商業(yè)項目產(chǎn)品設(shè)計報告書

1、 序在本案報告中，基于前期市場調(diào)研與定位，我們對東、西區(qū)進(jìn)行了差異化的產(chǎn)品設(shè)計，結(jié)合市場發(fā)展可能通過不同規(guī)模和傾向的方案考慮，旨在構(gòu)筑綜合景觀、休閑、便利等多元因素的新型區(qū)域主題商業(yè)與社區(qū)商業(yè)，籍助遠(yuǎn)洋山水大型社區(qū)綜合資源和影響力，構(gòu)筑自然與歡樂的街區(qū)商業(yè)環(huán)境。53 / 55目 錄1前言12項目產(chǎn)品設(shè)計定位22.1 西區(qū)產(chǎn)品設(shè)計22.1.1 主題概念詮釋32.1.2 A區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計32.1.3 B、C區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計102.1.4 D區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計132.1.5 E區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計162.2 東區(qū)產(chǎn)品設(shè)計172.2.1 產(chǎn)品設(shè)計方案一172.2.1.1產(chǎn)品設(shè)計定位與產(chǎn)品主題詮釋172.2.1.2商業(yè)組團(tuán)

2、分布建議182.2.1.3設(shè)計方向192.2.1.4產(chǎn)品設(shè)計形式建議202.2.1.5商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議242.2.1.6方案一產(chǎn)品設(shè)計小結(jié)252.2.2 產(chǎn)品設(shè)計方案二262.2.2.1設(shè)計主題概念詮釋262.2.2.2項目概況262.2.2.3項目自身產(chǎn)品設(shè)計建議262.2.2.4其它商業(yè)物業(yè)形式452.3 商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理建議452.3.1 物業(yè)管理的職能462.3.2 零售管理負(fù)責(zé)之工作472.3.3 物業(yè)管理公司的入市時機(jī)492.4 產(chǎn)品報告總結(jié) 501.前言通過市場調(diào)研、項目分析等環(huán)節(jié)，我司從市場和項目自身兩個角度對本項目進(jìn)行了詳細(xì)的論證，并確定了遠(yuǎn)洋山水西區(qū)社區(qū)商業(yè)、東區(qū)中高檔購物

3、中心與酒店物業(yè)為主的中等規(guī)模綜合性商業(yè)中心的總體定位。在本策劃書中，我司將在項目定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目自身特點(diǎn)，以提高本商業(yè)物業(yè)競爭力為前提，促進(jìn)商鋪順利銷售為目的，圍繞項目主題為貴方提供相應(yīng)的店鋪分割、功能分區(qū)、裝飾裝潢等產(chǎn)品建議。我司堅信，通過科學(xué)的設(shè)計與合理的創(chuàng)新，將為后期商場經(jīng)營奠定優(yōu)越的軟、硬件基礎(chǔ)，使商場在激烈的市場競爭中擁有旺盛的生命力，從而使本項目商鋪價值得以最大限度的提升，進(jìn)而必將有效的推動商鋪的推廣和銷售工作的順利完成。2.項目產(chǎn)品設(shè)計定位“沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品”，從這句話中可以看出，不同的地段、不同的定位、不同的買家層面都是項目自身素質(zhì)的映射，產(chǎn)品的設(shè)計將對項目

4、的發(fā)展起到最為關(guān)鍵的作用。遠(yuǎn)洋山水整體商業(yè)物業(yè)共分為東區(qū)和西區(qū)兩個部分，其中西區(qū)市場定位以社區(qū)商業(yè)為主，東區(qū)則是以建立集購物、休閑、娛樂為一體的中等規(guī)模商業(yè)中心（含概酒店物業(yè)）為主題定位。由于東西區(qū)不同的市場定位與功能設(shè)置，所以表現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計上會有較大的差異，在以下報告中我司將針對東西區(qū)分別加以闡述。2.1 西區(qū)產(chǎn)品設(shè)計2.1.1 主題概念詮釋遠(yuǎn)洋山水西區(qū)商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主題定位，其商業(yè)形式以建設(shè)空間形態(tài)而言以底商式為主。隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，社區(qū)建設(shè)逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展，居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時，對社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均

5、提出更高層次的需求。因此，伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式-特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨(dú)立的市場空間。其功能主要分為兩種：服務(wù)于社區(qū)部和服務(wù)于社區(qū)外部（如：永樂小區(qū)、魯谷新居、五芳草園小區(qū)等）。前者主要以滿足本社區(qū)居民日常生活所需為主，服務(wù)種類齊全。而后者則改變以往純粹的商業(yè)配套服務(wù)功能，以特色商業(yè)街為表現(xiàn)形式突出商業(yè)項目自身的風(fēng)格魅力，以此擴(kuò)大輻射圍，吸引更多的消費(fèi)人群?；谖鲄^(qū)商業(yè)功能的要求在產(chǎn)品設(shè)計中緊扣定位主題，通過商場軟、

