商業(yè)房地產(chǎn)投資模式

1、. . . . 第三極商業(yè)地產(chǎn)投資模式解決商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營矛盾 投資人獲得更加穩(wěn)定回報 經(jīng)營者獲得更大自主空間 “四個統(tǒng)一、七大優(yōu)勢”成商業(yè)地產(chǎn)投資標準的商業(yè)地產(chǎn)自2001年興起以來，幾經(jīng)變革與發(fā)展，正面臨升級與規(guī)。2003年至今，大批已經(jīng)度過銷售期進入經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)暴露了嚴重的投資、自營、整體經(jīng)營等多種矛盾。多位著名商業(yè)專家在本月召開的商業(yè)地產(chǎn)烽會上更明確指出商業(yè)地產(chǎn)不能再切成小塊出售給小經(jīng)營者，做成一個個批發(fā)市場了。商業(yè)項目投資與經(jīng)營的矛盾一時間成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，和媒體關注的焦點。 商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題，主要有以下三點：一是發(fā)展商只注重前期賣房，根本不注重商業(yè)要素，在低層做些門臉房

2、當作商業(yè)，樓賣光了轉(zhuǎn)身就跑，這主要出現(xiàn)在一些非專業(yè)的住宅底商等項目中。二是投資者盲目追求商業(yè)效益，盲目投資，購買非商業(yè)區(qū)和沒有任何商業(yè)資源與發(fā)展前景的所謂商業(yè)項目或底商，造成投資風險驟增，市場紊亂。三是商業(yè)項目缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理，特別是后期管理。發(fā)展商把產(chǎn)權切碎出售給投資者，投資者獲得十分狹小的商業(yè)鋪位，有的自營、有的投資，商業(yè)管理出現(xiàn)嚴重混亂。有的商場甚至連統(tǒng)一開業(yè)都難以做到，更賒談商業(yè)物業(yè)的增值和經(jīng)營的紅火！最終不僅不能保證投資者的收益，更導致商業(yè)租金水平的混亂和經(jīng)營種類的同質(zhì)化，使大商場最終演變?yōu)榇箅s鋪。 商業(yè)地產(chǎn)的復雜現(xiàn)狀已成為不爭的事實，如何保證商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，不僅是發(fā)展商關

3、注的熱點，更是投資者保證自己利益的根本所在。有專家指出，誰能解決商業(yè)地產(chǎn)的投資與經(jīng)營穴道，突破瓶頸，誰就能引領2005年商業(yè)地產(chǎn)的風尚，為貢獻真正意義上的商業(yè)房產(chǎn)。 就在開發(fā)商探尋商業(yè)地產(chǎn)出路何在的同時，京西文化重鎮(zhèn)“海淀圖書城商業(yè)區(qū)”改造中的旗艦項目第三極文化中心以“統(tǒng)一業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商”四個統(tǒng)一的全新經(jīng)營模式和四個統(tǒng)一帶動的投資“七大優(yōu)勢”，以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營權與產(chǎn)權全面分離模式，和文化主題商場的確切業(yè)態(tài)規(guī)劃，突破了商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營的瓶頸，為商業(yè)地產(chǎn)的全面升級打開了一扇通往成功之門，也為眾多投資商業(yè)地產(chǎn)的投資人提供了評判優(yōu)質(zhì)項目的標準。 一、四個統(tǒng)一確保文化主題商場永續(xù)經(jīng)

4、營： 統(tǒng)一業(yè)態(tài)確保文化商場主題 業(yè)態(tài)的統(tǒng)一，不是簡單的樓層劃分，而是必須按照商業(yè)經(jīng)營的規(guī)律，細致分析消費客流的走向、聚集，以與商業(yè)大樓部的消費人群動線等要素得出。一個成功的商業(yè)綜合體，必須考慮主力旗艦店、樓層經(jīng)營主題與樓層主力店，這樣才能做到主題與組合業(yè)態(tài)的統(tǒng)一互補。同時還必須考慮人流的來源方向，分析消費人群的興趣愛好和進入大樓的規(guī)律甚至在大樓逛街的方式和習慣，這樣才能真正實現(xiàn)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一和合理規(guī)劃。 第三極是以最大新生代書店為旗艦，形成強大動力源，引動巨大客流，倡導“知識性休閑，文化性消費”的復合型文化主題商場。集歡樂、圖書、健體、旅游、教育、商務六大本營于一體。地下1層為排擋美食街，超過40

