揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、2006年上半年揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析自四月份“國(guó)六條”出臺(tái)后，江蘇省各市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，反應(yīng)不一。因連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控，揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年初，增長(zhǎng)就已經(jīng)明顯放緩，那么，國(guó)六條之后的市場(chǎng)走勢(shì)又是如何呢？根據(jù)南京中原對(duì)揚(yáng)州樓市的監(jiān)測(cè)與跟蹤發(fā)現(xiàn)，二季度中揚(yáng)州各區(qū)樓盤的銷售情況載一季度的基礎(chǔ)上略有上揚(yáng)，整體市場(chǎng)走勢(shì)保持平穩(wěn)。揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況盤點(diǎn)一、市場(chǎng)總況單位：萬(wàn)平方米億元圖1-12006年1-6月?lián)P州市商品房銷售走勢(shì)圖從1-6月中上揚(yáng)州市商品房的銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，平緩上升。國(guó)六條的出臺(tái)似乎沒有給銷售市場(chǎng)帶來任何影響。圖1-22006年1-6月?lián)P州市商品房分物業(yè)銷售

2、走勢(shì)圖單位：萬(wàn)平方米與一般城市一樣，揚(yáng)州房地產(chǎn)成交市場(chǎng)一直以住宅類物業(yè)為主，其成交面積始終占到總成交面積70%以上的份額。揚(yáng)州市的商務(wù)氛圍較差，辦公類物業(yè)成交面積一直最少。從各類物業(yè)的成交走勢(shì)來看，自二月后均保持著穩(wěn)定上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，其中尤以住宅銷售增長(zhǎng)最快。以穩(wěn)定市場(chǎng)為主要目的的國(guó)六條的出臺(tái)，對(duì)于06年后已經(jīng)逐漸趨于穩(wěn)定的揚(yáng)州市場(chǎng)，影響不大。同時(shí)，地方細(xì)則尚未最后定論，故國(guó)六條帶來的影響，尚未顯現(xiàn)，市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)平穩(wěn)。二、各物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)分析1、住宅類物業(yè)市場(chǎng)行情分析圖2-106年一、二季度住宅市場(chǎng)銷售走勢(shì)數(shù)據(jù)圖500100%040030020010080%60%40%20%一季度銷售率二季度二季度

3、銷售率住宅累計(jì)供應(yīng)面積，408.58 萬(wàn)平方米0%數(shù)據(jù)來源：南京中原前面看到，雖然“國(guó)六條”出臺(tái)，但由于地方細(xì)則尚未最終敲定，故住宅市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)定,銷售量自1月份以來，保持著小幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，但是從累計(jì)銷售進(jìn)度來看，二季度卻明顯低于一季度，說明二季度中住宅供應(yīng)量的增長(zhǎng)快過銷售量。二季度中，揚(yáng)州市住宅市場(chǎng)在售樓盤的供應(yīng)量累計(jì)達(dá)408.58萬(wàn)平方米，銷售量累計(jì)達(dá)133.27萬(wàn)平方米，銷售進(jìn)度33%。圖2-2各區(qū)住宅銷售進(jìn)度數(shù)據(jù)圖單位：萬(wàn)平方米數(shù)據(jù)來源：南京中原從各區(qū)情況來看，住宅供應(yīng)量主要及中在西區(qū)和東區(qū)，銷售量則以東區(qū)最多，西區(qū)第二。從銷售率來看，東區(qū)、北區(qū)和老城區(qū)的住宅在二季度中的銷售率與一季度相

4、差不大，即供應(yīng)與銷售同比例增長(zhǎng)。西區(qū)與南區(qū)的銷售率出現(xiàn)下滑，說明這兩區(qū)的供應(yīng)量的增長(zhǎng)快于銷售增長(zhǎng)，其中又以西區(qū)差異最為顯著。單位：萬(wàn)平方米圖2-3分面積段銷售進(jìn)度數(shù)據(jù)圖數(shù)據(jù)來源：南京中原本次國(guó)六條中，比較引人注目的一條細(xì)則即按套內(nèi)面積限制開發(fā)，要求市場(chǎng)加大90平方米以下中小面積房源的供應(yīng)量，以改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展的目的。這樣一條規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)于開發(fā)商來說，其影響是很大的，盡管地方的具體細(xì)則尚未出臺(tái)，但這樣一個(gè)大的前提已經(jīng)基本落實(shí)，上圖數(shù)據(jù)顯示，目前揚(yáng)州樓盤套內(nèi)面積大多在90平方米以上，可以預(yù)見的是，揚(yáng)州市的供應(yīng)格局，在不久的將來必將出現(xiàn)很大改變。上圖中銷售率曲線的走勢(shì)表明，自4月