6、硬件的細(xì)節(jié)處理（主要包括裝飾裝潢、特色設(shè)置、產(chǎn)品招商控制等），營造西區(qū)社區(qū)商業(yè)整體氛圍。通過產(chǎn)品差異化設(shè)計為后期經(jīng)營提供良好的商業(yè)環(huán)境，從而提升項目整體物業(yè)價值，推動項目銷售、租賃的順利進(jìn)行，保證項目商鋪與住宅的開發(fā)取得利潤最大化。西區(qū)共分5個區(qū)域，在產(chǎn)品風(fēng)格上A區(qū)，D區(qū)與其它分為三類，下面就此分別做以闡述：2.1.2 A區(qū)產(chǎn)品設(shè)計A區(qū)位于魯谷路和魯谷西路交匯處的十字路口東南角，雙向臨街，地上總建筑面積18560平方米，共三層；地下總建筑面積9596平方米，共二層。其作為第一期開發(fā)的項目在商業(yè)上的展示效果與對周邊商業(yè)氛圍的培育，都將對遠(yuǎn)洋山水的后期項目產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。由于A區(qū)在業(yè)態(tài)分布上存在兩

7、套方案：方案一：還建商業(yè)為“大中電器城” ；方案二：還建商業(yè)不為“大中電器城” ；鑒于“大中電器城”作為連鎖商業(yè)對于部裝潢的統(tǒng)一安排，我司僅方案二做產(chǎn)品設(shè)計。2.1.2.1項目自身產(chǎn)品設(shè)計建議A、外部裝潢建議 商場的外部特征作為顧客初次經(jīng)過商場是對其形成的首要感受，在一定程度上決定顧客是進(jìn)入該店還是匆匆而過，商場正是通過它的外部設(shè)計向大眾傳遞各種信息，包括商場的規(guī)模檔次、風(fēng)格、經(jīng)營特色、經(jīng)營理念與各種經(jīng)營主體，而這種信息能夠促進(jìn)顧客的購買。 商場招牌 商場的招牌是用來展示商店名字的標(biāo)記。為了達(dá)到宣傳的效果，門頂招牌應(yīng)該體現(xiàn)在適當(dāng)?shù)奈恢?，使之鮮明突出，引人注目。 外立面設(shè)計 應(yīng)結(jié)合其中檔的定位在

8、風(fēng)格上盡量拉近和消費(fèi)的距離，因此在外立面的裝修上，我司建議以淡色調(diào)為主，采用玻璃幕墻。 建筑物外部燈光設(shè)計 可結(jié)合本建筑物外部觀光電梯的動態(tài)效果，突出商業(yè)物業(yè)形象加強(qiáng)展示效果，營造商業(yè)氛圍。 戶外廣告位的設(shè)置 本案地處地段缺乏商業(yè)氣氛支持。為了吸引顧客，營造商業(yè)氣氛，就更應(yīng)該注意商場戶外廣告的設(shè)置。建議商場沿項目周邊主要街道呈輻射狀設(shè)置宣傳橫幅、燈箱廣告等戶外廣告。B、部裝飾裝潢建議 聽覺效果 主要表現(xiàn)為對外部噪音的隔離和部背景音樂的設(shè)置，可以適當(dāng)緩解消費(fèi)者的心理壓力、調(diào)節(jié)心情，為其營造一個舒適的購物環(huán)境。 視覺效果 主要通過包括櫥窗、指示牌、部景觀、部燈光效果的建設(shè)營造商業(yè)氛圍，方便顧客對商

9、品的挑選和購買，合理組織人流。其中櫥窗主要用于對商品進(jìn)行展示功能，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品賣點(diǎn)與消費(fèi)訴求，起到吸引消費(fèi)者并引起其購買欲望的作用。指示牌則有助于引導(dǎo)消費(fèi)者購物，形成合理的消費(fèi)環(huán)流。部景觀的設(shè)計可以根據(jù)需要增強(qiáng)某一經(jīng)營業(yè)態(tài)的商業(yè)氛圍，調(diào)節(jié)消費(fèi)者的消費(fèi)情緒。C、項目硬件設(shè)置建議1、 商場主出入口：寬度：8米數(shù)量：1個設(shè)置依據(jù)：與中庭連通利于商場形象展示，地上主要進(jìn)出商場之場所。2、 商場輔助入口：寬度：2.5-3米數(shù)量：2個設(shè)置依據(jù)：有利于商場人流、道路的組織，商場更加人性化，臨近出入口商鋪價值將得到一定程度的提升。3、 人行通道：本商場主要通道寬度為2.5米，輔助（次）通道寬度1.5-2米為宜。4

10、、 電梯設(shè)置位置與數(shù)量：電梯設(shè)置的位置將決定未來商場的人流導(dǎo)向，提高商場的便利、人性與舒適度。我司做如下建議： 滾梯：中庭設(shè)置6部（一上一下由地下一層到地上三層） 觀光電梯：加強(qiáng)商場整體展示效果，由向下與地下二層地下停車場連通直至三層。 貨梯：位于商場后部由地下一層5、 商場基本建筑指標(biāo)：項目單位（M）柱間距8B2層高5B1層高51F層高52F層高4.2-4.53F層高4.2-4.5我司對B2、B1的層高建議主要是綜合考慮到B2存在的設(shè)備層所占用層高以與進(jìn)出超市貨車對層高的要求，而B1做為超市則是方便貨架擺放與產(chǎn)品列（同時也為解決設(shè)備管道架設(shè)所占用層高的問題）。D、產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議圖

