土地與房?jī)r(jià)的三重關(guān)系：只有“土地財(cái)政”會(huì)推高房?jī)r(jià)

1、    土地與房?jī)r(jià)的三重關(guān)系：只有“土地財(cái)政”會(huì)推高房?jī)r(jià)         眾說(shuō)紛紜的樓市中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“面包”價(jià)格的高昂源于“面粉”價(jià)格的飆升，要想根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，必須改革現(xiàn)有的一系列土地管理制度。否則，現(xiàn)有政策退出后，房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)暴漲。作為土地有償使用制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，招拍掛制度到底在房地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演著什么樣的角色？是不是真的到了大步改革關(guān)口？而與此密切相關(guān)的“土地財(cái)政”會(huì)不會(huì)成為未來(lái)房?jī)r(jià)暴漲的隱患？18億畝耕地保護(hù)政策是房?jī)r(jià)居高不下的根源嗎？記者進(jìn)行了調(diào)查

2、。 1、耕地保護(hù)會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？ 不管耕地如何緊缺，居民正常的居住用地的供地計(jì)劃都得到優(yōu)先安排。長(zhǎng)期看，如果建設(shè)用地減少，可能會(huì)在一定程度影響房?jī)r(jià)，但至少是幾十年后的事 有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，堅(jiān)守18億畝耕地保護(hù)紅線，會(huì)讓土地供應(yīng)偏緊、地價(jià)偏高，自然會(huì)推高房?jī)r(jià)。 18億畝耕地保護(hù)政策會(huì)不會(huì)推升房?jī)r(jià)？ “可以肯定地說(shuō)，耕地保護(hù)政策既不是限制城市發(fā)展的紅線，也不是推漲房?jī)r(jià)的動(dòng)因?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映說(shuō)，18億畝耕地保護(hù)政策不是拍腦袋想出來(lái)的，是經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算的。守住這條紅線，最重要的原因是要確保中國(guó)的糧食安全。中國(guó)人口這么多，糧食必須立足于自給。 而據(jù)一些農(nóng)業(yè)專家估算，實(shí)際上，即便確

3、實(shí)保住18億畝耕地，按照目前糧食生產(chǎn)增長(zhǎng)趨勢(shì)分析，到2020年保證95%的自給率，形勢(shì)也很嚴(yán)峻，必須在農(nóng)業(yè)增產(chǎn)技術(shù)上有重大突破。 “即使在保護(hù)18億畝耕地紅線高壓下，仍有大量的違法用地，況且中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均占地130多平方米，而國(guó)際上才80多平方米，現(xiàn)在中國(guó)需要的不是占用農(nóng)民的耕地，而是需要提高土地利用效率?！眹?guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員袁崇法說(shuō)，“近幾年住宅用地供應(yīng)總量充足，事實(shí)上，不管耕地如何緊缺，居民正常的居住用地的供地計(jì)劃都得到了優(yōu)先安排，每年還在增加。同時(shí)也考慮了今后若干年的需求，到2020年預(yù)留了8億多人進(jìn)入城市和小城鎮(zhèn)的用地空間?！?從階段上講，按照全國(guó)土地利用總體規(guī)

4、劃綱要規(guī)定的2010年耕地保有18.18億畝、2020年前保有18.05億畝，2020年以后耕地保有量將會(huì)低于或等于18億畝。長(zhǎng)期來(lái)看，如果建設(shè)用地減少，會(huì)在一定程度影響房?jī)r(jià)，但至少是幾十年后的事。 “這次房?jī)r(jià)的暴漲也提醒我們，目前，我國(guó)處在快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，當(dāng)大量人口源源不斷流入城市的時(shí)候，城市需要提前準(zhǔn)備好可供居住的土地，但土地開(kāi)發(fā)、住房建造都需要時(shí)間，如此巨大的土地需求，放到任何一個(gè)國(guó)家都是一個(gè)罕見(jiàn)的難題。各地要科學(xué)制定土地年度供應(yīng)計(jì)劃，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定社會(huì)各界的預(yù)期。與土地相關(guān)的所有制度思考和改革，都應(yīng)處理好公平和效率的問(wèn)題。同時(shí)，政府要切實(shí)分清哪是政府該做的、能做好的，哪是市

