自貢市張家沱項目商業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、代言代言一座城市一座城市生而不凡， 自貢市張家沱地塊，老城區(qū)中心。 2013，再樹核心地位，升級城市商業(yè)！一、項目整體發(fā)展目標(biāo)自貢城市會客廳 名流精英匯聚地 大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國際化的商業(yè)綜合體本項目商業(yè)開發(fā)核心目標(biāo)在于確立項目整體形象的突破和拔高，深挖項目10萬余方商業(yè)價值，奠定城市商業(yè)中心的核心地位，促進(jìn)項目最優(yōu)化發(fā)展。拔高整體價值和形象深挖商業(yè)價值消除“棚戶區(qū)”城市印象復(fù)興傳統(tǒng)商圈繁榮突破現(xiàn)有格局重樹區(qū)域形象二、項目面臨的核心問題雖位于傳統(tǒng)商圈，但區(qū)域城市印象較差，形成“棚戶區(qū)”印象部分商業(yè)位于“棚戶區(qū)”后，影響項目商業(yè)價值及人流量，此部分商業(yè)定位尤為重要所在片區(qū)人口整體收入

2、水平較低，拔高項目地位，成功之道項目現(xiàn)況詳解地塊指標(biāo)，建議增加商業(yè)比例城市概況1 城市概況 交通與產(chǎn)業(yè)分析 消費結(jié)構(gòu)分析 城市發(fā)戰(zhàn)總結(jié)自貢1.1 城市概況川南中心城市，川南第一座百萬人口城市；轄四區(qū)兩縣，城市規(guī)模與浙江嘉興相近。自貢位于中國中西部四川省南部，是川南中心城市，四川省最早的省轄市和工業(yè)重鎮(zhèn)之一，是川南地區(qū)第一座100萬城市人口大城市。自貢轄自流井、貢井、大安、沿灘等四區(qū)，榮縣、富順縣兩縣，幅員面積4372.6平方公里，城市建成區(qū)面積68平方公里，2009年末戶籍人口328.49萬。地域面積、人口數(shù)量與浙江嘉興市相近。u 經(jīng)濟(jì)：2012年，全年自貢市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）884.

3、80億元，按可比價計算同比增長13.9%，增速比全省平均水平高1.3個百分點，位列全省第10位。全社會固定資產(chǎn)投資完成435.10億元、增長23.3%，增速列全省前列。 u 旅游文化：自貢既有千載鹽都的盛譽(yù)，又有恐龍之鄉(xiāng)的稱謂，亦有南國燈城的美名，自貢以“千年鹽都”、“恐龍之鄉(xiāng)”、“南國燈城”而聞名遐邇。自貢是國家歷史文化名城、世界地質(zhì)公園、中國優(yōu)秀旅游城市、對外開放城市、四川省級風(fēng)景名勝區(qū)、四川省級園林城市、四川省環(huán)境優(yōu)美示范城市、中國“文學(xué)之城”100強(qiáng)市；u 自貢菜系：自貢鹽幫菜分為鹽商菜、鹽工菜、會館菜三大支系，具有傳承自貢文化、中國飲食奇葩之美譽(yù)。1.1 城市概況經(jīng)濟(jì)良好；千年鹽都，

4、恐龍之鄉(xiāng)，旅游資源豐富；餐飲業(yè)發(fā)達(dá) 現(xiàn)有：內(nèi)宜高速公路，向北連接成渝高速公路，直達(dá)重慶、成都；向南直通宜賓、昆明。 規(guī)劃：“兩線一網(wǎng)”為主體，形成“五縱四橫”公路干線格局，進(jìn)一步加強(qiáng)自貢與周邊地級市聯(lián)系，并完善自貢內(nèi)部縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路通達(dá)性。其中在建樂山自貢高速公路，2013年建成，完成自貢區(qū)域內(nèi)高速公路縱橫交錯。 現(xiàn)有：內(nèi)昆線，基本滿足客運、貨運需求，可直達(dá)成都、重慶、昆明。 規(guī)劃：規(guī)劃建設(shè)“峨隆線”，與現(xiàn)有內(nèi)昆線形成橫向交叉，并在榮縣、長山、富順設(shè)火車站，完善區(qū)內(nèi)鐵路交通系統(tǒng)。鐵路公路 現(xiàn)有：全市河流里程1001公里，通航河流11條，通航里程560.45公里，港口（碼頭）46個， 旅客吞吐量

