關(guān)于土地上的權(quán)利群論

1、土地上的權(quán)利群論綱我國物權(quán)立法應(yīng)重視土地上權(quán)利群的配置與協(xié)調(diào)崔建遠(yuǎn) 清華大學(xué)法學(xué)院 教授上傳時(shí)間:2001-8-20瀏覽次數(shù):6705字體大小：大 中 小內(nèi)容提要: 本文作者認(rèn)為物權(quán)的重心為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主要是土地上的物權(quán)。因土地在法律上被區(qū)分為若干部分，每個(gè)部分可成為權(quán)利的客體，故土地上的物權(quán)并非單一的物權(quán)類型，而是一組物權(quán)，是存在于土地上的物權(quán)群，連同租賃權(quán)等形成權(quán)利群。它們是物權(quán)法規(guī)制的重心。配置妥當(dāng)這組權(quán)利群，處理適當(dāng)上述關(guān)系，尤其是協(xié)調(diào)好權(quán)利之間的效力沖突，既是物權(quán)法內(nèi)部和諧性的需要，也是一定社會(huì)理念的體現(xiàn)和對立法技巧的檢驗(yàn)，因而，制定我國物權(quán)法必須重視這個(gè)問題。一、土地上的

2、權(quán)利類型(一)土地所有權(quán)土地上的權(quán)利首推土地所有權(quán)，在我國包括國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。從中派生出以下權(quán)利：(二)國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)，其目的為權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，其客體為國有土地的地表，其存續(xù)期限為70年、50年、40年不等，其取得方式在目前多為行政劃撥，但正倡導(dǎo)和推行有償出讓和轉(zhuǎn)讓的方式，并擴(kuò)大其適用范圍。通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式而取得的國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，不必征得出讓人的同意。以行政劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，原則上不允許轉(zhuǎn)讓;若轉(zhuǎn)讓，須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。(三)宅基地使用權(quán)宅

3、基地使用權(quán)，其目的為公民建造住房，其客體為集體所有或國有土地的地表，其取得方式為申請審批登記發(fā)證，該權(quán)永久存續(xù)。按照我國現(xiàn)行法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不許轉(zhuǎn)讓、抵押，但允許繼承。如果因地上房屋的買賣而轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，那么轉(zhuǎn)讓人不得再申請取得宅基地使用權(quán)。(四)土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)，其目的為用于農(nóng)林牧漁生產(chǎn)經(jīng)營，其客體為集體所有或國有土地的地表，其存續(xù)期限為45年，其取得方式為農(nóng)業(yè)承包合同。該權(quán)在過去不允許轉(zhuǎn)讓、抵押等，只允許轉(zhuǎn)包，現(xiàn)在則是經(jīng)發(fā)包方同意可以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、互換，以“四荒”為客體的承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)發(fā)包方同意可以抵押。(五)“四荒”土地使用權(quán)近年來，在許多省、自治區(qū)出現(xiàn)了拍賣荒山

4、、荒坡、荒溝、荒灘等所謂“四荒”的現(xiàn)象，競買人通過拍賣取得“四荒”土地使用權(quán)。這種使用權(quán)亦以農(nóng)林牧漁生產(chǎn)經(jīng)營為目的，以集體所有或國有的“四荒”地表為客體，其存續(xù)期限幾十年，有的長達(dá)近百年，其取得方式為拍賣。該權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股、出租，并且不必征得拍賣人的同意。這種“四荒”土地使用權(quán)僅僅被省、自治區(qū)的地方法規(guī)或地方規(guī)章所承認(rèn)，尚未被全國人大常委會(huì)通過的法律認(rèn)可，按嚴(yán)格的物權(quán)法定主義衡量，算不上物權(quán)，但可發(fā)生債權(quán)效力。由于該權(quán)富有生命力，效益顯著，很受歡迎，亟待物權(quán)立法將其確定為物權(quán)1。(六)礦產(chǎn)資源所有權(quán)礦產(chǎn)資源附存于土地之中，在物理上成為土地的組成部分，似應(yīng)得出礦產(chǎn)資源連同其依附的土地作為

