舊城改造中的相關(guān)法律問題

1、 舊城改造中的相關(guān)法律問題舊城改造中的相關(guān)法律問題 01基本概念基本概念02產(chǎn)生背景產(chǎn)生背景03存在問題存在問題04解決方案解決方案基本概念基本概念舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的反

2、映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。舊城改造舊城改造可以適應(yīng)居民提高生活質(zhì)量的強(qiáng)舊城改造可以適應(yīng)居民提高生活質(zhì)量的強(qiáng)烈要求，增強(qiáng)政府對城市形象美化的決心，烈要求，增強(qiáng)政府對城市形象美化的決心，滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求，滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求，符合城市自身現(xiàn)代化快速發(fā)展的內(nèi)在趨勢，符合城市自身現(xiàn)代化快速發(fā)展的內(nèi)在趨勢，滿足資金流向的需求，實(shí)現(xiàn)土地的有償使?jié)M足資金流向的需求，實(shí)現(xiàn)土地的有償使用。用。舊城改造的隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的

3、不斷加快，我國很多城市都進(jìn)行了大規(guī)模的舊城改造。舊城快，我國很多城市都進(jìn)行了大規(guī)模的舊城改造。舊城改造的工期長、任務(wù)艱巨，而且其中涉及到了諸多利改造的工期長、任務(wù)艱巨，而且其中涉及到了諸多利益關(guān)系，從而使整個(gè)工程項(xiàng)目充滿了復(fù)雜性與艱巨，益關(guān)系，從而使整個(gè)工程項(xiàng)目充滿了復(fù)雜性與艱巨，分析舊城改造拆遷過程中存在的法律問題，并且制定分析舊城改造拆遷過程中存在的法律問題，并且制定切實(shí)可行的措施，就成為擺在我們面前的一項(xiàng)艱巨任切實(shí)可行的措施，就成為擺在我們面前的一項(xiàng)艱巨任務(wù)。務(wù)。政府的角色定位模糊A舊城改造拆遷中的法律關(guān)系過于復(fù)雜B補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)存在偏低的情況C政府角色定位模糊房屋對于普通老百姓來講，可以稱

4、得上是人生中最重房屋對于普通老百姓來講，可以稱得上是人生中最重要的財(cái)產(chǎn)！因此，這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利權(quán)利必須要受到法律要的財(cái)產(chǎn)！因此，這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利權(quán)利必須要受到法律的保護(hù)，如此才能使百姓安穩(wěn)的生活，而政府在這一的保護(hù)，如此才能使百姓安穩(wěn)的生活，而政府在這一過程中則需要肩負(fù)著保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利得義務(wù)過程中則需要肩負(fù)著保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利得義務(wù) 。除此以外，政府對于城市房屋的拆遷工作還具有行政除此以外，政府對于城市房屋的拆遷工作還具有行政管理權(quán)，政府在行駛管理權(quán)，政府在行駛“行政管理權(quán)行政管理權(quán)”時(shí)實(shí)際上處于一時(shí)實(shí)際上處于一種第三方的位置，也就是說這是從政府的角度出發(fā)，種第三方的位置，也就是說這是從政府的

5、角度出發(fā)，對一個(gè)民事問題加以規(guī)范。但是在實(shí)際拆遷的過程中，對一個(gè)民事問題加以規(guī)范。但是在實(shí)際拆遷的過程中，政府往往扮演了拆遷人政府往往扮演了拆遷人“后臺后臺”的角色，甚至有些時(shí)的角色，甚至有些時(shí)候就是以拆遷人的身份出現(xiàn)的。這種角色定位的模糊候就是以拆遷人的身份出現(xiàn)的。這種角色定位的模糊使政府在舊城改造的過程中既扮演了使政府在舊城改造的過程中既扮演了“運(yùn)動(dòng)員運(yùn)動(dòng)員”的角的角色又扮演了色又扮演了“裁判員裁判員”的角色，這顯然是是有悖初衷的角色，這顯然是是有悖初衷的。的。法律關(guān)系復(fù)雜舊城改造拆遷是基于這樣一個(gè)前提，即：要給予被拆遷人一定的舊城改造拆遷是基于這樣一個(gè)前提，即：要給予被拆遷人一定的補(bǔ)償安

6、置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權(quán)利。這樣看來，補(bǔ)償安置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權(quán)利。這樣看來，仿佛其中的法律關(guān)系應(yīng)該是圍繞拆遷當(dāng)事人之間而發(fā)生的，但實(shí)仿佛其中的法律關(guān)系應(yīng)該是圍繞拆遷當(dāng)事人之間而發(fā)生的，但實(shí)際上卻并非如此。我國現(xiàn)行的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中規(guī)定，際上卻并非如此。我國現(xiàn)行的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中規(guī)定，政府在拆遷過程中占據(jù)主導(dǎo)地位，負(fù)責(zé)發(fā)放相關(guān)許可證，對拆遷政府在拆遷過程中占據(jù)主導(dǎo)地位，負(fù)責(zé)發(fā)放相關(guān)許可證，對拆遷機(jī)構(gòu)的資格進(jìn)行審查以及使強(qiáng)制拆遷權(quán)力等等，也就是說政府的機(jī)構(gòu)的資格進(jìn)行審查以及使強(qiáng)制拆遷權(quán)力等等，也就是說政府的行政決定在其中起決定性因素。這樣一來，拆遷過程中存

