物業(yè)公司的接管驗收與撤管操作程序

1、物業(yè)接管驗收與撤管操作程序物業(yè)接管驗收的預備（一）人員預備（1）組建接管驗收小組。由物業(yè)治理企業(yè)治理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關(guān)人員參加。各部門應選派既精通業(yè)務，又責任心強的技術(shù)人員參加，而且一樣要有不同專業(yè)特長的工程技術(shù)人想?yún)⒓?。?guī)模一樣為58人。（2）指定負責人，最好是由本項目的負責人擔任。（二）接管驗收的資料預備（1）驗收支出國家有關(guān)技術(shù)標準及標準。（2）圖紙：該物業(yè)的設計圖和施工圖紙，專門顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄（3）針對該物業(yè)驗收的內(nèi)容事前設計一些驗收記錄的表格，諸如衡宇接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、機電設備接

2、管驗收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。（三）進行現(xiàn)場初步勘探依照設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗下班作的開展打下基礎(chǔ)。新建物業(yè)接管驗收的程序（1）身機單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。（2）接管單位依照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關(guān)資料進行審核，對具有條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時刻。（3）接管單位會同建設依照接管驗收的要緊內(nèi)容及標準進行驗收。（4）驗收進程中發(fā)覺的問題，按質(zhì)量問題的處置方法處置。（5）經(jīng)查驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。原有物業(yè)的接管驗收程序（1）移交人書

3、而提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料”（2）接管單位依照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關(guān)資料進行審核，對具有條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時刻。（3）接管單位合同移交人依照接管驗收的要緊內(nèi)容及標準進行驗收。4）查驗衡宇的情形，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估衡宇的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值：對在驗收進程中發(fā)覺的問題，按危險和損壞問題處置方法處置。（5）交接兩邊一起清點衡宇、裝修、設備和黨附著物，“核實衡宇的被用眾況。（6）經(jīng)查驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理衡宇所有權(quán)的轉(zhuǎn)移記錄（假設無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，那么無需辦理）。物業(yè)接管驗收的要

4、緊內(nèi)容和技術(shù)標準新建物業(yè)接管驗收的要緊內(nèi)容和標準（質(zhì)量與利用功能）1、主體結(jié)構(gòu)（1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過地基基礎(chǔ)設計標準的許諾變形值；不得引發(fā)上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰衡宇的損壞。（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂痕，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設計標準的規(guī)定值。（3）磚石結(jié)構(gòu)必需有足夠的強度和剛度，不許諾有明顯裂痕。（4）木結(jié)構(gòu)應給點牢固，支撐系統(tǒng)靠得住，無蟻害，其構(gòu)件的選材必需符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收標準中的有關(guān)規(guī)定。（5）凡應抗凝設防的衡宇，必需符合建筑抗震設計標準的有先規(guī)定。2、外墻不得滲水3、屋面（1）各類屋而必需符合屋面工程施工及驗收標準中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。（2）平屋而應有

5、隔熱保溫方法，三層以上衡宇在公用部位應設置屋面檢修孔。（3）陽臺和三層以上衡宇的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口周密、不滲漏。4、樓地面（1）面層與基層必需粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不許諾有裂痕、脫皮和起砂等缺點：塊料而層應表而平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。（2）洗手間、陽臺、盥洗間地而與相鄰地而的相對標高應符合設計要求，不該有積水，不許諾倒泛水和滲漏。（3）木樓地面應平整牢固、接縫密合。5、裝修（1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗裂縫周密，木門窗裂縫適度。（2）進戶門不得利用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓

6、層公共走道富、進戶門的亮子均應裝設鐵柵欄。（3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫周密，不露釘帽，與基層必需打牢。（4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。（5）抹灰應表面平整，不該有空鼓、裂痕和起泡等缺點。（6）飾面磚應表面干凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。（7）油漆、刷漿應色澤一致，表而不該有脫皮、漏劇現(xiàn)象。6、電氣（1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必需緊密，鋁導線連接不得采納絞接或綁接。采納管子配線時，連接點必需緊密、靠得住，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有靠得住的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMC/KV。（2）應按套安裝電表或預

7、留表位，并有電器接地裝置。（3）照明器具等低壓電器安裝支架必需牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（4）各類避雷裝置的所有連接點必需牢固靠得住，接地電阻值必需符合電氣裝置工程施工及驗收標準的要求。（5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收標準的規(guī)定值。制動器、限速器及其他平安設備應動作靈敏靠得住。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。（6）對電視信號有屏蔽阻礙的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地域的住宅，應設置電視共用天線。（7）除上述要求外，同時應符合地域性低壓電器裝置規(guī)程的有關(guān)要求。7

