萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告6word

1、項(xiàng)目名稱：北京順義區(qū)空港居住項(xiàng)目送審單位：金地集團(tuán)北京公司編制日期：二。八年五月目 錄摘要正文第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 1、地塊位置2、用地性質(zhì) 3、開(kāi)發(fā)程度4、規(guī)劃指標(biāo)二、項(xiàng)目來(lái)源及要求 1、時(shí)間安排 2、保證金 3、競(jìng)地原則 4、地價(jià)支付進(jìn)度（假定競(jìng)得價(jià)為 12億）5、交地6、開(kāi)發(fā)主體 7、開(kāi)發(fā)建設(shè)期限8、其他第二章 片區(qū)概況及規(guī)劃 一、宏觀區(qū)域概況（順義區(qū)） 1、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 2、交通優(yōu)勢(shì) 3、生態(tài)資源豐富 4、配套概況5、新城規(guī)劃二、中觀區(qū)域概況（臨空經(jīng)濟(jì)圈） 1、主要經(jīng)濟(jì)板塊2、主要居住板塊三、順義區(qū)土地市場(chǎng)概況 1、用地規(guī)劃2、土地供應(yīng)概況 第三章地塊基本素質(zhì)分析及結(jié)論 一、地塊

2、素質(zhì)分析1、項(xiàng)目區(qū)位 2、項(xiàng)目四至3、道路交通系統(tǒng) 4、地塊景觀資源 5、生活配套設(shè)施6、市政配套設(shè)施 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論 第四章北京市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、04-07北京房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 2、04-07北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)投資分析 3、北京市2006以來(lái)住宅期房市場(chǎng)供需分析 4、北京市2006以來(lái)住宅期房市場(chǎng)成交分析 二、北京市土地市場(chǎng)分析 三、房地產(chǎn)政策分析 第五章 項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 1、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的界定 2、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)特性分析 3、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)供需分析 1、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)未來(lái)供應(yīng)分析 2、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)未來(lái)需求分析 3、周邊住宅市場(chǎng)

3、需求潛力分析 三、典型項(xiàng)目個(gè)案分析 1、龍湖香堤漫步2、萬(wàn)科四季花城 第六章 項(xiàng)目定位及結(jié)論 一、項(xiàng)目的SWO杳析1、優(yōu)勢(shì)2、劣勢(shì)3、機(jī)會(huì) 4、威脅二、客戶定位1、大戶型2、小戶型三、產(chǎn)品定位1、基本屬性與定位基礎(chǔ)： 2、產(chǎn)品定位3、商鋪4、產(chǎn)品建議四、價(jià)格定位 1、疊拼價(jià)格 2、6層電梯花園洋房?jī)r(jià)格3、小高層價(jià)格4、商業(yè)定價(jià) 5、車(chē)位定價(jià) 6、項(xiàng)目周邊租賃市場(chǎng)狀況 7、價(jià)格漲幅預(yù)測(cè) 8、銷(xiāo)售進(jìn)度安排及全程均價(jià)預(yù)測(cè) 第七章項(xiàng)目分期及總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目分期二、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目測(cè)算及敏感性分析 一、項(xiàng)目收益測(cè)算1、項(xiàng)目收益及現(xiàn)金流測(cè)算的基本假設(shè) 2、項(xiàng)目收益測(cè)算情況 二、項(xiàng)目敏感性

4、分析 1、地價(jià)、售價(jià)及建安對(duì) IRR的敏感性分析 2、掛牌報(bào)價(jià)對(duì)收益的敏感性分析 三、結(jié)論與建議附件：1、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃2、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期3、經(jīng)濟(jì)測(cè)算表摘 要、項(xiàng)目概要序號(hào)規(guī) 劃 指 標(biāo)名稱單位合計(jì)備注1項(xiàng)目總用地面積m2180029.1建設(shè)用地1336572總建筑面積m2239426總銷(xiāo)售面積1921082.1其中：地上建筑面積m21966882.2其中：地下建筑面積m2427383居住容積率1.54住宅面積m2191008其中雙限房292164.1其中：多層m21029924.2小、中高層m2880164.3按住宅套型建筑面積分90平米以下住宅面積m213361690平米以上住宅面積m25

5、73925托幼用地面積m24300建筑面積30106車(chē)位比停車(chē)位/戶0.67總戶數(shù)戶2008其中：各種產(chǎn)品類型所占戶數(shù)4層疊拼戶2726層電梯洋房戶60011層小高層（1梯4戶）戶48415層小高層（2梯4戶）戶30015層限價(jià)房（2梯8戶）戶3528項(xiàng)目整體戶均面積m2959總停車(chē)位個(gè)1195其中：地上個(gè)258人防地下個(gè)220地下個(gè)71710代征城市公共用地m236840.1其中：代征道路m236840.1代征綠地m2011項(xiàng)目總成本費(fèi)用萬(wàn)元25587012建安成本估算萬(wàn)元6575913項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期天88014月均去化速度套/月15銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)萬(wàn)元16銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率17IRR18IRR （計(jì)財(cái)

6、務(wù)費(fèi)用）19LV IRR、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目背景本次出讓宗地，屬于北京市土儲(chǔ)中心以掛牌方式公開(kāi)出讓項(xiàng)目。北京市土地儲(chǔ)備整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開(kāi)發(fā)公司，該企業(yè)主要開(kāi)發(fā)了天竺空港 工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)，擅長(zhǎng)工業(yè)園區(qū)土地整理及招商，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬 空港股份。2、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)類 別用地面積（1rf ）容積率控高（m）建筑密度綠地率地上建筑面積（m2）建設(shè)用地居住用地（A-10）129357< 1.5< 45< 30%>40%<194036托幼用地（A-8）4300>0.7< 12<

7、25%3010集中綠地（A-9）9532代征道路用地36840.1已建完總用地面積180029.1合270畝注：其中商品住宅164930.6 m2,兩限房29105.4褶（限制均價(jià) 5500元/ m2）。3、項(xiàng)目概況地塊所處區(qū)域成熟、景觀資源突出、臨空經(jīng)濟(jì)及新國(guó)展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得區(qū)域發(fā)展前景看好，區(qū)域內(nèi)商品住宅的供應(yīng)量緊縮，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不大，市場(chǎng)機(jī)遇較好。項(xiàng)目體量、容積率均具備打造精品住宅的條件，眾多企業(yè)資金緊張，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所下降，同時(shí)付款條件相對(duì)比較寬松，符合企業(yè)要求。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目為公開(kāi)市場(chǎng)掛牌出讓項(xiàng)目，場(chǎng)地平整、無(wú)待拆遷地上物，項(xiàng)目法律關(guān)系簡(jiǎn)單、明確，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，地塊原為吉

