物業(yè)工程部前期介入流程詳細介紹

1、物業(yè)工程部前期介入流程物業(yè)工程部前期介入階段的工作，更加注重工程施工現(xiàn)場功能設 施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等， 通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術 人員與開發(fā)商、總包單位、 監(jiān)理單位進行協(xié)調，使初期各項設計建設 更加完善合理。 確保開發(fā)商開發(fā)建設高質量、 高品質工程的重要輔助 途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)經(jīng)管角度 進行現(xiàn)場工程優(yōu)化； 向甲方提供現(xiàn)場施工建議。 確保我們物業(yè)接管順 利進行，為物業(yè)在接管后能夠正常運行減少運行成本奠定良好基礎。 為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個階段： 規(guī)劃設計和物業(yè)工程部組 織架構階段，施工階段，接管驗收階段。第一規(guī)劃設計階段 一、做好與現(xiàn)場各方

2、關系的協(xié)調 開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、 監(jiān)理單位、成品保護單位、 設備供應商等現(xiàn)場各方關系錯綜復雜，協(xié) 調各方關系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的， 以上是前期介入中 需要關注的要點， 而前期介入階段主要是在工程已經(jīng)完成技術方案設 計，深化施工設計圖紙基本完成， 進入設施設備安裝及二次結構施工 階段，物業(yè)工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設計、施工 兩個步驟會同時開展。 1、深入了解工程特點，擬定現(xiàn)場計劃： 在進 入工程以前，應當對工程進行深入了解并制定前期介入工作計劃； 審讀圖紙，了解工程系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構 圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了

3、解工程的整 設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。2、物業(yè)工程部人員組織架構合理選擇配備現(xiàn)場介入人員 現(xiàn)場工作十 分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作， 所以對于現(xiàn)場物 業(yè)工程技術人員的選擇招聘應掌握以下規(guī)范：（1）有豐富的物業(yè)工程經(jīng)管經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢經(jīng)管、 設備設施經(jīng)管、工民建隱蔽工程經(jīng)管（土建、電氣、水暖、給排水、 消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；（2）有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際 需求結合的人員；（3）有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；（4）專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人 員。第二在建工程施工階段

4、（一）土建施工跟進；1、在建工程土建施工跟進要求： 每五天對土建工程進行一次跟進；2、跟進內(nèi)容： 基礎；砌體；樓板；梁；柱；層高；接縫處理；濕漬、 滲水、滴漏；外墻保溫；外墻涂料；落水管；屋面；風道、煙道；管 井；樓梯；踏步；護欄；大堂；單元門；室內(nèi)墻面；室內(nèi)棚頂；室內(nèi) 地面；門窗洞口；陽臺；等。3、跟進規(guī)范： 按物業(yè)質量驗收規(guī)范執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內(nèi)要詳細記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介

5、入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。 4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫： 1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查工程、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表， 并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。（二）電氣施工跟進；1、在建工程電氣施工跟進要求： 每五天對土電氣程進行一次跟進；2、跟進內(nèi)容： 電纜溝；電纜橋架；電纜敖設；配電柜；變壓器；電 表箱；柴油發(fā)電機

6、組；母線安裝；電線電纜導管；電纜終端壓接；管 線敖設；槽板配線；防雷接地系統(tǒng)；導線連接；接線盒；線管接口吊 裝；絕緣材料；公共照明；開關插座；燈具安裝；3、跟進規(guī)范： 按物業(yè)質量驗收規(guī)范執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內(nèi)要詳細記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3 、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。 4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限

7、為長期。5、匯總表的填寫： 1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查工程、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表， 并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。（三）水暖施工跟進；1、在建工程水暖施工跟進要求： 每五天對土水暖程進行一次跟進；2、跟進內(nèi)容： 集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室 內(nèi)排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進水管道；進出 水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫； 供暖管道；散熱器； 衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；

8、燃氣設施；3、跟進規(guī)范： 按物業(yè)質量驗收規(guī)范執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內(nèi)要詳細記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3 、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。 4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫： 1 、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查工程、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、整改

9、時間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表， 并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。（四）裝修施工跟進；1、在建工程裝修施工跟進要求： 每五天對土裝修程進行一次跟進；2、跟進內(nèi)容： 功能性檢查（水；電；可視對講；報警系統(tǒng)；土建無 滲漏和給排水無滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象； ）； 木門1 、飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木 門門套線與墻體結合是否存在裂縫等； 3、開、關、鎖靈活自如、平 穩(wěn)、無噪音；暗門鏈是否起作用； 4、門鎖把手是否有保護膜； 5、膠 條平順； 6、小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、

10、貓眼等； ）齊全，無松 脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等； ；鋁合金 （1、是否存在滲漏，是 否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿； 2、隼接部位，錨釘部位等是否有 打膠； 3、五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能 正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等； 4、推拉門推拉順暢； 5、 窗扇開啟順暢；）；給排水（1、水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關自 如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象； 2、浴 缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴 門動作自如，周邊打膠飽滿； 3、馬桶蓋板安裝，水箱進水閥啟閉自 如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污