5、00平米就餐面積，滿足西區(qū)白領與商場客源衛(wèi)生、便捷的就餐需求；1-3層為歡樂大本營匯聚世界著名眼鏡店、茶藝館、紅酒店、雪茄店、各地的風情特色餐飲、精致的海報店等滿足城市文化人群的多種消費需求；4-7層為超大圖書中心第三極書局，近兩萬平米的書香門第，為人們提供獲取知識、休憩心靈的放松空間。8層為4000平米的健體大本營，薈萃名牌體育服裝，各色體育器材，為首家創(chuàng)新體驗式健體消費空間；9層旅游大本營，采用一站式旅游接待與咨詢的全新商業(yè)理念，聚合世界各國文化處的旅游宣傳機構(gòu)和國各知名景點的宣傳、展示、代辦機構(gòu)；10層教育大本營，集合世界各國使館教育處的展示和咨詢中心與國著名教育品牌，正規(guī)、直接的咨詢服

6、務和規(guī)的程序，為最權威的留學、培訓一站式服務中心。 第三極書局作為大廈的旗艦店，同時還兼做大廈商業(yè)客流的二次驅(qū)動力，可將購買圖書得到滯留的人群部分引導至書店樓上的目標性消費樓層，并為書店樓下的隨機性消費項目補充人氣，為其他各層商業(yè)消費，帶來滾滾客源。 第三極業(yè)態(tài)規(guī)劃的統(tǒng)一，具體到每個樓層和每個店中店。第三極確保該規(guī)劃全面實施的有利舉措就是自營其中位于4-7層的大型書店，并以此作為第三極項目的主力店，其他各層業(yè)態(tài)如休閑、旅游、文化消費品、教育等均是在充分考慮書店引申的消費和本地區(qū)需要的文化消費形態(tài)的基礎上，經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和測試得出的，不僅符合文化主題商場的商業(yè)形態(tài)組合，更符合整個圖書城商業(yè)區(qū)

7、知識性休閑、文化性消費的突出需求。 如此精細、統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，不僅為消費者創(chuàng)造了良好的消費環(huán)境，為經(jīng)營者提供了良好的經(jīng)營環(huán)境，更保證了投資的投資收益。 統(tǒng)一經(jīng)營保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的超強執(zhí)行力 第三極通過大型文化主題商場的準確定位，提升了大廈商業(yè)經(jīng)營的文化涵，為商家提供高含金量的商業(yè)附加值。其統(tǒng)一經(jīng)營的理念，也是保證經(jīng)營者、投資者雙贏的唯一途徑。 在統(tǒng)一經(jīng)營理念下，主題商場的經(jīng)營可實現(xiàn)商業(yè)運營的至高境界，即全部店中店可不斷的同步開展各種主題的推廣活動，創(chuàng)造整合價值。深喑此道的第三極設計者、著名建筑大師格康先生更為此在建筑設計了一個高達75米的天幕挑空大堂，作為各類主題商業(yè)活動的推廣核心。 第三極文化商

8、場將會以推廣文化、推廣各類生活方式、推廣休閑體驗為主題，策劃月月有主題、周周有活動、日日有創(chuàng)新的商業(yè)活動。精彩的簽名售書、售碟，花樣翻新的各國文化、教育推廣節(jié)，寓教于樂的人文教室、教授講壇，令人目不暇接的先鋒藝術展等，都將成為統(tǒng)一經(jīng)營理念下的推廣大戲，為商場的商家?guī)頋L滾財源，更為消費者創(chuàng)造享用不盡的文化享受。 統(tǒng)一管理確保主題商場永續(xù)經(jīng)營 商業(yè)項目，管理就是價值，管理就是未來，管理就是真實收益和回報。第三極聘請國際著名物業(yè)管理公司COLLIERS，為其10萬平米大型文化主題商場提供物業(yè)顧問和招商代理服務。高力國際的專業(yè)服務在全球享有盛名，透過其準確的招商方向和縝密的管理，第三極的業(yè)態(tài)規(guī)劃將得

9、以落實和永續(xù)經(jīng)營，投資者的回報將得到妥帖保障。 確保第三極文化主題商場的品質(zhì)，國際化文化商業(yè)精英的進駐經(jīng)營至關重要。第三極因為做到了投資與經(jīng)營的完全分離，就具備了充分的吸引國際知名文化休閑業(yè)經(jīng)營者的條件，而其經(jīng)營，又無疑為商業(yè)投資者帶來了堅定的信心。COLLIERS憑借其豐富的市場資源和對文化主題商場的準確理解，是統(tǒng)一管理的有利保證。 在統(tǒng)一管理理念下，部分出資購房的自營業(yè)主，雖然會受到經(jīng)營品種或圍甚至主題方面的限制，但是，與國際知名企業(yè)同場經(jīng)營，共同為消費者提供精彩的知識性消費和文化性休閑服務所帶來的共同效益更加誘人，第三極不僅會成為知名品牌集合文化消費的典，更會成為文化消費業(yè)經(jīng)營者的招牌，