5、土地所有權(quán)的客體，土地所有權(quán)當(dāng)然包含礦產(chǎn)資源所有權(quán)的結(jié)論。英美等國家的立法確實(shí)采納了這種觀點(diǎn)。但因礦產(chǎn)資源具有不可再生性，大多事關(guān)社會(huì)公共利益、國計(jì)民生、國家戰(zhàn)略利益，故為了有效利用礦產(chǎn)資源，包括中國在內(nèi)的大多數(shù)國家都在法律上規(guī)定礦產(chǎn)資源屬于國家所有，不因其所依附的土地所有權(quán)不同而改變。這樣，礦產(chǎn)資源所有權(quán)就成為獨(dú)立于土地所有權(quán)的物權(quán)。(七)礦業(yè)權(quán)所謂礦業(yè)權(quán)，是指探采人依法在已登記的特定礦區(qū)內(nèi)勘探、開采一定的礦產(chǎn)資源，取得礦產(chǎn)品，排除他人干涉的權(quán)利。其中，勘探一定的礦產(chǎn)資源之權(quán)，叫做探礦權(quán);開采一定的礦產(chǎn)資源，取得礦產(chǎn)品之權(quán)，稱為采礦權(quán)。礦業(yè)權(quán)系直接支配特定礦區(qū)內(nèi)的礦產(chǎn)資源及相關(guān)地下部分，并排

6、除他人干涉之權(quán)，具有排他效力、優(yōu)先效力、追及效力，故為物權(quán)。但它的客體是存在于礦區(qū)內(nèi)的具體未特定的礦產(chǎn)資源，具有未特定性，這與一般物權(quán)關(guān)于特定性的要求不同，于是被稱為準(zhǔn)物權(quán)2。所謂礦業(yè)權(quán)客體的未特定性，其一表現(xiàn)在，探礦權(quán)場合，礦產(chǎn)資源在登記的礦區(qū)內(nèi)可能并不存在;其二表現(xiàn)在，勘探工作進(jìn)行到一定階段時(shí)，礦區(qū)的面積應(yīng)隨著縮減，把未勘探的礦產(chǎn)資源的權(quán)利歸還給國家，使有勘探能力者獲得歸還部分的礦地使用權(quán)和勘探權(quán)。這一性質(zhì)與礦業(yè)權(quán)客體的復(fù)合性密切相關(guān)。所謂礦業(yè)權(quán)客體的復(fù)合性，是指礦業(yè)權(quán)的客體為特定的礦區(qū)和附存于其中的礦產(chǎn)資源的組合體。在探礦權(quán)場合，客體以特定礦區(qū)內(nèi)的地下部分為主，礦產(chǎn)資源不明，或者存在或者

7、不存在;在采礦權(quán)場合，客體由礦區(qū)內(nèi)的地下部分與礦產(chǎn)資源結(jié)合而成，礦產(chǎn)資源居于最有價(jià)值的地位。礦業(yè)權(quán)在構(gòu)成上也具有復(fù)合性，即一方面以占有、使用、收益等權(quán)能為要素，另一方面同時(shí)并存著在特定礦區(qū)內(nèi)勘探、開采礦產(chǎn)資源的權(quán)利與特定礦區(qū)內(nèi)的地下使用權(quán)兩種因素，或者說兩種權(quán)利3。其中， 特定礦區(qū)內(nèi)的地下使用權(quán)隨著礦業(yè)權(quán)的取得而當(dāng)然取得，并為礦業(yè)權(quán)服務(wù)，為礦業(yè)權(quán)而存在，而有積極的意義。礦業(yè)權(quán)的取得方式在我國現(xiàn)行法上為申請審批登記發(fā)證，但在油氣礦業(yè)權(quán)等情況下，實(shí)踐中已開始采用招標(biāo)投標(biāo)審批登記發(fā)證的方式，或者洽商審批登記發(fā)證的方式。礦業(yè)權(quán)的存續(xù)期限視具體情況而定，不整齊劃一。礦業(yè)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中正擴(kuò)大其適用范圍