8、祥莊農(nóng)田，存在地下物可能性較小。四、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位中央別墅區(qū)域差異化產(chǎn)品、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)精品配套公寓、財(cái)富階層的首選地2、客戶定位1）大戶型本項(xiàng)目大戶型客戶來(lái)源廣泛，可以劃分以東部客戶群、涉外客群以及投資客群為主要受眾。他們大多擁有海外生活背景，事業(yè)成功、有較高職位，在產(chǎn)品需求方面希望能夠延續(xù)國(guó)際化生活方式，貼近自己的社交圈層，體現(xiàn)身份地位。追求國(guó)際化的生活氛圍和成熟配套。2）小戶型本項(xiàng)目小戶型客戶追求優(yōu)越的生活方式、享受生活、強(qiáng)調(diào)生活的品質(zhì)感，追求身份認(rèn)同感，在區(qū)域內(nèi)可能是階段性居住，也比較關(guān)注資產(chǎn)的后期增值性。3、產(chǎn)品建議產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積產(chǎn)品比例戶型面積套數(shù)商品住宅疊拼5739230%2

9、112726層電梯洋房4560024%152300小高層（11層）3630019%75484小局層（15層）2250012%75300雙限房小局層（15層）2921615%83352合計(jì)191008100%11217084、價(jià)格定位產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)前漲幅（08年2季度-09年2季度）開(kāi)盤(pán)后年度漲幅疊拼6.50%7-8%產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)前漲幅（08年2季度-09年4季度）開(kāi)盤(pán)后年度漲幅花園洋房12.50%8-9%產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)前漲幅（08年2季度-10年1季度）開(kāi)盤(pán)后年度漲幅公寓13.50%7-8%5、項(xiàng)目進(jìn)度安排現(xiàn)時(shí)點(diǎn)均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)均價(jià)銷(xiāo)售周期結(jié)案均價(jià)全程均價(jià)疊拼2000009年2季度2176018個(gè)月24500

10、17924花園洋房1403009年4季度1590015個(gè)月17550公寓1162010年1季度1330017個(gè)月14750商業(yè)1150011年2季度130906個(gè)月13350五、項(xiàng)目分期及總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃1、項(xiàng)目分期項(xiàng)目計(jì)劃分二期開(kāi)發(fā)建設(shè) 一期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積（m2）銷(xiāo)售面積（m2）產(chǎn)品 比例戶均面積（m2）單元 數(shù)戶數(shù)4層疊拼37980.0037980.0051%211451806層電梯洋房36480.0036480.0049%7620480住宅小計(jì)74460.0074460.00100%11365660會(huì)所地上部分900.00會(huì)所地下部分600.00地下車(chē)庫(kù)（不含人防）23111.12 一期示

11、范區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積(m2)銷(xiāo)售面積(m2)產(chǎn)品比例戶均面積(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼15192.0015192.0081%21118726層電梯洋房3648.003648.0019%76248小計(jì)18840.0018840.00100%15720120會(huì)所地上部分900.00會(huì)所地下部分600.00地下車(chē)庫(kù)(不含人防)9626.00二期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積(m2)銷(xiāo)售面積(m2)產(chǎn)品比例戶均面積(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼19412.0019412.0017%21123926層電梯洋房9120.009120.008%76512011層小高層(1梯4戶)36300.0036300.0031%7511

12、48415層小高層(2梯4戶)22500.0022500.0019%75530015層限價(jià)房(2梯8戶)29216.0029216.0025%833352小計(jì)116548.00116548.00100%86471348底商1100.00千人配套670.00地下車(chē)庫(kù)(不含人防)9145.12人防兼車(chē)庫(kù)9881.762、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2008年10月進(jìn)行示范區(qū)的施工，08年11月一期工程開(kāi)工、09年3月2期工程開(kāi)工，2009年6月售樓處開(kāi)放。五、項(xiàng)目成本及收益序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)(萬(wàn)元)單位可售面積利潤(rùn)情況130175215707.431.1銷(xiāo)售收入29000615096.001.2處

13、理剩余物業(yè)收入11746611.421.3出租凈收入折現(xiàn)02費(fèi)用255870133192.1土地成2前期費(fèi)用41692172.3建安工程成本6575934232.4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)002.5營(yíng)業(yè)費(fèi)用90534712.6公司管理費(fèi)60353142.7營(yíng)業(yè)稅及附加165968642.8財(cái)務(wù)費(fèi)用154348032.9土地增值稅49062553稅前特殊補(bǔ)貼0044588223885所得稅25%114715976稅后特殊補(bǔ)貼003441217919利率11.40%1018.49%11_NPV_6817六、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目規(guī)模適中、容積率及限高條件相對(duì)寬松，適宜打造精品住區(qū)，符合集

14、團(tuán)產(chǎn)品線要求；2、區(qū)域環(huán)境及市場(chǎng)認(rèn)可度高，現(xiàn)狀供應(yīng)少，周邊居住用地供應(yīng)緊張，未來(lái)面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力??；3、臨空經(jīng)濟(jì)及新國(guó)展的帶動(dòng)，區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)大好，有利于提升企業(yè)品牌；4、付款條件相對(duì)比較寬松，符合企業(yè)現(xiàn)狀要求5、符合集團(tuán) “快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，周轉(zhuǎn)速度快，可以在較短的時(shí)間內(nèi)貢獻(xiàn)利潤(rùn)。項(xiàng)目可行，建議把握機(jī)遇，積極獲取第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1、地塊位置北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村，位于空港工業(yè)區(qū)B區(qū)內(nèi)西北側(cè);2、用地性質(zhì)住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施；3、開(kāi)發(fā)程度八通一平（上水、下水、電、訊、中水、暖、燃?xì)狻⒌缆贰?chǎng)地自然平整）4、規(guī)劃指標(biāo)類 別用地面積（1rf ）容積率控高（m）建筑密度綠地率