5、場(chǎng)能做好的，絕不能以產(chǎn)業(yè)政策取代保障政策，并采取措施，大跨步去履行這個(gè)責(zé)任?！敝袊?guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明認(rèn)為。 2、招拍掛制度是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)讍幔?指望通過(guò)取消招拍掛制度來(lái)抑制房?jī)r(jià)，不切實(shí)際。但招拍掛制度確需完善，讓稀缺的土地資源更合理地配置到社會(huì)中 “那么多企業(yè)都爭(zhēng)一塊地，誰(shuí)出的價(jià)高誰(shuí)就能拿到，地價(jià)能不被推高嗎？地價(jià)高了，開(kāi)發(fā)商自然也就把成本攤到房?jī)r(jià)里，房?jī)r(jià)肯定會(huì)升高。”北京市朝陽(yáng)區(qū)一位市民擔(dān)心地說(shuō)。 有人擔(dān)心，繼續(xù)實(shí)行招拍掛制度，將會(huì)不斷推升地價(jià)，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。 “很多人都有這種看法，其邏輯是：地價(jià)決定了房?jī)r(jià)，高地價(jià)自然帶來(lái)高房?jī)r(jià)，而高價(jià)地是實(shí)行招

6、拍掛制度出讓的，因此，招拍掛制度就成了高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)??！敝袊?guó)土地勘查規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說(shuō)：“但事實(shí)并非如此簡(jiǎn)單，同是招拍掛方式出讓土地，2009年，北京出了很多高價(jià)地，可是在2007年下半年到2008年上半年，北京近乎有一半的土地甚至黃金地塊以底價(jià)成交，有的甚至流拍；同樣以招拍掛方式出讓土地，在去年火熱的地產(chǎn)市場(chǎng)上，北京、上海、杭州等一線城市頻出地王，一些二、三線城市土地價(jià)格卻較平穩(wěn)。2004年以來(lái)，北京、上海、廣州、沈陽(yáng)等10個(gè)大城市中，沈陽(yáng)的招拍掛比例最高，由于土地供應(yīng)充足，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)、地價(jià)最為穩(wěn)定。這說(shuō)明，招拍掛制度導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)總體上是不成立的?！?“土地價(jià)格由開(kāi)發(fā)商競(jìng)

7、價(jià)形成，而其愿意出多少錢買地主要是依據(jù)對(duì)未來(lái)商品房市場(chǎng)的預(yù)期。招拍掛是招標(biāo)、掛牌和拍賣三種土地出讓方式的簡(jiǎn)稱，只是搭建了一個(gè)公開(kāi)交易平臺(tái)，這種出讓制度并不必然產(chǎn)生高價(jià)地。從近幾年的情況看，市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期容易出現(xiàn)非理性拿地行為?！蓖跣∮撤治稣f(shuō)。 “沒(méi)有招拍掛制度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就不可能有一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境?！比f(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石表示，早期招拍掛制度還未普及時(shí)，拿地對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是一件很困難的事。如果企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是誰(shuí)的房子更受購(gòu)房者歡迎，而是誰(shuí)能獲得低價(jià)土地，那么優(yōu)秀企業(yè)恐怕很難勝出，住宅的居住品質(zhì)也很難得到持續(xù)提升。 “此輪房?jī)r(jià)暴漲的原因主要在于投機(jī)盛行、供需失衡，過(guò)多的貨幣追逐相對(duì)太少的商品，這

8、個(gè)商品又主要集中在房地產(chǎn)等領(lǐng)域，房?jī)r(jià)豈有不漲之理？顯然，房?jī)r(jià)暴漲不能簡(jiǎn)單歸結(jié)于招拍掛制度。指望通過(guò)取消招拍掛制度來(lái)抑制房?jī)r(jià)，不切實(shí)際。但這并不意味著它是完美的制度?！眹?yán)金明說(shuō)。 如何進(jìn)一步完善招拍掛制度，讓稀缺的土地資源更公平、合理地配置到社會(huì)中？ “首先要認(rèn)清的是，土地不僅具有經(jīng)濟(jì)屬性，還有民生保障功能。”嚴(yán)金明認(rèn)為，當(dāng)前地方政府在出讓土地時(shí)絕不能一味簡(jiǎn)單地采用拍賣或輪番競(jìng)價(jià)方式讓“價(jià)高者得”，凡涉及民生的普通住宅用地或中小套型、中低價(jià)位住宅用地，盡量采取限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)等方式，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”等方式防止土地價(jià)格被哄抬、炒高到非理性的高度。而對(duì)一些占比很少的高檔房用地和商業(yè)用地，

9、要采取競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的掛牌和拍賣方式，彰顯土地價(jià)值，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，同時(shí)把收益更多地用在中低收入者的住房體系建設(shè)上。 關(guān)于堅(jiān)持和完善招拍掛制度，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇不久前表示，在房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市和部分二、三線城市，將選擇以自住性、中小套型商品房建設(shè)用地開(kāi)展試點(diǎn)，探索堅(jiān)持和完善招拍掛制度、有效控制房?jī)r(jià)地價(jià)的政策和措施。試點(diǎn)過(guò)程中，根據(jù)不同地塊的實(shí)際建設(shè)條件和政府調(diào)控目標(biāo)引入多因素評(píng)判，探索完善土地招拍掛出讓制度的具體政策。 記者注意到，當(dāng)前不少城市正在探索完善招拍掛制度，北京、上海、南京等城市在土地供應(yīng)中，不再把“價(jià)高者得”作為唯一條件，而更注重綜合考慮市場(chǎng)形勢(shì)、地塊特征和政府宏觀調(diào)控目標(biāo)