8、，增加轉(zhuǎn)讓類型。(八)礦地使用權(quán)礦業(yè)權(quán)人實(shí)施勘探、開采作業(yè)必然要使用土地，但因礦業(yè)權(quán)中僅含有地下使用權(quán)，并不包括地表的使用權(quán)，故欲合法地使用土地，就得再取得以地表為客體的土地使用權(quán)。該權(quán)可被稱作礦地使用權(quán)。它用于勘探、開采礦產(chǎn)資源作業(yè)，其客體為國有土地或集體土地的地表，其存續(xù)期限視礦業(yè)權(quán)的需要而定，其權(quán)利取得有如下特點(diǎn)：礦區(qū)建于國有土地上時(shí)，礦業(yè)權(quán)人與國有土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓及登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。如果該土地為荒漠等非耕地，土地使用權(quán)通過行政劃撥方式產(chǎn)生。如果該國有土地為耕地，土地使用權(quán)通過出讓方式取得，礦業(yè)權(quán)人支付土地使用權(quán)出讓金。礦區(qū)建立于集體所有的土地上時(shí)

9、，國家首先將該幅土地征為國有，然后由國有土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給礦業(yè)權(quán)人，礦業(yè)權(quán)人支付土地使用權(quán)出讓金。這種礦地使用權(quán)伴隨礦業(yè)權(quán)的設(shè)立而生，隨著礦區(qū)面積的減少而部分消滅，最終與礦業(yè)權(quán)一同終止。它與礦業(yè)權(quán)雖然分別取得，各自獨(dú)立，但主體同為一人，行使起來不會(huì)產(chǎn)生糾紛。(九)抵押權(quán)國有土地使用權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)、以“四荒”為客體的土地承包經(jīng)營權(quán)可以成為抵押權(quán)的客體，如此，抵押權(quán)也加入到了土地上的權(quán)利群的行列。(十)租賃權(quán)我國現(xiàn)行法允許國有土地使用權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)出租，承認(rèn)了土地使用權(quán)的租賃權(quán)。該租賃權(quán)名為債權(quán)實(shí)際上已物權(quán)化，比普通的物權(quán)效力還強(qiáng)大，可作為土地上的物權(quán)看

10、待。(十一)房屋所有權(quán)等相關(guān)物權(quán)在我國，雖然法律把土地與地上房屋作為兩個(gè)物看待，分別承認(rèn)土地所有權(quán)及使用權(quán)、房屋所有權(quán)，在這個(gè)意義上房屋所有權(quán)不是土地上的權(quán)利，但法律把土地使用權(quán)與地上房屋所有權(quán)的命運(yùn)緊密地聯(lián)在一起，要求二權(quán)同其主體，一起處分，故規(guī)制土地上的權(quán)利群不得不考慮到房屋所有權(quán)，不能忽視房屋抵押權(quán)、預(yù)售商品房債權(quán)的質(zhì)權(quán)等。二、對土地上權(quán)利群的整理應(yīng)該看到，我國的土地上權(quán)利群尚處于發(fā)展完善的過程中，物權(quán)立法必須對它們加以整理。整理須遵循的思路，應(yīng)是既促進(jìn)土地等有限資源的有效率使用，減少交易成本;又實(shí)現(xiàn)公平正義及權(quán)利的社會(huì)化。幾項(xiàng)價(jià)值妥當(dāng)衡量，不得妄加偏重。在土地所有權(quán)方面，物權(quán)立法應(yīng)明確