5、101萬人，貨物吞吐量180萬噸。 規(guī)劃：進(jìn)一步改建、擴(kuò)建現(xiàn)有碼頭、航道，增強(qiáng)貨運能力，并促進(jìn)水上旅游線路發(fā)展。水路 現(xiàn)有：以重慶江北機(jī)場為主要中轉(zhuǎn)站，連接國內(nèi)外航線，自貢到江北機(jī)場約4小時車程。 規(guī)劃：區(qū)域內(nèi)未有機(jī)場規(guī)劃。航空1.2 城市交通川南交通樞紐，確立川南中心城市地位。u 工業(yè)產(chǎn)值：2012年自貢市全部工業(yè)實現(xiàn)增加值488.44億元，按可比價計算同比增長16.8%，增速比同期GDP高出2.9個百分點, 全部工業(yè)增加值占GDP的比重為55.2，比上年提高1.1個百分點；u 高新區(qū)規(guī)劃：自貢高新區(qū)于1992年經(jīng)省政府批準(zhǔn)建立，2006年經(jīng)國家發(fā)改委審核，更名為“四川自貢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”

6、，2011年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。自貢高新區(qū)規(guī)劃控制面積100平方公里，已開發(fā)25平方公里。u 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：自貢是以機(jī)械、化工、鹽業(yè)、紡織、輕工、食品、燈飾、新型建材等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城市；u 產(chǎn)業(yè)地位：具有兩千年的鹽業(yè)歷史1939年（民國二十八年）國民政府批準(zhǔn)建立自貢市，為四川省最早的省轄市和工業(yè)重鎮(zhèn)之一；u 工業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)園區(qū) “一帶四園三區(qū)”空間布局，中昊自貢化工新材料產(chǎn)業(yè)基地、晨光氟化工產(chǎn)業(yè)園、大西洋焊接產(chǎn)業(yè)園建設(shè)全面推進(jìn)，川玻特種玻璃產(chǎn)業(yè)園、海川燃機(jī)配件制造基地開工建設(shè)，園區(qū)主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)630.95億元，園區(qū)產(chǎn)業(yè)集中度提高到47.9%。工業(yè)重鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)

7、達(dá)，轄國際級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)1.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.4 消費結(jié)構(gòu)自貢大幅增長的社會消費總額，反應(yīng)了區(qū)域旺盛消費需求，有利于商業(yè)發(fā)展；而從消費類業(yè)種看，已有基本生活用品類開始轉(zhuǎn)向更注重生活品質(zhì)類消費，包括餐飲、居住裝飾、服飾首飾等，為該類商業(yè)業(yè)種發(fā)展提供機(jī)會。u 全年實現(xiàn)社會消費品零售總額204.10億元、增長18.4%。其中，城市消費品零售額129.19億元，增長18.3%；住宿和餐飲業(yè)增速繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)之首,實現(xiàn)零售額37.77億元，增長22.7%；批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額158.0億元，增長17.5%。；u在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，食品、飲料、煙酒類零售額增長10.2%，服裝類增長60.5%

8、，金銀珠寶類增長185.3%，日用品類增長7.4%，汽車類增長14.4%，中西藥品類增長3.0%，通訊器材類增長111.3%，五金、電科類增長147.5%，文化辦公用品類增長67.6%,建筑及裝潢材料類增長109.3%。1.5 城市規(guī)劃城市中心區(qū)南湖生態(tài)城沿灘新城東部新城板合工業(yè)園舒平工業(yè)園向南東進(jìn)城市發(fā)展方向：東進(jìn)南移，南移是重點城市性質(zhì)：工業(yè)城市向生態(tài)城市擴(kuò)張注：項目地塊在老城區(qū)，為城市核心區(qū)域。u 自貢城市多山地，少平原，原有老城區(qū)主要集中在城市北面（釜溪河北），因受地勢崎嶇，用地用地有限，拆遷成本高，發(fā)展受限；u 隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，90年代中開始向南（跨江）發(fā)展，設(shè)立高新科技園區(qū)，并

9、進(jìn)一步確立南湖生態(tài)城，中心城區(qū)逐步南移，市政配套、商貿(mào)居住進(jìn)一步完善；u “城市南移是政府對城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，并已得到市民認(rèn)可，且逐步取代老城區(qū)。u 自貢是一個具有悠久歷史文化及深厚文化底蘊(yùn)的城市；u 自貢是一個集文化、資源、經(jīng)濟(jì)、人口為一體的的注重休閑、娛樂、餐飲的發(fā)展?jié)摿Υ蟮亩壋鞘?。u 城市商業(yè)發(fā)展緊隨前沿，商業(yè)發(fā)展成熟，國內(nèi)外知名品牌商家拓展的首選之地；在二級城市城市發(fā)展意識出類拔萃；u 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人均GDP位于四川省各大城市前列，城市消費潛力大；1.6 城市概況總結(jié) 城市板塊格局 城市商圈分析 商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)發(fā)展分析商業(yè)分析2貢井片區(qū)貢井片區(qū)傳統(tǒng)老城片區(qū)傳