11、染 等；4、衛(wèi)生間，陽臺排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋） ；電氣1、燈是否亮，位置是否合理，開關周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染； 2、插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關 高度應一致高低差不大于2mm同一室內(nèi)安裝的插座高低差不應大于 5mm并列按裝相同型號的插座高低差不應大于1mm左零右火上保護線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器 沒有內(nèi)陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴 1 、淋浴門動作自如，周邊打 膠飽滿； 五金件（滑軌， 執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無松脫、晃動、 磨損、劃傷、銹跡等； 2、廚房煙道，止回閥安裝； 3、 櫥柜五金 件（門鉸鏈，滑輪， 垃

12、圾桶等）齊全， 使用功能正常，無松脫、晃動、 磨損、劃傷、銹跡等； 4、櫥柜臺面平整光亮， 磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、 污染等 5、 煤氣軟管預留孔大小、位置適當。 ；扶手空調洞層高 （1、欄桿高度 1.10M； 2、木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、 固定件完好、拼角順平； 3、鐵件是否有生銹， 變形，斷開等； 4、 空 調洞位置是否合理， 有無排水立管遮擋空調洞現(xiàn)象， 前后空調洞是否 前高后低； 5、測量具體層高數(shù)據(jù)； ）； 墻地磚（ 1、墻地磚沒有空鼓、 缺棱掉角等； 2、墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等； 3、墻地磚 接縫順直，接縫

13、填嵌密實、平直、寬窄一致； ）；天花墻身涂 （1、墻 身天花油漆驗收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染；2、墻身天花無裂縫； 陰陽角順直方正； 3、吊頂整體完好、 安裝牢固， 表面平整、顏色均勻； 4、線角順直方正，與梁底接縫無開裂； ）木地 板（ 1 、無污染，劃痕，崩角等。 2、無大小頭。 3、色澤同一性； 4、 預留置伸縮，不允許木板起伏。5、接縫、釘口要按規(guī)范處理。 6、 拼 縫密實。 7、成品保護到位。 陽臺等公共部分 （ 1、踏步磚沒有空鼓、 缺棱掉角等； 2、墻身無裂縫，陰陽角順直方正，滴水線清晰； 3、欄 桿木扶手安裝牢固， 無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、 拼角順

14、平； 4、欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等； 5、窗開啟自如； 6、首層 雜物間隔柵； 7、陽臺水管后墻面面油漆平整，水管無污染 8、熱水 器和強電插座、煤氣表等位置合理； ）；3、跟進規(guī)范： 按物業(yè)質量驗收規(guī)范執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內(nèi)要詳細記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3 、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。 4、此表格須經(jīng)工

15、程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫： 1 、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查工程、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情 況編制該表， 并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。（五）消防系統(tǒng)施工跟進；1 、在建工程裝修施工跟進要求： 每五天對土裝修程進行一次跟進；2、跟進內(nèi)容： 網(wǎng)絡布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要 求；）；手動報警鈕（是否按照圖紙安裝； ）；煙感（是否按照圖紙安裝； ）； 溫感（是否按照圖紙安裝； ）；消防栓（ 1、是否

16、按照圖紙位置安裝 2、閥門安裝及漏水情況 3、消防皮帶噴咀安放齊全 4、自動按鈕安裝 情況 5、立管、消防栓外觀， 6、安裝質量情況；）；噴淋系統(tǒng)（ 1、噴 淋頭是否按設計安裝； 2、安裝位置，間隔距離符合要求； 3、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開關安裝情況； 4、末端放水閥門安裝情況； 5、報 警閥； 6、管道安裝； 7、支架安裝； 8、壓力開關； 9、漏水情況；）； 分區(qū)卷簾門（ 1、分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設計； 2、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開關安裝情況； 3、末端放水閥門安裝情況； ）；防 排系統(tǒng)（ 1、風管安裝情況； 2、設計防火閥安裝情況； 3、防火閥動 作情況； 4、自然排煙口

17、面積；）；3、跟進規(guī)范： 按物業(yè)質量驗收規(guī)范執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內(nèi)要詳細記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3 、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。 4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫： 1 、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查工程、 問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負責整改措施、責任人、 整

18、改時間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表， 并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。段（六）消防系統(tǒng)施工跟進；1、在建工程裝修施工跟進要求： 每五天對土裝修程進行一次跟進； 2、跟進內(nèi)容： 電源（電梯的供電電源線是否單獨敷設 ） 。轎箱部分（ 轎 箱內(nèi)樓層顯示板 ,內(nèi)呼按鈕版,轎箱對講功能 ,轎箱應急燈,各層層站 顯示裝置 , 轎箱天花 , 轎箱地板 , 轎門開關 , 廳門開關 , 轎箱壁板 , 轎箱 攝像） 。機房部分 （維修吊鉤,盤車工具,限速器,曳引機,主電源開關 , 井道照明燈 ,防鼠設施,機房門鎖,機房室溫 ,轎箱照明,三方對講,監(jiān) 控系統(tǒng),對重架護欄,機房排氣扇） 。底坑（底坑有無積水 ,井底土建結 構,井底爬梯 ）。3、跟進規(guī)范： 按物業(yè)質量驗收規(guī)范執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內(nèi)要詳細記 錄。 2、巡查