5、國(guó)六條出臺(tái)以后，揚(yáng)州市小戶型房源供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯慢于銷售速度。但預(yù)計(jì)在地方細(xì)則出臺(tái)后，小戶型房源的供應(yīng)量必將再次上揚(yáng)，銷售率再次下降的可能性極大。2、別墅市場(chǎng)走勢(shì)分析2006年6月初，國(guó)土資源部宣布一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地供應(yīng)和審批，政策明確規(guī)定：優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)；嚴(yán)格限制低r -Wz 、r.取人文密度、大套型住房的土地供應(yīng)，禁批別墅用地，并對(duì)別墅開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行全面規(guī)范。這條新政策的出臺(tái)，限制了別墅的供應(yīng)，別墅的稀缺性將因此而得以凸顯。是那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項(xiàng)目。因?yàn)樾碌母?jìng)爭(zhēng)者被擋在門外，別墅類產(chǎn)品逐漸走入稀缺狀態(tài)，那么別墅市場(chǎng)會(huì)否將因

6、此出現(xiàn)新的增長(zhǎng)呢？圖2-406年一、二季度別墅類銷售數(shù)據(jù)圖數(shù)據(jù)來源：南京中原數(shù)據(jù)顯示，二季度揚(yáng)州市別墅的成交量明顯高于一季度，增幅高達(dá)70%。成交均價(jià)亦明顯高于一季度，除去受傳統(tǒng)銷售習(xí)慣影響之外，新政的出臺(tái)也起到了良好的助推作用。從成交區(qū)域來看，成交的別墅主要集中在西區(qū)。圖2-506年二季度各區(qū)別墅銷售數(shù)據(jù)圖老城區(qū)北區(qū)2%13%南區(qū)68%數(shù)據(jù)來源：南京中原就目前來看，別墅市場(chǎng)前景喜人，但開發(fā)商仍需謹(jǐn)慎。土地供應(yīng)被掐斷，并不意味著別墅產(chǎn)品立刻從市場(chǎng)消失。目前開發(fā)商手中的囤積的土地?cái)?shù)量很大，因此未來2-3年內(nèi)供應(yīng)量略大于有效自用需求的態(tài)勢(shì)仍將比較明顯，短期內(nèi)還將繼續(xù)保持目前的供求結(jié)構(gòu)，因此雖然別墅

7、稀缺性在增加，但出現(xiàn)供不應(yīng)求情況的可能性不大。另外，國(guó)六條中還有關(guān)于土地開發(fā)年限的限制：如果獲批土地兩年之內(nèi)不動(dòng)手開發(fā)，國(guó)家就無(wú)償收回。這也將使得開發(fā)商有可能會(huì)在兩年內(nèi)把項(xiàng)目開發(fā)出來并集中上市，因此，從供需關(guān)系來看，別墅市場(chǎng)的升值，仍然需要一定的時(shí)間。3、商業(yè)類物業(yè)市場(chǎng)行情分析圖2-706年1-6月商業(yè)類供銷數(shù)據(jù)圖數(shù)據(jù)來源：南京中原自2004年以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策是一條又一條，直到近期的國(guó)六條，其調(diào)控目的以穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展為主。但仔細(xì)研究政策內(nèi)容后，我們不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是05年國(guó)八條還是近期出臺(tái)的國(guó)六條，其都是主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)商鋪類物業(yè)地產(chǎn)的影響不大。從揚(yáng)州的房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，短期之內(nèi)

8、，房產(chǎn)還算是一個(gè)相對(duì)比較優(yōu)秀的投資產(chǎn)品。但如今，隨著新政對(duì)住宅投資進(jìn)一步限制，此消彼漲，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值將得以凸顯，近期商業(yè)類物業(yè)的新增供應(yīng)量較多，如“國(guó)六條”公布后，諸如海德公園、京華城、南浦花園等多家樓盤都適時(shí)的推出了自己的沿街商業(yè)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的銷售量再近期也保持著良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。180萬(wàn)平方米，如果截至到目前為止，揚(yáng)州市存量商業(yè)和新增商業(yè)面積之和已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)前所未有的高度。根據(jù)揚(yáng)州市商貿(mào)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前揚(yáng)州存量商業(yè)總量約為按照市區(qū)人口100萬(wàn)計(jì)算，揚(yáng)州市區(qū)人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到1.8平方米。而當(dāng)前新建設(shè)的商業(yè)面積則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一水平，如西區(qū)京華城光商業(yè)MALL近20萬(wàn)平方米，其