11、表1：A區(qū)業(yè)態(tài)功能分布圖圖表1：A區(qū)客戶支持圖樓層業(yè)態(tài)布局目標(biāo)客戶地下一層超市超市發(fā)、萬客隆地下二層停車場（商業(yè)專用）、設(shè)備區(qū)地上一層化妝品資生堂、歐萊雅、AUPPES皮具沙弛、鱷魚鐘表西鐵城、SWATCH、雷達(dá)珠寶金象、周大福、地上二層女士服裝、服飾EQ：IQ、BIBA、MISSK男士服裝、服飾雅格兒、莊吉、依文地上三層兒童用品水孩兒、青蛙王子、MICKY運(yùn)動休閑用品寧、耐克、特步餐飲到家嘗、好倫哥E、停車場設(shè)計建議 停車位的設(shè)置在很大程度上會限制商場的對外輻射圍，但作為公共設(shè)施過大的面積投入又會影響投資回報。就一般規(guī)律而言停車場的面積應(yīng)該為商業(yè)面積的1/4或1/5，因此A區(qū)停車場面積為商業(yè)

12、面積的1/5，大約為4800平方米左右。按一個停車位所占用總面積為35-40平方米計算，可以設(shè)置120-137個停車位。由于此處停車場與超市共用，會在層高方面根據(jù)超市進(jìn)貨車的大小做相應(yīng)調(diào)整，同時考慮作為地下二層會存在設(shè)備層，因此此處般停車場層高建議為5米。2.1.3 B、C區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計B區(qū)位于魯谷路南側(cè)，西側(cè)緊鄰A區(qū)，中間以一入口相隔，由兩棟住宅樓底商聯(lián)通而成。整體來看為一條長220米的帶狀臨街物業(yè)，底商共設(shè)地上二層。C區(qū)雙面臨街，北面臨魯谷村路，東面臨玉泉西路，東西直線距離為185m2，樓層分布分別為：西面是一獨(dú)體商業(yè)配套建筑，樓層一層；中部為住宅底商，樓層二層；臨玉泉西路有一獨(dú)體商業(yè)配套樓

13、，樓層二層。2.1.3.1項目自身產(chǎn)品設(shè)計建議A、外部裝潢建議 由于B、C區(qū)域商業(yè)物業(yè)均以臨街二層底商為主，其中B區(qū)以購物為主，C區(qū)則主要提供包括金融服務(wù)、健身休閑在的社區(qū)配套服務(wù)。正是由于兩者在市場定位與功能設(shè)置上的相似，在其產(chǎn)品設(shè)計上也要求保證其建筑風(fēng)格的統(tǒng)一。 外立面設(shè)計 統(tǒng)一的外立面裝飾使B、C區(qū)沿街物業(yè)給人整齊劃一的感覺，有助于整體物業(yè)形象的提升。B區(qū)以購物和西餐為主營業(yè)態(tài)，為了充分發(fā)揮其臨街展示效果，建議采用落地玻璃窗戶。而C區(qū)的經(jīng)營業(yè)態(tài)對于展示效果要求一般，可以戶外廣告位代替玻璃窗戶。 商店招牌 B、C區(qū)業(yè)態(tài)較多，因此會出現(xiàn)許多風(fēng)格各異的商店招牌，建議統(tǒng)一商店招牌的規(guī)格，同時應(yīng)注

14、意在各個商店招牌在設(shè)計風(fēng)格、色彩搭配的合理過渡以避免這些招牌給人以雜亂無章的感覺從而影響整個物業(yè)的整體形象。 建筑物外部燈光設(shè)計 建議充分利用B、C區(qū)物業(yè)在東西方向較大的跨度，可以形成一條燈光帶。B、業(yè)態(tài)組合建議圖表3：B區(qū)客戶支持業(yè) 態(tài)目標(biāo)商戶餐飲郭林、太熟悉、東北虎、金山城、福華、大娘水餃、馬蘭拉面、永和豆?jié){與各式風(fēng)味小吃購物窗簾布藝、餐飲用具、玻璃器皿、浴室用品、地毯、掛毯等運(yùn)動休閑寧、康威、百事、圣瑪田、伊韻兒、百世吉、S&K、蜂鳥、三夫、球拍、漁具、泳具、滑雪用具時尚服飾百圖、紅英、班尼路、真維斯、佐丹奴、羅賓漢、海盜船、星空、百草堂、優(yōu)妮、百思圖、雙星、興潔、永樂、中滬兒童用品哈哈