15、地上建筑面積（m2）建設(shè)用地居住用地（A-10）129357< 1.5< 45< 30%>40%<194036托幼用地（A-8）4300>0.7< 12< 25%3010集中綠地（A-9）9532代征道路用地36840.1已建完總用地面積180029.1合270畝注：其中商品住宅 164930.6 m2,兩限房29105.4褶（限制均價(jià)5500元/明雙限房：本次掛牌出讓宗地中將配建 2.91萬(wàn)褶雙限房（包含在建筑控制規(guī)模內(nèi)），其套型面積應(yīng)小于90褶，房屋銷(xiāo)售限價(jià)為 5500元/褶，根據(jù)朝向、樓層等因素，只允許有5%勺浮動(dòng)空間。外立面材料要求與普通

16、商品房一致，且應(yīng)在普通商品房完成總規(guī)模的80%L前竣工驗(yàn)收。托幼用地：托幼用地不在此次出讓范圍，但仍由競(jìng)得人代建。二、項(xiàng)目來(lái)源及要求本次出讓宗地，屬于北京市土儲(chǔ)中心以掛牌方式公開(kāi)出讓項(xiàng)目。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開(kāi)發(fā)公司，北京市土地儲(chǔ)備整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作。該企業(yè)主要開(kāi)發(fā)了天竺空港工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)，擅長(zhǎng)工業(yè)園區(qū)的土地整理及招商工作，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份（股票代碼600463）1、時(shí)間安排公告時(shí)間競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)時(shí)間競(jìng)買(mǎi)時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間5.5日9時(shí)5.16日15時(shí)5.5日9時(shí)一5.19日15時(shí)5.19日15時(shí)30分2、保證金本次掛牌出讓地塊保證金為

17、人民幣4000萬(wàn)元，由競(jìng)買(mǎi)人在順義區(qū)分中心提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)時(shí)以支票（或匯票）方式交納，或者也可以在競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止日前將競(jìng)買(mǎi)保證金匯入順義區(qū)分中心指定的銀行帳號(hào)。如獲取得土地，則將保證金直接沖抵相應(yīng)政府土地收益，如未取得土地，保證金將于掛牌結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)（5月25號(hào)左右）退還，不計(jì)息。3、競(jìng)地原則起始價(jià)為3.6576億元，競(jìng)價(jià)階梯為200萬(wàn)，相當(dāng)于樓面價(jià)每次增加10.3元/nf ；競(jìng)買(mǎi)人可以多次報(bào)價(jià)，每次報(bào)價(jià)時(shí)需要提交競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)單并出示競(jìng)買(mǎi)資格證明；在競(jìng)價(jià)截止時(shí)仍有 兩個(gè)或者兩個(gè)以上 競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，則由順義分中心對(duì)掛牌出讓宗地組織現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。4、地價(jià)支付進(jìn)度（假定競(jìng)得價(jià)為 12

18、億）序款項(xiàng)招標(biāo)文件要求日期支付金額（萬(wàn)元）1保證金申請(qǐng)掛牌資格時(shí)5.1640002開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償款競(jìng)得后（獲取成交確認(rèn)書(shū)）23個(gè) 工作日內(nèi)全額付清6.1811533.83政府收益競(jìng)得后28個(gè)工作日內(nèi)支付20%6.2517693.24剩余金額在簽訂合同后 60日內(nèi)付清8.1986772.965、交地在簽訂土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議且競(jìng)得人已向空港公司支付全部土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后5個(gè)工作日內(nèi)（6月底），空港公司提供現(xiàn)狀具備“三通一平”（通臨水、臨電路 由、通路；場(chǎng)地平整）條件的土地，臨時(shí)水電的接用費(fèi)用由競(jìng)得人承擔(dān)；空港公司根據(jù)競(jìng)得人開(kāi)發(fā)進(jìn)度的要求，陸續(xù)提供宗地外七條市政管線（上水、下水、電、訊、 中水、暖、燃?xì)猓?/p>

19、。6、開(kāi)發(fā)主體既可以由境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人等獨(dú)立競(jìng)買(mǎi)，也可以由兩個(gè)或者兩個(gè)以上法人或其他組織組成的聯(lián)合體共同競(jìng)買(mǎi)。7、開(kāi)發(fā)建設(shè)期限3年（自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起算）。8、其他第二章片區(qū)概況及規(guī)劃 一、宏觀區(qū)域概況（順義區(qū)）設(shè)計(jì)方案中應(yīng)安排太陽(yáng)能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。順義區(qū)位于北京市東北郊，北連懷柔、密云，西接 昌平、朝陽(yáng)區(qū)，南界通州區(qū)、河北三河市。城區(qū)距市中 心30公里，總面積1021平方公里，截至 2006年底常 住人口為71.8萬(wàn)、戶籍人口為 56.2萬(wàn)。順義區(qū)曾于1990年成為亞運(yùn)會(huì)部分比賽場(chǎng)地，并將于今年承辦奧運(yùn)水上等項(xiàng)目（賽艇、皮劃艇兩個(gè)比賽項(xiàng)目，產(chǎn)生

20、30枚金牌）的比賽，是北京近郊發(fā)展最迅速、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)勁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)。1、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)順義擁有眾多的航空、物流、制造產(chǎn)業(yè)，約有 30家世界500強(qiáng)企業(yè)入住，同時(shí)也擁有燕京啤酒、現(xiàn)代汽車(chē)、匯源果汁、曲美家具、牛欄山等大型企業(yè)，并擁有鑫農(nóng)業(yè)、大龍地產(chǎn)、燕京啤酒、空港股份、首安消防、匯源果汁、機(jī)場(chǎng)股份、國(guó)航股份等上市企業(yè)。順義經(jīng)濟(jì)實(shí)力一直處于北京市前列。順義新城將大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，基于現(xiàn)有制造業(yè)的良好基礎(chǔ)，促進(jìn)制造業(yè)由分散向集約發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展高端第二產(chǎn)業(yè)，成為北京發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)的基地。1.1 GDP人均GDP人均可支配收入順義GDP（億元）比上年增長(zhǎng)常住人口人均GDP（美元）城鎮(zhèn)人口人均可支配收