11、規(guī)定社會(huì)化的原則，明確附合為土地所有權(quán)取得的方式，以解決因漲灘而產(chǎn)生的土地所有權(quán)問題。在國有土地使用權(quán)方面，一是盡量減少行政劃撥方式的運(yùn)用，增大出讓、轉(zhuǎn)讓的比重。二是將它與宅基地使用權(quán)合并，吸收橋涵土地使用權(quán)，組成以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為目的的單一使用權(quán)制度，可稱為地上權(quán)。如此整理，需注意前項(xiàng)權(quán)利的有期性與后二權(quán)的永續(xù)性之間的差異，前項(xiàng)權(quán)利自國有土地上生成與后二權(quán)無此限制之間的不同。三是變現(xiàn)行法關(guān)于國有土地使用權(quán)終止時(shí)國家無償收回地上房屋的規(guī)定為有償收回規(guī)則，因?yàn)闊o償收回導(dǎo)致國有土地使用權(quán)在后期難以轉(zhuǎn)讓，權(quán)利人在后期不再投資建設(shè)，使國有土地使用權(quán)制度促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的目的部分落空。四是明確登記僅是

12、國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等地上權(quán)的成立要件，是物權(quán)變動(dòng)的要件，而不是出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同的成立要件。這樣既能區(qū)別開物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)合同，又能在出讓人、轉(zhuǎn)讓人不履行登記義務(wù)時(shí)，受讓人可基于合同及違約請求法院強(qiáng)制出讓人、轉(zhuǎn)讓人辦理登記手續(xù)，從而取得國有土地使用權(quán)等地上權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)自誕生之日起，一方面發(fā)揮了巨大的積極作用，另一方面一直在發(fā)展變化，將來應(yīng)走到農(nóng)用權(quán)的目標(biāo)模式。土地承包經(jīng)營權(quán)是家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的產(chǎn)物，是社區(qū)成員作為集體土地所有人中一分子所應(yīng)獲得的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，是他們就業(yè)和獲得生活來源的法律手段。受此限制，該權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、抵押、互換、出租、入股等均須取得發(fā)包人的同意，否則，處分行為無效。

13、這愈來愈不符合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不符合土地使用權(quán)合理流動(dòng)的改革方向，不符合效率優(yōu)先的原則。這種對效率的犧牲在過去乃至今天或許有其根據(jù)，但從發(fā)展的觀點(diǎn)看卻不值得。因?yàn)樗谶^去和今天體現(xiàn)的社會(huì)公平經(jīng)過下述變革仍可得以保留，對效率的犧牲卻可經(jīng)過下述變革得到改變：變按福利分配原則配置土地承包經(jīng)營權(quán)為由市場按效益最大化原則配置農(nóng)用權(quán)，變唯有社區(qū)成員方能充任承包經(jīng)營權(quán)人為社區(qū)內(nèi)外成員均可成為農(nóng)用權(quán)人，變唯有發(fā)包人同意方能轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)為只要轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商一致并不改變耕地用途即可轉(zhuǎn)讓農(nóng)用權(quán)，變偏低的承包費(fèi)為數(shù)額合理的地租，變社區(qū)成員通過承包土地而獲取福利和體現(xiàn)所有人一分子的身份為社區(qū)成員從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分

14、得一定地租來獲得福利和體現(xiàn)所有人一分子的身份，變責(zé)任田經(jīng)營系社區(qū)成員唯一的或主要的就業(yè)途徑為普通或次要途徑。完全實(shí)現(xiàn)了上述改革，就兼顧了社會(huì)公平與效率幾項(xiàng)價(jià)值，土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)展為農(nóng)用權(quán)。雖然這種改革尚需時(shí)日，卻是我們應(yīng)努力奮斗的目標(biāo)，爭取在物權(quán)立法時(shí)以上述性質(zhì)的農(nóng)用權(quán)取代目前的土地承包經(jīng)營權(quán)4?！八幕摹蓖恋厥褂脵?quán)是由市場按效益最大化原則配置給競買人的，由有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、會(huì)開發(fā)經(jīng)營之人取得，并可以依法自由轉(zhuǎn)讓，向經(jīng)營能手集中;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一般都貫徹規(guī)模效益原則，連片拍賣。這就是說，“四荒”土地使用權(quán)制度符合效率優(yōu)先原則。同時(shí)，通過市場公開拍賣，平等競爭，價(jià)高者得，也符合公平原則。既然該權(quán)兼顧了

