信托盡職調(diào)查報告

1、XXXX信托股份有限公司地 址：XXXXXXXX郵 編：電話：傳真:盡職調(diào)查報告項目名稱：XXXX XXXXXXXX公司貸款集合資金信托計劃 報送部門：證券信托部二。一三年十一月XXXX XXXXXXXX 公司貸款集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告一、信托項目簡介1、項目名稱：XXXX ?xxxxxxxx公司貸款集合資金信托計劃。2、信托規(guī)模：總規(guī)模不超過30000萬元人民幣（信托資金達(dá)到3000萬元信托可以成立，資金可分期到賬）3、期限：固定2年期。4、委托人及受益人：1、XXXX號集合資產(chǎn)管理計劃；2、合格機(jī)構(gòu)投資者；5、融資人：XXXX公司（以下簡稱“ A”）。6、信托財產(chǎn)到期交付：每年支付一

2、次信托收益，信托到期時，歸還信托本金和最后一期信托收益。7、信托目的：通過設(shè)立集合資金信托，由委托人指定 XXXX信托對A發(fā)放 信托貸款，“A”將所得資金用于XX縣XX安置房建設(shè)項目。信托計劃存續(xù)期內(nèi)， 由A按照合同約定歸還信托計劃本息，實(shí)現(xiàn)受益人信托收益。8、信托資金用途：按委托人指定向XXXX公司發(fā)放信托貸款，借款人用于 “XX安置房建設(shè)項目”建設(shè)項目開發(fā)。9、還款來源：(1)項目自身收益作為該項目建設(shè)融資正常還款資金來源保障；(2) “A”主營業(yè)務(wù)收入；(3) “A”現(xiàn)有資產(chǎn)28.09億元，其中：國有土地資產(chǎn)1829畝估價15.13億 元、房屋資產(chǎn)100715.87平方米估價4.72億元

3、、林權(quán)資產(chǎn)14158畝估價2.75億元、 流動資產(chǎn)及其它資產(chǎn)5.49億元。也完全能保證該項目建設(shè)的融資資金本息的正常 還款。(4)可持續(xù)發(fā)展收益作為該項目建設(shè)融資正常還款資金來源保障。該項目建設(shè)為五一物流園建設(shè)提供了可靠保障，推動五一物流園可持續(xù)發(fā)展。根據(jù) XX 縣“十二五”規(guī)劃目標(biāo)，五一物流園建成后，年產(chǎn)值突破100億元。每年可增加財政收入3億元，這也為該項目建設(shè)的融資資金本息的正常還款提供了保障。10、保管銀行及保管費(fèi)：待定11、信托報酬：1.2%/年。12、預(yù)計融資人總成本約為：14%/年。13、保障措施：(1)向委托人充分揭示風(fēng)險，委托人接受免責(zé)條款;(2) 土地抵押：用于抵押的國有出

4、讓土地使用權(quán)評估(我司認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu))價值約在60000萬元以上。(3)財政承諾：XX縣財政局向XXXX信托承諾對A的信托貸款如未獲足額 清償，財政局將按時、足額償還，財政局愿承擔(dān)所產(chǎn)生的一切連帶責(zé)任。(4)政府承諾：XX縣人民政府向XXXX信托承諾A將以其所有收入優(yōu)先用 于按期足額歸還信托貸款融資款項，如前述資金歸還信托貸款存在缺口，則缺口 資金XX縣財政統(tǒng)籌安排予以補(bǔ)足。如因上述融資款未獲足額清償，所產(chǎn)生的一 切責(zé)任由XX縣政府承擔(dān)。(5)人大決議：XX縣人大委員會批復(fù)本次貸款如果未獲足額清償，同意 納入當(dāng)年的財政預(yù)算并優(yōu)先償還。二、交易結(jié)構(gòu)如下：合格投資者 1-N投資收益托管銀行財政承諾