9、商業(yè)面積加起來將超過100萬(wàn)平方米，尚未開業(yè)的國(guó)際珠寶城為50萬(wàn)平方米，另外，如果在未來一年內(nèi)沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華、大潤(rùn)發(fā)等大賣場(chǎng)順利開業(yè)，揚(yáng)州還將增加近10萬(wàn)平方米的超市。加上其它一些零散項(xiàng)目及小區(qū)底商等，新建商業(yè)項(xiàng)目的總建面積遠(yuǎn)在180萬(wàn)平方米以上。目前已經(jīng)上市銷售的近130萬(wàn)平方米。可以說，未來?yè)P(yáng)州市的商業(yè)供應(yīng)量是十分龐大的，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸激烈。按照揚(yáng)州市的規(guī)劃，打造一個(gè)多商業(yè)中心和多元商業(yè)結(jié)構(gòu)城市，假如其城市化建設(shè)的步伐能與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度相適應(yīng)的話，則商鋪的銷售問題不大，另外在建商業(yè)項(xiàng)目中尚有較多為專業(yè)型物流商業(yè)，如國(guó)際珠寶城等，加上因?yàn)樾抡年P(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值也得以較大的體

10、現(xiàn)，故未來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得期待。另外，盡管目前揚(yáng)州商業(yè)總量龐大，但從商業(yè)的分布區(qū)域來看，已經(jīng)開始形成自己的特色，避免了同質(zhì)化，形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。銷售壓力進(jìn)一步減輕。圖2-8揚(yáng)州市各區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目累計(jì)供銷數(shù)據(jù)圖萬(wàn)100平方米8060402050%40%30%20%10%0%-10%北區(qū)東區(qū)老城區(qū)西區(qū)南區(qū)數(shù)據(jù)來源：南京中原老城區(qū)的文昌商圈擴(kuò)容，瘦西湖新天地定位于精品購(gòu)物和休閑、娛樂；東區(qū)屬于揚(yáng)州舊城區(qū)，居民相對(duì)比較集中，但缺乏大型商業(yè)配套，因此，在萬(wàn)馬濱河城、名都華庭等項(xiàng)目中都引進(jìn)了大型超市，這類商鋪將有很大的發(fā)展空間；南區(qū)作為揚(yáng)州沿江開發(fā)的跳板，有著深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并且眾多的居民小區(qū)也在建設(shè)

11、中，因此，在現(xiàn)在的商城商圈附近有望形成城市的商業(yè)副中心，賣場(chǎng)、家電、精品家居將會(huì)形成氣候；而在江陽(yáng)路、揚(yáng)子江路兩個(gè)城市軸線旁，以物流為主的家居、建材行業(yè)將會(huì)迎來良好的市場(chǎng)機(jī)遇。另外，按照揚(yáng)州打造蘇中物流基地的遠(yuǎn)景規(guī)劃，在當(dāng)前在揚(yáng)州城市的邊緣，物流地產(chǎn)已經(jīng)初具規(guī)模，東有金盛國(guó)際；西有萬(wàn)都裝飾城、紅星美凱龍；北有江陽(yáng)商貿(mào)城、五亭龍國(guó)際玩具城等。4、辦公類物業(yè)市場(chǎng)行情分析圖2-9辦公類物業(yè)累計(jì)供銷數(shù)據(jù)圖100%10 萬(wàn)平方米0東區(qū)西區(qū)北區(qū)老城區(qū)*南區(qū)累計(jì)供應(yīng)面積7.992.451.110.160累計(jì)銷售面積4.661.830.230.070一“一二季度累計(jì)銷售率58%75%21%44%0%1一一季度