15、社會(huì)公平與效率，符合農(nóng)用權(quán)的目標(biāo)模式，物權(quán)立法時(shí)應(yīng)將它納入農(nóng)用權(quán)之中。礦地使用權(quán)有償使用的條件亟待明確，除荒漠作礦區(qū)以外，均應(yīng)有償取得礦地使用權(quán)。礦地使用權(quán)在效力上優(yōu)先于國有土地使用權(quán) 5、土地承包經(jīng)營權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等，必須是有條件的，受到嚴(yán)格限定的。在礦業(yè)權(quán)方面，物權(quán)立法應(yīng)明確礦業(yè)權(quán)當(dāng)然包含地下土地使用權(quán)，具有礦業(yè)權(quán)人依開采而取得礦產(chǎn)品的所有權(quán)的內(nèi)容;明確礦業(yè)權(quán)的取得方式還包括招標(biāo)投標(biāo)審批登記發(fā)證、洽商審批登記發(fā)證;國家礦業(yè)公司具有國家性、特許性、壟斷性，享有專營權(quán)，宜只設(shè)一家，以免權(quán)限不清，名實(shí)不符，不正當(dāng)競爭，國家受損;明確礦業(yè)權(quán)的各項(xiàng)法律效力，承認(rèn)打防護(hù)井、設(shè)置賠

16、償權(quán)利金的法律救濟(jì)手段6; 擴(kuò)大礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍，承認(rèn)探礦權(quán)的買賣、出租，采礦權(quán)的買賣、互換、出資入股、出租、贈(zèng)與、繼承、抵押等轉(zhuǎn)讓形式，以使國家對地勘的投資得到回報(bào)，勘查的費(fèi)用得到落實(shí)，礦業(yè)權(quán)與主體得到有效益的結(jié)合。在土地使用權(quán)抵押方面，物權(quán)立法應(yīng)變現(xiàn)行法規(guī)定的登記系抵押合同的生效要件為抵押權(quán)的成立要件;不沿用現(xiàn)行法關(guān)于抵押物的價(jià)值不低于被擔(dān)保債權(quán)額的規(guī)定;明確附合物、從物、從權(quán)利為抵押權(quán)的效力所及;對抵押權(quán)受到侵害的救濟(jì)措施，物權(quán)立法應(yīng)增加排除妨礙的救濟(jì)措施;在抵押物面臨遭受損害的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)的情況下，應(yīng)增加消除危險(xiǎn)的救濟(jì)措施;允許抵押權(quán)拋棄，明確抵押權(quán)位序的處分規(guī)則;承認(rèn)抵押證券制度等。三、

17、土地上權(quán)利群的效力沖突及其協(xié)調(diào)在土地上權(quán)利群中，土地所有權(quán)是國有土地使用權(quán)等他物權(quán)之母，礦產(chǎn)資源所有權(quán)派生出礦業(yè)權(quán)。不過，在法律效力上，他物權(quán)的效力卻優(yōu)先于土地所有權(quán)，礦業(yè)權(quán)的效力優(yōu)先于礦產(chǎn)資源所有權(quán)。之所以如此，是因?yàn)樗餀?quán)系因享有土地所有權(quán)的部分權(quán)能而成立，礦業(yè)權(quán)系因享有礦產(chǎn)資源所有權(quán)的部分權(quán)能而產(chǎn)生，故在性質(zhì)上當(dāng)然具有優(yōu)先于土地所有權(quán)、礦產(chǎn)資源所有權(quán)的效力，否則，他物權(quán)及礦業(yè)權(quán)便不會(huì)存在。國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、橋涵土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)分別以地表的不同部位為自己的客體，能同時(shí)存在。在它們并存期間，僅僅發(fā)生相鄰關(guān)系或一般的物權(quán)關(guān)系，不產(chǎn)生其他效力沖突。即使在