15、、紅三角、美聯(lián)、麥菱、新樂、申新、貝親社區(qū)便利榮昌、福奈特、柯達(dá)、富士、柯尼卡、樂凱、歐萊雅、柏安、四海、四星、華人、金象、德威治、京衛(wèi)、一元堂、好利來、優(yōu)力、金鳳成祥、樂百氏、娃哈哈、燕京、雀巢、大明、雪亮、雅視圖表4：C區(qū)店鋪分割圖圖表5：C區(qū)客戶支持表業(yè)態(tài)要求目標(biāo)客戶銀行工商銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行證券交易所華夏證券、證券、湘財證券便利店超市發(fā)、華聯(lián)、小貨朗超市、快客眼鏡店雪亮、大明、鋒豪、寶島餐飲太熟悉、大鴨梨、郭林、小肥羊口腔醫(yī)院永康口腔診所、佳美門診干洗店與水站榮昌、福奈特咖啡休閑吧個人經(jīng)營荼藝館茗人、五福、香園沖印、打字復(fù)印柯達(dá)、富士、個人行為寵物醫(yī)院博愛地鋪中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)音像店

16、華人音像、四星音像洗浴中心經(jīng)營行為西式餐廳好倫哥、仙蹤林、西餅屋美容護(hù)體中心雪丹、鳳儀軒會所社區(qū)配套C、部裝潢設(shè)計鑒于B、C區(qū)域各店鋪均由經(jīng)營者自行裝修在此不再另做闡述。2.1.4 D區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計D區(qū)域位于雙女墳路與玉泉西路交叉路口西南角，雙向臨街呈蝶型分布，由地上二層獨(dú)體商業(yè)樓與地上二層住宅底商組成。由于其位于西區(qū)中部，東側(cè)緊鄰京西奧園，除滿足西區(qū)自身住宅居民的需求外，對東側(cè)居住群的消費(fèi)吸引也是實現(xiàn)其市場定位與功能設(shè)置的一個重要環(huán)節(jié)。2.1.4.1項目自身產(chǎn)品設(shè)計建議A、外部裝潢建議 外立面設(shè)計 由于東側(cè)區(qū)域以餐飲和娛樂為主且與玉泉西路相臨，方便的對外交通與展示效果更容易吸引人流，因而采取較

17、為活潑的裝飾和色彩搭配，來營造商業(yè)氛圍較為適合。西側(cè)與西區(qū)連接社區(qū)部交通的雙女墳北路相臨，主要為社區(qū)居民提供包含金融服務(wù)在社區(qū)配套服務(wù)，對于外立面設(shè)計無特殊要求與周圍建筑和諧即可。 商店招牌 對于餐飲與娛樂這兩種業(yè)態(tài)而言，夸的招牌設(shè)計有助于吸引消費(fèi)人群的注意，彰顯商店的特點(diǎn)與風(fēng)格。 建筑物外部燈光設(shè)計 由于餐飲與娛樂的在晚間的營業(yè)時間較長，晚間的燈光照明對于吸引消費(fèi)人流、營造氣氛有重要的作用。B、產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議圖表6：業(yè)態(tài)分割圖表7：D區(qū)客戶支持表業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶大型中式正餐郭林家常菜、渝鄉(xiāng)人家、中型中式正餐太熟悉、大鴨梨茶社天福茗茶、吳裕泰西點(diǎn)屋好利來、匯力發(fā)、味多美咖啡屋個體經(jīng)營活

18、動中心開發(fā)商自營超市小白羊、超市發(fā)、京客隆、萬客隆美容美發(fā)歐萊雅、審美、漂亮寶貝C、部裝潢設(shè)計鑒于B、C區(qū)域各店鋪均由經(jīng)營者自行裝修在此不再另做闡述。2.1.5 E區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計在E區(qū)主要以社區(qū)配套和物業(yè)配套設(shè)施為主配合一定數(shù)量的餐飲，其餐飲檔次為中低檔為主中式快餐與正餐。由于E區(qū)作為社區(qū)便民站的市場定位，以與其相對于其他幾個區(qū)域較低的物業(yè)價值，所以對于整體外部裝潢要求較低，即與周圍住宅相協(xié)調(diào)即可，對外立面也無特殊的處理要求。A、產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議圖表8：組合分布圖圖表9：目標(biāo)客戶表業(yè)態(tài)意向客戶餐飲中式快餐馬蘭拉面、一碗香、老家肉餅中式正餐東北菜、川菜火鍋小吃小吃西餅店金鳳呈祥、優(yōu)力飲品

19、屋三元乳品生活配套文化用品店含書、音像、文具三種業(yè)態(tài)便利店快客、超市發(fā)洗衣店三洋干洗、快潔捷干洗藥店嘉士堂藥店、堂藥店理發(fā)店個體經(jīng)營飲水站個體經(jīng)營2.2 東區(qū)產(chǎn)品設(shè)計本案地塊的主要鄰街面在魯谷村路南側(cè)一線以與玉泉路西側(cè)一線，因而社區(qū)商業(yè)主體部分呈“”形狀沿街分布，少量社區(qū)住宅底商則分散布置在社區(qū)部。在我司前期進(jìn)行的項目市場定位報告中，對東區(qū)的市場定位與策略做了較為詳盡的闡述，即以立足本案社區(qū)自身資源為基礎(chǔ)，深度挖掘社區(qū)商業(yè)潛力，同時影響周邊消費(fèi)群體，最大限度發(fā)揮綜合資源，從而實現(xiàn)項目商業(yè)價值的最大化。為了達(dá)到商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)以與功能形態(tài)配比的合理性，使得東區(qū)商業(yè)價值得到最大體現(xiàn)，我司先期對遠(yuǎn)洋山水