21、入（元）2004230.821.3%3854141182005276.119.6%481216167200631815.2%572017654200736514.78%6745198002007年，順義完成 GDP365乙元，位于全市第六，人均 GDP始終保持在北京市 第6-7位的水平；2007年全區(qū)實(shí)現(xiàn)屬地財(cái)稅收入 141億元，地方財(cái)政收入 44億元, 同比分別增長(zhǎng)53咐口 97%,財(cái)政總量、增長(zhǎng)幅度均處于全市前列， 明顯高于其他郊區(qū) 縣。1.2三產(chǎn)比重順義第一產(chǎn)業(yè)（%第二產(chǎn)業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)（%2004958.632.420057.26.131.820066623220075.451.742.9

22、順義目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)發(fā)展迅猛，尤其在2007年，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化根據(jù)規(guī)劃，2020年，順義新城人均 GDP等突破20000美元；第三產(chǎn)業(yè)比重超過(guò)60%，第二產(chǎn)業(yè)比重保持在40%左右，第一產(chǎn)業(yè)比重在1%以下。順義已成為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最具活力的地區(qū)之一，并將進(jìn)一步快速發(fā)展。2、交通優(yōu)勢(shì)順義不但有機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還有機(jī)場(chǎng)高速、京承高速、機(jī)場(chǎng)北線、六環(huán)等快速路，交通體系非常發(fā)達(dá)。順義新城的建設(shè)以及奧運(yùn)契機(jī)使得順義區(qū)交通環(huán)境有了進(jìn)一步改善，規(guī)劃或在建的軌道交通線網(wǎng)有：S6 線，是連接順義、亦莊、通州新城發(fā)展帶的市郊軌道；M15線（北京-順義），起點(diǎn)頤和園，經(jīng)望京，終點(diǎn)順義城區(qū)。該線路直接

23、與地鐵 2 號(hào)線、 10 號(hào)線、 13 號(hào)線等多條線路迅速換乘，建成之后，海淀中關(guān)村科技園區(qū)、朝陽(yáng)奧運(yùn)功能區(qū)以及順義新城三大園區(qū)將被M15號(hào)線聯(lián)系起來(lái)，計(jì)劃09年開(kāi)工，2014年全線貫通；L1 線（機(jī)場(chǎng)高速鐵路），起點(diǎn)東直門(mén)交通樞紐，經(jīng)三元橋、二號(hào)航站樓、一號(hào)航站樓后，直達(dá)三號(hào)航站樓，并可與地鐵10 號(hào)線、2 號(hào)線迅速換乘，今年6 月即可通車(chē)；此外，奧運(yùn)大道（白馬路）直接連接北京奧運(yùn)中心與順義奧運(yùn)分中心，溝通昌平、順義及平谷3 個(gè)區(qū)，西起高麗營(yíng)與京承高速公路，終點(diǎn)為順密路，從北四環(huán)到順義奧運(yùn)場(chǎng)館僅需30 分鐘左右。同時(shí)機(jī)場(chǎng)南線、京平高速、新國(guó)展聯(lián)絡(luò)線等線路將于今明兩年開(kāi)通，周邊交通路網(wǎng)更為順暢

24、、便捷。3、生態(tài)資源豐富與亦莊和通州相比，順義生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)非常突出。北京唯一的內(nèi)河溫榆河流經(jīng)順義區(qū)域，此外還有潮白河、減河以及潮白河森林公園、奧林匹克水上公園、漢石橋濕地公園等大量自然生態(tài)景觀，因此順義也成為京城別墅的首選之地，擁有中央別墅區(qū)和馬坡別墅區(qū)兩個(gè)組團(tuán)。目前順義商品住宅的購(gòu)買(mǎi)人群大致可以分成三類，依次為順義本地人、空港人群、北京城區(qū)的人。北京城區(qū)的客群包括一些養(yǎng)老需求，同時(shí)年輕白領(lǐng)在逐漸增加，主要來(lái)自北京北部和東北方向，環(huán)境和交通以及良好的發(fā)展前景是最主要的誘因。4、配套概況順義目前的配套基本能滿足生活所需，但知名醫(yī)院較少，公交停運(yùn)較早，娛樂(lè)設(shè)施較少。5、新城規(guī)劃根據(jù)北京城市總體規(guī)劃

25、，將重點(diǎn)建設(shè)順義、通州、亦莊三個(gè)新城。5.1 新城規(guī)模新城的規(guī)劃區(qū)范圍為順義區(qū)行政轄區(qū)，總面積為1021平方公里。2020年，順義新城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?62平方公里。不含首都機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，根據(jù)北京總體規(guī)劃，2020年順義新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在 90萬(wàn)人左右,同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬(wàn)人口規(guī)模的發(fā)展空間。5.2 新城產(chǎn)業(yè)順義新城距離首都機(jī)場(chǎng)最近。因此，未來(lái)的順義是面向國(guó)際的首都樞紐空港，也是帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進(jìn)制造業(yè)基地。新城將建設(shè)成現(xiàn)代國(guó)際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居新城，利用首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展國(guó)際會(huì)展、商務(wù)、物流等臨空產(chǎn)業(yè)，打造作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎的臨空產(chǎn)業(yè)中心和首都先進(jìn)制造

26、業(yè)基地和綠色宜居新城。5.3 新城結(jié)構(gòu)按照規(guī)劃，順義重點(diǎn)新城確立了 “一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的城市空間結(jié)構(gòu)：一港一一首都機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū);二河一一潮白河旅游休閑度假區(qū)溫榆河綠色生態(tài)走廊；三區(qū)一一順義中心區(qū)（原衛(wèi)星城三個(gè)組團(tuán)）空港區(qū)（后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、溫榆河別墅區(qū)）河?xùn)|新區(qū)（南彩鎮(zhèn)和北小營(yíng)鎮(zhèn)中心區(qū)）；三鎮(zhèn)一一楊鎮(zhèn)高麗營(yíng)李遂趙全營(yíng)。順義新城將構(gòu)建“公共交通軸線+城市組團(tuán)+生態(tài)綠地”的空間發(fā)展模式，形成“兩軸、多組團(tuán)”的“十字形”空間布局結(jié)構(gòu)。兩軸包括沿軌道交通M15和S6的兩條城市發(fā)展軸。多組團(tuán)指“十字形”結(jié)構(gòu)由大致呈東西和南北走向的兩個(gè)帶形組團(tuán)式城鎮(zhèn)群組合而成。東西向城鎮(zhèn)組團(tuán)（沿