18、農(nóng)地變?yōu)榉康禺a(chǎn)建設(shè)用地，也是先終止土地承包經(jīng)營權(quán)或“四荒”土地使用權(quán)，爾后產(chǎn)生國有土地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，或者反過來，也不發(fā)生可相容物權(quán)之間的效力沖突。按照本文的思路，將國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、橋涵土地使用權(quán)整理成地上權(quán)，把土地承包經(jīng)營權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)整理成農(nóng)用權(quán)后，其效力關(guān)系仍適用上述規(guī)則。礦地使用權(quán)與礦業(yè)權(quán)緊密相連，討論礦地使用權(quán)與地上權(quán)、農(nóng)用權(quán)之間的效力沖突，不能忽視礦業(yè)權(quán)與地上權(quán)、農(nóng)用權(quán)之間的關(guān)系?？偟恼f來，礦業(yè)權(quán)的客體為地下部分與礦產(chǎn)資源的組合體，地上權(quán)的客體為地表，二權(quán)可以并存。在二權(quán)的客體不呈上下排列結(jié)構(gòu)的情況下，二權(quán)或者是物權(quán)之間的一般關(guān)系，或者是相鄰關(guān)系，沒有誰

19、的效力優(yōu)先問題。在二權(quán)的客體呈上下排列結(jié)構(gòu)，礦地使用權(quán)不取代地上權(quán)的情況下，同樣如此。地上權(quán)人基于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的需要，可以改變基地的形狀，新建或改建建筑物。更有甚者，即使因施工而挖掘出礦產(chǎn)品，只要不是以勘探、開采礦產(chǎn)資源為目的，就仍系行使地上權(quán)，而非侵害礦業(yè)權(quán)。當(dāng)然，這種行為的合法性有一定的邊界，不得破壞礦產(chǎn)資源，不得嚴(yán)重?fù)p害礦業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益。另一方面，礦業(yè)權(quán)的行使也應(yīng)該選擇不損害或少損害地上權(quán)的方式，例如，不得因勘探、開采礦產(chǎn)資源而使地上房屋倒塌。礦業(yè)權(quán)先成立并有效期間，地上權(quán)不得在礦區(qū)或工作區(qū)上產(chǎn)生，損害礦地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)。于此場合，貫徹不相容物權(quán)之間先成立者效力優(yōu)先的規(guī)則。地上權(quán)先成

20、立，礦業(yè)權(quán)后產(chǎn)生，礦區(qū)或工作區(qū)須占用存在地上權(quán)的地表時(shí)，應(yīng)如何協(xié)調(diào)地上權(quán)與礦地使用權(quán)之間的效力沖突?物權(quán)立法應(yīng)予規(guī)定。我認(rèn)為，在一般情況下，由地上權(quán)人與礦業(yè)權(quán)人協(xié)商解決。雙方協(xié)商一致，終止地上權(quán)，改設(shè)礦地使用權(quán)，礦業(yè)權(quán)人賠償?shù)厣蠙?quán)人的損失，法律應(yīng)予承認(rèn)。在港口、機(jī)場、國防工程設(shè)施圈定的區(qū)域，重要工業(yè)區(qū)、大型水利工程設(shè)施、城鎮(zhèn)市政工程設(shè)施附近一定距離以內(nèi)的區(qū)域，鐵路、重要公路兩側(cè)一定距離以內(nèi)的區(qū)域，重要河流、堤壩兩側(cè)一定距離以內(nèi)的區(qū)域等，礦業(yè)權(quán)和礦地使用權(quán)不得取代地上權(quán)，即礦地使用權(quán)無優(yōu)先效力，但在國務(wù)院授權(quán)的有關(guān)主管部門同意的情況下，礦業(yè)權(quán)和礦地使用權(quán)的效力優(yōu)先，取代地上權(quán)。除上述區(qū)域以外，如