20、項目的整體調(diào)研與市場定位，東區(qū)地段資源、目標(biāo)客戶群以與后期經(jīng)營進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上我們對項目商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品適應(yīng)度等因素進(jìn)行了綜合考量與論證，考慮到了現(xiàn)階段項目開發(fā)次序以與商業(yè)規(guī)模的彈性，對商業(yè)體量以與分布形態(tài)進(jìn)行了多方面考慮，從而形成對后期的開發(fā)以與招商策劃的切實指導(dǎo)。基于此目標(biāo)，我們在前期定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場趨勢與發(fā)展可能提出兩種方案，并逐一進(jìn)行闡述。2.2.1產(chǎn)品設(shè)計方案一 2.2.1.1產(chǎn)品設(shè)計定位與產(chǎn)品主題詮釋2.2.1.1.1產(chǎn)品定位鑒于本案周邊區(qū)域具備了沃爾瑪、普爾斯馬特、物美（預(yù)開）、華聯(lián)商廈、星座商廈等大中型商業(yè)項目，通過前期市場調(diào)查分析，我們認(rèn)為本案區(qū)域大型商業(yè)

21、項目存在一定風(fēng)險。而化解市場風(fēng)險的有效方式是客觀分析區(qū)域消費(fèi)需求的有效支撐，對商業(yè)設(shè)施進(jìn)行合理的規(guī)模設(shè)計以與業(yè)態(tài)布局，使其更能體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的配套性，并盡力提升東區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境。考慮到以上幾點(diǎn)，同時結(jié)合后期經(jīng)營的可操作性以與社區(qū)商業(yè)可能規(guī)模，在東區(qū)產(chǎn)品的方案一中，我司建議將項目定位為：區(qū) 域 社 區(qū) 商 業(yè)景觀商業(yè) + 歡樂便利 2.2.1.1.2定位詮釋項目北側(cè)為雕塑公園具有良好的外部景觀資源，社區(qū)主題園林亦會形成部景觀資源，做為社區(qū)商業(yè)應(yīng)充分利用各項資源，憑借遠(yuǎn)洋山水大型社區(qū)的區(qū)域影響力，提升商業(yè)影響力，使之成為綜合景觀、休閑、餐飲等多重因素的新型社區(qū)商業(yè)，改變社區(qū)卷閘門商業(yè)的平庸形象，全

22、面提升社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)與價值。 突破傳統(tǒng)沿街商業(yè)缺乏情趣和平庸的傳統(tǒng)形象，形成街區(qū)感和趣味性。 充分利用魯谷村路北側(cè)景觀、商街景觀、街鋪柱廊、櫥窗、臨街小型廣場形成豐富性商業(yè)景觀和商業(yè)形態(tài) 籍助遠(yuǎn)洋山水大型社區(qū)綜合資源和影響力，構(gòu)筑自然與歡樂的社區(qū)街區(qū)商業(yè)環(huán)境?？紤]東區(qū)區(qū)域?qū)ι鐓^(qū)商業(yè)承受力與目前地塊制約，擬定規(guī)模為1.4-1.6萬平米2.2.1.2 商業(yè)組團(tuán)分布建議在對周邊商業(yè)的深入調(diào)研基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為16000平米的規(guī)模下，可沿魯谷村路南側(cè)與玉泉路西側(cè)設(shè)置住宅底商和商業(yè)街鋪以相對較為豐富的商業(yè)形象吸引區(qū)域社區(qū)和流動消費(fèi)客流。東區(qū)臨近魯谷村路住宅底商布置一層底商商業(yè)，以北側(cè)雕塑公園等景觀因素形成

23、街鋪價植提升，可設(shè)置茶藝館、咖啡館等觀景商業(yè)，約為4000平米。東區(qū)臨近玉泉路西側(cè)利用住宅樓間距建筑相對獨(dú)立的雙層店鋪，局部可結(jié)合三層獨(dú)體商鋪，使之成為以餐飲、娛樂為主的食街，約為10000平米。社區(qū)部設(shè)置分散的社區(qū)住宅底商，以社區(qū)配套便利店為主，約2000平米。詳見如下圖示：2.2.1.3 設(shè)計方向商業(yè)空間在設(shè)計上需重點(diǎn)著眼于在外部空間條件的制約下對商業(yè)價值進(jìn)行深入的挖掘。出于經(jīng)營上的考慮，沿魯谷村路的住宅底商設(shè)為一層為宜、沿玉泉路的商業(yè)街設(shè)為二層，社區(qū)底商設(shè)為一層，總體量在16000平米左右。沿魯谷路的住宅底商，在進(jìn)深16米情況下，沿街道一線設(shè)立，約為200米。沿玉泉路一側(cè)的兩層街鋪進(jìn)深1