10、統(tǒng)老城片區(qū)匯東片區(qū)匯東片區(qū)南湖片區(qū)南湖片區(qū)沿灘片區(qū)沿灘片區(qū)u傳統(tǒng)老城片區(qū)：自貢政治經(jīng)濟(jì)文化中心。區(qū)域居住環(huán)境較成熟，但缺乏后續(xù)開發(fā)及規(guī)劃支撐。u貢井片區(qū)：自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū),區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱。屬城市邊緣地帶u匯東片區(qū)：新市區(qū)中心，從94年開始建設(shè)，規(guī)劃配套已基本成熟，但土地資源稀缺，可開發(fā)量較少。u南湖片區(qū)：目前自貢熱點開發(fā)區(qū)域，未來城市發(fā)展方向。u沿灘片區(qū)：政府已著手進(jìn)行規(guī)劃打造，目前已有項目開發(fā)，并有大幅地塊出讓（恒大進(jìn)駐），是未來主力供應(yīng)區(qū)。2.1 房產(chǎn)格局老城區(qū)、匯東片區(qū)、南湖片區(qū)形成三足鼎立。2.2 板塊優(yōu)劣勢比較區(qū)域老城板塊匯東板塊南湖板塊沿灘新城板塊基礎(chǔ)設(shè)施城市中心區(qū)，配

11、套豐富成熟城市新區(qū)，經(jīng)過15年發(fā)展，生活配套基本完善。城市新區(qū)，配套尚待完善新規(guī)劃區(qū)域，配套尚待完善區(qū)位交通條件城市老城區(qū)，交通便捷但道路狹小，車流擁擠區(qū)域交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)，通達(dá)性較好緊鄰匯川路，丹桂大道等城市主干道，有多條公交線路，靠近內(nèi)宜高速，交通較為便利連通沿灘區(qū)，富順云川路，交通較為便利資源稟賦成熟的商圈；生活成熟度較高；濃厚的人文氣息和厚重的歷史沉淀城市新興區(qū)域，商務(wù)行政的中心，同時擁有成熟的商圈和生活配套未來城市發(fā)展主要方向；政府大力扶植；省運會場地，運動場館即將呈現(xiàn)旅游景點打造，豐富旅游資源；靠近板倉工業(yè)園，為區(qū)域啟動提供產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)展劣勢不是城市主發(fā)展方向，發(fā)展空間小，未來將逐漸被遺

12、忘目前開發(fā)過度，沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)休閑配套設(shè)施太少，整體居住環(huán)境不理想目前生活配套尚不完善高速路將區(qū)域與核心區(qū)隔離核心競爭力成熟的生活圈豐富的人文歷史底蘊(yùn)城市新興行政商務(wù)中心，政府自上而下的政策扶植和引導(dǎo)中鐵集團(tuán)和沿灘政企的合力打造；區(qū)域獨特的生態(tài)資源未來房產(chǎn)能量供給較弱較弱較強(qiáng)較強(qiáng)老城區(qū)資源配套優(yōu)越，土地供應(yīng)小，項目發(fā)展具有較大機(jī)遇。貢井區(qū)大安區(qū)自流井區(qū)沿灘區(qū)老城區(qū)匯東新區(qū)2.3 城市商業(yè)格局u受原有城市發(fā)展影響，自貢中心城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，是當(dāng)前商貿(mào)核心區(qū)，集中了百貨、超市、步行街、特色街、專業(yè)市場等。u近年，隨著城市“南移”，城市商業(yè)逐步向匯東新區(qū)擴(kuò)展，以城市主干道丹桂

13、大街為主軸，已形成成熟的商業(yè)布局氛圍。匯東新區(qū)丹桂大街商圈對老城區(qū)商業(yè)有所分流，但老城區(qū)商業(yè)中心地位尚未動搖。五星街新民街檀木林街同興路石缸井路自由路解放路A東方廣場BCDE摩爾瑪龍都廣場九鼎百貨千盛百貨F溫州商城G浙江商城 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局G城市名人酒店（五星）受民眾消費習(xí)慣及歷史原因，自貢老城區(qū)各條商業(yè)街已初步形成相關(guān)業(yè)態(tài)相對集中的特色街區(qū)，商業(yè)氛圍良好，主要商業(yè)網(wǎng)點集中布局。2.4 老城區(qū)商業(yè)布局老城區(qū)商街五星街五星街是自貢老城區(qū)最主要、最繁華的街區(qū)，承擔(dān)著重要的交通及商業(yè)消費功能，串連著老城區(qū)其他特色商業(yè)街區(qū)，是車流、人流最密集的街區(qū)；其中自貢唯一的肯德基、麥當(dāng)勞連鎖店開

14、在此處。（摩爾瑪、九鼎百貨、千盛百貨）、（各百貨均有超市零售）、（龍都廣場、東方廣場）、。另有浙江商城百貨、超市在建中。業(yè)態(tài)相對混雜，是自貢最繁華的商業(yè)街，人流集中，業(yè)態(tài)以日常購物消費為主；中低端檔次為主，以國內(nèi)2、3線服飾品牌為主，雖然國內(nèi)1線品牌服飾逐步退出遷往丹桂大街，較之以往有所降低，但仍是自貢品牌較為集中商街；輻射自貢全市居民，是區(qū)域核心商業(yè)街區(qū)。東方廣場龍都廣場千盛百貨摩爾瑪九鼎百貨浙江商城 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局G五星街項目地塊2.4 老城區(qū)商業(yè)布局新明街北端連接五星街，南端連接解放路，緊鄰東方廣場，是老城區(qū)縱向交通要道，地勢北高南低，是自貢品牌服飾最多、最集中的精品服飾