10、等多方面因素,中小套型、中低價(jià)位住宅用地交易均價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)不同幅度的下調(diào)。 3、“土地財(cái)政”何去何從？ 地方政府既是土地市場(chǎng)的調(diào)控者，又是土地出讓的受益者，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管，要求其把該供應(yīng)的土地供應(yīng)出讓。 5月21日，北京市發(fā)布2010年度供地計(jì)劃，住宅用地供給總量比去年多了1000公頃。此前，上海等一線城市公布供地計(jì)劃，都按照中央要求大幅增加了住宅用地量。 毋庸置疑，加大土地供應(yīng)量，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、解決供需失衡問(wèn)題作用巨大。但仍有業(yè)界人士擔(dān)心，一些地方政府會(huì)逐步放松調(diào)控政策，利用有限的土地資源，保持低于市場(chǎng)需求預(yù)期的限量供給，推升土地價(jià)格，制造漲價(jià)預(yù)期，獲取穩(wěn)定的土地出讓收入。那時(shí)，未來(lái)商品房供需關(guān)

11、系將會(huì)進(jìn)一步失衡，在政策退出后，未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)急劇上漲。 人們的擔(dān)心不無(wú)道理。不久前財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國(guó)土地出讓收入為14239.7億元，比上年增長(zhǎng)43.2%，分地區(qū)看，全國(guó)土地出讓收入約2/3來(lái)自沿海省份。而與土地相關(guān)的稅費(fèi)收入和以土地抵押融資獲取的貸款更是一個(gè)龐大的數(shù)字，據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2009年末，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，而賣地收入是還債的主要來(lái)源。一位沿海城市的官員告訴記者，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障房建設(shè)、農(nóng)村土地整理等都需要保持一定的支出規(guī)模，錢從哪里來(lái)？從現(xiàn)實(shí)的情況看，當(dāng)前土地收入是重要的一項(xiàng)，拍賣槌一落，少則幾億元多則幾十億元的收入就來(lái)了，哪個(gè)地

12、方能拒絕這種"快錢"的誘惑？ “實(shí)事求是地講，土地財(cái)政對(duì)緩解地方財(cái)力不足、公共品供給融資難等問(wèn)題，對(duì)提升城市化水平有一定促進(jìn)作用，但也暴露出諸多弊端。地方政府既是土地市場(chǎng)的調(diào)控者，又是土地出讓的受益者，如果有的地方政府繼續(xù)本著利潤(rùn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，在原本高點(diǎn)的地價(jià)上，再度拔高，很難真心實(shí)意地去落實(shí)宏觀調(diào)控政策?！蓖跣∮痴f(shuō)。 如何破解"土地財(cái)政"難題？專家開(kāi)出了“藥方”： 明確各級(jí)政府職能劃分，使地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)對(duì)等；強(qiáng)化地方政府的債務(wù)意識(shí)，緩解軟預(yù)算約束；深化財(cái)稅體制改革，健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的財(cái)政體制。 加快建立多元主體的土地供給體系，逐步縮小

13、征地規(guī)模，在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，探索讓更多的農(nóng)村建設(shè)用地以有償出讓、作價(jià)出資(入股)、租賃、聯(lián)營(yíng)、抵押等方式，早日進(jìn)入土地市場(chǎng)，改變地方政府作為建設(shè)用地唯一供應(yīng)者的角色。 改變我國(guó)“土地財(cái)政”中資金籌集唯一來(lái)自土地批租環(huán)節(jié)的方式，推動(dòng)物業(yè)稅等改革措施。 應(yīng)該說(shuō)，這些建議都是長(zhǎng)期改革的方向，但真正實(shí)現(xiàn)還須較長(zhǎng)一段時(shí)間。人們更關(guān)心，當(dāng)下如何遏制某些地方政府以地生財(cái)?shù)臎_動(dòng)，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲，如期完成供地計(jì)劃。 “人們糾結(jié)于地方財(cái)政的話題，說(shuō)到底是擔(dān)心地方政府為了自身的利益，供地少，賣的貴?，F(xiàn)在，各地的年度用地計(jì)劃都相繼公布了，相關(guān)部門必須加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格要求地方政府按計(jì)劃把該供出去的地供出

