房地產(chǎn)基礎知識精編

1、房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地及土地上的建筑物和附著物（房產(chǎn)和地產(chǎn)）所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權房地產(chǎn)的特性不可移動性；獨一無二性；壽命長久性；數(shù)量有限性；用途多樣性；相互影響性；易受限制性；價值高大性；難以變現(xiàn)性；保值增值性。房地產(chǎn)的特性難以變現(xiàn)性；保值增值性。房地地產(chǎn)的類型按建設程度劃分：生地、毛

2、 地、熟 地、在建工程、現(xiàn)房（含土地）按程度劃分生 地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛 地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟 地：指具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上面進行房屋建設的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的）按建筑物的使用性質(zhì)分類：居住建筑公共建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑按建筑結構的主要建材分類：建筑結構，是指建筑物中由承重構件（基礎、墻、柱、梁、屋

3、架、支撐、屋面板等）組成的體系木結構鋼筋碎結構鋼結構混合結構鋼與硅組合結構塑料結構薄膜充氣結構按建筑結構的主要結構形式分類：墻體結構框架結構框男結構拱結構網(wǎng)架結構空間薄壁鋼索結構艙體結構深梁結構按建筑物的耐火等級分類：建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構件的燃燒性能和耐火極限決定的。根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。用這些材料制成的建筑構件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。按建筑物的耐久等級分類：建筑耐久等級是根據(jù)建筑耐久年限來劃分的。按房屋的完損等級分類：根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程度來劃分：完好房屋基本完好房屋一般損壞房屋嚴重損壞房屋危險房屋房屋

4、新舊程度（成新率）的判定標準是：完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成一般損壞房屋：五、四成嚴重損壞房屋及危險房屋：三成以下按層數(shù)和高度的分類：低層建筑（13層）多層建筑（46層）小高層建筑（716層）高層建筑（17層以上，總高度超過 24M，但不包括總高度超過 24M的單層建筑）超高層建筑（總高度超過 100M ）此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分。高層建筑的國際分類：低高層建筑：層數(shù)為 916層，建筑總高度 2550M中高層建筑：層數(shù)為 1725層，建筑總高度 5075M高層建筑：層數(shù)為 2640層，建筑總高度 75100M超高層建筑：層數(shù)在 40層以

5、上，建筑總高度在 100M以上此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分土地使用權出讓的年限根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權和轉讓暫行條例規(guī)定，土地使用權出讓的最高年限，按土地的用途分別為：居住用地：70年工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地：50年（沈陽40年）商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年城市土地所有權又稱土地產(chǎn)權，是物權的一種。是指產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的所有權和使用權，以及其它有關房地產(chǎn)的權利。主體是土地所有者，客體是土地。我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權是房產(chǎn)所有權和土地使用權的統(tǒng)一。我國實行的是城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有的土地制度。產(chǎn)權包括占有、使用

6、、收益和處分等房地產(chǎn)的相關權益。土地所有權的權能土地占有權：是指依法對土地實行掌握和控制的權利。土地使用權：是指依法對土地進行實際使用的權利。土地收益權：是指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的利息和利益的權利，包括收獲土地上生長的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。土地處分權：是指依法處置土地的權利，包括出租、出賣、贈送、遺贈、抵押等。土地使用權是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權利土地使用權的取得劃撥土地使用權： 只限于本單位使用，不得以任何形式私自轉讓，更不得進行土地使用權的 經(jīng)營行為，如土地出租等。土地使用權出讓：

7、可以依法進行轉讓、出租或抵押。土地使用權出讓必須遵守原出讓合同有關規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為 出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進行再轉讓、出租和抵押。土地使用權出讓的方式協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的方式。一般多用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結構而給予優(yōu)惠政策的項目。招標出讓：是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人，以書面投標形式，競投某地 段土地的使用權，由招標人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開發(fā)性 用地或者有較高技術性要求的建設用地。拍賣出讓：又稱競投，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點，

8、組織符合條件的土地使 用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土 地使用權受讓人的一種出讓方式。土地使用權的取得通過房地產(chǎn)轉讓的形式通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得土地收益金土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部 門繳納的價款。土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土

9、地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門 繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有 償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款 土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取 得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼 承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地使用權年限屆滿土地使用權年限屆滿時，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權受 讓人可以申請續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，辦理土地 使用權登記手

10、續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的專業(yè)用語?！叭ㄒ黄健奔绰吠ā⑺?、電通、場地平整?！捌咄ㄒ黄健奔吹缆吠?、水上通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整。容積率 指項目、規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比 總建筑面積/建設用地面積=容積率 容積率1別墅（獨戶、并立式、聯(lián)排、疊層） 容積率1-2.4 多層容積率2.5-4小高層容積率4高層綠化率 指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比所有綠地面積/用地面積=綠化率（）綠地率指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地之比。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 "主要包括公共綠地、 宅旁綠地等。其中，公共

11、綠地, 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。所有綠地面積/居住用地面積=綠地率（）建筑密度即建筑覆蓋率，指項目、用地范圍所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。基底面積/用地面積=覆蓋率（）覆蓋率與樓層及綠化率之間的關系。覆蓋率高、層數(shù)低、綠化率低。覆蓋率低、層數(shù)高、綠化率高。紅線建筑紅線：建筑物能達到的最外邊線，建筑物不允許突出此線，但臺階，窗井等構筑物可視情況突出此線。道路紅線：城市規(guī)劃路的邊線。規(guī)劃紅線：規(guī)劃用地的邊線，可能部分會與道路紅線重合 ，但一般不會與建筑紅線重合。樓宇面積：建筑面積：實用面積+部分公用面積實用面積：是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余