7、在著行行政決定在其中起決定性因素。這樣一來，拆遷過程中存在著行政法律關(guān)系，同時(shí)又存在著民事法律關(guān)系，法律關(guān)系是非常復(fù)雜政法律關(guān)系，同時(shí)又存在著民事法律關(guān)系，法律關(guān)系是非常復(fù)雜的。的。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府?dāng)M定的，屬于單方定拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府?dāng)M定的，屬于單方定價(jià)價(jià) ，因而很容易造成補(bǔ)償價(jià)格與市場價(jià)格不符的情，因而很容易造成補(bǔ)償價(jià)格與市場價(jià)格不符的情況。有些地方政府是按照當(dāng)?shù)氐呢?cái)政承受能力來擬況。有些地方政府是按照當(dāng)?shù)氐呢?cái)政承受能力來擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，甚至?xí)趯Σ疬w價(jià)格評估的過程中定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，甚至?xí)趯Σ疬w價(jià)格評估的過程中進(jìn)行直接干預(yù)；有些地方政府頒布的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行直接

8、干預(yù)；有些地方政府頒布的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有隨著市場的變化而變化，幾乎多年不變，這與沒有隨著市場的變化而變化，幾乎多年不變，這與近幾年來房價(jià)的大幅上漲小幅下落的形勢完全脫節(jié)；近幾年來房價(jià)的大幅上漲小幅下落的形勢完全脫節(jié)；有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而回遷房的定價(jià)卻很高，致使被拆遷戶而回遷房的定價(jià)卻很高，致使被拆遷戶“流離失所流離失所”。0101020203030404解決方案正確定位政府角色正確定位政府角色完善法律法規(guī)完善法律法規(guī)對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開借鑒國外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒國外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)由于政府在整個(gè)拆遷過程中起到的是主導(dǎo)由

9、于政府在整個(gè)拆遷過程中起到的是主導(dǎo)作用，既扮演了作用，既扮演了“運(yùn)動(dòng)員：又扮演了運(yùn)動(dòng)員：又扮演了“裁判裁判員員”的角色，這種雙重身份將會導(dǎo)致社會對的角色，這種雙重身份將會導(dǎo)致社會對政府政府”裁決裁決“的公正性表示懷疑。而且由于的公正性表示懷疑。而且由于政府在拆遷的整個(gè)過程中，其權(quán)力與利益政府在拆遷的整個(gè)過程中，其權(quán)力與利益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益受到社會公眾的關(guān)注。我們知道，舊城改受到社會公眾的關(guān)注。我們知道，舊城改造拆遷是土地與房屋等不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)人造拆遷是土地與房屋等不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)人與所有權(quán)人在行使各自的物權(quán)時(shí)所產(chǎn)生的與所有權(quán)人在行使各自的物

10、權(quán)時(shí)所產(chǎn)生的一種行為，而這種行為又涉及到了諸多主一種行為，而這種行為又涉及到了諸多主體，因此政府最應(yīng)該扮演的角色就是體，因此政府最應(yīng)該扮演的角色就是“協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)者者”，也就是說政府應(yīng)該以公共服務(wù)者的姿，也就是說政府應(yīng)該以公共服務(wù)者的姿態(tài)出現(xiàn)，對涉及到拆遷問題的各個(gè)主體之態(tài)出現(xiàn)，對涉及到拆遷問題的各個(gè)主體之間的矛盾與沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣，一方面間的矛盾與沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣，一方面能夠保護(hù)弱勢群體的合法權(quán)益，另一方面。能夠保護(hù)弱勢群體的合法權(quán)益，另一方面。則能夠維護(hù)國家的公信力。則能夠維護(hù)國家的公信力。D R A G O N B O A T F E S T I V A L政府： 舊城改造拆遷問題，涉及