27、M15線）為空港城、空港物流基地、新城中心、南彩、北小營(yíng)；南北向城鎮(zhèn)組團(tuán)（沿S6線）為新城中心、馬坡、牛欄山。新城由中心區(qū)、空港區(qū)和河?xùn)|新區(qū)組成。其中：中心區(qū)包括沿潮白河的三個(gè)城市組團(tuán)（新城中心、馬坡、牛欄山）組成，承擔(dān)綜合服務(wù)、先進(jìn)制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)的主要職能：空港區(qū)由空港城組團(tuán)和機(jī)場(chǎng)組團(tuán)組成，承擔(dān)國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)和臨空產(chǎn)業(yè)（包括會(huì)展、空港商務(wù)等在內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)等）的主要職能：河?xùn)|新區(qū)由南彩組團(tuán)和北小營(yíng)組團(tuán)組成，是總體規(guī)劃確定的適時(shí)啟動(dòng)的城市發(fā) 展備用地，發(fā)展國(guó)際化職能二、中觀區(qū)域概況（臨空經(jīng)濟(jì)圈）目前北京市政府已將“北京臨空經(jīng)濟(jì)圈”確定為“十一五”重點(diǎn)發(fā)展的

28、六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)（中關(guān)村科技園、CBD金融街、奧林匹克公園、亦莊、臨空經(jīng)濟(jì)圈）之一'o目前，北京臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)已初步形成了以首都機(jī)場(chǎng)為核心，以天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū) A-B區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、空港物流基地、北京汽車(chē)生產(chǎn)基地等五大功 能組團(tuán)和以天竺、后沙峪、仁和等六個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)為依托，以航空產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、 現(xiàn)代物流業(yè)、會(huì)展業(yè)為代表的臨空產(chǎn)業(yè)集群，集聚了松下、索愛(ài)、LG JVC TNT空中客車(chē)、積水創(chuàng)格、日本郵船、日本住友等30家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和 550余家中外 企業(yè)，區(qū)域居住、商務(wù)需求迅速升級(jí)。止匕外，已經(jīng)正式落戶臨空經(jīng)濟(jì)帶的新國(guó)展，將成為北京展覽展會(huì)行業(yè)最重要最 集中的舉辦地點(diǎn)，也

29、將成為區(qū)域及會(huì)展行業(yè)的新地標(biāo)，發(fā)揮強(qiáng)大的引擎優(yōu)勢(shì)。新國(guó) 展的進(jìn)駐，直接帶動(dòng)區(qū)域的商務(wù)氛圍，區(qū)域的商務(wù)價(jià)值也將因此而得到市場(chǎng)的進(jìn)一 步認(rèn)可。新國(guó)展的地標(biāo)作用， 將為入駐的企業(yè)帶來(lái)整合形象、綜合宣傳的附加價(jià)值，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集及產(chǎn)業(yè)鏈配合為整個(gè)行業(yè)發(fā)展及行業(yè)優(yōu)化起到積極的作用。未來(lái)的新國(guó)展將會(huì)占領(lǐng)北京展覽市場(chǎng)70%勺份額，將帶來(lái)北京國(guó)際 A級(jí)車(chē)展等國(guó)際特大型展覽。新國(guó)展的建成不僅有助于培育新興產(chǎn)業(yè)群，還可以直接或間接帶 動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大引擎，更成為企業(yè) 與商家的“必爭(zhēng)之地”。目前臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值約占順義全區(qū)生產(chǎn)總值的70%預(yù)計(jì)到2010年，30%

30、7;,創(chuàng)造北京臨空經(jīng)濟(jì)圈可實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600億元以上，約占北京全市 GDP勺8%加之奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和新國(guó)展的起用帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，使得年均增速將保持在就業(yè)機(jī)會(huì)13.7 萬(wàn)個(gè)，將帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人口及相應(yīng)的居住、商務(wù)需求。順義區(qū)政府投資1203 億元用來(lái)發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目共87 個(gè)，投資總額 1203 億元。近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目有：投資131 億元的現(xiàn)代第二工廠，投資84 億元的新國(guó)際展覽中心及相關(guān)配套設(shè)施，投資58 億元的空港保稅物流中心暨航空貨運(yùn)大通關(guān)基地，投資64 億元的首鋼冷軋廠等等。在順義區(qū)斥巨資發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響下，隨著區(qū)內(nèi)規(guī)劃中的物流業(yè)、制造業(yè)、展覽業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新的商務(wù)需求

31、將刺激空港區(qū)域居住商務(wù)需求的升級(jí)和崛起。1 、主要經(jīng)濟(jì)板塊1.1 空港工業(yè)區(qū)北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是成立于1994 年的市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積6.6平方公里。開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃科學(xué)、功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善，全面實(shí)現(xiàn)“九通一平”。目前 A 區(qū)已入住完畢，B 區(qū)正處在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，隨著新國(guó)際展覽中心的投入使用，部分工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)、金融及配套服務(wù)設(shè)施用地，為區(qū)域的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件。經(jīng)過(guò) 10 多年的發(fā)展，空港工業(yè)區(qū)已成為全國(guó)一流的成熟型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，已有20 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的380 余家中外客商入駐，投資總額超過(guò)400 億元人民幣，項(xiàng)目平均投資額達(dá)1.2 億元人民幣。其中， 排名世界500 強(qiáng)的企業(yè)約3

32、0 家， 跨國(guó)公司約70 家，如歐洲的空中客車(chē)、瑞典的愛(ài)立信，荷蘭的飛利浦，德國(guó)的辛克、海德漢、羅森伯格，日本的索尼、松下、 SMC韓國(guó)的LG韓美，美國(guó)的聯(lián)合技術(shù)、惠爾浦、寶潔公司等。2006年，空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值373億元，總收入512億元，出口供貨額 280億元，上繳稅金18.4億元。自2003年以來(lái)，地方財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，尤其在2007年的前11個(gè)月，增幅達(dá)103%比2003年的2.7億元增長(zhǎng)了近4倍。隨著奧運(yùn)會(huì)的 日益臨近，空港地區(qū)航空運(yùn)輸、貨運(yùn)及物流等行業(yè)發(fā)展迅猛，極大的拉動(dòng)了地稅稅 收的高速增長(zhǎng)；同時(shí)眾多國(guó)際知名企業(yè)入駐也為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新鮮血液。根據(jù)北京市總體規(guī)劃， 以