12、額 ，是從外墻計算的，若連著其它單位，則從中間計算公用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和樓宇面積：使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。使用面積系數(shù)用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和（平方米）=被總建筑面積（平方米）除/總套數(shù)使用面積之和（平方米）=使用面積系數(shù)總建筑面積（平方米）樓宇面積：居住面積：指住

13、宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。樓宇面積：公攤面積：主要由兩部分組成：1 .電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2 .各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。公用建筑面積分攤系數(shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和二公用建筑面積分攤系數(shù)不計入商品房建筑面積的項目將層高在2.2米以下的

14、房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。消防、檢修等用途的室外爬梯。構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。GB/T17986 國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范與原來房屋面積測算標準不同之處有：新：封閉陽臺按全面積計算舊：按1/2計算面積新：為封閉的陽臺按 1/2計算面積舊：未封閉陽臺不計算面積實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。套內(nèi)建筑面積/住宅面積=實用率（）套內(nèi)建筑面積+分攤的共有共用建筑面積=房屋面積面積誤差比（產(chǎn)權登記面積合同約定面積）X100%面積誤差比合同約定面積國家規(guī)定面積誤差比不大于 3%。層高-房屋一層的高度對樓房建筑來講，指下層地板

15、面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高建筑層高多、tWj （中tWj）層居住建筑層tWj宜為3.0米，不局于3.6米。公建的層高不超過 5.4米。住宅臥室、起居室凈高不低于2.4米，局部凈高不低于2.1米，且凈高低于2.1米的部分不應 大于室內(nèi)使用面積的 1/3。房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪土 0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 2.20m以上（不含2.20m ）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。戶型比各種戶型在總戶數(shù)中所占的

16、比例稱為“戶比室”。如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個住宅群或住宅區(qū)所占的比例多少某種戶型套數(shù)/ （一幢、住宅群）住宅總套數(shù)X 100%=戶型比開間與進深開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。進深：進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣

17、體（如加入惰性氣 體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃",這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提裙 樓從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用做商場、會所或其他配套設施。架空層指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。封頂：指項目已完成最頂層的結構工程毛坯房交樓時單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋?，F(xiàn) 樓已經(jīng)交付使用的商品房?？蛻艚桓恫糠只蛉糠靠詈蠹纯扇胱?，稱之為現(xiàn)樓。準現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。樓花（期房）：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。CBD :城市中央

18、商務區(qū)CLD:中央生活區(qū)SOHO （家庭辦公）一詞起源于八十年代的紐約，因藝術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類和最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是"Small Office Home Office "的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。“TOWN HOUSE ”：聯(lián)排另【J墅平方米與平方尺的換算國內(nèi)：平方米 香港：平方吠1平方米=10.765 平方吠房地產(chǎn)市場指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個簡單范疇的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包

19、括土地開發(fā)和再開發(fā)房屋開發(fā)和建設地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押房地產(chǎn)經(jīng)營，房產(chǎn)買賣、租賃和抵押房地產(chǎn)中介服務，包括咨詢、估價、測量、服務房地產(chǎn)物業(yè)管理房地產(chǎn)金融，信貸、保險和房地產(chǎn)金融投資。屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場有哪些特點對市場需求的不可調(diào)劑性對市場供求的不靈活性投資的不易變現(xiàn)性信息不充分性房地產(chǎn)市場必須具備的要素：賣方買方用于交易的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分類：一級市場：是土地市場，是土地供應市場（房地產(chǎn)增量市場）；二級市場：是土地的使用者經(jīng)過開發(fā)建設將新建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場三級市場：（二手房市場）是購買房地產(chǎn)的單位或個人再次將房

20、地產(chǎn)出賣或出租的市場。項目開發(fā)有關單位開發(fā)商：指負責開發(fā)建設房地產(chǎn)項目并籌資建設的房地產(chǎn)公司。投資商：實際向該項目投入資金的單位承建商：負責房地產(chǎn)項目建設施工的單位。監(jiān)理單位：整個項目建設過程中監(jiān)督其質(zhì)量的單位代理商：指負責項目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產(chǎn)中介機構。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)轉讓房地產(chǎn)抵押房屋租賃房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權力。所謂的占有權就是產(chǎn)權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產(chǎn)權人按照房產(chǎn)的性能， 作用對房屋加以利用的權利。收益權指產(chǎn)權人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權利。處分權，是產(chǎn)權 人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權利，處分權是房

21、屋產(chǎn)權的核心，是房屋產(chǎn)權最根本的 權利。處分權一般只能由房屋產(chǎn)權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外） 房地產(chǎn)轉讓指合法擁有土地使用權及土地上建筑物，附著物所有權的自然人， 法人和其它組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款；在抵押期間，抵押人不 得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按 貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn) 抵押貸款；按貸款利率確定和計息方

22、法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵 押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。商品房有合法產(chǎn)權，購買后，能領取國有土地使用證及房屋所有權證的住宅，業(yè)主有 自由依法買賣轉讓、租賃權利。期房和現(xiàn)房期 房：指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證止，在這一期間的商品房稱 為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同?，F(xiàn) 房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的房 地產(chǎn)權證，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。集資房政府為解決中低收入職工住房而建設的普通住宅（集資房是不需要交地價的，大部分是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關部門批準）

23、。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為4:6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設計，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行 行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收,出售價格實行政府指 導價，按保本微利的原則確定廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等環(huán)保小區(qū)即注重環(huán)境保護的小區(qū)；按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30%,小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等別墅：小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。復式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封閉復式。單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間， 面積一般在30平方米以下。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年