合肥旺城國(guó)際的的策劃的報(bào)告ppt課件

1、這是一座古老而文明的城市我們正在發(fā)明這是一座魅力永久的建筑城市里的建筑，建筑中的風(fēng)景輕松、高興、個(gè)性、魅力合肥城西三里庵善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前！ 當(dāng)今市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，整個(gè)大陸市局面臨著一次更新的考驗(yàn)。市場(chǎng)里的任何一個(gè)環(huán)節(jié)均有能夠牽一而動(dòng)全身。作為龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是處在經(jīng)濟(jì)浪潮的顛峰。要想堅(jiān)持顛峰形狀，就必需比其它行業(yè)更敏銳，反響更迅速，制定出最有效的定位方案，并實(shí)行于謹(jǐn)密之下。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦日趨白熱化，單從市中心物業(yè)方面曾經(jīng)構(gòu)成以商務(wù)公寓、商業(yè)市場(chǎng)為中心的安徽國(guó)際商務(wù)中心、花樣年華、百花大廈、領(lǐng)秀城市、安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、CBD中央廣場(chǎng)；面對(duì)猛烈的市場(chǎng)環(huán)境，尋覓市場(chǎng)空白點(diǎn)，進(jìn)展個(gè)性化定位

2、。 市場(chǎng)闡明：我們以為“城市經(jīng)典的市場(chǎng)突破點(diǎn)主要依賴對(duì)工程的概念設(shè)計(jì)與實(shí)施，塑造個(gè)性化，商業(yè)如何定位？諸多一系列問(wèn)題曾經(jīng)擺在面前。 目的客戶在哪里？商務(wù)/居住又如何定位？我們的個(gè)性在哪里？因此本方案重點(diǎn)論述兩大主題：一、1-5層商業(yè)裙樓整體實(shí)操性定位、運(yùn)作二、公寓部分定位、優(yōu)化方案一、商業(yè)裙樓整體實(shí)操性定位、運(yùn)作就商業(yè)地產(chǎn)而言，我們以為，商業(yè)市場(chǎng)的勝利運(yùn)作主要根基在于城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益三方位立體整合，因此本謀劃方案以實(shí)現(xiàn)“城市經(jīng)典工程商業(yè)價(jià)值為中心、發(fā)明個(gè)性化產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)能為指點(diǎn)思想。 一、驗(yàn)證工程商業(yè)定位方向的可行性；二、完成工程商業(yè)部分的整體謀劃。 著重論述城市表情市場(chǎng)機(jī)能

3、行業(yè)導(dǎo)向 一、驗(yàn)證工程商業(yè)定位方向的可行性：城市經(jīng)典工程占地5600，總建筑面積33391，商業(yè)面積為9839平方米。工程地處合肥市三里庵中心區(qū)段，以長(zhǎng)江路、五里墩鏈接城市東南西北，交通便利、人文氣味得天獨(dú)厚。房地產(chǎn)市場(chǎng)早期以“西園新村為代表的居住物業(yè)乃至構(gòu)成今天“安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、怡秀山莊等集居住、零售為一體的區(qū)域籠統(tǒng)，而精神生活綜合體休閑、餐飲、文娛業(yè)相對(duì)缺乏。 一一 、城市表情、城市表情圖1：工程區(qū)位圖輻射區(qū)域圖2：合肥市餐飲分布較為零散12251481119201510412191213713051015202530單位：家安徽?qǐng)?bào)社-三孝口-琥珀山莊附近百盛-古井-金大塘附近城隍廟一帶

4、工大附近黃山大廈-四牌樓附近科大廬江路、紅星路沿線美菱大道沿線梅山路稻香樓附近明珠廣場(chǎng)人民巷-文采-七桂塘附近榮事達(dá)大道-百花井附近宿州路-鼓樓-商之都桐城路-六安路附近蕪湖路西園-五里墩-高新區(qū)附近規(guī)模較大的餐飲街僅寧國(guó)路龍蝦街、阜南路餐飲街兩處。圖3：工程區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑文娛業(yè)較少且缺乏特征。 199357242161162348160102030405060708090100單位：（家）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)美容美發(fā)便利店餐飲五金材料農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)療保健網(wǎng)吧娛樂(lè)休閑通訊IT行業(yè)學(xué)校銀行維修服務(wù)周邊各類(lèi)商業(yè)所占比例35%22%6%4.20%2.30%8.70%6%9.10%7%美容美發(fā)便利店餐飲醫(yī)療