33、空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為核心將建成一個(gè)30萬(wàn)人口的空港城（現(xiàn)狀人口約為20萬(wàn)），目前已初具規(guī)模。空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與周邊的商業(yè)、居住以及各種配套設(shè)施日益完善，開(kāi)發(fā)區(qū)南側(cè)是著名的溫榆河別墅區(qū)，是北京市規(guī)模最大、檔次最高涉外氛圍最濃的區(qū)域；北側(cè)是以萬(wàn)科城市花園、莫奈花園、白露雅園、水青庭等多個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目組成的后沙峪組團(tuán)。周邊擁有在建的大型空港企業(yè)園、商業(yè)街、星級(jí)酒店等組成的大型商務(wù)、商業(yè)區(qū)，以及中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)，區(qū)域發(fā)展前景看好。1.2 新國(guó)際展覽中心中國(guó)國(guó)際展覽中心位于空港工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)A區(qū)西側(cè)、B區(qū)南側(cè)，東臨首都機(jī)場(chǎng)，西南靠溫榆河生態(tài)走廊，京密路、五

34、環(huán)、六環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速、京承、機(jī)場(chǎng)北線等組成的高等級(jí)公路網(wǎng)。新館總投資84億元，規(guī)劃16個(gè)展館，展館室內(nèi)地上總使用面積 20萬(wàn)itf,配套設(shè)施中包括購(gòu)物、餐飲、健身、娛樂(lè)、酒店、辦公、會(huì)議、商務(wù)、技術(shù)交流室、新聞發(fā)布中心等功能， 一期工程包括8個(gè)展廳，地上使用面積10萬(wàn)褶，目前已投入使 用?？傄?guī)劃用地面積（萬(wàn) m2）地上總建筑面積 （38.5 /66）車(chē)位 （個(gè)）展館及附屬設(shè)施綜合配套設(shè)施（18.5/26）商業(yè)酒店寫(xiě)字樓155.520/4010/104.5 /8.54/7.54692/11750注：紅色字體部分為一期規(guī)劃指標(biāo)，單位為萬(wàn)nf新館建成后，老館還將繼續(xù)使用，10萬(wàn)平方米以下的中小型展會(huì)將

35、在老館進(jìn)行。 新國(guó)展將承擔(dān)北京70%以上的展覽。新國(guó)展一期展館的年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)為6億元，按照測(cè)算，它每年將給相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)60億元的產(chǎn)值。經(jīng)測(cè)算，日均參觀人數(shù)為3.1萬(wàn)人，展期日均住宿人數(shù) 4000人，極限高峰日需住宿人數(shù)為3.1萬(wàn)人至3.6萬(wàn)人，客房總數(shù)需達(dá)到 4000間以上，最大的接待能力需達(dá)到 7800人；日均用餐人數(shù)1.5萬(wàn)人，極限高峰日用餐人數(shù) 7.6 萬(wàn)人至8.9萬(wàn)人，大量的商務(wù)、商業(yè)需求已經(jīng)呈現(xiàn)。2008年，新國(guó)展周邊賓館酒店、 餐飲、商業(yè)文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、會(huì)議等配套設(shè)施建筑面積將分別達(dá)到55萬(wàn)、25萬(wàn)、90萬(wàn)、75萬(wàn)和4萬(wàn)nf,可吸納8萬(wàn)人就業(yè)，并極大滿足未來(lái)會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展的

36、需要。區(qū)域的蓬勃發(fā)展也將大大刺激居住及商業(yè)需求。同時(shí)，順義區(qū)對(duì)新國(guó)展中心周邊控制性詳細(xì)規(guī)劃已編制完成。新國(guó)展及周邊721萬(wàn)褶面積作為發(fā)展會(huì)展、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域，順義區(qū)將在資金、政策等 方面給予大力扶持，以促進(jìn)會(huì)展產(chǎn)業(yè)的集聚，同時(shí)還將制定鼓勵(lì)會(huì)展業(yè)發(fā)展的財(cái)政 政策，對(duì)大型專業(yè)會(huì)展公司給予一定專項(xiàng)補(bǔ)貼；創(chuàng)新場(chǎng)館及周邊用地出讓方式，以 公益性用地的方式或規(guī)劃的嚴(yán)格約束來(lái)降低會(huì)展業(yè)發(fā)展的土地成本；制定會(huì)展業(yè)知 識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)政策，對(duì)重要會(huì)展和品牌會(huì)展進(jìn)行保護(hù)。新國(guó)展的全面投入使用，將帶動(dòng)整個(gè)順義天竺開(kāi)發(fā)區(qū)周邊也就是國(guó)展新區(qū)的整 體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)臨空經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，這里將成為亞洲最大的展覽中

37、心，同 時(shí)也會(huì)成為最繁華的居住、商務(wù)區(qū)之一1.3 空港物流基地北京空港物流基地經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，是北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃 （2002-2010）中確 立的三大物流基地中重點(diǎn)建設(shè)的試點(diǎn)基地，也 是北京市唯一的航空一公路國(guó)際貨運(yùn)樞紐型的物流基地，占地面積 6.2平方公里。2006年，空港物流基地新引進(jìn)企業(yè) 38家,投資總額34.1億元，正在成為國(guó)內(nèi)外知名物流企業(yè)的集聚區(qū)。目前，該基地已有日郵航空、華輝國(guó)際、宅急送、TNT、德國(guó)漢莎等100余家企業(yè)入駐，投資總額超過(guò)100億元。2007年前10個(gè)月，完成稅收14.45億元，同比增長(zhǎng) 43.1 %,在國(guó)內(nèi)空港物流 基地中名列前茅。機(jī)場(chǎng)北側(cè)的航空貨運(yùn)大通