8、、水、問聲、消防（1）管道安裝牢固、操縱部件啟閉靈活、無滴漏。水壓實驗及保溫、防腐方法必需符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收標準的要求。應按套安裝水表或預留表位。（2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。（3）洗手間、廚房內(nèi)的排污管應分設，出戶管長不宜超高壓sin,并非應利用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必需流暢。（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。（5）水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大宸動。（6）消防設施必需符合建筑設計防火標準、高層民用建筑設計防火現(xiàn)嫩要求。而且有消防部門查驗合格簽證。8.采暖（1）采暖工程的驗收時刻，必需在

9、采暖期以前兩個月進行。（2）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、侵蝕等缺點。安裝完畢后，必需有專業(yè)部門的查驗合格簽證。（3）爐排必需進行12小時以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應自如。（4）各類儀器、儀表應齊全精準，平安裝置必需靈敏、靠得住，操縱閥門應開關(guān)靈活。（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合周密，風室隔墻不得透風漏氣。（6）管道的管徑、坡度及檢查并必需符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收標準的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。（7）設備、管道不該有跑、冒、滴、

10、漏現(xiàn)象。保溫、防腐方法必需符合采曖與衛(wèi)生工程施工及驗收標準的規(guī)定。（8）鍋爐輔機應運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。（9）通過48小時持續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區(qū)室溫必需符合設計要求。9、附屬工程及其他（1）室外排水系統(tǒng)的標高、窖井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必需符合室外排水設計標準的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。（2）化糞池應接排滿量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不該超過兩個彎。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。（4

11、）衡宇入口處必需做室外道路，并與骨干道相通。路而不該有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。（5）衡宇應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。（6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。（7）單體工程必需做到工完料冷地清，臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地而平整,室內(nèi)外高差符合設計要求。（8）群體建筑應查驗相應的市政、公建配套工程和效勞設施，達到應有的質(zhì)量和利用功能要求。原有物業(yè)接管驗收的要緊內(nèi)容和標準質(zhì)量與利用功能的查驗（1）以危險衡宇鑒定標準和國家有關(guān)規(guī)定作查驗依據(jù)。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。（3）檢查衡宇結(jié)構(gòu)、裝修和設備的完好與損壞程度。（4）查檢衡宇利

12、用情形（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設備等情形），評估衡宇現(xiàn)有價值、成立資料檔案。2.危險和損壞問題的處置（1）屬有危險的衡宇，應由移交人負責排險解危，才得接管。（2）屬有損壞的衡字，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約按期限由移交人負責維修，也可采納其他補償形式。（3）屬法院裁決沒收并通知接管的衡宇，按法院裁決辦理。物業(yè)接管驗收中質(zhì)量問題的處置處置質(zhì)量問題的方式1、發(fā)覺阻礙衡宇結(jié)構(gòu)平安和設備利用平安的質(zhì)量問題，必需約按期限由建設單位負重進行加固補強返修，直至合格，并按兩邊商定的時刻組織復驗。2、發(fā)覺阻礙相鄰衡宇的平安問題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工緣故造成的質(zhì)量問題，應由施工單位負責，

13、依照約按期限進行加固補強返修，直至合格，并按兩邊商定的時刻組織復驗。3、關(guān)于不阻礙衡宇結(jié)構(gòu)平安和設備利用平安的質(zhì)量問題，可約按期限由建設單位負責修繕,或可采取費用補償?shù)姆椒?，由物業(yè)治理企業(yè)處置。4、衡宇接管交付利用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設、設計。施工等單位，一起分析研究，查明緣故。如屬設計、施工、材料的緣故由建設單位負責處置:如屬利用不妥，治理不善的緣故，那么應由接管單位負責處置。處置質(zhì)量問題應把握的兩條原那么原那么性與靈活性相結(jié)合所謂原那么性：確實是實事求是、鐵而無私、嚴格依照規(guī)章制度辦事。物業(yè)治理企業(yè)應把在驗收中查出的各類問題做超級詳細的記錄，該返工的要責成施工單