15、街之一。住宅底商物業(yè)，服飾、珠寶精品街區(qū)。精品服飾、珠寶店，服飾包括運動、男女休閑品牌加盟店。中端檔次為主，以國內(nèi)1、2線服飾品牌為主，門店裝修形象較好；輻射自貢全市居民，是區(qū)域核心商業(yè)服飾街區(qū)。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局G五星街項目地塊2.4 老城區(qū)商業(yè)布局老城區(qū)商街新民街檀木林路東西走向，東北端連接體育場路，并與五星街接近，西南連接，地勢北高南低，南端連接解放路，均為住宅底商及原有政府行政機(jī)構(gòu)、保險機(jī)構(gòu)，商業(yè)氛圍冷清；住宅底商物業(yè)，初步形成通訊器材及手機(jī)街區(qū)；通訊器材及手機(jī)專賣店；中低端檔次為主，雜亂無序，小門店通訊、手機(jī)專賣店；自貢城區(qū)市民。北端連接五星街，南端與同興路匯合，地勢北

16、高南低，均為住宅底商，商業(yè)氛圍較為冷清；住宅底商物業(yè)，初步形成婚紗、家紡店鋪街區(qū)；婚紗攝影、家紡家居；中端檔次為主，雜亂無序，小門店通訊、手機(jī)專賣店；自貢城區(qū)市民。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局G檀木林路自由路老城區(qū)商街檀木林路老城區(qū)商街自由路2.4 老城區(qū)商業(yè)布局項目地塊n 街區(qū)概況：同興街南端與解放路交匯，北端連接五星街，地勢北高南低走勢，是自貢人氣較旺街區(qū)，主要以餐飲、休閑為主，傍晚生意火爆；n 主要商業(yè)體：無大型商業(yè)體，均為分割住宅底商，中小店鋪；n 業(yè)態(tài)業(yè)種：目前已形成餐飲為主，休閑為輔的特色街區(qū)，餐飲主要為本地特色的火鍋類，休閑均為茶樓；n 業(yè)態(tài)檔次：中低端檔次為主，以家庭、朋友

17、聚餐消費，均為中小特色餐飲；n 輻射客群：自貢城區(qū)市民，家庭型客群。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局G同興街老城區(qū)商街同興街2.4 老城區(qū)商業(yè)布局項目地塊石缸井路北端與同興路交匯，南端交匯解放路，地勢北高南低，是自貢最集中的KTV街區(qū)，夜間人氣較旺，是自貢年輕人主要的休閑、娛樂消費街區(qū)；無大型商業(yè)體，均為住宅底商，中小店鋪；目前已形成休閑、娛樂為主的特色街區(qū)，KTV緊密排布；中低端檔次為主，年輕朋友聚會娛樂消費，均為中小規(guī)模，無品牌連鎖的自營品牌KTV，包廂消費檔次28118元/小時，內(nèi)部裝修以年輕時尚為主；自貢城區(qū)市民，年輕客群。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局G石缸井路老城區(qū)商街石缸井路2

18、.4 老城區(qū)商業(yè)布局項目地塊n 街區(qū)概況：解放路是老城區(qū)沿江橫向交通要道，地勢最低，串連老城區(qū)其他主要商街，以單邊商業(yè)為主，是車流、人流最集中街區(qū)之一；n 主要商業(yè)體：以大型商業(yè)體為主，如溫州商城、商務(wù)酒店、家私市、電器市場等；n 業(yè)態(tài)業(yè)種：業(yè)態(tài)較為混雜，以大型家私裝飾市場為主導(dǎo)，集中有家私家電市場、商務(wù)酒店、影院等，以及部分黃金珠寶專賣店、分支銀行；n 業(yè)態(tài)檔次：中端為主；n 輻射客群：自貢全市市民，家裝客群，商務(wù)客群（酒店）。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局G解放路老城區(qū)商街解放路2.4 老城區(qū)商業(yè)布局項目地塊名稱位置體量（）物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)種檔次客群備注東方廣場五星街約9萬廣場步行街（仿古

19、）23層，小店鋪為主運動休閑服飾、飾品、包廂、日用品、休閑茶座、娛樂電玩等中低端，國內(nèi)2,3線品牌為主，山寨品牌居多。普通市民，覆蓋年齡較寬欠缺統(tǒng)一規(guī)劃，整體業(yè)態(tài)定位雜亂，無停車位規(guī)劃，靠中低定位，吸引大眾消費，整體檔次及經(jīng)營狀況易被新的商業(yè)體替代，后期缺乏競爭。龍都廣場五星街約4萬廣場步行街23層，小店鋪為主休閑茶座、流行服飾、嬰幼兒用品、雜貨店、美容美體等普通市民，年輕、家庭客群 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局G五星街東方廣場龍都廣場老城區(qū)步行街（購物廣場）東方廣場項目地塊東方廣場龍都廣場u90年代中期，自貢城市開始“南移”發(fā)展，當(dāng)前匯東新區(qū)已形成成熟的商業(yè)氛圍，主要商業(yè)布局在丹桂大街，并