5、十. -i 一 . I人大決議三、A公司簡介：企業(yè)名稱：XXXX公司。企業(yè)注冊地址：公司注冊資本：1億元；法人代表：工商注冊號：稅務(wù)登記證號：組織機(jī)構(gòu)代碼：經(jīng)營范圍：主要從事國有資產(chǎn)經(jīng)營管理及資本運(yùn)作， 基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施的 開發(fā)建設(shè)，土地整理，基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建設(shè)項目的融資投資。XXXX公司成立于2009年11月，是經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)、XX縣人民政府出資 組建的具有獨(dú)立法人資格的國有獨(dú)資公司。 公司設(shè)董事會和監(jiān)事會，內(nèi)設(shè)綜合管 理部、項目融資部、成本控制部，下設(shè)資產(chǎn)管理公司、商貿(mào)公司、物業(yè)公司、車 輛檢測公司4個子公司，現(xiàn)有職工40人，其中，大專以上文化程度20人，具有中 級專業(yè)技術(shù)職稱5人

6、。公司注冊資本1億元，現(xiàn)有資產(chǎn)28.09億元，其中：國有土 地資產(chǎn)1829畝估價15.13億元、房屋資產(chǎn)100715.87平方米估價4.72億元、林權(quán) 資產(chǎn)14158畝估價2.75億元、流動資產(chǎn)及其它資產(chǎn)5.49億元。發(fā)展思路：一是五年內(nèi)注冊資本增至3億元，資產(chǎn)總額達(dá)到50億元，公司發(fā) 展成為投資集團(tuán)。二是按照“擔(dān)當(dāng)、包容、協(xié)作、拼搏”的企業(yè)精神，采取“招、 引、聘”等多種形式，大力實(shí)施人才戰(zhàn)略，組建資本運(yùn)作團(tuán)隊、項目策劃團(tuán)隊、 成本控制團(tuán)隊和風(fēng)險投資控制團(tuán)隊，提升公司競爭能力。三是積極對接金融機(jī)構(gòu)， 加強(qiáng)銀企合作，爭取信貸支持，并不斷探索BT、BOT、信托等融資模式，拓寬融資渠道，增強(qiáng)融資能

7、力。四是拓展經(jīng)營業(yè)務(wù)，組建專業(yè)子公司，壯大公司實(shí)力， 發(fā)展成為投資集團(tuán)。2、財務(wù)報表：(1)公司最近會計年度資產(chǎn)負(fù)債表(2)、最近會計月度資產(chǎn)負(fù)債表:四、項目發(fā)行地概況1 . XX縣基本情況：XX是一塊投資興業(yè)的紅色沃土。 XX位于四川省東北部、米倉山南麓，全 縣幅員2229平方公里，轄43個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、546個村(居)委會，總?cè)丝?107萬, 其中農(nóng)業(yè)人口 86.6萬，耕地面積62.68萬畝，森林覆蓋率 52%?？h城常住人口 23.8萬，城鎮(zhèn)化率29.6%。XX是我黨我軍早期領(lǐng)導(dǎo)人之一、無產(chǎn)階級革 命家劉伯堅烈士的故鄉(xiāng)，系四川省首批擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣試點(diǎn)縣。2012年，全縣生產(chǎn)總 值97.03億元，增長14

8、.7% ;全社會固定資產(chǎn)投資 110.5億元，增長30.8% ; 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16280元，農(nóng)民人均純收入 5430元，分別增長16.2%、17% 0 2012年地方財政收入近 50億元。XX經(jīng)濟(jì)社會正駛?cè)氚l(fā)展“快車道”。近年來，全縣上下按照兩化互動、 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、追趕跨越、加快發(fā)展的總體要求，致力招商引資做大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，投資 拉動提升增長速度，“兩化”互動做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，扶貧開發(fā)有效改善民生，創(chuàng)新 體制機(jī)制增強(qiáng)發(fā)展動力，全縣經(jīng)濟(jì)社會正逐步駛?cè)氚l(fā)展“快車道”。XX未來發(fā)展?jié)摿o窮。XX處于成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)與關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)的連接地帶，資 金、人才、技術(shù)等生產(chǎn)要素的流動將對 XX起到重要的輻射帶動作用，