21、果國計(jì)民生、國家戰(zhàn)略利益決定，礦業(yè)權(quán)必須產(chǎn)生，礦區(qū)或工作區(qū)必須占用存有地上權(quán)的地表，那么地上權(quán)必須終止，礦地使用權(quán)取而代之，效力優(yōu)先。農(nóng)用權(quán)與礦業(yè)權(quán)的客體在土地的不同部位，二權(quán)有并存的可能。在二權(quán)的客體不呈上下排列結(jié)構(gòu)的情況下，二權(quán)或者為物權(quán)之間的一般關(guān)系，或者為相鄰關(guān)系，無誰的效力優(yōu)先問題。在二權(quán)的客體呈上下排列結(jié)構(gòu)，礦地使用權(quán)又不取代農(nóng)用權(quán)的場合，同樣如此。如果勘探、開采作業(yè)須占用農(nóng)戶承包或拍買人經(jīng)營的土地，那么必須先解除農(nóng)業(yè)承包合同或者“四荒”拍賣合同，終止農(nóng)用權(quán)，國家將該幅土地征為國有，然后由國有土地管理部門將該幅土地的使用權(quán)出讓給礦業(yè)權(quán)人，形成礦地使用權(quán)，礦業(yè)權(quán)人向國有土地管理部門繳

22、付土地使用權(quán)出讓金，向農(nóng)用權(quán)人支付損害賠償金。倘若農(nóng)用權(quán)人不同意終止農(nóng)用權(quán)，或者發(fā)包人不同意終止土地承包經(jīng)營權(quán)，上述結(jié)果就不會(huì)發(fā)生。所以，在上述情況下，不存在法定的礦業(yè)權(quán)及礦地使用權(quán)優(yōu)先于農(nóng)用權(quán)的規(guī)則。但是，如果國計(jì)民生、國家戰(zhàn)略利益決定，礦區(qū)或工作區(qū)必須占用農(nóng)戶承包的或拍買人經(jīng)營的土地，那么，不論農(nóng)用權(quán)人是否同意，發(fā)包人是否準(zhǔn)許，農(nóng)用權(quán)必須終止，礦地使用權(quán)具有優(yōu)先的效力。當(dāng)然，礦業(yè)權(quán)人繳付土地使用權(quán)出讓金和賠償金的義務(wù)不會(huì)被免除。地上權(quán)、農(nóng)用權(quán)成為租賃權(quán)的標(biāo)的時(shí)，處于受支配的地位，對抗不了租賃權(quán)，也就是說租賃權(quán)的效力優(yōu)先。應(yīng)指出，宅基地使用權(quán)在我國法上不得單獨(dú)成為租賃權(quán)的標(biāo)的，只能隨著地上房

23、屋的出租而由承租人占有、使用。按照我國現(xiàn)行法的規(guī)定，地上權(quán)中的宅基地使用權(quán)、農(nóng)用權(quán)中的以耕地為客體的土地承包經(jīng)營權(quán)、礦業(yè)權(quán)、礦地使用權(quán)不得成為抵押權(quán)的客體，而國有土地使用權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)，以“四荒”為客體的承包經(jīng)營權(quán)則可成為抵押權(quán)的標(biāo)的。在前一種情況下，抵押權(quán)與其他各權(quán)不發(fā)生效力沖突。在后者場合，各個(gè)使用權(quán)成為抵押權(quán)支配的對象，換言之，抵押權(quán)的效力優(yōu)先。我國物權(quán)立法時(shí)，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)承認(rèn)采礦權(quán)及其相應(yīng)的礦地使用權(quán)成為抵押物，于此場合，抵押權(quán)的效力優(yōu)先。上述抵押權(quán)關(guān)注農(nóng)用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)及其相應(yīng)的礦地使用權(quán)的交換價(jià)值，租賃權(quán)則利用其使用價(jià)值，故二權(quán)在性質(zhì)上為相容之權(quán)，可以并存于同一標(biāo)的物