14、去。緩解商品房市場(chǎng)供需矛盾。當(dāng)前，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的系列調(diào)控措施正在發(fā)揮作用，地方政府要不折不扣地執(zhí)行，維護(hù)政府的公信力。”嚴(yán)金明說(shuō)。 國(guó)家土地總督察辦公室巡視員張璞就落實(shí)供地計(jì)劃表示，保障性住房等建設(shè)計(jì)劃實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)，國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)都將進(jìn)行監(jiān)察、監(jiān)督，確保達(dá)到70%；對(duì)于達(dá)不到70%的，國(guó)家土地督察局責(zé)令地方整改。這是一個(gè)強(qiáng)制性的要求，可以采取兩種辦法：一個(gè)是由派駐地方的國(guó)家土地督察局發(fā)出整改意見(jiàn)書；如果還不能整改到位的話，經(jīng)過(guò)總督察批準(zhǔn)可以發(fā)出限期責(zé)令整改的通知書，一旦發(fā)出限期整改通知書，就可以采取暫停受理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設(shè)用地審批包括征用土地審批的受理和審批手續(xù)，措施非常嚴(yán)厲。 為何還在

15、出“地王” 在把過(guò)高房?jī)r(jià)降下來(lái)的同時(shí)，也要引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，不能一刀切、簡(jiǎn)單化。 樓市新政的“組合拳”終于讓過(guò)高房?jī)r(jià)出現(xiàn)了降溫跡象，全國(guó)各地樓市漸漸出現(xiàn)了價(jià)量齊跌的趨勢(shì)。在政策效果逐漸釋放的情況下，主要城市樓市成交量繼續(xù)保持低位運(yùn)行，部分城市成交均價(jià)開(kāi)始回落。 但要達(dá)到政策所希望出現(xiàn)的效果，并非一日之功。在樓市降溫的同時(shí)，許多一線城市的房?jī)r(jià)和樓面地價(jià)呈現(xiàn)出“堅(jiān)強(qiáng)”的一面。 沉寂了一個(gè)月，北京土地交易在4月份未成一單。5月份的日歷還沒(méi)翻完，北京土地交易又漸漸活躍起來(lái)。北京建工集團(tuán)以14.02億元中標(biāo)房山區(qū)8號(hào)地，折合樓面地價(jià)每平方米7500元，成為該區(qū)新地王。不日，杭州蔣村土地拍

16、賣最終被浙江萬(wàn)廈公司以7.06億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)13796元，創(chuàng)出當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)歷史新高。 人們不禁要問(wèn)，4月份國(guó)務(wù)院公布了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，各地都紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，為什么一些地方，特別是一線城市還會(huì)出現(xiàn)所謂“地王”呢？ 事實(shí)上，國(guó)務(wù)院強(qiáng)有力的措施，對(duì)于抑制過(guò)高房?jī)r(jià)和炒房行為，已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的作用。即便一線城市又出現(xiàn)了一些所謂地王，與往日地王已經(jīng)有很大的不同。一是地王局限在一線城市某個(gè)城區(qū)；二是地王價(jià)格較之過(guò)去出現(xiàn)大幅縮水。當(dāng)然，城市各地塊由于地理因素和環(huán)境因素不同，遵循級(jí)差地租規(guī)律，因此在價(jià)格上沒(méi)有太多的可比性。但我們看到，新地王較之過(guò)往，少了跟風(fēng)，多了

17、一點(diǎn)理性。 如何看待樓市降溫中出現(xiàn)“樓堅(jiān)強(qiáng)”和“地堅(jiān)強(qiáng)”呢？房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展遵循價(jià)值規(guī)律，價(jià)格曲線隨著需求曲線變動(dòng)而變動(dòng)，伴隨城市化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房屋的投資需求和消費(fèi)需求日漸增長(zhǎng)，局部地區(qū)出現(xiàn)的“樓堅(jiān)強(qiáng)”和“地堅(jiān)強(qiáng)”正是這種需求曲線所帶來(lái)的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)理性看待。 現(xiàn)在，不少人把降低過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)等同于打壓房地產(chǎn)，這是一個(gè)誤區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，改革開(kāi)放以來(lái)，特別是住房商品化改革以來(lái)，房地產(chǎn)繁榮發(fā)展對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)改善城鄉(xiāng)居民生活、擴(kuò)大就業(yè)、拉動(dòng)消費(fèi)，舉足輕重。 但是，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格不能畫等號(hào)。過(guò)熱的樓市，不僅會(huì)影響居民生活條件的改善，也會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定運(yùn)行。投資過(guò)分集中于房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)使本來(lái)就不均衡的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加劇失衡，最終危及的還是