12、累計(jì)銷售率81%71%7%50%0%數(shù)據(jù)來源：南京中原80%60%40%20%0%數(shù)據(jù)顯示，除東區(qū)銷售率下滑幅度較大之外，其余西區(qū)、北區(qū)、老城區(qū)等辦公物業(yè)供應(yīng)與銷售都是同比例增長(zhǎng)。辦公類物業(yè)主要集中在東區(qū)和西區(qū)，二者供應(yīng)量合計(jì)占到了市場(chǎng)總量90%左右的份額。其中東區(qū)由于東城大廈等開盤銷售，新增供應(yīng)量出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，而西區(qū)供應(yīng)量則主要以一季度剩余為主，故排名由一季度中的西區(qū)第一轉(zhuǎn)為二季度中的東區(qū)第一。南區(qū)沒有辦公類物業(yè)的供應(yīng)，老城區(qū)的供應(yīng)量也極少，尚不到2000平方米，排名第四。小結(jié)從各類市場(chǎng)銷售情況來看，都保持著的或大或小的增幅，良好的運(yùn)行著。國(guó)六條的出臺(tái)，似乎并未對(duì)揚(yáng)州市場(chǎng)造成影響。具體原因仍

13、在于地方細(xì)則沒有明確出臺(tái)。如70%針對(duì)地區(qū)和針對(duì)個(gè)別樓盤完全是兩碼事，由此帶來的影響也不可同日而語(yǔ)，因此，開發(fā)商和市民度保持謹(jǐn)慎，開始進(jìn)入觀望，市場(chǎng)目前處于平穩(wěn)發(fā)展中。真正大的波動(dòng)將出現(xiàn)地方細(xì)則出臺(tái)之后?！靖郊繐P(yáng)州房地產(chǎn)政策（2006年揚(yáng)州市沒有出任何地方性房地產(chǎn)政策，目前所有政策都是按照江蘇省房地產(chǎn)政策執(zhí)行。）國(guó)六條（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。（二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整

14、信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。（四）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。（五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。國(guó)六條細(xì)則（國(guó)家）一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)（一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)

15、發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，

16、套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)

17、款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積9。平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例2

18、0%的規(guī)定。（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%;土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。（七）加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2

19、年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度（八）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。各地要按照國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過快增長(zhǎng)。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序（九）加強(qiáng)房地產(chǎn)

20、開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。（十）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難（十

21、一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買、謀取不正當(dāng)利益的

22、行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。（十三）積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度（十四）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。（十五）堅(jiān)持

23、正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。8月1日起二手房轉(zhuǎn)讓開始“強(qiáng)征個(gè)稅”7月26日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)）出臺(tái)，明令8月1日起對(duì)二手房買賣強(qiáng)制征收20%個(gè)人所得稅?！?08號(hào)文”對(duì)二類房產(chǎn)交易開設(shè)寬松通道：出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其所繳納的個(gè)稅可全部或部分退還；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)稅。同時(shí)，納稅起征點(diǎn)前置到以購(gòu)房合同為準(zhǔn)?！?

24、08號(hào)文”界定了“所得”：個(gè)人所得稅以實(shí)際成交價(jià)為轉(zhuǎn)讓收入。并明確了對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房等五類房產(chǎn)的原值。對(duì)于不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定?！?08號(hào)文”規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費(fèi)用、住房貸款利息等，憑有效證明可以扣除。揚(yáng)州地稅市地稅局按照新政策，開始剛性征收二手房個(gè)稅。一般情況下稅率以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入1%核定征收，與房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅、契稅實(shí)現(xiàn)一體化征收，執(zhí)行“先稅后證”的征管流程。據(jù)市地稅局稅政二處邱志遠(yuǎn)介紹，此次二手房個(gè)稅征收完全是按照國(guó)家的新規(guī)定執(zhí)行，雖然省地稅局授權(quán)市級(jí)地稅部門可以自行制定征收標(biāo)準(zhǔn)，但是揚(yáng)州還是按照省地稅局統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。直接按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收，而不按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)和原值之間的差價(jià)進(jìn)行照實(shí)征收，是因?yàn)檎諏?shí)征收中的各種費(fèi)用計(jì)算繁瑣且很難核定其真實(shí)性?！皯?yīng)該說，按1%核定征收比照實(shí)征收的稅負(fù)相對(duì)要輕?！鼻裰具h(yuǎn)說。另外，為了保證二手房個(gè)稅能夠剛性征收，市地稅局與市房產(chǎn)交易中心就征收流程實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接，二手房個(gè)稅征收與房產(chǎn)交易中營(yíng)業(yè)稅、契稅的征收將保持一體化，實(shí)行“先稅后證”征管辦法，即在房產(chǎn)權(quán)證變更前先必須繳納“三稅