第2講住房抵押貸款資產(chǎn)證券化

1、第2講 住房抵押貸款資產(chǎn)證券化 一一. .住房抵押貸款證券化在中國(guó)的發(fā)展歷程住房抵押貸款證券化在中國(guó)的發(fā)展歷程二二. .從建行首發(fā)從建行首發(fā)mbsmbs看我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展看我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展三三. .我國(guó)住房抵押貸款證券化我國(guó)住房抵押貸款證券化spvspv的構(gòu)建的構(gòu)建四四. .住房抵押貸款證券化模式的國(guó)際比較住房抵押貸款證券化模式的國(guó)際比較一.住房抵押貸款證券化在中國(guó)的發(fā)展歷程1.1.住房抵押貸款證券化的起源和意義住房抵押貸款證券化的起源和意義 美國(guó)美國(guó) 住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的最初形式，它的出現(xiàn)住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的最初形式，它的出現(xiàn)已發(fā)了一系列的制度創(chuàng)新

2、、市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)已發(fā)了一系列的制度創(chuàng)新、市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住房金融本身。創(chuàng)新，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住房金融本身。2.2.住房抵押貸款證券化在中國(guó)的討論與嘗試住房抵押貸款證券化在中國(guó)的討論與嘗試 中國(guó)提出住房抵押貸款證券化在中國(guó)提出住房抵押貸款證券化在2020世紀(jì)世紀(jì)9090年代初年代初期，它是跟隨住房抵押貸款的發(fā)展而出現(xiàn)并發(fā)展期，它是跟隨住房抵押貸款的發(fā)展而出現(xiàn)并發(fā)展起來(lái)。是否應(yīng)當(dāng)實(shí)行抵押貸款證券化？經(jīng)歷了起來(lái)。是否應(yīng)當(dāng)實(shí)行抵押貸款證券化？經(jīng)歷了4 4個(gè)階段的討論。個(gè)階段的討論。3.3.中國(guó)實(shí)施住房抵押貸款證券化的外部條件中國(guó)實(shí)施住房抵押貸款證券化的外部條件住房抵

3、押貸款一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿ψ》康盅嘿J款一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?.1 3.1 住房消費(fèi)需求巨大、住房抵押貸款余額快速增長(zhǎng)住房消費(fèi)需求巨大、住房抵押貸款余額快速增長(zhǎng)3.2 3.2 資本市場(chǎng)的發(fā)展、投資群體形成資本市場(chǎng)的發(fā)展、投資群體形成3.3 3.3 實(shí)施住房抵押貸款證券化的法律環(huán)境實(shí)施住房抵押貸款證券化的法律環(huán)境4.4.中國(guó)實(shí)施住房抵押貸款證券化面臨的問(wèn)題中國(guó)實(shí)施住房抵押貸款證券化面臨的問(wèn)題4.1 4.1 證券化的法律依據(jù)和稅收政策證券化的法律依據(jù)和稅收政策4.2 4.2 證券化的基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)證券化的基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)4.3 4.3 證券化產(chǎn)品定價(jià)證券化產(chǎn)品定價(jià)二.從建行首發(fā)mbs看我國(guó)住房抵押貸款證券

4、化發(fā)展1.1.建行發(fā)行建行發(fā)行mbsmbs的運(yùn)行模式的運(yùn)行模式 mbs (mortgage-backed security)：住房抵押貸款支持證券：住房抵押貸款支持證券 中介機(jī)構(gòu)：中信信托投資有限公司中介機(jī)構(gòu)：中信信托投資有限公司 發(fā)行量：發(fā)行量：30億億 運(yùn)行流程：沒(méi)有建立運(yùn)行流程：沒(méi)有建立spv現(xiàn)金現(xiàn)金信用評(píng)級(jí)信用評(píng)級(jí)信用增級(jí)信用增級(jí)mbsmbsmbsmbs資產(chǎn)池資產(chǎn)池建設(shè)銀行建設(shè)銀行spv信用信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用信用增級(jí)機(jī)構(gòu)增級(jí)機(jī)構(gòu)現(xiàn)金現(xiàn)金 現(xiàn)金現(xiàn)金投資者投資者中信信托投中信信托投資有限公司資有限公司現(xiàn)金現(xiàn)金信用評(píng)級(jí)信用評(píng)級(jí)信用增級(jí)信用增級(jí)mbsmbsmbsmbs資產(chǎn)池資產(chǎn)池商業(yè)銀行

5、商業(yè)銀行spv信用信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用信用增級(jí)機(jī)構(gòu)增級(jí)機(jī)構(gòu)現(xiàn)金現(xiàn)金 現(xiàn)金現(xiàn)金投資者投資者證券證券承銷商承銷商2.2.我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展中存在的問(wèn)題我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展中存在的問(wèn)題2.1 2.1 證券化的成本與收益證券化的成本與收益 抵押貸款規(guī)模抵押貸款規(guī)模 銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 銀行的內(nèi)部動(dòng)力銀行的內(nèi)部動(dòng)力2.2 2.2 證券化的相關(guān)制度證券化的相關(guān)制度 分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度 spvspv的缺位的缺位 市場(chǎng)中介服務(wù)的滯后市場(chǎng)中介服務(wù)的滯后三.我國(guó)住房抵押貸款證券化spv的構(gòu)建1.spv1.spv概述概述1.1 1.1 spvspv的性質(zhì)和功能的性質(zhì)和功能1.2 s