10、為其在的發(fā)展帶來不可低估的品牌價值。 統(tǒng)一管理的重要意義就在于確保了統(tǒng)一業(yè)態(tài)的持久發(fā)展。有的商業(yè)，在設計、規(guī)劃之初也不是沒有業(yè)態(tài)或品種的分類甚至分區(qū)，但一切僅僅是流于形式和炒做，銷售之后便一走了之，造成的同質(zhì)化經(jīng)營、競相攀低競爭等后果更是無人負責，有影響力的品牌更無緣入駐經(jīng)營，最終投資人只有眼看著物業(yè)因管理不善而不斷貶值。 第三極正是看到了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中存在的這個嚴重問題，才堅持從售樓、招商階段起就采用統(tǒng)一管理的方式。在第三極，購買商業(yè)房產(chǎn)用于經(jīng)營的業(yè)主會被要求將未來經(jīng)營的品牌、業(yè)態(tài)寫進合同。用于投資的業(yè)主也會被告之其擁有房產(chǎn)后只能用于投資獲利，不能隨意出租或擅自變卦自營。這些措施，都是第三極

11、落實統(tǒng)一經(jīng)營的具體行動。 統(tǒng)一招商確保文化商業(yè)品質(zhì) COLLIERS為第三極提供獨家招商代理服務。統(tǒng)一招商，不僅避免了商場同質(zhì)化品牌的經(jīng)營，更保證只有符合項目業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌才有資格進入第三極。這樣的方式不僅保證了投資者的投資回報，更保證了項目的品質(zhì)，為日后項目的投資升值奠定了基礎。 統(tǒng)一招商從根本上解決了商業(yè)物業(yè)零散產(chǎn)權下惡性競爭的問題。它堅持招商價格的統(tǒng)一、堅持招商業(yè)態(tài)的互補性，更充分考慮了不同業(yè)態(tài)之間的協(xié)調(diào)利益，為未來經(jīng)營奠定了堅實的基礎，更充分保證了投資人的利益。因此在避免業(yè)態(tài)重復、租金水平混亂方面，統(tǒng)一招商的作用不容忽視。 COLLIERS的統(tǒng)一招商，還是統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一業(yè)態(tài)的具體落實，

12、在此理念下，每一個樓層的主題，每一個樓層的主力店和高影響力業(yè)態(tài)都在招商計劃中詳細列明，投資人所領受的招商將不再是一寫滿世界大牌的名錄和售樓人員口若懸河的估計，而是確切的品牌方向，其執(zhí)行程度可直接延續(xù)到開業(yè)后的真實商戶組織，這樣的深入合作，只有在統(tǒng)一招商思想的引導下才能做到。 統(tǒng)一招商還最大限度的保證了投資人的利益，在這個模式下，投資人作為商業(yè)房產(chǎn)持有者，不必費心尋找商家、不必費心談判費用、更不必支付代理費等費用；甚至連物業(yè)費和水電費等都不用交納，一切有關經(jīng)營的費用，都將由未來的經(jīng)營者支付。這里面，統(tǒng)一管理的作用相當關鍵。從收益角度講，上述費用的免除，已經(jīng)增加了投資人的實際利益。 二、七大優(yōu)勢確

13、保商業(yè)投資人穩(wěn)定高額回報： 第三極不僅開創(chuàng)了統(tǒng)一業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商“四個統(tǒng)一”的全新理念，還以每年10%租金回報，10年收回購買商業(yè)房產(chǎn)的投資，同時擁有50年產(chǎn)權商業(yè)房產(chǎn)的高投資回報，以真實價值確實的保證了投資者的超值收益。這主要表現(xiàn)在以下七大優(yōu)勢。 每年10%的固定投資回報，長期穩(wěn)定。 第三極年投資回報租金固定為購房款總額的10%，回報期長達10年，長期穩(wěn)定，收益可靠。既是說10年后，投資人即可收回購房的全部投資，期間還擁有第三極商業(yè)房產(chǎn)的產(chǎn)權。其收益獲利的同時，更有房產(chǎn)產(chǎn)權的保障，可謂萬無一失。 事實上，房產(chǎn)投資始終是世界各國各類投資中獲利最穩(wěn)定的投資品種之一，專家普遍認為