14、位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性：確實是在不違抗原那么的前提下，具體問題具體分析。關(guān)于大規(guī)模的物業(yè)，不免會出鵬盡。意之。，接管。收人員不蝴泥于哪，飄對不雅規(guī)嘴。方法，不能把接管驗收的兩邊置于對立狀態(tài)，而應一起協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。細致入微與整體把握相結(jié)合工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的阻礙相當久遠，給治理帶來的困難與障礙也是龐大的。因此，物業(yè)治理企業(yè)在進行工程驗收時必需細致入微。任何7點疏忽都有可能統(tǒng)往后的治理帶來無盡的麻煩，也會嚴峻損害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是不是通暢，供電線路的正確與否，各類設備的運行是不是正

15、常。細微的地方，如所用材料的性能好壞，供電線客的大小是不是適當?shù)取ｋ娞?、空調(diào)、發(fā)電機組等大型設備的檢測和驗收必需在其負載運行一段時刻以后進行。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，不管是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)上地利用情形、市政公用設施、名共配套設施等綜合做項目將標示出該物業(yè)的檔次和進展?jié)摿ΑｊP(guān)于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和治理的重要目標，這正是更高層次的把握；而寫字樓那么重視商務、辦公的快捷、方便，并重視表現(xiàn)利用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設備應是接管驗收的重點。物業(yè)接管驗收與完工驗收的區(qū)別物業(yè)的

16、接管驗收是：物業(yè)治理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托治理的新建衡宇或原有衡宇時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)平安和知足利用功能為要緊內(nèi)容的再驗收。物業(yè)的接管驗收與完工驗收的區(qū)別是：1 .驗收目的不同完工驗收是為了查驗衡宇工程是不是達到設計文件所規(guī)定的要求:接管驗收是為了主體結(jié)構(gòu)平安與知足利用功能的再驗收。2 .驗收性質(zhì)不同完工驗收是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項目和任何建設工程的完工驗收由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設計質(zhì)量進行全面查驗和質(zhì)量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)治理企業(yè)代表全部業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和以后業(yè)主）依照物業(yè)治理委托合同，從確保物業(yè)往后的正常利用與維修的角度動身，對

17、物業(yè)委托方委托的物業(yè)進行的質(zhì)量驗收。3、驗收條件不同完工驗收的首要條件是全數(shù)施工完畢，設備已落位：接管驗收的首要條件是按正驗收合格，而且附屬設備已完全正常利用，衡宇編號已取得認可。4、移交對象不同完工驗收是建設單位移交物業(yè)的進程：接管驗收是建設單位向物業(yè)治理企業(yè)移交物業(yè)的進程。5.驗收時期不同完工驗收合格后7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)能夠交付利用：接管驗收是在完工驗收以后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向物業(yè)治理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)正式進入利歷時期。物業(yè)接管驗收應提交的資料依照2003年國務院第379號令物業(yè)治理條例第二十九

18、條規(guī)定和1991年建設部發(fā)布的衡宇接管驗收標準（ZBP30001-90）建設單位應向接管單位移交有關(guān)資料。新建物業(yè)接管驗收應提交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料（1）項目批準文件。（2）用地批準文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。2、完工驗收資料（1）完工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質(zhì)勘探報告。（3）工程合同及開、完工報告。（4）工程預決算。（5）圖紙會審記錄。（6）工程設計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處置記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。（8）沉降觀看記錄。（9）鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書。（10）砂漿、混凝土試塊試壓報告。（11）完工驗收證明書

19、。3、技術(shù)資料（1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的查驗合格證書。（3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設施設備的安裝、利用和保護保養(yǎng)等技術(shù)資料。牧業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)利用說明書。原有物業(yè)接管驗收應提交的資料一、產(chǎn)權(quán)資料（1）衡宇所有權(quán)證。（2）土地利用權(quán)證。（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。（4）衡宇分戶利用清冊。（5）衡宇設備及定、附著物清冊。2、技術(shù)資料（1）房地產(chǎn)平面圖。（2）衡宇分間平面圖。（3）衡宇及設備技術(shù)資料。三、物業(yè)接管驗收交接兩邊的責任建設單位的責任（1）提早做好衡宇交驗預備。衡宇完工后要及時提出接管驗收申請，未經(jīng)接管驗收的新建衡宇一概

20、不得分派利用。（2）在接管驗收時，應嚴格依照接管驗收標準進行驗收，驗收不合格的負責返修。（3）衡宇接管交付利用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，一起分析研究，查明緣故，如屬設計、施工、材料的緣故由建設單位負責處置。如屬利用不妥、治理不善的緣故，那么應由接管單位負責處置。（4）按規(guī)定負責保修，并應向接管單位預付保修保證金和保修費。（5）新建衡宇接管后，應負責在3個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，超期不辦應承擔因衡宇空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。接管單位的責任（1）對建設單位提出的驗收申請，應雜一15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)接管驗收文件。（2）經(jīng)查驗符合要求，應在7日內(nèi)簽署驗收合

