并式（裝貨與卸貨在同一平臺）和分離式（裝貨與卸貨在不同平臺）。合并式平臺常用于物流量不大的小型庫房，但因這種平臺需同時完成兩種功能，所以不可避免地增加了搬運工具 / 車輛在廠房內(nèi)行駛的距離。物料在廠房的一端進入生產(chǎn)線，而生產(chǎn)程序結(jié)束于另一端的廠房多設(shè)臵分離式平臺，這樣可

30、最大限度地縮短物料在廠房內(nèi)流動的距離。平臺的高度是平臺設(shè)計中的最重要的要素，必須與使用平臺的貨車匹配。確定平臺高度首先應(yīng)確定使用該平臺的貨車底板高度的范圍，通常貨車所需平臺高度在 120140cm 之間。平臺高度調(diào)節(jié)板安裝在平臺前端，作用為消除平臺與貨車之間的空隙和高度差，便于叉車將貨物直接運送上貨車或卸下貨物。第六節(jié) 電力供應(yīng)供電設(shè)施按 GB50055-1993（通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定和要求配臵。按 GB50057-1994（建筑物防雷設(shè)計規(guī)范）的規(guī)定，設(shè)臵建筑物防雷設(shè)施、防雷裝臵。第七節(jié) 設(shè)備技術(shù)方案設(shè)備技術(shù)方案選擇的基本要求、先進性和前瞻性。工藝技術(shù)的先進性決定項目的市場競

31、爭力，擬建項目應(yīng)盡可能采用先進技術(shù)和高新技術(shù)。、適應(yīng)性。采用的工藝技術(shù)應(yīng)與資源條件、經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域水平相適應(yīng)，與項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案相適應(yīng)。、可靠性。可靠性是指生產(chǎn)工藝技術(shù)的成熟度?？煽啃詫⒅苯佑绊戫椖康纳a(chǎn)能力、質(zhì)量、勞動生產(chǎn)率、成本和經(jīng)營利潤。技術(shù)必經(jīng)成熟可靠，能保證產(chǎn)品質(zhì)量、性能和生產(chǎn)能力，避免資源浪費、環(huán)境污染和安全危害。一般就采用已充分驗證并已在使用的技術(shù)（供方應(yīng)有成功使用的經(jīng)驗）。、經(jīng)濟合理。工藝流程、設(shè)備配臵、生產(chǎn)線能力、自動化程度和專業(yè)協(xié)作要合理；工序要緊湊、均衡、協(xié)調(diào)；物品轉(zhuǎn)運線要盡可能短；同一生產(chǎn)線進行多層次多品種、多方法的加工，以提高勞動生產(chǎn)率。、安全和環(huán)保。技術(shù)的選

32、擇也應(yīng)付體現(xiàn)以人為本，應(yīng)確何安全生產(chǎn)并實現(xiàn)清潔生產(chǎn)。應(yīng)結(jié)合環(huán)境影響和勞動安全，綜合評價采用的工藝技術(shù)方案。主要設(shè)備的設(shè)計選型：存儲設(shè)備選用貨架式和托盤式結(jié)構(gòu)相結(jié)合以提高理貨分揀效率。搬運設(shè)備方面，選用目前物流企業(yè)應(yīng)用較普遍的單元負載式輸送機和立體輸送機，另配備重載長距離搬運叉車和輕載短距離搬運手推車。長途運輸車輛設(shè)備的配備，按項目計劃進行型號和數(shù)量選取。具體設(shè)備包括，存儲、搬運設(shè)備： 25噸吊車、 16、叉車、搬運車、電動托盤車、電動推高車、電子稱重車、油桶車 、小型加油站系統(tǒng) （套）、 520噸行吊 、單元負載式輸送機、立體輸送機；運輸車輛：全封閉的平板車、保溫車、冷藏車、大噸位特種超寬車、