9、我們處于 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、發(fā)展集群經(jīng)濟(jì)的“橋頭堡”。隨著西部大開發(fā)的深入實(shí)施，秦巴 山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅啟動， 渠江流域綜合治理、 加快革命老區(qū)發(fā)展等一 系列規(guī)劃出臺，在城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、金融支持、用地保障等方面將得到 巨大的政策支持，到十二五末，全縣生產(chǎn)總值翻一番，達(dá)到 138億元；固定 資產(chǎn)投資達(dá)到239億元；工業(yè)生產(chǎn)總值翻兩番，達(dá)到 90億元；奮力建設(shè)西 部綠色經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和全國扶貧開發(fā)示范區(qū)，川東北經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣和開放強(qiáng)縣！2. XX縣財政概況：XX縣財政近三年收入情況表和預(yù)測表附表1XX縣近三年財政基本情況表單位：萬元年 度項目2010 年2011 年2012 年一、全縣財政總收入266

10、854423786496519其中：上劃中央8143947912865上劃省4904733311193一般預(yù)算收入143302301836688（一）預(yù)算內(nèi)收支1、一般預(yù)算收入1433023018366882、一般預(yù)算支出205771328358381063（一）預(yù)算外收支1、預(yù)算外收入49697996123792、預(yù)算外支出303848906725二、全縣財政的上級轉(zhuǎn)移收入184555301978344831三、土地出讓收入6300098700115000四、全縣年終財政凈結(jié)余32123676五、全縣年終財政滾存結(jié)余32123676附表4XX縣未來三年全縣財政基本情況預(yù)測表單位：萬元口、一年

11、度項目2013 年2014 年2015 年一、全縣財政總收入529000588000660000（一）預(yù)算內(nèi)收支1、一般預(yù)算收入56000750001000002、一般預(yù)算支出420000480000510000（二）預(yù)算外收支1、預(yù)算外收入1580017000180002、預(yù)算外支出86000950010000二、土地出讓收入137500196000240000三、全縣財政的上級轉(zhuǎn)移收入380000420000460000四、全縣年終財政凈結(jié)余480520380五、全縣年終財政滾存結(jié)余480520380XX縣近三年土地經(jīng)營情況總表單位：萬元、畝項目2010 年2011 年2012 年、_L地

12、出讓總收入6300098700115000二、土地出讓總數(shù)量350畝470畝500畝三、土地出讓每畝平均價格180萬元/畝210萬元/畝230萬元/畝四、現(xiàn)有土地儲備的存量450畝700畝3000 畝未來三年（2013-2015 年）XX縣土地生讓預(yù)測表（單位：畝、萬元）度2013 年2014 年2015 年項目出讓土地總用預(yù)測550畝700畝800畝出讓土地平均價預(yù)測250萬元/畝280萬元/畝300萬元/畝出讓土地總收入預(yù)測137500萬元196000萬元240000萬元五、投資項目可行性分析（一）項目概況本建設(shè)項目共設(shè)四個安置點(diǎn)，具體分布見下表:工程名稱地塊名及位置XX安一號安置點(diǎn)JB-

13、C-02-20（嚴(yán)家河）置房二號安置點(diǎn)JB-C-01-02（朱家灣）三號安置點(diǎn)JB-C-02-03（廟耳梁）四號安置點(diǎn)JB-C-02-15（變電站）該項目建設(shè)是平發(fā)改審2012306號文批準(zhǔn)，是為了保證 XX縣高速路 互通口和縣城過境路A段建設(shè)、達(dá)巴鐵路和XX縣五一火車站建設(shè)、五一火車站 物流園建設(shè)、XX建設(shè)的順利實(shí)施，保證“三溪”人民的生命財產(chǎn)安全，按照規(guī) 劃建安置房4030套；為城市低收入家庭提供住房保障。該項目建設(shè)地點(diǎn)主要在XX,當(dāng)前XX城市發(fā)展方向就在XX,建成后的“XX” 將是宜居宜業(yè)的新城。未來的XX必將成為具有區(qū)域影響力的開放型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、“兩化”互動示范區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)