24、之上。租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后時(shí)，租賃權(quán)不受影響，租賃權(quán)人仍可繼續(xù)占有、使用、收益標(biāo)的物，當(dāng)農(nóng)用權(quán)、地上權(quán)或采礦權(quán)及其相應(yīng)的礦地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，租賃權(quán)人可以對抗新農(nóng)用權(quán)人、新地上權(quán)人或新采礦權(quán)人。抵押權(quán)設(shè)定在先時(shí)，雖然允許再成立租賃權(quán)，但抵押權(quán)不因此而受影響，若有影響，應(yīng)消除租賃權(quán)這個(gè)負(fù)擔(dān)。地上權(quán)與房屋所有權(quán)之間的關(guān)系，一為地上權(quán)是房屋所有權(quán)存在的根據(jù)，在沒有土地所有權(quán)的情況下，無地上權(quán)便不得享有房屋所有權(quán);二為地上權(quán)與房屋所有權(quán)須同其主體一起轉(zhuǎn)讓。我國現(xiàn)行法對此貫徹得過于絕對、僵硬，要求以國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，地上房屋隨之抵押;反之亦然。這在被擔(dān)保的債權(quán)額較低而作為抵押物的房地產(chǎn)的價(jià)

25、值額巨大場合，因位序原因，可能會(huì)使房地產(chǎn)權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)的難度增大，機(jī)會(huì)減少，籌集資金受阻。我國物權(quán)立法應(yīng)放棄房地產(chǎn)連動(dòng)抵押的規(guī)則，只要求在抵押權(quán)實(shí)行時(shí)房地產(chǎn)同一主體，就完全能達(dá)到立法目的。我國現(xiàn)行法不允許在農(nóng)用地上建造建筑物，據(jù)此，房屋所有權(quán)與農(nóng)用權(quán)不會(huì)并存于同一宗土地之上，不發(fā)生效力沖突。以房屋為抵押物的抵押權(quán)和以預(yù)售商品房債權(quán)為質(zhì)物的質(zhì)權(quán)也不會(huì)同農(nóng)用權(quán)發(fā)生效力沖突。四、功效減損、貧困、危機(jī)：我國物權(quán)立法必須正視的問題我國民法承認(rèn)物權(quán)的絕對性，奉行物盡其用的效益原則，保護(hù)交易安全與便捷原則，加上有整理物權(quán)類型的必要，因此我國物權(quán)法奉行物權(quán)法定主義，不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)類型及賦予物權(quán)新的內(nèi)

26、容。并且，其中所言之“法”僅指全國人大及其常委會(huì)通過的法律，不包括行政法規(guī)等7。但若絕對貫徹這種思想，實(shí)際普遍存在著的卻法無明文的“物權(quán)”類型就不會(huì)具有物權(quán)效力，發(fā)揮不出應(yīng)有的功效。土地承包經(jīng)營權(quán)曾較長時(shí)期地處于這種功效減損的境地，“四荒”土地使用權(quán)正處在如此狀態(tài)中。盡管這些權(quán)利是應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而生的，尤其是“四荒”土地使用權(quán)兼顧了社會(huì)公平與效率，代表著農(nóng)用權(quán)的目標(biāo)模式，極富生命力;盡管它們體現(xiàn)著權(quán)利人對土地地表的支配關(guān)系，具有物權(quán)之實(shí)，但嚴(yán)格的物權(quán)法定主義拒絕承認(rèn)它們?yōu)槲餀?quán)，不賦予其物權(quán)效力，使權(quán)利人對土地地表的支配缺乏足夠的法律上之力，難以最圓滿有效地抵御第三人的不法侵害8。嚴(yán)格的物權(quán)法定主義不能恰如其分地描述現(xiàn)實(shí)生活中的權(quán)利關(guān)系，不能還“四荒”土地使用權(quán)等物權(quán)之實(shí)，確實(shí)呈現(xiàn)著危機(jī)，9 繼續(xù)固守封閉下去，遲早會(huì)被不斷發(fā)展著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活摧毀。為避免這種結(jié)局，理論上有以下對策：(一)承認(rèn)習(xí)慣創(chuàng)設(shè)物權(quán);(二)“四荒”土地使用權(quán)發(fā)生債權(quán)效力;(三)政策肯定“四荒”土地使用權(quán)時(shí)，該權(quán)發(fā)生物權(quán)效力。這些設(shè)計(jì)難以消除從新類型“物權(quán)”發(fā)生到被物權(quán)法承認(rèn)之間的時(shí)間差，這意味著法律因其固有的滯后性而承擔(dān)著一種“補(bǔ)