物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性_第1頁(yè)
物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性_第2頁(yè)
物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性_第3頁(yè)
物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性_第4頁(yè)
全文預(yù)覽已結(jié)束

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

1、物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性在物業(yè)費(fèi)糾紛司法實(shí)踐中 ,被告業(yè)主往往會(huì)提出物業(yè)費(fèi)單價(jià)過高的抗辯 :合法性上 ,物業(yè) 合同的簽訂一般與業(yè)主拿房在同一時(shí)期 , 物業(yè)公司利用業(yè)主拿房心切的心理潛在地強(qiáng)迫業(yè)主 簽訂物業(yè)合同 , 故物業(yè)費(fèi)價(jià)格等有關(guān)條款不具有合法性 ; 合理性上 , 業(yè)主往往列舉出同檔次小 區(qū)同類型住宅的物業(yè)費(fèi)單價(jià) , 通過與其自有房屋物業(yè)費(fèi)價(jià)格的比較 , 體現(xiàn)出業(yè)主遭受顯失公 平境遇的事實(shí)。以上抗辯理由具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?, 并且在情理上獲得了相當(dāng)民眾和輿論的支 持。然而作為一名司法裁判者 ,固然能理解被告業(yè)主的心情 , 但判決首先要依據(jù)法律規(guī)定和基 本法理 , 不能讓感情首當(dāng)其沖。一、

2、物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合法性問題被告業(yè)主關(guān)于物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合法性的抗辯 , 對(duì)應(yīng)的是這樣一條規(guī)則 : 根據(jù)合同法 第 54條規(guī)定 ,一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危 , 使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的 合同 , 受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。 具體到物業(yè)費(fèi)糾紛中 , 就要看 物業(yè)公司在與業(yè)主訂立物業(yè)合同時(shí)是否存在脅迫或乘人之危的行為。(一) 脅迫行為的認(rèn)定民通意見第 69條規(guī)定: “以給公民及其親友的生命健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成 損害或者以給法人的榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損害為要挾 , 迫使對(duì)方做出違背真實(shí)的意思表 示的,可以認(rèn)定為脅迫行為。 ”姑且認(rèn)定不交房是對(duì)被告的一

3、種財(cái)產(chǎn)損害 , 那么物業(yè)公司是否 以此為由要挾過 ?一般情況下 ,物業(yè)公司不會(huì)明示做出此種要挾 , 而民法上的“脅迫”一般需 以存在脅迫行為為構(gòu)成要件 , 因而通常不能認(rèn)定物業(yè)公司脅迫被告業(yè)主簽訂物業(yè)合同。即便物業(yè)公司存在具體的要挾行為 , 但“脅迫”的主觀要件要求“受脅迫人主觀上認(rèn)為 別無選擇” , 國(guó)際商事合同通則也對(duì)脅迫的含義界定為“合同一方當(dāng)事人的不正當(dāng)之脅 迫, 而且該脅迫足以使另一方當(dāng)事人無其他合同選擇情形下而為意思表示。”而在本文的論題中 , 被告業(yè)主可以依據(jù)購(gòu)房合同依法向開發(fā)商主張交付房屋, 因?yàn)榉课葙I賣關(guān)系是完全獨(dú)立于物業(yè)合同關(guān)系的。也即 , 被告業(yè)主并非只有簽訂物業(yè)合同才能

4、拿到房 屋, 故物業(yè)公司即便存在要挾行為也構(gòu)不成民法上的“脅迫”。以上闡述往往得不到普通民眾的理解。 其實(shí) ,法律對(duì)受脅迫訂立合同的當(dāng)事人施以救濟(jì) , 是意思自治與自己責(zé)任之間平衡后的一個(gè)結(jié)果?;蛘吒又卑椎刂v,任何合同的簽訂都不存在絕對(duì)意義上的自愿一致。誠(chéng)如阿蒂亞所言 : “我們必須承認(rèn)所有的合同都是在某種強(qiáng)制 下締結(jié)的 ,不僅沒有完全自愿的合同 , 而且也沒有完全自愿的選擇。因此 ,對(duì)于任何微小的脅迫都施以法律救濟(jì)是不現(xiàn)實(shí)的。即便物業(yè)公司利用受托辦理交 房事宜的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位敦促業(yè)主與其簽訂物業(yè)合同 , 其行為也無法構(gòu)成民法上的“脅迫”。(二) 乘人之危的認(rèn)定民通意見 第 70 條規(guī)定: “