21、格憑證，并應及時簽發(fā)接管驗收文件。（3）接管驗收時，應嚴格依照接管驗收條件進行驗收，對在驗收中發(fā)覺的問題應明確記錄在案，并會同建設單位一起協(xié)議處置方法，商定復驗時刻，催促施工單位限期更正。（4）衡宇接管交付利用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應會同建設。設計。施工等單位，一起分析研究，查明緣故。如屬治理不善的緣故，應負責處置。（5）依照協(xié)議，可負責代修、保修。接管驗收時如有爭議，交接兩邊應盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時兩邊均應申請市、縣房地產(chǎn)治理機關(guān)進行和諧或裁決。物業(yè)治理企業(yè)的解聘（一）解聘的形式1、自然解聘自然解聘是物業(yè)效勞委托合們期滿后物業(yè)治理企業(yè)再也不被續(xù)聘。為了確保亞全和物業(yè)治理企業(yè)兩邊權(quán)

22、益，物業(yè)B除委托合同中對委托治理時期限都有明確的規(guī)定。2.提早解聘提早解聘，是指在合同期限內(nèi)，由于各類緣故，合同兩邊或單方提出終止合同的履行。提早解聘屬于提早解除合同，這將給兩邊的利益和日常的物業(yè)治理工作帶來較大的阻礙。因此,兩邊都要十分謹慎。當業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)治理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時，應進行充分的協(xié)商：協(xié)商不成時，可提請物業(yè)治理行政主管部門調(diào)解：調(diào)解革成時二當事人可采取仲裁或提交法院給予裁決，jAN決，將由負有責任的一方補償因提早解除合同給對方造成的經(jīng)濟損失。（二）解聘的程序1、自然解聘的程序（1）兩邊提出書面意見。一樣在物業(yè)治理委托合同期滿前（如6個月），業(yè)主委員會和觸一后挽賄問題向鄧

23、提出書限見，說明態(tài)度。（2）征求業(yè)主意見。業(yè)主委員會應普遍聽取業(yè)主對物業(yè)治理工作的意見和評判，若是大多數(shù)業(yè)主反映良好就能夠夠續(xù)聘；若是有2/3的業(yè)主對物業(yè)治理工作不滿，能夠再也不續(xù)聘,進行自然解聘。（3）物業(yè)治理企業(yè)進行選擇。二、提早解聘的程序（1）正確解決兩邊的爭議（2）盡快選聘新的物業(yè)治理企業(yè)（3）做好移交的預備、撤管工作的程序（1）物業(yè)治理企業(yè)同意業(yè)主大會和業(yè)主委員會大撤管通知（2）進入撤管預備時期（3）正式實施撤管在撤管進程中物業(yè)治理企業(yè)應做好的工作（1）要有始有終做好治理工作（2）要盡可能減少遺留問題（3）要做好交接工作物業(yè)治理企業(yè)的選聘條件物業(yè)治理企業(yè)的解聘有兩種情形：一是且然邂聘

24、。其條件確實是合同期滿，兩邊協(xié)商再也不續(xù)聘：二是提早解聘。其條件是兩邊無法繼續(xù)履行合同a其緣故是多方面的，可能廣大業(yè)主對物業(yè)治理企業(yè)的工作極度不滿，而物業(yè)治理企業(yè)又無切實改良工作的方法和行為，業(yè)主一致要求提早解聘;孩物業(yè)治理企業(yè)以為業(yè)主和業(yè)主委員會未認真履行合同中載明的義務場或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)治理工作的支持配合十分不力，以至于無法繼續(xù)履行合同。但不管是什么緣故，都應該有個合法的理由。物業(yè)治理企業(yè)撤管時應移交的資料包括：（1）完工總平而圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備完工圖，配套拉施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工驗收資料。（2）設施設備的安裝、利用和保護保養(yǎng)等技術(shù)資料。（3）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)利用說明文件。（