14、宜居都市區(qū)。項目地位于XX縣城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的XX屬城市規(guī)劃范圍，項目地均為二類居住用地。 在XX新建 安置房4030套，總用地面積116583平方米，總建筑面積587445平方米，完 善相關(guān)配套設(shè)施，估算投資135112.35萬元。（二）項目經(jīng)濟(jì)效益分析：1、項目建設(shè)投資成本分析:XX安置房建設(shè)投資估算表（概算法）：金寶片區(qū)安置房建設(shè)投資估算表（概算法）單位：萬元序號工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計1工程費(fèi)用106885.3515009000117385.351.1安置房建設(shè)（含公租房）106885.3515009000117385.352工程建設(shè)其他費(fèi)用7727772

15、72.1建設(shè)單位管理費(fèi)7537532.2勘察設(shè)計費(fèi)310031002.3建設(shè)單位臨時設(shè)施費(fèi)7507502.4項目申請報告編制費(fèi)1101102.5圖紙審查費(fèi)70702.6施工圖預(yù)算編制2752752.7招標(biāo)代理79792.8工程監(jiān)理150015002.9勞動安全衛(wèi)生評價費(fèi)40402.1 0工程保險費(fèi)5005002.11環(huán)評費(fèi)50503預(yù)備費(fèi)10000100003.1基本預(yù)備費(fèi)10000100003.2漲價預(yù)備費(fèi)4建設(shè)投資合計116885.35150090007727135112.35比例（）86.5%1.1%6.7%5.7%100.00%(1)項目投資預(yù)算項目建設(shè)總投資135112.35萬元，其

16、中：融資60000萬元，自籌資金75112.35萬元，自有資金投資大于 30%。(2)項目融資利息該建設(shè)項目融資60000萬元(以實(shí)際到賬為準(zhǔn))，年利率按14%計算，期限2 年，每年利息8400萬元，到期還本。融資利息共計16800萬元。分二次到賬， 第一次計劃2013年11月份到賬30000萬元，第二次計劃2014年3月份到賬 30000萬元，(3)銷售費(fèi)用及稅金安置房中2030套安置房、51784平方米的商業(yè)用房和3588個車位的銷售 收入共計218288萬元，按銷售收入的10%計算銷售費(fèi)用及稅金為21828.8萬 元。(4)補(bǔ)繳土地出讓金安置房現(xiàn)在為劃撥用土地，出售安置房中2030套安置

17、房、51784平方米的 商業(yè)用房和3588個車位的銷售收入共計218288萬元，按銷售收入的15%計 算補(bǔ)繳土地出讓金為32743.2萬元。(5)安置房總投入成本安置房建設(shè)總成本135112.35萬元，融資60000萬元利息支出16800萬 元，銷售費(fèi)用及稅金21828.8萬元，補(bǔ)繳土地出讓金32743.2萬元，共計 206484.35 萬元。2、項目建設(shè)投資收益分析：(1)安置房共4030套，根據(jù)XX管委會提供的實(shí)際安置套數(shù)為2000套，還剩2030套，按平均每套100平方米計算建筑面積為203000平方米，按每平方米3000元進(jìn)行處置，銷售收入為60900萬元。（2）商業(yè)用房按20000元

18、/平方米銷售，51784平方米商業(yè)用房銷售收入 103568 萬元。（3）地下停車位按150000元/個銷售，3588個地下車庫銷售收入 53820 萬元。合計回收建設(shè)資金218288萬元（安置房銷售收入60900萬元+商業(yè)用房收 入103568萬元+車位銷售收入53820萬元）如下表：項目名稱商業(yè)用房住宅用房車庫面積(m2)單價（元/ m2）價值（萬元）面積(m2)單價（元/ m2）價值（萬元）套數(shù)數(shù)量（個）單價（元/個）價值（力兀）金寶1號 安置房12460200002492075000300025500750159015000023850金寶2號 安置房21804200004360890

19、000300027000900158815000023820金寶3號安置房8500200001700023000300069002302881500004320金寶4號安置房9020200001804015000300045001501221500001830合計517841035682030006090020303588538203、項目建設(shè)可行性分析：（1）項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)測算：XX安置房項目總投入206484.35萬元，銷售收入218288萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤11803.65 萬元。(2)安置房項目每年產(chǎn)生的現(xiàn)金流 5577.72萬元。XX安置房竣工后配套的51784平方米的商業(yè)用房和3588個