33、專用重型半掛車 、大型平板車、解放雙橋、斯太爾廂式牽引車、小型廂式貨車、危運車、GPS 汽車定位系統(tǒng) 。物流管理信息系統(tǒng)建設(shè)統(tǒng)一的信息服務(wù)系統(tǒng)，把車、貨、配載等信息進行統(tǒng)一管理，將供應(yīng)商、生產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、聯(lián)檢機關(guān)等緊密地聯(lián)成一線，實現(xiàn)單據(jù)管理的電子化，降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)的競爭水平和能力。重點在于開發(fā)與海關(guān)、商檢對接的物流IT 軟件系統(tǒng)，與海關(guān)、商檢進行遠程視頻聯(lián)網(wǎng)，搭建遠程監(jiān)管體系，向海關(guān)申請出倉集中報關(guān)的許可，滿足了加工貿(mào)易型企業(yè)24小時不間斷配送的需求。為了能夠向用戶提高全方位的服務(wù)，體統(tǒng)需要根據(jù)市場需求提供增值服務(wù)。上述系統(tǒng)建設(shè)是一項復雜的、巨大的系統(tǒng)工程，具有技術(shù)多樣性、業(yè)

34、務(wù)綜合性、公益服務(wù)性、資源共享性、基礎(chǔ)性工作量大等特點。信息化建設(shè)必須兼顧各方面的需求，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，根據(jù)業(yè)務(wù)管理范圍和工作特點，遵循統(tǒng)一的標準化和規(guī)劃，分步實施。第四章運營和發(fā)展第一節(jié)近期項目公司將首先通過開發(fā)200畝土地，將利用自身優(yōu)勢和國際合作伙伴，如安富利（ Avnet）、大昌行等，推動武漢市空港物流的整合與發(fā)展，完善項目及周邊基礎(chǔ)設(shè)施。項目建設(shè)遵循以市場為導向，以自行投資為主，兼顧引進有產(chǎn)業(yè)背景的投資者合作開發(fā)部分功能模塊，如：專業(yè)物流IT交易平臺、國際貨運中心（計劃20,000）、堆場、停車場、部分倉儲設(shè)施（計劃40,000）及商務(wù)配套，構(gòu)建以物流基礎(chǔ)服務(wù)平臺為主，使聚集區(qū)具

35、備基本的物流服務(wù)功能。第二節(jié)中期通過完善項目配套和服務(wù)功能，引進關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，加強與入駐企業(yè)合作，項目將在核心功能尋求合作發(fā)展，建立融通倉、期貨交割倉、冷凍倉等，同時擴建一期待建工程，完善聚集區(qū)特色化經(jīng)營管理，加快物流信息化及電子商務(wù)平臺建設(shè)，建立物流中心核心競爭力，將其發(fā)展成為設(shè)施完備、功能完善、服務(wù)多樣化的公共物流服務(wù)平臺。第三節(jié)遠期項目公司將整合要素資源，創(chuàng)新功能與服務(wù)，發(fā)展保稅物流、供應(yīng)鏈金融、期貨交割平臺等，向物流產(chǎn)業(yè)鏈高端延伸，服務(wù)華東、華南、華中，面向國內(nèi)外，使其成為具有國際影響力的專業(yè)化和綜合性兼?zhèn)涞膮^(qū)域性貨物集散地和重要的物流節(jié)點、物流加工基地及，打造中國區(qū)域性示范物流服務(wù)基地。

36、同時，物流通道的暢通將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境和加工貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，增強企業(yè)的投資意欲，為進一步推動產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)造前提條件。第五章投資和收入估算第一節(jié)投資估算由于物流園項目用地現(xiàn)狀仍屬毛地，因此項目推進將分為“土地一級開發(fā)”和“物流設(shè)施建設(shè)及經(jīng)營”兩個階段。兩階段整體開發(fā)總投資初步預計超過 13 億人民幣。另外，進駐園區(qū)企業(yè)將有二次投資， 預估將達到 25 億元。因此，項目總投資將超過 38 億元（其中，首期 200畝投資將達 8-10億），建設(shè)總周期5 年。武漢國際空港物流園項目總投資階段投資額土地一級開發(fā)22,236萬物流設(shè)施建設(shè)及經(jīng)營110,500萬合計132,736萬1. BT 工程建

37、設(shè)武漢國際空港物流園項目是一項開發(fā)強度大、周期長的重點工程。其中，項目用地的整體規(guī)劃布局、六通一平基礎(chǔ)建設(shè)將關(guān)系到日后園區(qū)招商引資的效果和市場運作的成敗，是該項目開發(fā)工作的重中之重。香港物流科技及系統(tǒng)有限公司和盛明國際 （控股）有限公司將率先投入超過2.2億元人民幣用于項目的規(guī)劃、設(shè)計以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，力求通過五年時間，將武漢國際空港物流園打造成為建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施一流、功能配套完善、能夠形成集聚效益、產(chǎn)業(yè)特色突出的現(xiàn)代化、國際化物流中心，為優(yōu)秀物流服務(wù)商、制造企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、項目運營商提供設(shè)施完備、結(jié)構(gòu)合理的公共物流服務(wù)平臺。土地一級開發(fā)總投資項目物流園區(qū)用地（ 1000 畝）項目前期費