24、8米，柱網(wǎng)69米，沿街設(shè)置約為300米。設(shè)計方向： 產(chǎn)品空間對商業(yè)經(jīng)營的彈性滿足 街區(qū)感的營造（沿街商鋪的細(xì)節(jié)設(shè)計、氣氛渲染） 景觀互動與開敞性設(shè)計2.2.1.4 產(chǎn)品設(shè)計形式建議2.2.1.4.1設(shè)計風(fēng)格：商業(yè)建筑設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)較為鮮明的現(xiàn)代主義風(fēng)格，在與整體住宅社區(qū)設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)的同時，應(yīng)以符合現(xiàn)代社區(qū)經(jīng)營特點(diǎn)與流程為基本要求。應(yīng)利用“L”形條狀格局形成商業(yè)的連貫性動線。利用商業(yè)照明、櫥窗、燈箱、旗幡、廣告位、公共設(shè)施等形成濃郁的商業(yè)氛圍，在色彩與外立面材質(zhì)上，突出商業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)識風(fēng)格，并通過兩條干路的人、車流形成商業(yè)形象傳播。2.2.1.4.2結(jié)構(gòu)形式：北部高層住宅底商為一層高度，住宅主體應(yīng)相

25、對底鋪退后3米，設(shè)置為局部出挑商鋪形式，為避免進(jìn)深過大形成狹長商鋪布局，最大提升商業(yè)價值，建議不作貫通性設(shè)置（高層住宅底部南側(cè)可結(jié)合建筑設(shè)計設(shè)置疏散梯、電梯、小戶型住宅），使住宅框剪結(jié)構(gòu)對底層商業(yè)影響相應(yīng)減小，由于受上部高層住宅柱距與剪力墻位置影響，開間不可能過大，具體確定須與上部住宅實際結(jié)構(gòu)設(shè)計相協(xié)調(diào),以接近6-8米為宜，進(jìn)深以1518米為宜。沿玉泉路布置，退紅線19米，設(shè)置為二層，局部三層的框架結(jié)構(gòu)，首層層高4.5米，二層為3.5米，柱距8米，進(jìn)深18米，首層退后2.7米形成柱廊，便于營造商業(yè)環(huán)境的過渡空間與交流氣氛，提升商業(yè)形象，與周邊商鋪形成差異化區(qū)分，商鋪單元部樓板預(yù)留樓梯洞口，設(shè)置

26、預(yù)制步行鋼梯。 2.2.1.4.3項目商業(yè)環(huán)境規(guī)劃 立面設(shè)計臨街店應(yīng)采用統(tǒng)一的材質(zhì)進(jìn)行裝修，建議采用國產(chǎn)中檔石材干掛外墻、鍍塑鋁門窗，在與社區(qū)住宅外立面設(shè)計風(fēng)格協(xié)調(diào)的同時，應(yīng)通過細(xì)致的質(zhì)感對比、分隔線設(shè)計、商業(yè)旗幡、燈位燈具、彩色雨蓬、通透櫥窗、統(tǒng)一尺度、位置的廣告燈箱、標(biāo)志板等形成精致商業(yè)環(huán)境形象。 地面鋪裝社區(qū)臨街的北側(cè)底商、東側(cè)商鋪前的步行通道和停車位，須作統(tǒng)一的地面鋪裝設(shè)計與考慮，步行道采用彩色廣場磚鋪貼，并通過曲線連續(xù)圖形形成連貫性的動線引導(dǎo)，利用一定高差和低矮花池形成與停車位的隔離。停車位利用色磚區(qū)別形成車位分隔，并標(biāo)明詳盡的引導(dǎo)標(biāo)示。 照明為保證商業(yè)形象的強(qiáng)化，須設(shè)置充分的照明設(shè)

27、施線路，保證街鋪廣告板、櫥窗、燈箱、室、柱廊的充分照明，普通照明強(qiáng)度不低于100 LX，重點(diǎn)照明強(qiáng)度不低于300LX，同時室外也應(yīng)在角位小型廣場、花池設(shè)置地面照明。 櫥窗商鋪的櫥窗應(yīng)采用開放式、通透性的設(shè)計，置光源，體現(xiàn)WINDOWSHOP 的風(fēng)格和特點(diǎn)，充分強(qiáng)化店鋪貨品展示和特色。 廣告位本案沿街商業(yè)呈線性分布，沿街有較大的展示面積和較高的商業(yè)價值，建議在屋頂設(shè)置燈光廣告位與柱廊間燈箱廣告位，并應(yīng)結(jié)合總體立面效果進(jìn)行統(tǒng)一尺度規(guī)劃和定位設(shè)計，避免傳統(tǒng)店面招牌混亂，參差不齊的弊端，同時廣告位的招租或出售也可獲得相當(dāng)收益。 停車位考慮到周邊與本社區(qū)消費(fèi)者購物臨時停車的需要，沿玉泉路與魯谷村路街鋪需