6、pv1.2 spv的業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)2.2.影響影響spvspv構(gòu)建的因素構(gòu)建的因素2.1 2.1 商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量2.2 2.2 法律因素法律因素2.3 2.3 稅收因素稅收因素2.4 2.4 政府的支持和其它金融機(jī)構(gòu)的合作政府的支持和其它金融機(jī)構(gòu)的合作3.3.國(guó)外國(guó)外spvspv的構(gòu)建模式的構(gòu)建模式3.1 spv3.1 spv構(gòu)建的基本模式構(gòu)建的基本模式 美國(guó)美國(guó)表外業(yè)務(wù)模式表外業(yè)務(wù)模式 歐洲歐洲表內(nèi)業(yè)務(wù)模式表內(nèi)業(yè)務(wù)模式 澳大利亞澳大利亞準(zhǔn)表外業(yè)務(wù)模式準(zhǔn)表外業(yè)務(wù)模式3.2 spv3.2 spv構(gòu)建的具體形式構(gòu)建的具體形式 信托信托 公司公司 有限合伙有限合伙4.4.中國(guó)中國(guó)s

7、pvspv的構(gòu)建模式的構(gòu)建模式 獨(dú)立的國(guó)有獨(dú)資獨(dú)立的國(guó)有獨(dú)資spvspv 在商業(yè)銀行內(nèi)部設(shè)立在商業(yè)銀行內(nèi)部設(shè)立spvspv 由信托公司充當(dāng)由信托公司充當(dāng)spvspv 賦予資產(chǎn)管理公司賦予資產(chǎn)管理公司spvspv的職能的職能5.5.中國(guó)試點(diǎn)的中國(guó)試點(diǎn)的spvspv構(gòu)建方案構(gòu)建方案 國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行方案國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行方案 中國(guó)建設(shè)銀行方案中國(guó)建設(shè)銀行方案四.住房抵押貸款證券化模式的國(guó)際比較1.1.美國(guó)模式美國(guó)模式-政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型 1.1 1.1 形成與發(fā)展形成與發(fā)展 1.2 1.2 運(yùn)作流程運(yùn)作流程 1.3 1.3 經(jīng)驗(yàn)借鑒經(jīng)驗(yàn)借鑒(1)(1)政府大力支持：政府大力支持：設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住宅管理

8、局設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住宅管理局fhafha、聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)fnmafnma。制定相關(guān)法規(guī)。培育和促制定相關(guān)法規(guī)。培育和促進(jìn)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。進(jìn)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。(2)(2)不斷創(chuàng)新抵押證券品種，由不斷創(chuàng)新抵押證券品種，由mbsmbs到到cmo(cmo(擔(dān)保式抵押契約擔(dān)保式抵押契約) )2.2.加拿大模式加拿大模式政府與市場(chǎng)混合型政府與市場(chǎng)混合型 2.1 2.1 形成與發(fā)展形成與發(fā)展 2.2 2.2 運(yùn)作流程運(yùn)作流程 2.3 2.3 經(jīng)驗(yàn)借鑒經(jīng)驗(yàn)借鑒(1)(1)政府大力支持政府大力支持但并不包辦但并不包辦：制定相關(guān)法規(guī)。培育

9、和制定相關(guān)法規(guī)。培育和促進(jìn)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。促進(jìn)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。加強(qiáng)加拿大抵押貸款和住宅公司（加強(qiáng)加拿大抵押貸款和住宅公司（cmhccmhc）的職能，不）的職能，不干涉干涉cmhccmhc的運(yùn)轉(zhuǎn)。的運(yùn)轉(zhuǎn)。(2)(2)發(fā)行人、發(fā)行人、 cmhccmhc、cptacpta等分工明確、各負(fù)其責(zé)。等分工明確、各負(fù)其責(zé)。3.3.英國(guó)模式英國(guó)模式市場(chǎng)主導(dǎo)型市場(chǎng)主導(dǎo)型 3.1 3.1 形成與發(fā)展形成與發(fā)展 3.2 3.2 運(yùn)作流程運(yùn)作流程 3.3 3.3 經(jīng)驗(yàn)借鑒經(jīng)驗(yàn)借鑒(1)(1)沒(méi)有政府支持，在完全商業(yè)模式下發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模與美沒(méi)有政府支持，在完全商業(yè)模式下發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模與美國(guó)相比很小。這說(shuō)明資產(chǎn)證券化發(fā)展離不開(kāi)政府支持。國(guó)相比很小。這說(shuō)明資產(chǎn)證券化發(fā)展離不開(kāi)政府支持。(2)(2)英國(guó)政府出于保護(hù)借款人的目的出臺(tái)的政策制約資產(chǎn)證英國(guó)政府出于保護(hù)借款人的目的出臺(tái)的政策制約資產(chǎn)證券化的發(fā)展。如，貸款人在貸款過(guò)戶時(shí)要征得借款人的券化的發(fā)展。如，貸款人在貸款過(guò)戶時(shí)要征得借款人的同意。同意。4.4.對(duì)中國(guó)的啟示對(duì)中國(guó)的啟示4.1 4.1 要防范住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，完善個(gè)要防范住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，完善個(gè)人征信體系和建立住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。人征信體系和建立住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。4