房屋租賃關(guān)系中的有益費(fèi)用返還問題的思考

1、房屋租賃關(guān)系中的有益費(fèi)用返還問題的思考導(dǎo)讀 ：本文 房屋租賃關(guān)系中的有益費(fèi)用返還問題的思考 ，僅供參考， 如果 覺得很不錯(cuò)，歡送點(diǎn)評(píng)和分享。房屋租賃合同糾紛案件逐年增加， 在司法實(shí)踐中， 就承租人對(duì)租賃房 屋進(jìn) 行改善、添附他物的，租賃關(guān)系終止時(shí)，租賃雙方經(jīng)常對(duì)增設(shè)、 添附物的所 有權(quán)和補(bǔ)償問題發(fā)生的爭(zhēng)議該如何處理， 目前沒有法律的 明確規(guī)定，不同 的法院以及不同法官對(duì)此問題的認(rèn)識(shí)和處理亦不盡一 致，甚至有些混亂，極 不利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為對(duì)此 問題比擬合理的處理原那么是： 如果?房屋租賃合同?中對(duì)租賃房屋增 設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問題有明 確約定的， 只要該約定是當(dāng)事人 的真

2、實(shí)意思表示，內(nèi)容不顯失公平和違 法，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治， 按照該約定處理。假設(shè)沒有約定的，依據(jù)有益費(fèi) 用返復(fù)原那么處理。首先，關(guān)于有益費(fèi)用的概念和構(gòu)成。 我國(guó)法律對(duì)此沒有明確規(guī)定。 參 照世界各國(guó)的法律規(guī)定， 筆者認(rèn)為， 有益費(fèi)用是指承租方經(jīng)出租方 同意， 為改善、 添附租賃物使之價(jià)值增加而支出的必要費(fèi)用。構(gòu)成有 益費(fèi)用應(yīng)具 備以下條件： 1.該費(fèi)用須為對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他 物而支出的費(fèi) 用。 如果僅為維持租賃房屋必要的使用狀態(tài)而支出的費(fèi) 用屬于必要費(fèi)用而 非有益費(fèi)用。 2. 須因該費(fèi)用的支出而使租賃房屋價(jià) 值增加。 3.承租人的改善和增設(shè)行為須經(jīng)出租人同意。所謂對(duì)租賃房如果對(duì)您有幫助

3、！感謝評(píng)論與分享 屋的 改善，是指承租人在占有使用租賃房屋期間將租賃房屋進(jìn)行裝修 改造成為具 有更高價(jià)值的財(cái)產(chǎn)， 改善物包含承租人的勞動(dòng)價(jià)值。 所謂 增設(shè)他物是指承 租人在租賃房屋上增設(shè)自己的財(cái)產(chǎn)， 使二者結(jié)合在一 起，使租賃房屋增 值。我國(guó)?合同法?第 223 條規(guī)定：“承租人經(jīng) 出租人同意， 可以對(duì)租賃 物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。 承租人未經(jīng)出租 人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或 者增設(shè)他物的， 出租人可以要求承租人 恢復(fù)原狀或者賠償損失。依此規(guī) 定，租賃合同沒有約定的情況下， 承租人不能擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。 為 了提高租賃物的使用價(jià)值或服 務(wù)與自己的特定目的， 對(duì)租賃物進(jìn)行改善和 增設(shè)他物既構(gòu)

4、成對(duì)租賃物 合同的違反又構(gòu)成對(duì)出租人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的 侵害， 承租人應(yīng)承 擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任。 承租人經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行 改善和增設(shè)他 物的行為屬于民法上的添附行為。 承租人因?yàn)樘砀蕉С龅?費(fèi)用屬于 有益費(fèi)用。一般而言，出租人對(duì)承租人為租賃物支出的有益費(fèi)用有 償 還的義務(wù)。關(guān)于有益費(fèi)用返還的依據(jù)，實(shí)踐中看法不一。筆者認(rèn)為，應(yīng)適用 不當(dāng) 得利的原那么。因?yàn)椋谧赓U關(guān)系終止后，租賃的房屋返還給出租 人，出租人 應(yīng)享有租賃房屋的增加價(jià)值， 承租人因該費(fèi)用的支出而受 到損失，且出租 人取得租賃房屋增加的價(jià)值沒有合同和法律的規(guī)定， 所以，出租人應(yīng)將取得 利益返還給承租人。在審判實(shí)踐中須注意，

5、出租人返還的有益費(fèi)用的數(shù)額， 僅限于租 賃 合同終止時(shí)租賃房屋增加的價(jià)值額， 而不是承租人支出的所有有益 費(fèi)用。 因?yàn)?，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋增加的價(jià)值并不為出租人所享用，出租人只有在合同終止時(shí)才對(duì)租賃房屋增加價(jià)值余額占有。 所 以，出租人只負(fù)有返還有益費(fèi)用余額的局部。另外，如果出租人要 求撤除 增設(shè)物的，且增設(shè)物能夠撤除，可以責(zé)令承租人撤除，不必給 予承租人有 益費(fèi)用補(bǔ)償。在審理房屋租賃合同糾紛時(shí)，對(duì)房屋裝修物 如吊頂、鋪設(shè)地 板磚、安裝防盜門、窗等 及其價(jià)值處理，宜遵照 以下原那么： 1?有約定，按約定； 2.無(wú)約定的，如果裝修物能夠撤除的， 由 承租人撤除歸其所有；裝修物不能撤除的，如果裝修物對(duì)出租人今 后使用 無(wú)益處的，那么