38、關(guān)基地及空港保稅物流中心（B型）已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)招商，占地面積3平方公里，建成后將使空港、海關(guān)監(jiān)管區(qū)連為一體，極大地完善口 岸功能并提高通關(guān)效率。為發(fā)揮首都機(jī)場(chǎng)航空貨運(yùn)基地、出口加工區(qū)和保稅物流中心（B型）三大功能區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)，有關(guān)部門(mén)擬對(duì)三大區(qū)域進(jìn)行整合后申報(bào)北京空港綜合保稅港區(qū)。屆時(shí)企業(yè)可最大程度地享受三大功能區(qū)的優(yōu)惠政策，吸引更多的企業(yè)入住，帶動(dòng)就業(yè)和 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1.4 北京汽車(chē)生產(chǎn)基地汽車(chē)基地成立于2003年 3月，是北京市唯一專門(mén)規(guī)劃用于發(fā)展汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的基地，總體規(guī)劃面積19 平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積6.3 平方公里，由整車(chē)發(fā)展區(qū)、零部件工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、公共服務(wù)管理區(qū)4 部分組成

39、。目前已引進(jìn)北京現(xiàn)代汽車(chē)有限公司、北京現(xiàn)代摩比斯汽車(chē)零部件有限公司等國(guó)際一流企業(yè)20 余家， 引進(jìn)投資總額241 億元。 一個(gè)以整車(chē)制造企業(yè)為龍頭，配套零部件企業(yè)為主體，倉(cāng)儲(chǔ)、物流等服務(wù)型企業(yè)為延伸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已經(jīng)在汽車(chē)基地內(nèi)形成。并逐步發(fā)展汽車(chē)零部件、汽車(chē)裝飾以及汽車(chē)研發(fā)、生產(chǎn)銷(xiāo)售、金融保險(xiǎn)、售后服務(wù)等相關(guān)配套行業(yè)。1.5 國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)規(guī)劃中的國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)位于首都機(jī)場(chǎng)南側(cè)，橫跨機(jī)場(chǎng)第一和第二高速路東西兩側(cè)，總體規(guī)劃面積19.65 平方公里，可建設(shè)面積9.64 平方公里，距離地塊僅6.5 公里。鑒于該地區(qū)地理位置的特殊性，國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)規(guī)劃以航空企業(yè)為主導(dǎo)、總部型企業(yè)為重點(diǎn)的商務(wù)區(qū)，分為機(jī)場(chǎng)服務(wù)辦公

40、區(qū)、航空商務(wù)辦公區(qū)、國(guó)際商務(wù)核心區(qū)、商貿(mào)綜合服務(wù)區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)配套區(qū)等五大組團(tuán)，并最終形成由航空服務(wù)、總部商務(wù)、酒店公寓、高新技術(shù)、商貿(mào)服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。北京國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù)辦公面積、酒店及公寓面積約150 萬(wàn)平方米、商業(yè)服務(wù)面積約70 萬(wàn)平方米、文化休閑面積約30 萬(wàn)平方米、各類建筑總面積約450 萬(wàn)平方米。到 2015 年，這一商務(wù)區(qū)將吸引各類入?yún)^(qū)單位2000 至 3000 家，就業(yè)人口達(dá)到4至5萬(wàn)人，地區(qū)GDP總值實(shí)現(xiàn)170至200億元人民幣，最終將國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)建設(shè)成為特色鮮明、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化國(guó)際商務(wù)區(qū)。國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)內(nèi)鼓勵(lì)企業(yè)自用或自有經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)中外投資商參與商務(wù)樓宇、公寓

41、酒店和商業(yè)設(shè)施的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)行航空服務(wù)、金融保險(xiǎn)、技術(shù)研發(fā)、咨詢服務(wù)、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)、健身休閑等三級(jí)項(xiàng)目的投資入駐。目前該區(qū)域的開(kāi)發(fā)正處于起步階段，其中居住用地規(guī)模非常小，并且不獨(dú)立出 讓，但其計(jì)劃實(shí)施的對(duì)南樓商務(wù)區(qū)的拆遷將對(duì)后沙峪地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造很大的利好。 注：機(jī)場(chǎng)生活區(qū)改造項(xiàng)目機(jī)場(chǎng)宿舍區(qū)8個(gè)小區(qū)，土地面積（含住宅、辦公和其他配套項(xiàng)目用地）約 0.7 平方公里。其中住宅樓 203棟，建筑面積約為 230萬(wàn)平方米。居住人口 4萬(wàn)人，常 住人口 3.3萬(wàn)人（戶籍人口 2.2627萬(wàn)人），流動(dòng)人口 0.7萬(wàn)人。拆遷工作的啟動(dòng)將為空港區(qū)域居住物業(yè)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)帶來(lái)一定的剛性需求。2、主要居住板

42、塊2.1 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)位于首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)，溫榆河北岸，緊臨京承高速與機(jī)場(chǎng)高速。擁有緊鄰首都機(jī)場(chǎng)和靠近燕莎等外國(guó)使館區(qū)的獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是北京認(rèn)可度最高 的高檔居住區(qū)。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，目前中央別墅區(qū)已形成長(zhǎng)約10公里的別墅帶，區(qū)域內(nèi) 20余個(gè)別墅項(xiàng)目，價(jià)值在 400萬(wàn)/套以上的產(chǎn)品約5000余套，周邊集中了大量的國(guó)際 學(xué)校，是北京最為成熟也是涉外氛圍最為濃烈的別墅區(qū)，吸引了大量外籍人士及高 端客群。2008年，龍湖項(xiàng)目、香港新世界項(xiàng)目、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)項(xiàng)目都將進(jìn)入熱銷(xiāo)期，新國(guó)際 展覽中心的起用，都將進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的快速發(fā)展，目前區(qū)域周邊大量商業(yè)、 金融、辦公項(xiàng)目開(kāi)始陸續(xù)推出。2.2 后沙

43、峪居住區(qū)后沙峪位于順義區(qū)西南部，緊臨首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、空港工業(yè)區(qū)、中央別墅區(qū)，得 大獨(dú)厚的地理位置和便利的國(guó)際航空港及道路交通優(yōu)勢(shì)，形成了該地區(qū)獨(dú)有的區(qū)位 優(yōu)勢(shì)條件，羅馬湖和龍騰世紀(jì)文化公園提供了良好的生態(tài)環(huán)境，目前區(qū)域內(nèi)集中了 大量高品質(zhì)的住宅小區(qū)，如萬(wàn)科城市花園、2U香花畦、德國(guó)印象、雙?；▓@等。同時(shí)擁有中央美術(shù)學(xué)院城市設(shè)計(jì)學(xué)院和北京人文大學(xué)兩所高校。生活等相關(guān)配套也非常完善，目前已經(jīng)發(fā)展成為具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)園林式 居住區(qū)。目前區(qū)域的發(fā)展已具相當(dāng)規(guī)模，擁有良好居住環(huán)境和投資潛力，使該地區(qū) 日益向著高品質(zhì)居住區(qū)的方向發(fā)展。商品住宅小區(qū)年代社區(qū)規(guī)模居住人口（萬(wàn)人）天竺花園199614.30.4