5、一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之機(jī) , 為牟取不正當(dāng)利益 ,迫使 對(duì)方做出不真實(shí)的意思表示 , 嚴(yán)重?fù)p害對(duì)方利益的 ,可以認(rèn)定為乘人之危。”所謂“危難之 機(jī)”,一般包括危難處境和緊迫需要 ,然而, “對(duì)于危難和急迫處境的程度也有要求 , 一般而 言應(yīng)十分嚴(yán)重 , 受害人需基于此喪失了意思自由 , 現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)為危難方?jīng)]有其他的選擇余地 或機(jī)會(huì) ,也根本不可能與對(duì)方平等協(xié)商 , 只有接受苛刻條件”。因此 ,與對(duì)“脅迫”的認(rèn)定一 樣, 本論題下物業(yè)公司同樣不構(gòu)成乘人之危行為。二、物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的合理性問題物業(yè)費(fèi)單價(jià)是否具有合理性這個(gè)問題 , 在業(yè)主和物業(yè)公司雙方?jīng)]有顯失公平的情況下 , 鑒于物業(yè)合同是雙方

6、當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,在訴訟中是不加以審查的。 因此, 對(duì)于被告業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不合理的抗辯 , 法院應(yīng)當(dāng)首先審查雙方是否顯失公平的問題。(一) 顯失公平的認(rèn)定從自然結(jié)果上看 , 被告業(yè)主擁有房屋的物業(yè)費(fèi)單價(jià)可能確實(shí)較當(dāng)?shù)赝愋^(qū)同房型的價(jià) 格要高 ,甚至超出 50%。誠(chéng)然 ,民法上的顯失公平強(qiáng)調(diào)交易結(jié)果的重大失衡。早在羅馬法時(shí) 期, “優(yōu)帝法典乃創(chuàng)制了短少逾半規(guī)則 (1aesio enomis) ' , 亦即于買賣價(jià)金少于標(biāo)的物價(jià) 值之半時(shí) ,出賣人得解除契約 , 返還價(jià)金 , 而請(qǐng)求返還標(biāo)的物”。 到了近代資本主義時(shí)代 , “按 照法國(guó)的傳統(tǒng)理論 ,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的分割 , 構(gòu)成

7、非常損失的標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人所得數(shù)量較其應(yīng)得數(shù) 量少1/4 以上(法國(guó)民法典第 887條); 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的出售 ,其標(biāo)準(zhǔn)則為出賣人因低價(jià)所受損失 超過不動(dòng)產(chǎn)價(jià)金 7/12( 法國(guó)民法典第 1674 條)”。然而,到了現(xiàn)代社會(huì) , 人們愈發(fā)意識(shí)到保護(hù)交易安全和秩序的需要 , “重大失衡”的程度 并不僅僅是“偏離” , 正如 國(guó)際商事合同通則 的注釋所指出的 : “即使價(jià)值與價(jià)格之間相 當(dāng)失衡 ,或其他因素?cái)_亂了履行與對(duì)應(yīng)履行之間的平衡 , 尚不足以構(gòu)成重大失衡。 這種失衡必 須非常嚴(yán)重 , 以至于破壞了正常人所具有的道德準(zhǔn)則?!备鼮橹匾氖?,現(xiàn)代人摒棄了認(rèn)定顯失公平的單一標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)而采用主客觀雙重標(biāo)準(zhǔn),

8、 中國(guó)司法解釋亦吸收了這一取向。 民通意見 第 72條規(guī)定: “一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì) 方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn) , 致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、 等價(jià)有償原則的 , 可以認(rèn)定為顯失公平。 ” 實(shí)務(wù)界一般認(rèn)為 , 顯失公平還必須包含以下要素 : “須雙方訂約地位不平等 , 一方處于優(yōu)勢(shì)地 位而對(duì)方處于窘境 ,完全沒有同對(duì)方討價(jià)還價(jià)的余地 , 或是一方無經(jīng)驗(yàn)、缺乏判斷力?!北菊擃}中 , 雖然物業(yè)公司憑借受托辦理交房事宜這一優(yōu)勢(shì)在與業(yè)主簽訂物業(yè)合同時(shí)占據(jù)一定主動(dòng) ,但業(yè)主還談不上身陷“窘境” ,也非沒有和物業(yè)公司討價(jià)還價(jià)的余地 , 物業(yè)公司所 謂的優(yōu)勢(shì) ,也沒有強(qiáng)到“足以使當(dāng)事人之間的協(xié)商名存實(shí)亡”的

9、地步; 雖然在物業(yè)收費(fèi)問題上業(yè)主相對(duì)物業(yè)公司沒那么多專業(yè)知識(shí) , 但業(yè)主在庭審中通常都會(huì)表示自己在當(dāng)初簽訂物業(yè) 合同時(shí)就意識(shí)到價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)偏高 ,只是為了拿房而忍下了 , 這恰恰說明業(yè)主并非沒有判斷力。 因 此, 訴訟中一般都很難認(rèn)定業(yè)主遭受了顯失公平的境遇。(二) 物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不合理的出路訴訟解決不了物業(yè)費(fèi)單價(jià)的合理性問題 , 并不意味著該價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)就是科學(xué)合理的 , 很多 法官常常在做出支持物業(yè)公司判決的同時(shí)對(duì)被告業(yè)主表示同情。那么, 若物業(yè)費(fèi)單價(jià)確實(shí)偏高, 業(yè)主除了訴訟途徑外又該怎樣自我維權(quán)和救濟(jì)呢?首先 , 業(yè)主尋求救濟(jì)的對(duì)象應(yīng)當(dāng)是物業(yè)的主管部門。江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第 5 條規(guī)定