20、由南向北延伸發(fā)展。u已開業(yè)的大型商業(yè)體有人人樂購物中心、九盛百貨、沃爾瑪、電腦市場等，并有四星級酒店匯東大酒店，沿丹桂大街形成精品服飾、特色餐飲、娛樂休閑街區(qū)。u丹桂大街是匯東新區(qū)主要商業(yè)集中區(qū)，更是自貢最繁華、最具形象的商業(yè)街區(qū)。自貢市政府匯東酒店九鼎百貨沃爾瑪百盛百貨汽車客運總站泰豐大廈人人樂百貨丹桂大街泰豐大廈2.5 匯東新區(qū)商業(yè)布局丹桂大街作為自貢南北縱向交通要道，連接老城區(qū)與匯東新城、南湖新區(qū)，更是自貢主要的形象商業(yè)街區(qū)，是各類商業(yè)集中區(qū)；百貨、超市、電腦市場、精品特色街區(qū)；百貨、超市、餐飲、休閑娛樂、酒店、精品服飾；其中餐飲業(yè)種仍以本地特色火鍋類餐飲為主；中偏高端為主（當(dāng)?shù)兀?，多?shù)

21、服飾品牌檔次優(yōu)于老城區(qū)，國內(nèi)1/2線品牌居多，店面形象更講究形象與風(fēng)格，多數(shù)品牌均由老城區(qū)遷入。自貢城區(qū)市民，年輕時尚客群或富裕階層。特色餐飲休閑娛樂集中區(qū)精品服飾集中區(qū)2.5 匯東新區(qū)商業(yè)布局匯東新區(qū)商街丹桂大街自貢已初步形成業(yè)態(tài)相對集中的特色商業(yè)街區(qū)，當(dāng)前主要集中在老城區(qū)，各商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種有如下特征:商業(yè)環(huán)境：老城區(qū)人口集中，空間有限，商業(yè)布局相對集中于同一區(qū)塊，形成較好的商業(yè)人氣氛圍，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)以沿街商業(yè)為主，相關(guān)業(yè)態(tài)業(yè)種分散布局，尚未有一站式集中商業(yè)體；商業(yè)檔次：因區(qū)域購買力有限，整體商業(yè)檔次處于中低檔次水平，各業(yè)態(tài)中缺乏知名國內(nèi)1線品牌連鎖、加盟店，更多的是“山寨版”自營店；商業(yè)

22、配套：受老城區(qū)地勢崎嶇影響，道路多坡度、彎道，影響商業(yè)便達(dá)性與商業(yè)布局，而商業(yè)規(guī)劃混亂、欠缺，如停車位配套有限、人流動線不合理，影響購物消費環(huán)境；服務(wù)管理：百貨、超市在不僅在硬件上存在缺陷（停車位、人流動線、空間布局），在軟件上更難以符合現(xiàn)代商場要求，如服務(wù)意識淡薄，管理制度不規(guī)范；消費需求：區(qū)域消費需求旺盛，但因消費能力有限，消費集中在中低檔次商業(yè)消費，集中在日用品、餐飲及中低消費的休閑娛樂（KTV、茶樓、棋牌等）。2.6 自貢商業(yè)街總結(jié)娛樂業(yè)消費：高端夜總會較少，一方面，經(jīng)過先前地方政府的整治，原有夜總會均被停業(yè)；另一方面，本地消費習(xí)慣不傾向夜總會消費模式。而以年輕人朋友聚會為主的KTV，

23、需求旺盛，競爭也激烈。運營模式均為自營的小型KTV，尚無外來知名量販KTV品牌進(jìn)駐；休閑消費：應(yīng)本地消費習(xí)慣傾向，更熱衷于茶館、足浴類消費，因此茶樓較多，其次為足浴，品牌均為本地自營為主，非加盟連鎖；而年輕人相對熱衷于酒吧、音樂會所、電玩。而咖啡類業(yè)種相對較少，生意一般。美容美體類女性休閑消費業(yè)態(tài)在本地有一定市場，但檔次、品牌相對較低，較少知名品牌進(jìn)駐；餐飲類消費:受本地消費影響，以四川本地火鍋類、煲類消費為主，品牌均為本地火鍋餐飲連鎖，其他類型餐飲缺乏，幾乎為空白。2.6 自貢商業(yè)街總結(jié)2.7 自貢百貨、超市概況2.7 自貢百貨、超市概況2.8 自貢百貨、超市小結(jié)通過對自貢百貨、超市業(yè)態(tài)走訪