14、，房產(chǎn)投資是規(guī)避各類風險的最為穩(wěn)妥的一種方式。隨著我國企業(yè)、個人財富的不斷積累，房產(chǎn)投資將越來越成為投資行為的主流，而商業(yè)房產(chǎn)無疑是房產(chǎn)投資的最高階段，獲利與不動產(chǎn)價值都大大優(yōu)于普通住宅投資。隨著商業(yè)經(jīng)營的紅火，不動產(chǎn)價值會不斷攀升，租金也會不斷上升，其收益水平呈持續(xù)上升趨勢。 商業(yè)房產(chǎn)投資還是抵御利息變化、通貨膨脹等金融風險能力最強的投資，相對于股票等投資，其擁有持續(xù)租金上揚趨勢和擁有真實的房產(chǎn)權等特點，都是穩(wěn)定獲利和低風險的保證。 首家承諾10年回報期，總投資回報率達269%，投資價值顯著。 商業(yè)不動產(chǎn)的投資還有一個重要的特點，就是長期的穩(wěn)定。第三極率先在商業(yè)地產(chǎn)項目中提出10年的穩(wěn)定回報

15、期，這在目前是最長的個例。也是迄今為止商業(yè)地產(chǎn)項目中最符合商業(yè)投資規(guī)律并真實呈現(xiàn)給投資人的項目。 從普遍規(guī)律上講，一個大型綜合商業(yè)的開始贏利時間是3-5年，獲利期要在3-5年以后，第三極約定了10年時間，在堅持四個統(tǒng)一的前提下經(jīng)營，表現(xiàn)出要將項目經(jīng)營成功的堅定信心。在這樣的時間長度，經(jīng)過細致精心的培育和統(tǒng)一化的管理，加之首家文化主題商場的準確定位，第三極一定能夠取得總體經(jīng)營的成功，屆時第三極的投資人連同商業(yè)管理者都會收獲成功所帶來的穩(wěn)定、持久的利益。 從招商角度看，知名國際品牌一般都希望承租長期的經(jīng)營地點，其經(jīng)營的成功性也標志著穩(wěn)定、超強的支付能力。因此10年的租約對于這種品牌客戶而言是最合適

16、的，其經(jīng)營的穩(wěn)定性同時也就是投資人獲利的穩(wěn)定性。反之短期的租約對于經(jīng)營的穩(wěn)定和持久并不能起到穩(wěn)定整體商業(yè)的作用，雖然有可能短期租約的租金水平會略高一些，但由于租期短，其裝修投入和市場宣傳等都不可能是大幅度的投入，這無形中等于減低了經(jīng)營品質(zhì)，商業(yè)業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性也面臨挑戰(zhàn)。因此，成功的商業(yè)項目一般都會將最好的位置、最主力的業(yè)態(tài)作成長期租約，這是確保商業(yè)價值不斷提升的關鍵。 以按揭購房計算，10年后第三極的投資人得到的不僅是完整的房屋產(chǎn)權，租賃期間還會獲得穩(wěn)定的租金收入，據(jù)初步計算，連同房產(chǎn)原始價值在，其總投資回報率10年后可達269。下表是按照商業(yè)房產(chǎn)總價50萬元，5成10年按揭方式做出的示算分析：

17、 零物業(yè)管理費，創(chuàng)造投資的高附加值。 在第三極，因為有四個統(tǒng)一理念，承租期有關該店中店房屋、設備設施的維護費用和物業(yè)管理費用，全部本著誰使用誰付費的原則，是由經(jīng)營者支付的。投資人可輕松獲得租金而不必考慮這些負擔。這不僅減輕了投資人的壓力，實際上等于增加了投資人的收入，創(chuàng)造了商業(yè)投資的高附加值，相比于投資高檔住宅等不動產(chǎn)等而言，其收益模型更加合理，投資的后續(xù)負擔完全沒有。 隨著物業(yè)市場的逐步放開，物業(yè)公司將擁有更大物業(yè)收費自主權，投資者如果單獨作戰(zhàn)，自行尋找承租商，高額的物業(yè)費與商業(yè)促銷費等將成為投資者不可忽視的支出，特別是對于小型店鋪，遇上承租能力差的客戶，更要忍痛倒貼。投資人在投資時若考慮不

