土地增值稅扣除項目及土地增值稅計算方法

1、土地增值稅扣除項目及土地增值稅 計算方法 土地增值稅扣除項目 中華人民 共和國土地增值稅暫行條例：第六條計算增值額的扣除項目： （ - ）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （- ）開發(fā)土地的成本、費用； （三） 新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五） 財政部規(guī)定的其他扣除項目。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目， 具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額， 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按 國 家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （- ）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開

2、發(fā)）的成本，是指納稅 人房地產(chǎn)開 發(fā) 項目實際發(fā)生的成本 （以下簡稱房增開發(fā)成本） ，包括土地征用及拆遷補償費、 前期工 程費、 建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地 上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測 繪、“三 通 一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費， 以自 營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、 綠 化等

3、工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職 工福利費、 折 舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 （以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用） ，是指與房 地 產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明 的， 允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地 產(chǎn)開發(fā) 費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的 5% 以內(nèi)計算扣除。 凡不能

4、按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開 發(fā) 費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的 10% 以內(nèi)計算 扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （四） 舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓己使用的房屋及建筑物時，由政府 批 準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng) 當(dāng)?shù)?稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)。 （五） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù) 建 設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （六） 根據(jù)條例第六條 （五） 項規(guī)定， 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可

5、按本 條 （一） 、 （二）項規(guī)定計算的金額之和，加計 20% 的扣除。 另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目 金 額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分 攤， 也可按稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。房地產(chǎn)公司的土地增值稅如何計算 ? 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個 人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 土地增值稅實行的是四級超串累進(jìn)稅 率， 計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點著 手，才能更好的把握其計算

6、。 一、把握兩個概念 (1) 增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額 的差額。 ( 2) 扣除項目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額之間 中減除項目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā) 費 用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目等。 二、 掌握稅率 土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率： （ 1）增值額未超過扣除項目金額 50 %的 部 分，稅率為 30 %, 速算扣除數(shù)為 0； （2）增值額超過扣除項目金額 50%, 未超過扣除 項目 金額 100% 的部分，稅率為 40%, 速算扣除數(shù)為 5% ； （3）增值額超過扣除項目金額

7、 100 %, 未超過扣除項目金額 200 %的部分，稅 率為 50%, 速算扣除數(shù)為 15%； （4）增值額超過扣除項目金額 200% 的部分，稅率為 60%, 速算 扣 除數(shù)為 35% 。 三、 確定應(yīng)稅收入 包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán) 而收 取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn) 取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。 四、確定扣除項目 （ 1 ）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手 續(xù) 費； （2） 房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程 費、

8、基礎(chǔ) 設(shè)施費和開發(fā)間接費用； （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利 息支出和其他房地 產(chǎn)開發(fā)費 用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則規(guī)定：納 稅人能錢轉(zhuǎn) 移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，?能提供金融機構(gòu)證明的，可按利息加上上 述第 （1） 和（2）項合計的 5% 以內(nèi)計 算扣除，否則按上述第 （1）和（2）項合計的 10% 以內(nèi)計 算扣除；（ 4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育 費附加等； （ 5 ） 其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的， 對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按 20 % 計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千

9、 萬不能遺漏。 五、計算方法 首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運 用公 式土地增值稅稅額二增值額 觀率-扣除項目金額X速算扣除數(shù)”進(jìn) 行計算。 舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā) 100 棟花園別墅，其中 80 棟岀售， 10 棟出租，10 棟待 售。 每棟地價 14. 8 萬元，登記、過戶手續(xù)費 0. 2 萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂 補償費、 前期工程費、建筑安裝工程費等合計 50 萬元，貸款支付利息 0.5 萬元（能提 供銀行證明）。 每棟售價 180 萬元，營業(yè)稅率 5%, 城建稅稅率 5%, 教育費附加征收率 3% 。問該公司應(yīng) 繳 納多少土地增值稅

10、？ 計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入： 180X80 二 14400 （萬元） 取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計： （ 14.8 + 0.2 + 50 ） X80 二 5200 （萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除： 0. 5 X0 + 5200X5% 二 300 （萬元） 轉(zhuǎn)讓稅金支出： 14400X5% X （1 + 5%+ 3% ）二 777.6 （萬元） 加計扣除金額： 5200X20 %= 1040 （萬元） 扣除項目合計： 5200 + 300 + 777.6 + 1040 二 7317.6 （萬元） 增值額二 14400 7317.6 二 7082. 4 （萬元） 增值額與扣除項目金

11、額比率 =7082. 4 /7317. 6 X00 %= 96. 79 %應(yīng)納增值稅稅額 -7082. 4 X40%- 7317. 6 X5% 二 2467. 08 （萬元） 六、會計處理 1. 轉(zhuǎn)讓取得收入時： 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2467. 08 貸：應(yīng)交稅金 -應(yīng)交土地增值稅 2467. 08 2. 實際上交時： 借：應(yīng)交稅金 -應(yīng)交土地增值稅 2467. 08 貸：銀行存款 2467. 08 年，出售一棟普通住宅樓，總面積 12000 平米， 單位售價 2000 元/ 平米。銷售總收入 2400 萬元，該 樓 支付土地出讓金 324 萬元，房屋開發(fā)成本 1200 萬 元， 含利息支

12、出 100 萬元，但不能提供 金融機構(gòu)借 款費用 證某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)， 2009 明，城建稅率 7%教育費 附加率 3%印花稅率 0. 5%0, 當(dāng)?shù)卣?guī)定房地 產(chǎn)開發(fā) 費用允許扣除比例 10%計算該公司應(yīng)交土地增值稅 和 獲利金額。 ( 按規(guī)定，房地產(chǎn)公司增值率低于 20 卿不 交土地增值稅，請?zhí)嬖摴具M(jìn)行納稅籌劃 ) 扣除項目 營業(yè)稅及附加 =2400*5. 5%=132 開發(fā)費用二 (324+1200-100)*10% 二 142. 4 房產(chǎn)企業(yè)加計 20%= ( 324+1200-100)*20% 二 284. 8 扣除合計 =132+142. 4+284. 8+32

13、4+1200-100=1983. 2 增值額 =2400-1995. 2=416. 8 增值率二 404. 8/1995. 2=21. 02% 應(yīng)交土地增值稅二 416. 8*30% 二 125. 04 增加開發(fā)成本或降低銷售價格，使增值率不超過 20% 土地增值稅兩種計算方法 土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定， 如 果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。 計算土地增值稅， 分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩 種 第一種方法為：無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的 3%o 第二種方法為：有發(fā)票的征收方 法，其稅率為： 1 ?增值額未超過 50%的征收增值額的 30% ；增值額為 50%? 100% 的征 收增值額的 40% ; 3 ?增值額為 100%