44、8裕祥花園1999150.48萬(wàn)科城市花園1995-1998290.8雙裕西區(qū)1999100.26雙裕東區(qū)200422.60.72香花畦200516.880.48藍(lán)灣20052.7130.1空港米蘭花園20054.20.14藍(lán)星花園200614.20.49新國(guó)展國(guó)際公寓200711.40.3清嵐小鎮(zhèn)200850.15南樓生活區(qū)1990-20001404中央別墅區(qū)1992-至今3001.5合計(jì)9.9萬(wàn)科城市花園2U莫奈花園三、順義區(qū)土地市場(chǎng)概況1、用地規(guī)劃香花畦水青庭順義區(qū)一向注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，工業(yè)、物流等行業(yè)用地相對(duì)比較寬松，對(duì)居住用地一向從緊，目前順義區(qū)居住用地供應(yīng)

45、主要集中的 新城區(qū)域。地塊周邊及順義城區(qū)居住用地比較緊張2、土地供應(yīng)概況2.1 06-08年順義住宅用地成交概況板 塊宗地名稱宗地位置土地面積（m2）規(guī)劃建筑 面積（m2）容積 率交易 方式規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)（萬(wàn)元）受讓單位合計(jì)建設(shè)用地 面積代征地 面積后 沙 峪順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng) 目用地后沙峪鎮(zhèn)9600.96675.42925.5100131.5招標(biāo)住宅兼容商業(yè) 服務(wù)業(yè)07-8-63000樓面2996北京嘉軒房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司順義區(qū)后沙峪居住及商 業(yè)金融項(xiàng)目后沙峪鎮(zhèn)13532798040372871470601.5掛牌住宅、商業(yè)金 融，兼容商服08-1-2365000樓面4420北京

46、景旭房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司順 義 城 區(qū) 及 周 邊順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住 宅項(xiàng)目用地南法信鎮(zhèn)6344746682.616765933662.0掛牌商業(yè)服務(wù)、住宅 及居住服務(wù)設(shè) 施07-12-2913720 樓面1469北京華憶園房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司順義區(qū)站前街商業(yè)金融 項(xiàng)目用地站前街北2462920105.44523.6410252.0掛牌商業(yè)服務(wù)業(yè)、住 宅兼容居住區(qū) 公共服務(wù)設(shè)施07-12-2915050樓面3669北京順鑫佳宇房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司順義區(qū)河南村老年社區(qū)仁和鎮(zhèn)河 南村690053638002.552051.3420340.80.7招標(biāo)住宅06-9-2661743.52樓面1469北

47、京東方太陽(yáng)城 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司順 義 新 城順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦 公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地 （新城7號(hào)地）馬坡鎮(zhèn)229748195741.734006.82986781.5掛牌住宅、辦公、商 業(yè)金融07-12-29121000 樓面4051北京順義新城建 設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)07085-1馬坡鎮(zhèn)217172195966.321206.32219141.1掛牌居住、公共服務(wù) 設(shè)施、商業(yè)金融08-1-3083600 樓面3767重慶市君兆房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)07085-2馬坡鎮(zhèn)238056209525.828530.22681321.3掛牌居住、公共服務(wù) 設(shè)施、商業(yè)金融08-1

48、-30114200樓面4259重慶市君兆房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住 宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地 （新城2號(hào)地）馬坡鎮(zhèn)450154356736.7993418356736.7 91.0掛牌住宅08-1-30252000 樓面7064北京順義新城建 設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司2006年至今，順義區(qū)成交的規(guī)劃有住宅的宗地總計(jì)9宗，其中以居住為主的 7宗，建筑規(guī)模在10萬(wàn)褶以上的6宗，且主要集中在順義新城馬坡組團(tuán)，地塊周邊成交的主要是后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目，與本次出讓地塊同屬后沙峪片區(qū)，該地塊建設(shè)用地9.8萬(wàn)褶、容積率為1.5、規(guī)劃建筑面積14.7萬(wàn)褶，其中含2.5萬(wàn)褶商業(yè)及1.8萬(wàn)褶雙限房（限制均價(jià)為

49、4500元/褶），該宗土地經(jīng)過(guò)212輪，最終成交樓面價(jià)為 4420元/ nf。該地塊周邊相對(duì)成熟，但區(qū)位及環(huán)境要遜于本次出讓宗地。2.2 即將形成供應(yīng)地塊板 塊宗地名稱宗地位置土地面積（m2）規(guī)劃建筑 面積（m2）容積 率交易 方式規(guī)劃用途成交 日期成交價(jià)（萬(wàn) 元）受讓單位合計(jì)建設(shè)用地代征地后 沙 峪后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地后沙峪鎮(zhèn)9600.96675.42925.5100131.5招標(biāo)住宅兼容商業(yè) 服務(wù)業(yè)2007 8-63000樓面2996北京嘉軒房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司后沙峪居住及商業(yè)金融 項(xiàng)目后沙峪鎮(zhèn)1353279804037287147060 12萬(wàn)1.5掛牌住宅、商業(yè)金 融，兼容商服20081-2365000 樓面4420北京景旭房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司后沙峪前沙峪村裕民大 街38號(hào)公共設(shè)施用地裕民大街48560.639976.78583.9879502.2掛牌商業(yè)金融公寓200612-2122400 樓面2547北京漢唐建設(shè)工程 有限公司區(qū)域周邊即將形成供應(yīng)的有三個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)以商業(yè)金融為主，容積率為2.2，該項(xiàng)目在實(shí)際操作中將商業(yè)金融部分建成公寓，因此將該地塊計(jì)入，區(qū)域內(nèi)即將形成供應(yīng)的商品住宅實(shí)際上不超過(guò)18萬(wàn)褶；2.3 正