11、到了國有土地使用權(quán)的劃撥與出讓、房舊城改造拆遷問題，涉及到了國有土地使用權(quán)的劃撥與出讓、房屋所有權(quán)的征收等等，整個(gè)過程必須以完善的法律法規(guī)為依據(jù)，屋所有權(quán)的征收等等，整個(gè)過程必須以完善的法律法規(guī)為依據(jù)，如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進(jìn)行的同時(shí)，還能如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進(jìn)行的同時(shí)，還能夠協(xié)調(diào)各方面的利益，現(xiàn)階段所執(zhí)行的拆遷辦法雖然也是由法律夠協(xié)調(diào)各方面的利益，現(xiàn)階段所執(zhí)行的拆遷辦法雖然也是由法律法規(guī)所擬定的，但是效力低、缺乏細(xì)節(jié)、不利于執(zhí)行。因此，想法規(guī)所擬定的，但是效力低、缺乏細(xì)節(jié)、不利于執(zhí)行。因此，想要從根本上解決拆遷中的法律問題，就必須要我國政府制定專門要從根

12、本上解決拆遷中的法律問題，就必須要我國政府制定專門的征收、征用法規(guī)，并以此為依據(jù)對拆遷行為進(jìn)行有效規(guī)范。的征收、征用法規(guī)，并以此為依據(jù)對拆遷行為進(jìn)行有效規(guī)范。“” 根據(jù)城市房屋拆遷估計(jì)指導(dǎo)意見中的相關(guān)規(guī)定，各個(gè)地方政府應(yīng)根據(jù)城市房屋拆遷估計(jì)指導(dǎo)意見中的相關(guān)規(guī)定，各個(gè)地方政府應(yīng)當(dāng)每年隊(duì)當(dāng)?shù)氐母黝惙课莸膬r(jià)格進(jìn)行估計(jì)，并且將估價(jià)公布于世。同當(dāng)每年隊(duì)當(dāng)?shù)氐母黝惙课莸膬r(jià)格進(jìn)行估計(jì)，并且將估價(jià)公布于世。同時(shí)，相關(guān)部門要根據(jù)這些數(shù)據(jù)，來擬定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除此之外，政時(shí)，相關(guān)部門要根據(jù)這些數(shù)據(jù)，來擬定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除此之外，政府還應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)制定，增強(qiáng)誒拆遷人對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的抗辯機(jī)制。這是府還應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)制定，增

13、強(qiáng)誒拆遷人對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的抗辯機(jī)制。這是由于通常情況下，被拆遷方在整個(gè)拆遷過程中往往處于相對弱勢的地由于通常情況下，被拆遷方在整個(gè)拆遷過程中往往處于相對弱勢的地位，拆遷行為將會對被拆遷人構(gòu)成利益影響，因此，政府需要增強(qiáng)拆位，拆遷行為將會對被拆遷人構(gòu)成利益影響，因此，政府需要增強(qiáng)拆遷人對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的抗辯機(jī)制，如此才能保證誒拆遷人能夠抵抗一些不遷人對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的抗辯機(jī)制，如此才能保證誒拆遷人能夠抵抗一些不利因素的侵害。利因素的侵害。LOREM由于舊城改造拆遷中的法律關(guān)系是非常復(fù)雜的，其中既有民事法律關(guān)系，又有行政法由于舊城改造拆遷中的法律關(guān)系是非常復(fù)雜的，其中既有民事法律關(guān)系，又有行政法律關(guān)系，再加上一些

14、不合理的行政權(quán)的介入，非常容易出現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)權(quán)力尋租的情況。律關(guān)系，再加上一些不合理的行政權(quán)的介入，非常容易出現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)權(quán)力尋租的情況。為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在英、美、法等發(fā)達(dá)國家中，為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在英、美、法等發(fā)達(dá)國家中，為了防止政府機(jī)構(gòu)出現(xiàn)權(quán)力尋租的情況，他們制定了公共開發(fā)制，即：政府委派一個(gè)為了防止政府機(jī)構(gòu)出現(xiàn)權(quán)力尋租的情況，他們制定了公共開發(fā)制，即：政府委派一個(gè)名為名為”開發(fā)公社開發(fā)公社“的非盈利性機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷工作。比如德國負(fù)責(zé)舊城改造的單位的非盈利性機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷工作。比如德國負(fù)責(zé)舊城改造的單位是社會公共部，負(fù)責(zé)承辦具體事務(wù)的單位則是以公益法人為核心的公有制企業(yè)；日本是社會公共部，負(fù)責(zé)承辦具體事務(wù)的單位則是以公益法人為核心的公有制企業(yè)；日本也有類似的組織名為也有類似的組織名為”城市、住宅建設(shè)工團(tuán)城市、住宅建設(shè)工團(tuán)“，城市改建工作則是由這一集團(tuán)來負(fù)責(zé)的。，城市改建工作則是由這一集團(tuán)來負(fù)責(zé)的。我國政府可以借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，制定我國政府可以借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，制定”公共開發(fā)制度公共開發(fā)制度“，組建負(fù)責(zé)公共開發(fā)的非盈利性機(jī)，組建負(fù)責(zé)公共開發(fā)的非盈利性機(jī)構(gòu)，從而防止政府尋租行為的出現(xiàn)。構(gòu)，從而防止政府尋租