5、保健網(wǎng)吧娛樂(lè)休閑通訊IT行業(yè)維修服務(wù)五金材料工程周邊調(diào)查闡明：本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)以小型便利店和小型餐飲業(yè)為主，占總體商業(yè)的57%。周邊大型餐飲文娛業(yè)僅長(zhǎng)江西路-西門(mén)大浴場(chǎng)、梅山路-金滿樓兩家，僅占總體商業(yè)的2.3%。文娛休閑行業(yè)、大型餐飲業(yè)匱乏。 二二 、市場(chǎng)機(jī)能、市場(chǎng)機(jī)能針對(duì)合肥市場(chǎng)環(huán)境和區(qū)域商業(yè)特征導(dǎo)向，就休閑文娛行業(yè)而言那么顯得單調(diào)，缺乏層次感和多元化。目前整個(gè)城西三里庵精神文化需求主要依賴于城市中心的休閑配套，這對(duì)工程商業(yè)開(kāi)展方向提供了有力市場(chǎng)時(shí)機(jī)。以綜合文娛體的姿態(tài)出現(xiàn)將有效處理了該片區(qū)高檔綜合文娛的空白與消費(fèi)者需求之間的矛盾。從而方案得出開(kāi)展休閑文娛的可行性。 三三 、行業(yè)導(dǎo)向、行業(yè)

6、導(dǎo)向合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)投資主體和方向，資金流和市場(chǎng)關(guān)注度開(kāi)場(chǎng)向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。休閑購(gòu)物中心、SHOPPING MALL等商業(yè)地產(chǎn)方式紛紛亮相。家樂(lè)福、普爾斯瑪特等國(guó)際知名的零售企業(yè)也將目光投向合肥。經(jīng)過(guò)以上對(duì)城市、市場(chǎng)與行業(yè)導(dǎo)向的綜合分析方案最終得出商業(yè)定位方向：休閑文娛綜合體合肥整體餐飲、休閑文娛分布零散且市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)以單一型為主，不具備規(guī)模化和綜合性。目前有層次、有規(guī)模、有個(gè)性的一站式餐飲休閑文娛場(chǎng)所在合肥尚屬空白。二、休閑文娛綜合體商業(yè)整體開(kāi)展謀劃概念主張、商業(yè)構(gòu)造業(yè)態(tài)謀劃、目的受眾這里是一個(gè)休閑文娛的新天地，聚集著國(guó)內(nèi)外著名的休閑文娛機(jī)構(gòu)；一個(gè)張揚(yáng)個(gè)性的大本營(yíng)，這里可以瘋狂，也可以恬靜；它將是合

7、肥休閑文娛第一個(gè)歡樂(lè)不夜城。 一一 、概念主張、概念主張休閑文娛綜合體的概念包裝上，方案從資源整合的視角發(fā)明獨(dú)特個(gè)性的訴求主張，張揚(yáng)個(gè)性呼之欲出 合肥首座不夜城“歡樂(lè)MALL體驗(yàn)歡樂(lè)MALL城市意象 “歡樂(lè)MALL建筑構(gòu)造是由營(yíng)業(yè)用房、接待大廳、公共場(chǎng)所三大部分組成。一五層按照柱網(wǎng)一共劃分出8種功能業(yè)態(tài)。詳細(xì)構(gòu)造劃分為：一五層沿街按柱網(wǎng)垂直分割出八間營(yíng)業(yè)用房；每一間營(yíng)業(yè)用房在一層劃分出接待大廳，同時(shí)為了弱化二五層由于層數(shù)呵斥的商業(yè)價(jià)值差別，內(nèi)部思索取消原有設(shè)計(jì)中的中央扶梯，采用每戶兩部垂直電梯貫穿一五層。 取消原有設(shè)計(jì)方案中的花園部分，建立立體停車(chē)位。 二二 、商業(yè)構(gòu)造、商業(yè)構(gòu)造我們結(jié)合產(chǎn)品本

8、身與市場(chǎng)兩個(gè)角度，在商業(yè)業(yè)態(tài)的謀劃上綜合產(chǎn)品籠統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性進(jìn)展整合。一五層八家營(yíng)業(yè)用房以整合休閑文娛行業(yè)為主要謀劃思緒，集中茶餐廳；中、西餐飲；夜總會(huì)；KTV酒吧；演藝廣場(chǎng)；美容中心；康體保健中心；電玩類(lèi)為一體的一站式綜合歡樂(lè)MALL。 三三 、業(yè)態(tài)謀劃、業(yè)態(tài)謀劃 四四 、目的受眾、目的受眾一、目的客戶深度訪談一、目的客戶深度訪談 二、垂直商業(yè)二、垂直商業(yè)歡樂(lè)歡樂(lè)MALLMALL市場(chǎng)論證會(huì)市場(chǎng)論證會(huì)針對(duì)方案垂直商業(yè)歡樂(lè)mall定位的市場(chǎng)可實(shí)操性，從兩個(gè)方面展開(kāi)調(diào)查： 一、目的客戶深度訪談 敝司深度走訪數(shù)家品牌餐飲店、文娛休閑業(yè)，他們分別為：餐飲類(lèi)和文娛休閑類(lèi)序列號(hào)序列號(hào)餐館名餐館名詳細(xì)