25、4）物業(yè)治理所必需的其他盜料n物業(yè)效勞費組成的確信物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出組成，應包括以下幾個部份：（1）治理效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、保護費用。（3）物業(yè)治理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。（4）物業(yè)治理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。（5）物業(yè)治理區(qū)域秩序保護費用。（6）辦公費用。（7）物業(yè)治理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。以上物業(yè)治理區(qū)域指的是物業(yè)治理的公共區(qū)域。收益性物業(yè)效勞費的測算物業(yè)治理企業(yè)在確信收益性物業(yè)效勞費的標準時，常常依照物業(yè)租金收入的必然比例進行測算和收取。物業(yè)治理

26、企業(yè)也能夠采納前述居住性物業(yè)效勞費的測算方式來測算收益性物業(yè)效勞費。業(yè)主一樣采納定額法和比例法測算收益性物業(yè)效勞費。這種測算方式比較適合代理收益性物業(yè)租賃的物業(yè)治理企業(yè)。物業(yè)效勞的定價形式物業(yè)效勞收費是指物業(yè)治理企業(yè)依照物業(yè)效勞合同的約定，對衡宇及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、治理、保護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、治理，保護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)治理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費用，盈余或虧損均由物業(yè)治理企業(yè)享有或承擔的物業(yè)效勞計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給

27、物業(yè)治理企業(yè),其余全數(shù)用于物業(yè)效勞合同約定的支出，磔余或不足均由業(yè)主享有或承擔的。物業(yè)效勞費的價錢形式物業(yè)效勞收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點別離實行政府指導價和市場調(diào)劑價：具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價錢主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確信。（1）實行政府指導價物業(yè)效勞收費，有定價權(quán)限的人民政府價錢主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門依照物業(yè)效勞品級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并按期發(fā)布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)依照規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)效勞合同中約定。（2）實行市場調(diào)劑價的物業(yè)效勞收費，由業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定。兩邊商定收費標準時，可由兩

28、邊委托具有資質(zhì)的價錢事務所、會計事務所等中介效勞機構(gòu)對其費用、本錢、利潤等進行測定。測算物業(yè)效勞費的原那么嚴格操縱本錢的原那么、業(yè)主中意的原那么、區(qū)別對待的原那么、合理、公布和費用與效勞水平相適應的原那么四、明碼標價的規(guī)定依照物業(yè)效勞收費治理方法的規(guī)定，物業(yè)治理企業(yè)應當依照政府價錢主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)治理公共區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將效勞內(nèi)容、效勞標準和受費項目收費標準等情形公示。明碼標價要求經(jīng)營者所表示的價錢必需真實明示商品或效勞各項指標的價錢。明碼標價必需是在出售商品或在提供效勞之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費者對商品或效勞在事前有個大體了解。物業(yè)效勞費的收繳治理1 .依照

29、中華人民共和國價錢法和物業(yè)治理條例制定的物業(yè)效勞收費治理方法,標準了物業(yè)效勞收費行為，保障了業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)的合法權(quán)益。2 .國家提倡業(yè)主通過公布、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)治理企業(yè)：鼓舞物業(yè)治理企業(yè)開展合法的價錢競爭，禁止價錢訛詐，增進物業(yè)效勞收費通過市場競爭形成。3 .實行物業(yè)效勞費用酬金制的，由于其核算方式也稱實報實銷制加酬金制，因此預收的物業(yè)效勞支出是屬上已創(chuàng)制如L物業(yè)效勞費屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)治理企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同約定性生明白b物業(yè)效勞收費采取酬金制方式的，物業(yè)治理企業(yè)或業(yè)主大會能夠依照物業(yè)效勞合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)效勞資金年度預決算和物業(yè)效勞資金的收支情

30、形進行審計。4 .物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)效勞中應當遵守國家的價錢法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)效勞合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的效勞。5、納入物業(yè)治理范闈的已完工但尚未出售，或因開發(fā)建設單位緣故未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費用或物業(yè)效勞資金由開發(fā)建設單位全額交納。6、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、優(yōu)勢電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)治理企業(yè)同意委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額費用。物業(yè)效勞費的追繳1、送達物業(yè)效勞費通知單依照物業(yè)效勞費收取時刻距離的約定（每一個月、雙月或一季度），物業(yè)治理企業(yè)應將收費通知單按期及時地送達到業(yè)主或利用人的手中