24、，綜合得出以下結(jié)論：競爭狀況：當(dāng)前已開業(yè)經(jīng)營的百貨有5家，另有2家籌備中，計劃明年開業(yè)，百貨業(yè)競爭相當(dāng)激烈，均以價格戰(zhàn)促銷相互競爭；定位檔次：目前匯東新區(qū)的九鼎百貨在軟硬件定位上相對較高，其余幾家無論在品牌檔次上，還是空間布局、車位配備、服務(wù)管理上均為中低端檔次，以中低收入群為主要客群，與其說是百貨，在規(guī)劃上更趨于賣場與超市結(jié)合，且規(guī)模均比較小。隨著另外兩家定位高端百貨即將明年開業(yè)，可預(yù)見在業(yè)態(tài)規(guī)劃上將進(jìn)一步提升自貢百貨發(fā)展水平，提供更現(xiàn)代的購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)中心，同時更加劇現(xiàn)有的百貨業(yè)競爭，經(jīng)營狀況堪憂；布局發(fā)展：老城區(qū)作為人口最密集區(qū)域，以及傳統(tǒng)商貿(mào)核心區(qū)，已開業(yè)有3家百貨

25、，籌備中1家，未來5-8年仍將是百貨業(yè)競爭的主戰(zhàn)場。但從自貢中長期城市發(fā)展出發(fā)，隨著人口逐步“南移”，匯東新區(qū)將是未來城市核心區(qū)，加之地勢相對平坦，道路規(guī)劃良好好，可預(yù)見匯東新區(qū)一站式購物中心將增多；關(guān)于超市：當(dāng)前自貢大型知名超市進(jìn)駐較少，且分布不合理（過于集中于老城區(qū)），隨著新住宅區(qū)的建成交付，社區(qū)型商業(yè)中的大型連鎖超市將有較大發(fā)展機(jī)會。自貢高星級酒店概況酒店名稱位置定位體量（）客房數(shù)（套）酒店管理客群類型開業(yè)檀木林城市名人酒店老城區(qū)檀木林五星約3.5萬234名人酒店管理私營業(yè)主、政府接待2010年匯東大酒店匯東新區(qū)丹桂大街四星約3萬224自營商務(wù)客、政府接待2001年雄飛假日酒店老城區(qū)解放

26、路四星約2萬172格林豪泰商務(wù)客群2002年錦江國際大酒店匯東新區(qū)匯興路四星約3萬約230錦江-計劃2011年u供應(yīng)方面：自貢高星級酒店數(shù)量較少，切客房規(guī)模較小，低星級商務(wù)酒店較多，兩者入住率均達(dá)80%以上，經(jīng)營狀況良好；當(dāng)前高星級酒店在硬件及軟件上均達(dá)不到四星級、五星級的定位要求，房價水平也較低；u需求方面：低星級酒店客群以打牌包房為主，高星級酒店以政府接待、會議、商務(wù)客為主；u經(jīng)營收入：當(dāng)前自貢酒店營業(yè)收入主要以客房收入為主導(dǎo)，餐飲、娛樂份額較少，有較大挖掘潛力。自貢高星級酒店存在較大發(fā)展?jié)摿Α?.9 自貢酒店概況老城區(qū)地勢崎嶇，北高南低走勢，坡度較多，交通易塞堵，便達(dá)性較差，不利于商業(yè)發(fā)

27、展；新城區(qū)地勢相對開闊、平坦，道路規(guī)劃完善，交通順暢，利于商業(yè)規(guī)劃布局、發(fā)展；老城區(qū)發(fā)展受限，受地勢及拆遷成本較高影響，未來格局難有改觀，隨著人們對居住要求的不斷提高，居住區(qū)逐步遷往匯東新區(qū)及南湖新區(qū)，新區(qū)人口日益增多，老城區(qū)人口逐步遷出，商業(yè)也將逐步向新區(qū)“南移”，可預(yù)見，未來新區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會更大，但需要較長培育期。新老城區(qū)商業(yè)發(fā)展分析 消費能力：自貢整體消費需求能力有限，高消費能力群體有限，主要集中于周邊縣市的私營業(yè)主，該階層是區(qū)域高消費主要客群，當(dāng)前其消費潛能尚未被挖掘，其高消費以外流成都、重慶為主； 消費需求：雖然平均消費能力有限，但整體消費需求旺盛，因此各業(yè)態(tài)檔次更多集中在中低檔次水