38、用（含：立項、可研、實施方案等的編制費；規(guī)劃、工程勘察、測繪、定樁費用；環(huán)境、交通、 800 萬地震影響評估費；工程設(shè)計、施工圖審查費；招標代、服務(wù)費等。）征地及賠償費用8,000 萬工程建設(shè)費用（含：公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、區(qū)域內(nèi)8,000萬公共環(huán)境景觀建設(shè)費用、區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用、其他工程建設(shè)費用）各項規(guī)費4,000萬應(yīng)納稅費1,000萬不可預見費用436 萬合計22,236 萬2. 園區(qū)建設(shè)武漢國際空港物流園項目園區(qū)設(shè)施投資估算主要包括：1）土地購臵及地基處理費34,000萬元，其中土地購臵費為22,000萬元。注：土地購臵費22 萬元 / 畝，地基處理12 萬元 / 畝2

39、）貨運配載中心及停車場（占地約100 畝） 6,000萬元。注：覆蓋率 50%，容積率 1.2%，建筑成本 1000元/ 3） 綜合商業(yè)服務(wù)大樓及生活配套項目 （占地約 50 畝）3,750萬元，其中：商務(wù)辦公大樓（建筑面積約 6,670 ） 1,668 萬元，綜合服務(wù)大樓（建筑面積約 3,330）833萬元，信息大樓（建筑面積約 5,000）1,250萬元；注：綜合商業(yè)服務(wù)大樓建筑成本2,500元/ ；4） 倉庫、廠房、堆場及配套設(shè)施 （占地約 667 畝）建設(shè)投資 64,750萬元，其中：普倉（20 萬）30,000萬元，冷鏈物流倉（5 萬）22,500萬元（含設(shè)備投資 6,000萬元），

40、標準廠房（ 10 萬） 12,000萬元，堆場（占地 67 畝） 250萬元注：覆蓋率 50%，容積率 1.2%，普倉建筑成本 1,500元/ ，冷鏈物流倉建筑成本 3,300元/ ，標準廠房建筑成本1,200元/ ；5）附屬設(shè)施（物流城內(nèi)道路、綠化、消防、電力系統(tǒng)等）投資900萬元。6) 信息化（基于互聯(lián)網(wǎng)的物流信息平臺）建設(shè)投資 300 萬元。7）墊付項目流動資金400萬元。8）不可預測費用400萬元。該項目園區(qū)設(shè)施的總投資額為110,500萬元，僅包含香港物流科技及系統(tǒng)有限公司、盛明國際對該物流城的投入，不包括物流經(jīng)營企業(yè)進駐物流城后的追加投資。 物流經(jīng)營企業(yè)進入物流城后一般要對所租賃的

41、物流設(shè)施進行改造裝修，添臵能支撐運營的物流設(shè)備，如叉車、搬運設(shè)備、傳輸設(shè)備等，其投資未包括在本估算范圍內(nèi)。3. 進駐企業(yè)投資由于香港物流科技及系統(tǒng)有限公司有著眾多世界知名企業(yè)作為合作伙伴和擁有龐大的客戶群。這些合作伙伴和客戶都陸續(xù)表達要到武漢投資的意向，并有部分計劃在武漢設(shè)立華中地區(qū)的區(qū)域基地，不僅把簡單的物流操作集中在這里，還會將目前現(xiàn)代物流最高端、附加值最高的增值服務(wù)引入武漢，如電子制造行業(yè)中的程序錄入和產(chǎn)品檢測、冷鏈物流中的超低溫疫苗物流等。進駐的企業(yè)除了投入普通的物流設(shè)施以外（如貨架、叉車、托盤車、堆高機等等），還會有更高端的芯片程序錄入系統(tǒng)、FRID 系統(tǒng)、自動分揀系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺

42、等軟硬件設(shè)備、設(shè)施的投入。另外，還有一批生產(chǎn)企業(yè)將會帶同他們在國外使用的最先進的生產(chǎn)設(shè)備進駐園區(qū)。因此，進駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資預估將達到 25 億元。第二節(jié)收入估算1. BT 工程BT 工程投資的回收可通過政府在土地完成一級開發(fā)、掛牌出讓后，將土地出讓款首先用于支付投資方工程款。另外，由于項目占用資金量大、建設(shè)周期長，因此為投資方針對資金的占用收取管理費。2. 物業(yè)租賃租金：普通倉庫（ 20 萬），武漢及其周邊倉庫租賃均價約18 元/ / 月，按 75%的出租率估算，年收益約3,240萬元。冷鏈物流（ 5 萬），冷凍（恒溫冷藏）倉庫出租單價約為60 元/ / 月，按 60%的出租率估算，年

43、收益約2,160萬元。標準廠房（ 10 萬），租賃均價約13 元/ / 月，按 75%的出租率估算，年收益約 1,170萬元。堆場占地 67 畝，面積約 13.3萬，根據(jù)集裝箱堆場收費水平和行業(yè)估算資料，按 60%的出租率估算，不分重箱和空箱堆場單位占地面積收費單價按 9 元/ 月（2.5 元/ / 月×堆場集裝箱高度設(shè)定為 6 層×堆場實際利用率 60%=9 元/ 月）估算，年收益約 479 萬元。貨運配載中心占地100 畝，建筑面積約4 萬，租賃均價約25 元/月，按 75%的出租率估算，年收益約900 萬元。商務(wù)辦公大樓建筑面積約6,670 ，租賃均價約25 元/ /

44、 月，按 60%的出租率估算，年收益約120萬元。綜合服務(wù)大樓建筑面積約 3,330 ，租賃均價約 25 元/ / 月，按 60%的出租率估算，年收益約 60 萬元。信息大樓建筑面積約 1 萬，租賃均價約 25 元/ / 月，按 60%的出租率估算，年收益約 180 萬元。生活配套區(qū)占地約43畝，建筑面積約 17,330，租賃均價約 30 元/ / 月，按 95%的出租率估算，年收益約 593 萬元。3. 物業(yè)管理費收入配載信息大樓、綜合服務(wù)大樓、商務(wù)辦公、信息大樓以及倉庫等均按商業(yè)物業(yè)管理進行收費，按實際使用率進行估算。商業(yè)性物業(yè)管理基期單價為3.5元/ / 月，前 3 年單價維持不變，從第

45、四年開始，商業(yè)性物業(yè)管理每年按0.5 元/ 月遞增， 10 年以后單價維持不變。堆場按一般物業(yè)管理收費，收費面積按估算的實際使用面積估計，使用率與倉庫和堆場的實際估算使用率相同；一般性物業(yè)管理基期單價為0.8 元/ /月，前三年單價維持不變，從第四年開始每年按0.2 元/ / 月遞增， 10 年以后維持不變。4. 增值服務(wù)收入增值服務(wù)費（包裝加工、物流培訓、物流信息服務(wù)費）基期按5 萬元/ 月估算，第二、第三年每年按20%的比例遞增，第四年第五年每年按60%的比例遞增，第五到第十年按10%的比例遞增， 10 年以后維持不變。5. 其它收入包括卡口費、停車費、吊柜費、裝卸費、場地費、廣告位出租、

46、過磅費以及錄入費等。武漢國際空港物流園物流設(shè)施投資回報估算表序項目名稱計量單位數(shù)量單價總投入年收益號（元）（萬元）（萬元）一土地成本34,000.001土地購置費用畝1,000220,00022,0002地基處理費畝1,000120,00012,000二貨運配載及停車場6,0001配載中心及停車場60,0001,0006,0001,350三綜合服務(wù)及生活配套區(qū)3,7501商務(wù)辦公大樓6,6702,5001,6681202綜合服務(wù)大樓3,3302,500833603信息大樓5,0002,5001,25090四倉庫廠房及配套設(shè)施55,7501普通倉庫區(qū)200,0001,50030,0003,2402冷鏈物流倉50,0003,30016,5002,1603冷凍設(shè)備6,0006,0004標準廠房100,0001,20012,0001,1705堆場費用44,330250479五附屬設(shè)施900六信息化建設(shè)300七流動資金400.00八其它不可預測費用400.00合計110,5008,669第六章經(jīng)濟與社會效益外資制造業(yè)的選址都是位于交