31、，應由業(yè)主或利用人簽收。一樣情形下，業(yè)主接到通知單后，能按時交納物業(yè)效勞費。2、增強立法，追討拖欠費用若是業(yè)主（利用人）不能如期交納物業(yè)效勞費，物業(yè)治理企業(yè)財務部門應進行催款。業(yè)主的權(quán)利和義務由法律和業(yè)主公約及物業(yè)治理委托合同保障保護的，是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。業(yè)主有享受物業(yè)治理企業(yè)提供物業(yè)效勞的權(quán)利，同時也有承擔物業(yè)效勞費用、交納物業(yè)效勞費用的義務。依據(jù)物業(yè)效勞收費治理方法，業(yè)主應當依照物業(yè)效勞合同的約定按時足額交納物業(yè)效勞費用或物業(yè)效勞資金。3、針對不同對象，采取不同的追討方式（1）一樣性追繳（2）針對性追繳（3）區(qū)別性追繳追繳物業(yè)效勞費的原那么1、業(yè)主應當依照物業(yè)效勞合同的約

32、定按時足額交納物業(yè)效勞費用或物業(yè)效勞資金。2、業(yè)主與物業(yè)利用人約定由物業(yè)利用人交納物業(yè)效勞或物業(yè)效勞資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。3、政府價錢主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當增強對物業(yè)治理企業(yè)的效勞內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督，物業(yè)治理企業(yè)違背價錢法律，法規(guī)和固定，由政府價錢主管部門依據(jù)中華人民共和價錢法和價錢違法行為行政懲罰規(guī)定予以懲罰。解決物業(yè)效勞收費難的計謀1、完善物業(yè)治理法律市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，物業(yè)治理是一種市場行為，物業(yè)治理企業(yè)通過市場競爭參與招投標并中標后，與物業(yè)所有人簽定物業(yè)治理委托合同，對物業(yè)項目的建筑物及其附屬設備設施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境面貌等治

33、理項目進行保護、保養(yǎng)，為衡宇所有人、利用人提供綜合效勞的市場行為。和其他市場行為一樣，物業(yè)治理行為必需用法律進行標準。物業(yè)治理行業(yè)系統(tǒng)、標準的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)治理的進展需美一個既有競爭秩序又有市場運行規(guī)那么的推動機制，相關(guān)法律和法規(guī)的完善，即市場規(guī)那么的完善是物業(yè)治理健康進展的保證。1994年4月五日，建設部頒發(fā)了33號令，即城市新建住宅小區(qū)治理方法，明確指出：“住宅小區(qū)應當初步推行社會化、專業(yè)化的治理模式。由物業(yè)治理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化治理?！睆亩酱_立了我國物業(yè)治理的新體制，為物業(yè)治理的體制改革指明了方向，提供了法規(guī)依據(jù)。2003年9月1日物業(yè)治理條例對物業(yè)效勞收費作了原那么性規(guī)定，

34、標準物業(yè)治理效勞的收費行為，保護國家利益和物業(yè)治理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。利用人的合法權(quán)益，增進物業(yè)治理事業(yè)的健康進展又向前邁進了一大步；1999年10月14日，建設部發(fā)布了關(guān)于印發(fā)份期物業(yè)治理協(xié)議）的通知，要求新建住宅小區(qū)在簽定商品銷售合同時，要簽定前期物業(yè)治理效勞協(xié)議，從而解決了衡宇出售后到業(yè)主委員會成立前物業(yè)治理的問題，并有協(xié)議的示范文本；1999年10月30日，建設部公布了物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)治理試行方法，對物業(yè)治理專業(yè)機構(gòu)增強治理，鼓舞物業(yè)治理機構(gòu)規(guī)模經(jīng)營。專門是物業(yè)治理條例和物業(yè)效勞收費治理方法的出臺，進一步標準了物業(yè)治理行為，保護業(yè)主、利用人和物業(yè)治理企業(yè)的合法權(quán)益，制造和維持整潔、平安、舒適的生活、工作環(huán)境，增進和保障物業(yè)治理行業(yè)的健康進展。通過量年盡力，從國家到地址各級人民政府和物業(yè)治理企業(yè)，從不同層次和需要前后制定了一系列物業(yè)治理法規(guī)和相關(guān)政策、各項治理制度與方法，為弄好物業(yè)治理打下了基礎(chǔ)。但是，這些離完善的物業(yè)治理法規(guī)體系還相差很遠，需繼續(xù)健全以適應當前蓬勃進展的物業(yè)治理行業(yè)的需要。2、制定切實可行的物業(yè)效勞收費標準3、轉(zhuǎn)變業(yè)主和利用人的消費觀念在打算經(jīng)濟體制下，我國住房制度采納的是福利制社會分派體系，人們居住公有住宅。住宅的治理和維修全數(shù)由政府指定的部門承擔。居民適應的是“只享受，不（少）付費:我國實行社會主義