10、: “市、縣 ( 市) 人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行 政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作?!眹?guó)務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例第49 條規(guī)定: “縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、 物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴?!币虼? 業(yè)主要反映和解決物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)問題 , 在訴訟之外應(yīng)當(dāng)求助于物價(jià)局和房管局。其次 , 業(yè)主可以抓住物業(yè)費(fèi)價(jià)格調(diào)整周期尋求降價(jià)機(jī)會(huì)。普通居民住宅的物業(yè)費(fèi)定價(jià)一 般實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) ,2013 年 5 月新實(shí)施的江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例第 49 條第 2 款規(guī)定: “價(jià) 格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每 3 年內(nèi)對(duì)物

11、業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估 , 并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整?!弊詈?業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì), 修改管理規(guī)約 , 甚至解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 第 17條第一款規(guī)定 : “管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、 維護(hù)、管 理; 業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出 約定?!币虼?, 物業(yè)費(fèi)的定價(jià)應(yīng)當(dāng)也是管理規(guī)約的必要內(nèi)容。根據(jù)該法第 11 條、第 12 條的 規(guī)定 , 業(yè)主有權(quán)共同決定修改管理規(guī)約或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè), 但應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。另外, 根據(jù)江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦

12、法第 55條的規(guī)定 ,物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿 3個(gè)月前 ,業(yè)主大會(huì)可以決定是否續(xù)聘原物業(yè)公 司。以上救濟(jì)途徑均需要通過業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)才能實(shí)現(xiàn)。但實(shí)踐中往往是這樣的情況 : 某一類房型的業(yè)主人數(shù)占小區(qū)全體業(yè)主的比例較小 , 而其他房型的業(yè)主又不存在物業(yè)費(fèi)價(jià)格 偏高的問題 , 因此這一類業(yè)主的表決權(quán)有限 , 無法達(dá)成召開業(yè)主大會(huì)的法定條件。 雖然業(yè)主大 會(huì)臨時(shí)會(huì)議的召開條件較低 , 只需經(jīng)專有部分占建筑物總面積 20%以上且占總?cè)藬?shù) 20%以上 的業(yè)主提議即可 , 但臨時(shí)會(huì)議能否商議決定修改管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘事宜 , 法無明 文規(guī)定。筆者認(rèn)為 , 需要業(yè)主大會(huì)共同決定的事項(xiàng)涉及物業(yè)服務(wù)關(guān)

13、系各方主體的重大利益 , 臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)無權(quán)代行權(quán)力。那么 , 這一類少數(shù)群體將很難通過啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)的方式維護(hù)自 身合法權(quán)益。如何看待這一問題 ?筆者認(rèn)為 , 現(xiàn)行法律規(guī)定確實(shí)沒有考慮到這么細(xì)致的問題 , 若要彌補(bǔ) 這一不足 , 可以在地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章中解決。筆者注意到 ,關(guān)于住宅公共維修基金的動(dòng)用規(guī)則 ,很多地方在國(guó)務(wù)院部門規(guī)章的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化, 國(guó)務(wù)院住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第22條規(guī)定,住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主有權(quán)通過資金使用方案。然而, “住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主”范圍模糊。在這一點(diǎn)上 ,杭州市

14、規(guī)定以 “相關(guān)業(yè)主”為計(jì)算基數(shù) , 青島市則以“有利害關(guān)系的業(yè)主”作為基數(shù) , 本市的規(guī)定更為具 體, 表述為“維修涉及范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主”。這樣立法就為某一棟或幾棟住宅的業(yè)主啟動(dòng)專項(xiàng)資金使用程序掃清了不合理障礙。 本論 題中 ,要解決被告業(yè)主的難處 ,就可以借鑒這樣的立法技術(shù)在本省或本市的物業(yè)管理 條例中可以規(guī)定 : 對(duì)管理規(guī)約或物業(yè)合同個(gè)別事項(xiàng)進(jìn)行修改 , 可以采用書面征求意見的形式 召開業(yè)主大會(huì) , 在與待修事項(xiàng)有利害關(guān)系的業(yè)主中 , 專有部分占建筑物總面積 2/3 以上且占 總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意的 , 可以通過修訂方案。通過以上分析 , 物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)過高的抗辯在訴訟中通常很難獲得支持。但對(duì)于有此種 訴求的業(yè)主群體 , 建議不要一條路走到底 , 人民法院和司法程序可以解決社會(huì)生活中的大部 分糾紛和矛盾 , 但并非全部。 只有行政執(zhí)法者與司法裁判者通力合作、 共同努力 , 才可以達(dá)到 標(biāo)本兼治的目的。參考文獻(xiàn) :1 夏鳳英 . 脅迫相關(guān)問題

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論