28、平，“性價比”是作為主要購買決策，對品牌意識尚不敏感； 消費類型：各業(yè)態(tài)消費以家庭型消費為主導(dǎo)，如購物方面以服飾及日用品為主，餐飲方面以家庭聚餐消費為主。自貢消費需求特征2.10 自貢商業(yè)發(fā)展分析u 投資發(fā)展：現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)趨于飽和，但商業(yè)發(fā)展模式正處在提升階段，在對商業(yè)需求合理引導(dǎo)、培育情況下，有較大發(fā)展?jié)摿Α 需求狀況：整體消費需求旺盛，但消費能力有限，高消費外流，更注重“性價比”，決定了商業(yè)消費檔次。隨著生活水平的日益提高，收入水平的增長，勢必對商業(yè)消費的環(huán)境及服務(wù)提出更高要求，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的提升；u 發(fā)展階段：自貢商業(yè)發(fā)展尚處在較為初級的商業(yè)發(fā)展階段，以沿街商業(yè)及百貨超市組

29、合模式的單一商業(yè)體為主，尚未有一站式商業(yè)消費中心；隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市“南移”將進(jìn)一步促進(jìn)城市商業(yè)的更新?lián)Q代，近期老城區(qū)仍將保持商貿(mào)核心的地位，中長期而言，老城區(qū)商貿(mào)地位將逐漸被匯東新區(qū)取代，同時也將取代、整合原有商業(yè)模式，為商業(yè)發(fā)展提供較好的機(jī)遇。2.11 自貢商業(yè)總結(jié)3內(nèi)部環(huán)境分析 地塊區(qū)域分析 地塊本體分析 商業(yè)SWOT分析 核心價值提煉u 地塊位于自貢市自流井區(qū)，緊鄰光大街、濱江路、解放路，位于自貢市傳統(tǒng)核心商貿(mào)區(qū)，交通便利、配套齊全；u 周邊商業(yè)主要以餐飲、休閑娛樂為主；與項目隔街之距屬于老舊的川西民宅，政府意打造類似寬窄巷子的旅游景點；u 近年區(qū)域發(fā)展遲緩，存在“棚戶區(qū)”區(qū)域

30、印象，區(qū)域環(huán)境較差；u 區(qū)域人口主要以中低收入為主，收入水平低，消費觀念較差。3.1 項目地塊位置u 地塊背山面水，自然環(huán)境及風(fēng)水較好；u 項目可達(dá)性較差，交通存在一定問題，目前只有一條主道直達(dá)項目；u 地塊高差較大，土地需要平整；u 背靠大山，一定程度影響項目展示性，尤其在商業(yè)布局應(yīng)慎重考慮怎樣有效的將人流導(dǎo)入；u 100多畝的傳統(tǒng)老城區(qū)地塊，發(fā)展空間大；u 商業(yè)比例較大，可形成一定程度城市影響力。3.2 項目地塊分析u 地塊商業(yè)價值判斷：1、地塊東面，緊鄰濱河，商業(yè)展示性較好、交通便利，商業(yè)價值最大；2、地塊向西發(fā)展，位于居民住宅背后，周邊環(huán)境較差，展示性低商業(yè)價值較低；3.2 項目地塊分

31、析規(guī)劃旅游休閑商業(yè)區(qū)成熟餐飲區(qū)城市人流主來方向成熟休閑區(qū)文化遺跡SWOT優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weakness）機(jī)會（Opportunities）威脅（Threats）n成熟地段，配套完善；n土地供應(yīng)稀缺，商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；n提前規(guī)劃定位，對接市場需求。n項目背山面水資源豐富。n目前片區(qū)具有“棚戶區(qū)”印象；n項目雖位于傳統(tǒng)老城，地塊道路及展示性較差。n傳統(tǒng)老城此類商住用地較少；n城市居住較高消費需求無法滿足。n地塊具有文化、資源底蘊(yùn)，開發(fā)價值大；n匯東新區(qū)整體環(huán)境較好，區(qū)域發(fā)展較快，后期商業(yè)、城市配套齊全，一定程度威脅項目發(fā)展；發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢利用機(jī)會，轉(zhuǎn)化威脅n聯(lián)合發(fā)聲，深挖區(qū)域

32、歷史文化，復(fù)興自貢傳統(tǒng)商貿(mào)圈的繁華。n組合核心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗。n借勢，聯(lián)合知名品牌，提升項目知名度。n合理定位，避免與直接競爭項目正面交鋒。n把握市場需求，以精準(zhǔn)定位彌補(bǔ)現(xiàn)有不足。3.3 商業(yè)SWOT分析100100多畝傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)地塊發(fā)揮空間大；多畝傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)地塊發(fā)揮空間大；背山面水、歷史文化厚重；背山面水、歷史文化厚重；先外后內(nèi)的核心價值體系組合：商業(yè)比例大，可重樹區(qū)域的城市地位；商業(yè)比例大，可重樹區(qū)域的城市地位；3.4核心價值提煉4案例分析案例分析 案例選取原則 案例分析 案例啟發(fā)4.1 案例選取原則u 從項目區(qū)位、商業(yè)體量、區(qū)位條件以及基本價值等方面考量，與本項目契合度