9、位置詳細(xì)位置酒店性質(zhì)酒店性質(zhì)所屬區(qū)域所屬區(qū)域1不倒翁酒店新店步行街上明教寺東50米集團(tuán)連鎖店百盛-古井-金大塘附近2元祿回轉(zhuǎn)壽司步行街上明教寺南50米特征餐飲百盛-古井-金大塘附近3必勝客步行街百盛廣場(chǎng)西式快餐百盛-古井-金大塘附近4金滿樓東方海鮮酒樓三孝口盛安大廈集團(tuán)連鎖店安徽?qǐng)?bào)社-三孝口-琥珀山莊附近5玖玖隆總店合肥金寨路327號(hào)安徽?qǐng)?bào)社集團(tuán)連鎖店安徽?qǐng)?bào)社-三孝口-琥珀山莊附近6塞納河畔阜南路店琥珀山莊附近集團(tuán)連鎖店安徽?qǐng)?bào)社-三孝口-琥珀山莊附近7三河酒家二分店宿松路與望江路交叉口處集團(tuán)連鎖店科大附近8拾肆號(hào)酒店總店安徽飯店對(duì)面集團(tuán)連鎖店梅山路-稻香樓附近9蜀王火鍋肥牛店長(zhǎng)江東路1068號(hào)

10、和平大廈二樓集團(tuán)連鎖店百盛-古井-金大塘附近10香格里拉中心酒店淮河路外文書(shū)店西50米集團(tuán)連鎖店宿州路-鼓樓-商之都附近11福成肥牛分店桐城路195號(hào)火鍋店桐城路-六安路附近12廊橋巴西燒烤餐廳二店三九天都西側(cè)西餐廳咖啡店茶社安徽?qǐng)?bào)社-三孝口-琥珀山莊附近13譚魚(yú)頭火鍋桐城路總店桐城路與廬江路交叉口南火鍋店桐城路-六安路附近14相王燒烤銅陵路燒烤店大市場(chǎng)附近15合肥老母雞湯館三九天都大酒店西側(cè)徽菜土菜特征店安徽?qǐng)?bào)社-三孝口-琥珀山莊附近1、餐飲類(lèi) 2、文娛休閑類(lèi)： 序 列序 列號(hào)號(hào)休閑文娛場(chǎng)所名休閑文娛場(chǎng)所名詳細(xì)位置詳細(xì)位置休閑文娛性質(zhì)休閑文娛性質(zhì)所屬區(qū)域所屬區(qū)域1茗典茶軒環(huán)城路與桐城路交叉口

11、處西餐廳咖啡店茶社桐城路-六安路附近2鼎鼎咖啡會(huì)所沿河路西餐廳咖啡店茶社廬陽(yáng)區(qū)3金百合夜總會(huì)梅山路夜總會(huì)蜀山區(qū)4阿咪果金寨路KTV蜀山區(qū)5地下鐵酒吧三孝口邵氏電腦城負(fù)一層酒吧、演藝廬陽(yáng)區(qū)6燕莎金海棠溫泉浴場(chǎng)蒙城路沐浴、康樂(lè)、餐飲、休閑、賞景瑤海區(qū)7萬(wàn)豪圣會(huì)休閑浴場(chǎng)屯溪路301號(hào)沐浴休閑文娛包河區(qū)8合肥藍(lán)波灣射擊俱樂(lè)部合肥雙崗銀瑞林大酒店北側(cè)藍(lán)波灣文娛城三樓專(zhuān)業(yè)射擊俱樂(lè)部廬陽(yáng)區(qū)9避風(fēng)塘合肥市桐城路203號(hào) 合肥市淮河路77號(hào)茶飲、簡(jiǎn)餐、休閑廬陽(yáng)區(qū)10滿天星合肥市宣城路怡景花園34號(hào)別墅專(zhuān)業(yè)足按城瑤海區(qū)11夜游人梅山路演藝廬陽(yáng)區(qū)12纖纖手美菱大道美容廬陽(yáng)區(qū)13天安保齡球館合肥市馬鞍山中路，省體育館

12、北側(cè)專(zhuān)業(yè)保齡球館瑤海區(qū)14波卡貓電玩宿州路電玩廬陽(yáng)區(qū)15奧康美俱樂(lè)部淮河路242號(hào)鼓樓商廈斜對(duì)面天辰大夏4層專(zhuān)業(yè)健身中心廬陽(yáng)區(qū)3、市場(chǎng)結(jié)果闡明： 對(duì)本案地段的認(rèn)同度：82.2%的目的客戶均以為此地段非常適宜開(kāi)設(shè)餐飲文娛場(chǎng)所。 對(duì)本案地段的認(rèn)同度82.20 %9.20%8.60%非常適宜不適宜其他對(duì)本案定位的認(rèn)同度：在調(diào)查的目的客戶中，有86%目的客戶以為本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通方便，定位為歡樂(lè)mall是合理的、可以接受的。 對(duì)本案定位的認(rèn)同度認(rèn)同定位86%不認(rèn)同定位14%對(duì)本案業(yè)態(tài)區(qū)隔的認(rèn)同度：對(duì)于垂直單位的劃分，有71%的目的客戶以為合理。 71%14%12.40%15.60%0%20%40%