28、設(shè)置一定的地面停車位，位置見圖示。地面停車位考慮底商和獨(dú)立店鋪退紅線距離有限，為盡量擴(kuò)大人行道寬度，可設(shè)置60度傾斜停車位，共計約80個，詳見圖示示意。2.2.1.4.4設(shè)施設(shè)計建議a. 空調(diào)、采暖設(shè)施沿街商鋪應(yīng)直接采用住宅社區(qū)供暖管線供暖，由于商鋪單元進(jìn)行了劃分，一般不采用集中式中央空調(diào)形式，目前較為理想的空調(diào)形式為分戶式單元空調(diào)，可單元安裝，獨(dú)立開啟運(yùn)行。預(yù)售階段開發(fā)商可作為附屬固定設(shè)施統(tǒng)一安裝，亦可由經(jīng)營商戶自行視情況選裝。首層采用4500層高、二層采用3500層高可完全具備風(fēng)機(jī)盤管吊頂后的高度要求。b. 水、電、煤氣設(shè)施指標(biāo)臨玉泉路商街由于定位為以餐飲、娛樂為主的美食街，所以對水、電、

29、煤氣的要求較高。建議沿街“L”商業(yè)街的水、電、煤氣設(shè)施設(shè)置應(yīng)滿足如下要求： 供水管線必須滿足150噸日總供水量 兩路供電，總供電量2400KVA 日供煤氣量150立方米2.2.1.5 商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議臨魯谷村路的北部高層住宅底商考慮到鄰近社區(qū)主入口和雕塑公園資源，有較大的社區(qū)出入人流和良好景觀，其業(yè)態(tài)分布以景觀性商業(yè)（茶藝館、咖啡店等）和社區(qū)性商業(yè)（干洗收衣店、書店、花店、精品服飾、專賣店等）相結(jié)合。臨玉泉路的東部獨(dú)立商鋪主要考慮周邊客流和周邊影響，另外由于獨(dú)立設(shè)置，其業(yè)態(tài)主要以特色餐飲食街為主。在設(shè)計中須結(jié)合預(yù)留室樓梯位置，留置后櫥面積、設(shè)置獨(dú)立煙道豎井，每單元不少于雙煙道豎井，每個豎井截面

30、尺寸不小于800*800mm。部社區(qū)底商商業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)便利店為主，桶裝水店、糧油商店、美容美發(fā)、小型超市便利店等。2.2.1.6 方案一產(chǎn)品設(shè)計小結(jié)商業(yè)空間設(shè)計的優(yōu)劣主要體現(xiàn)在空間對經(jīng)營業(yè)態(tài)的滿足度和適度彈性，即產(chǎn)品設(shè)計需要適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營的特性和專業(yè)要求，同時又需具備一定的彈性，便于滿足商戶更替帶來的經(jīng)營要求變化，故在產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)根據(jù)市場實際預(yù)留一定的彈性和包容度，以便于適應(yīng)市場后期招商出售的要求，同時應(yīng)給商戶經(jīng)營預(yù)留較大的部與店面裝修空間，以便于滿足商業(yè)個性發(fā)展的需求。本案的產(chǎn)品設(shè)計充分利用獨(dú)立商鋪和高層底商的特點(diǎn)，結(jié)合景觀和臨街資源將社區(qū)商業(yè)與外向型的主題商鋪充分混合，從而形成富有特色的區(qū)域

31、商業(yè)街，徹底擺脫社區(qū)卷閘門商業(yè)平庸形式。2.2.2產(chǎn)品設(shè)計方案二2.2.2.1設(shè)計主題概念詮釋我司前期對遠(yuǎn)洋山水項目的整體調(diào)研分析與市場定位論述，對東區(qū)發(fā)展大型商業(yè)物業(yè)的必要性和重要性給予了充分論證。根據(jù)東區(qū)項目的地緣優(yōu)勢，使得其商業(yè)物業(yè)部分在滿足本身社區(qū)商業(yè)需求的前提下，具備了充分的外向型商業(yè)潛力，因而在遠(yuǎn)洋山水東區(qū)產(chǎn)品設(shè)計方案一的規(guī)劃建設(shè)中，我司建議通過西區(qū)部商業(yè)的前期鋪墊，進(jìn)一步提升本項目東區(qū)商業(yè)規(guī)模與檔次、豐富業(yè)態(tài)功能、完善商品類型，建立以大型外向型主題商業(yè)為主，另外配以部分社區(qū)商業(yè)為輔的商業(yè)形式。通過東區(qū)大規(guī)模商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形成強(qiáng)勁的商業(yè)輻射能力，帶動區(qū)域商業(yè)物業(yè)良好發(fā)展；使其成為具有