18、周，很可能最終不僅不獲利，還要倒貼錢養(yǎng)房。 零招商代理費，增加投資附加值，統(tǒng)一招商與獨立投資實現(xiàn)雙贏。 第三極的“四個統(tǒng)一”經(jīng)營理念，使招商行為成為一個統(tǒng)一的常規(guī)經(jīng)營項目。對于經(jīng)營者而言，越是經(jīng)營正規(guī)的商戶，越是希望透過專業(yè)的代理公司來打理租房選址等事務，而代理行的傭金是朝向不動產(chǎn)持有人收取的，對于投資人來講，獲得這樣的服務，其費用也是一筆不小的開支，這無形中減少了投資人應得的收入。 第三極統(tǒng)一打理這方面的事務，其招商代理費不向投資人收取，這等于增加了投資人的收益，創(chuàng)造了又一個投資附加值。而因為管理公司的統(tǒng)一運做，更方便與有實力的經(jīng)營者接觸和談判，更有保證尋找到符合商業(yè)定位的經(jīng)營者，因而也確保

19、了租客的質(zhì)量和業(yè)態(tài)的穩(wěn)定，如此，投資人和商業(yè)管理者實現(xiàn)了雙贏。 許多不成功的項目，由投資者自行尋找承租商，不僅會造成招商的混亂，更會因為對經(jīng)營商戶缺乏專業(yè)的判斷而承擔其經(jīng)營不善的風險。在這個風險的同時，還要面對形形色色甚至不正規(guī)的代理公司，如果代理公司的客戶質(zhì)量并不是非常好，則還要頻頻更換，代理費就要頻頻支付。投資人急于回收的心理越強，其支付的代理費也越高。還有部分項目由一些公司提供所謂的出租幫助，實際上實現(xiàn)出租時，一系列的費用和低廉的租金都會成為令投資人煩惱的問題，租則無收益，不租則自己很難有時間和精力尋找客戶，投資成為并不輕松的事情。很多有此經(jīng)歷的投資人談到此事便無可奈何，最終不僅不能得到

20、穩(wěn)定的回報，還要不斷更換租客，自己的投資變成了一個累贅，獲得的租金所剩無幾，與預期回報大相徑庭而又有苦難言。 第三極所提出的投資回報模式，從根本上解決了這個問題，解決了投資人的難題又在確保投資人原先預定的回報值基礎上，為投資人創(chuàng)造了附加價值。同時這個方法還有助于商場整體品質(zhì)的控制和提升，一舉多得。 零空置期與免租期，解決投資人后顧之憂。 第三極統(tǒng)一招商，將使投資者沒有任何空置期與免租期的資金損失與不必要的尋租麻煩，從根本上保證了投資者的利益。 在缺乏統(tǒng)一經(jīng)營理念的商業(yè)，投資者自行尋找承租商期間，不僅面對空置，更要照章交納物業(yè)費用等，一旦找到客戶，還要按照行業(yè)規(guī)矩給出一定時間的免租期。這筆損失實

21、在不小。對于商場來講，零散投資人的空置也造成了商業(yè)管理和經(jīng)營的天窗，其整體品質(zhì)之差，可想而知，保值增值更是賒談。 這里有一個比照表可以看出，投資一般無管理概念的商業(yè)的隱性損失與投資第三極的大區(qū)別： 上表按照一個客戶租約5年計算，在第三極可以獲得全數(shù)60個月的穩(wěn)定回報；在無統(tǒng)一管理的商業(yè)，則只能獲得52個月的回報，其中要支付5個月的代理費和三個月的免租期，這筆損失相當于應得收入的13%，十分驚人。上述分析還未考慮可能出現(xiàn)的空置狀態(tài)。 零經(jīng)營風險，減輕投資人個體壓力 第三極的四個統(tǒng)一理念，還最大限度的規(guī)避了投資人的個體風險。作為個體投資人，其判斷客戶、洽商租期與租金等都可能存在不專業(yè)的現(xiàn)象，一旦承租人經(jīng)營不利，則全部風險立刻轉(zhuǎn)化為投資人的房產(chǎn)收益風險，且無法挽回。 在第三極的統(tǒng)一模式下，管理公司會斟選每一個客戶，甚至會采用邀請制吸引有實力的文化經(jīng)營品牌客戶進駐經(jīng)營。而對于二線或新增的品牌，也會進行詳細的考察后才決定是否符合業(yè)態(tài)、是否適合進駐、適合多大面積的經(jīng)營等一系列問題。在這個方面，第三極和COLLIERS具有一套嚴格的吸引客戶和確定客戶的辦法，可保證進駐客戶的總體水準，這也是規(guī)避經(jīng)營風險的重要手段之一。 投資人作為投資個體，在第三極整體規(guī)避風險的目標下，其獨立經(jīng)營自有商業(yè)面積的壓力完全不存在，回報一定可以得到充分的保障。 規(guī)避共同經(jīng)營風險 第三極通過“四個統(tǒng)一”的經(jīng)營模式，還有