13、60%80%對(duì)本案業(yè)態(tài)區(qū)隔認(rèn)同度合理不合理有利有弊不知道是否合理發(fā)揚(yáng)天地行置業(yè)會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，召開(kāi)產(chǎn)品市場(chǎng)招商論證會(huì)，結(jié)果同樣闡明：?jiǎn)螐漠a(chǎn)品定位及概念主張的市場(chǎng)角度有89%以上的客戶表示贊賞。 二、垂直商業(yè)歡樂(lè)MALL市場(chǎng)論證會(huì)1、以鼎鼎假日咖啡為代表的茶餐廳經(jīng)過(guò)以上兩個(gè)方面深化發(fā)掘，注重商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)與市場(chǎng)定位相吻合，最終以歡樂(lè)MALL為中心主題的八大運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)暨意向目的客戶已根本構(gòu)成。分別為：2、以阿咪果為代表的KTV類(lèi)3、以金百合為代表的夜總會(huì)類(lèi)4、以西餐、快餐、壽司、燒烤為代表的餐飲類(lèi)5、以纖纖手為代表的美容類(lèi)6、以夜游人為代表的演藝類(lèi)7、以?shī)W康美、舒美寶、聚意閣跆拳道館為代表的健身類(lèi)8、以波

14、卡貓為代表的電玩類(lèi)。市場(chǎng)特征導(dǎo)向、定位商務(wù)公寓的可行性、二、公寓部分定位、優(yōu)化方案市場(chǎng)定位、優(yōu)化方案 一一 、市場(chǎng)特征導(dǎo)向、市場(chǎng)特征導(dǎo)向據(jù)調(diào)查分析，合肥市三里庵片區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展情況是總體供應(yīng)量小而需求旺盛；現(xiàn)實(shí)證明公寓市場(chǎng)由于其功能的復(fù)合性、空間變化的豐富化，市場(chǎng)接受度日益提高公寓需求日益火暴合肥樓市中表現(xiàn)最為活潑和表現(xiàn)力最強(qiáng)者當(dāng)數(shù)公寓類(lèi)型物業(yè)。從 “世紀(jì)云頂、“安徽國(guó)際商務(wù)中心獨(dú)立式公寓到“花樣年華公寓、CBD挑高商務(wù)公寓，市場(chǎng)充分證明“個(gè)性化時(shí)代催生真正的個(gè)性化公寓。 1地段優(yōu)勢(shì)2規(guī)模適宜3良好的物業(yè)籠統(tǒng)4 “城市經(jīng)典的挑高設(shè)計(jì)高運(yùn)用率 二二 、定位商務(wù)公寓的可行性、定位商務(wù)公寓的

15、可行性本案“個(gè)性化商務(wù)公寓定位的可操作性：5市場(chǎng)價(jià)值較高的投資報(bào)答率6商務(wù)效力完善7智能化配置8酒店式管理 三三 、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)定位綜上所述，我們賦予工程中心定位主張：具有獨(dú)一性、前瞻性及市場(chǎng)可執(zhí)行力中國(guó)中國(guó)合肥酒店式商務(wù)公寓合肥酒店式商務(wù)公寓挑高商務(wù)公寓效果圖上海挑高酒店式商務(wù)公寓實(shí)景方案酒店式商務(wù)公寓的提出勢(shì)必引起本市、外埠大量小型公司和城市白領(lǐng)的高度關(guān)注。 酒店式公寓最早源于歐洲，隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展酒店式公寓的潛力逐漸呈現(xiàn)，酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)者的上選。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其他物業(yè)工程所難以比較的。 目的受眾 完善工程本身產(chǎn)品的軟硬件使之可以符合定位，深化定位是重要一步，工程開(kāi)發(fā)過(guò)程需求滿足以下要求： 四四 、優(yōu)化方案、優(yōu)化方案居住+辦公+高檔效力 1建筑中心思念下一頁(yè)圖示獨(dú)樹(shù)一幟，合肥“空中四合院,出發(fā)點(diǎn)為:1、產(chǎn)品概念角度：打造“空中四合院的生態(tài)設(shè)計(jì)概念。合肥挑高公寓產(chǎn)品不具有稀缺性,當(dāng)然也不具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力,但有“空中四合院概念的城市經(jīng)典卻是合肥首創(chuàng)；