20、車位每年可對 外出租，按現(xiàn)在的市場價值計算，商鋪按 800元/平方米每年對外出租，出租收 入為4142.72萬元，車位按4000元/個每年對外出租，出租收入為1435萬元。 共計5577.72萬元作為穩(wěn)定的收入來源，為每年付息提供的保障。(3)結(jié)論：可以看出該項目不但能直接體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益，同時，為了保障“XX縣XX”建設(shè)的順利實(shí)施，保障“三溪”人民生命財產(chǎn)安全，該項目建設(shè)是 必須的。項目建成后，可以提供 4000多套安置房，安置“ XX建設(shè)”拆遷戶及 “三溪”避險拆遷戶，同時為城市低收入家庭提供256套公租房，讓他們能安心地去創(chuàng)業(yè)發(fā)展，從而為XX發(fā)展帶來更大更直接的經(jīng)濟(jì)效益。六、項目還款來源分

21、析(1)項目總投入206484.35萬元，銷售收入218288萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤 11803.65萬元。自身收益作為該項目建設(shè)融資正常還款資金來源保障(2) “A”主營業(yè)務(wù)收入(3) “A”現(xiàn)有資產(chǎn)28.09億元，其中：國有土地資產(chǎn)1829畝估價15.13 億元、房屋資產(chǎn)100715.87平方米估價4.72億元、林權(quán)資產(chǎn)14158畝估價2.75 億元、流動資產(chǎn)及其它資產(chǎn)5.49億元。也完全能保證該項目建設(shè)的融資資金本 息的正常還款。(4)可持續(xù)發(fā)展收益作為該項目建設(shè)融資正常還款資金來源保障。該項目 建設(shè)為五一物流園建設(shè)提供了可靠保障，推動五一物流園可持續(xù)發(fā)展。根據(jù) XX 縣“十二五”規(guī)劃目標(biāo)，五

22、一物流園建成后，年產(chǎn)值突破100億元。每年可增加財政收入3億元，這也為該項目建設(shè)的融資資金本息的正常還款提供了保障。七、抵（質(zhì)）押擔(dān)保物概況（項目涉及到物權(quán)擔(dān)保的）1、抵押資產(chǎn)情況：評估價值、性質(zhì)抵押物清單編制單位：XXXX公司編號宗地號座落地址地類（用途）土地性質(zhì)面積平方米1pc-2013c017黃灘壩商住出讓82753.072pc-2013c018黃灘壩商住出讓106569.883pc-2013c019黃灘壩商住出讓46520.134pc-2013c020黃灘壩商住出讓97651.15合計333494.23土地類型（用途）為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，預(yù)估價值達(dá) 6億元八、風(fēng)險分析及其對策

23、措施（一）項目可能存在的風(fēng)險及控制措施：1、信用風(fēng)險：本計劃成立后，不排除XX縣財政局到期無法按時、足額償還信托貸款，從 而影響信托計劃財產(chǎn)的安全及收益性。對策：我司已要求；（1） XX縣政府和財政局出具承諾函；（2）我司還會辦 理國有土地使用權(quán)抵押法定手續(xù)，切實(shí)建立信用風(fēng)險控制體系。如果 XX縣財政 局無法按時、足額償還應(yīng)收賬款時，我司將有權(quán)并及時處置抵押土地， 從而保證 融資本息的按期收回，保護(hù)受益人的利益。2、政策風(fēng)險：本計劃期限內(nèi)，國家的相關(guān)法律法規(guī)和金融政策的調(diào)整有可能會對XX縣財政局、融資方的經(jīng)營運(yùn)作產(chǎn)生各種決定性影響， 從而影響本計劃財產(chǎn)的安全性及 收益。對策：受托人將隨時了解和掌握國家的法律、法規(guī)、政策變化措施、以及 市場變化走向，對未來政策做出科學(xué)的判斷，及時向 XX縣財政局、融資方通報， 盡可能地降低政策風(fēng)險所帶來的損失。3、操作風(fēng)險：在信托本計劃的管理運(yùn)作過程中，