33、高，具有較高的借鑒意義。u 從項目商業(yè)定位清晰、業(yè)態(tài)組合落位合理，經(jīng)營良好，經(jīng)市場驗證并獲得成功，可以為本項目提供操作借鑒性。u 甄選出攀成鋼區(qū)域發(fā)展研究、星光耀系列地產(chǎn)項目作為借鑒。4.1 攀成鋼從“東窮”到“天府門廊”東窮：以前成都的東邊基本都是工廠和國營企業(yè)聚集區(qū)，改革開放以來，這些企業(yè)逐漸不景氣，效益低下，大部分關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，因此下崗的工人很多，居住在東邊的人的收入自然就不高，造成該區(qū)域普遍偏窮。天府門廊是指原成都城東攀成鋼板塊，5年前，成都最著名的鋼管廠搬遷，攀成鋼這塊發(fā)展相對滯后的土地便被整理出來，3000畝的整體優(yōu)勢、后起之秀的優(yōu)勢，讓它發(fā)展成為成都最受關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)第一板塊

34、。只不過，整個區(qū)域的形象包裝推廣卻依然滯后。未來幾年，該片區(qū)總投資逾千億元，將建設(shè)成為成都最具國際化水平的商業(yè)、商務(wù)中心。借鑒土地炒作方式借鑒因素：1、產(chǎn)品打造國際級城市綜合體，6大標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品2、規(guī)劃設(shè)計時尚摩登的項目規(guī)劃和設(shè)計3、盈利模式星光耀突破了房地產(chǎn)資產(chǎn)運營的方式，以基金投資的方式取代。4.2 星光耀系列地產(chǎn)星浩資本成立于2010年，是一家涵蓋私募基金、開發(fā)管理、商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大業(yè)務(wù)范圍的綜合性管理公司，專注于投資中國首創(chuàng)、高成長性、高回報率的創(chuàng)新型城市綜合體。星浩資本旗下基金的投資人包括復(fù)星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家中國知名

35、企業(yè)領(lǐng)袖，核心團(tuán)隊在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有深厚的融資、投資、開發(fā)管理及商業(yè)運營經(jīng)驗，并由一支共事多年、合作融洽、經(jīng)驗互補(bǔ)的優(yōu)秀團(tuán)隊執(zhí)行管理。作為市場化運作下中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一，星浩資本將對“質(zhì)”的不懈追求融入所有工作中，不僅全力整合房地產(chǎn)長價值鏈并帶來利潤回報，更致力于資本價值的深度發(fā)掘為實現(xiàn)與投資人和合作伙伴之間的多方共贏搭建廣闊的平臺。4.2 星光耀系列地產(chǎn)定位國際化城市綜合體，打造8大產(chǎn)品系列，6大標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)借鑒產(chǎn)品組合4.2 星光耀系列地產(chǎn)國際范建筑，6大標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)借鑒產(chǎn)品組合借鑒規(guī)劃借鑒規(guī)劃借鑒規(guī)劃借鑒規(guī)劃5項目定位 項目整體定位 項目產(chǎn)品組合 產(chǎn)品定位建議5.1 定位前的思考市場

36、空白：目前區(qū)域缺乏大型、集中式成熟商業(yè)中心，客群消費習(xí)慣也急需引導(dǎo)升級；項目特質(zhì)：核心商圈內(nèi)，背山面水，自然、文化資源豐富，休閑娛樂已成氛圍。本案商業(yè)開發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準(zhǔn)提前介入規(guī)劃和招商，有先天稟賦打造成自貢市餐飲、娛樂、購物、居住為一體的中高端項目。無中心 不商業(yè)構(gòu)建一個高端未來集合自貢市前沿的消費觀念，項目以打造“自貢城市會客廳 名流精英匯聚地”為方向，打造成“城市會客廳”，將成為自貢城市生活品位的集中呈現(xiàn)，對外是城市的一張名片，是城市與世界接軌的一扇窗，對內(nèi)是城市人演繹生活劇情的中心場所。項目整體定位自貢市集星級酒店、時尚購物、餐飲娛樂、文化休閑、等為一體的國際級娛樂休閑為特色的城市綜合體項目。六大業(yè)態(tài)：大型購物中心、星級酒店、餐飲購物、娛樂休閑、中央居住、品質(zhì)幼兒園等。一、項目整體發(fā)展目標(biāo)自貢城市會客廳 名流精英匯聚地商業(yè)巨擘全業(yè)態(tài)綜合服務(wù) 一站業(yè)態(tài)，滿足休閑娛樂整體城市配套要求 打造品質(zhì)硬件，提升自貢城市品位城市地標(biāo)打造高端人群消費向心力，營造生活歸屬感品質(zhì)生活2大目的地4大活力空間城市核心的不夜城都市歡樂消費空間u 展示自貢都市風(fēng)范的高品位消費區(qū)u 集聚吃喝玩樂購一體化首選的休閑區(qū)u 體現(xiàn)身份、呈現(xiàn)價值的城市會客廳u 追求時尚、釋放活力的歡樂海洋饕餮歡暢不夜空間流行時尚體驗空間商務(wù)交際休閑空間