32、相對廣泛影響力的西部地區(qū)中等規(guī)模之商業(yè)集聚核心區(qū)域，并以此推動遠(yuǎn)洋山水住宅物業(yè)品牌之建立。2.2.2.2項目概況鑒于本物業(yè)所處之地理位置，以點(diǎn)狀主題商業(yè)向四周輻射為發(fā)展方略，建議本項目商業(yè)樓應(yīng)緊緊抓住魯古路與玉泉路交匯口處這一環(huán)緊地理優(yōu)勢，以其為中心并重點(diǎn)發(fā)展成為中心商業(yè)區(qū)域、，其物業(yè)形式為地下二層、地上五層；地下樓層單層面積10000平方米，地上單層面積8000平方米。同時以臨近魯古路、玉泉路之物業(yè)加以配套，形成主題商業(yè)與其它附屬商業(yè)點(diǎn)狀分布的合理布局。充分發(fā)揮主題商業(yè)樓消費(fèi)聚集作用，營造良好的商業(yè)氛圍。2.2.2.3項目自身產(chǎn)品設(shè)計建議對于本方案而言，對產(chǎn)品的設(shè)計主要集中在對魯古路與玉泉路

33、交匯口處“”形狀主題商業(yè)樓的設(shè)計。此主題商業(yè)樓商業(yè)設(shè)計的成功與否，將直接影響社區(qū)整體的商業(yè)氛圍與商業(yè)環(huán)境，也是使得區(qū)域商業(yè)形成氣候的主體和關(guān)鍵。現(xiàn)代的主題商場，除了很突出的以宣傳公關(guān)的軟性手法把整個商場的主題包裝推出市場外，還會利用商場本身的硬件，以商場整體裝飾裝潢的手法與商場外部裝潢把主題體現(xiàn)出來，把抽象主題轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的裝潢設(shè)計，使顧客在進(jìn)入商場之前便被其整體物業(yè)形象與所帶來出的氛圍吸引，進(jìn)入商場之后會在視覺、聽覺等感官上感受到整個商場的獨(dú)特商業(yè)氣氛，這種氣氛可讓顧客猶如置身一個新的時空里，令購物成為娛樂享受的一部分。2.2.2.3.1 外部裝潢建議A、外立面除去建筑形式以外，外立面是商場最

34、主要的外部特征，它作為顧客初次經(jīng)過商場是對其形成的首要感受，向大眾傳遞包括商場的規(guī)模檔次、風(fēng)格等各種信息，是其吸引新顧客的重要因素。作為本案外立面設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)其中高檔次的定位，以富有沖擊力的視覺效果突出于周邊其它高層建筑，形成對吸引北側(cè)主要交通干道行人的吸引。B、商場招牌招牌的設(shè)定不僅要美觀、顯眼、引人注目，更要有豐富的涵，使人看到招牌就能體味出商場的在品質(zhì)，深入人心才是最重要的。C、商場門面設(shè)計商場門面是其整體風(fēng)格的向外延伸，除了實際的門面以外，還可以利用各種綠化手段，噴泉或店外休閑場所，包括利用體現(xiàn)企業(yè)精神的標(biāo)志物來創(chuàng)造環(huán)境氣氛，以強(qiáng)化局部區(qū)域商業(yè)氛圍，在一定程度上導(dǎo)引消費(fèi)者進(jìn)入商場。本案可

35、以利用北側(cè)雕塑公園的環(huán)境優(yōu)勢，營造出休閑、輕松的購物氛圍，以區(qū)別于一般商場喧鬧嘈雜的購物環(huán)境。D、建筑物外部燈光商場燈光效果的設(shè)計，使商場進(jìn)行宣傳、促銷活動以與展示商場特色、環(huán)境的重要因素。我司建議除利用基本燈光設(shè)置外，可沿街，尤其是主入口與人流較多的街道上，增加不同方位的照射燈和燈箱，以與配合燈光的各種宣傳物料，以營造更加濃烈的購物氣氛，使消費(fèi)者從遠(yuǎn)處也能感受到本項目的活力，從商場外面就能充分融入到本項目的商業(yè)氛圍中。E、戶外廣告設(shè)計燈光效果就是戶外廣告的一種特殊形式。對于商場的戶外廣告而言，廣告燈箱、奪目橫幅、招牌、宣傳物料可以對其宣傳起到畫龍點(diǎn)睛的作用。本項目所在區(qū)域缺乏大型商場，商業(yè)氣

36、氛相對較差。為了營造濃厚的商業(yè)氣氛，從而吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)，就更應(yīng)該注意商場戶外廣告的設(shè)置。建議商場沿項目周邊主要街道呈輻射狀設(shè)置宣傳橫幅、標(biāo)語等戶外廣告以營造商業(yè)氣氛吸引顧客；同時在玉泉路地鐵向東向西三站地地鐵部設(shè)置相應(yīng)的燈箱，標(biāo)語等廣告，引導(dǎo)地鐵所帶來的有效人流，擴(kuò)大商場的影響力。2.2.2.3.2 部裝潢建議A、櫥窗列櫥窗列主要用于增強(qiáng)商品的展示功能，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品賣點(diǎn)與消費(fèi)訴求，起到吸引消費(fèi)者并引起其購買欲望的作用。同時實現(xiàn)對不同業(yè)態(tài)的自然分割。B、景設(shè)計部景觀的設(shè)計可以根據(jù)需要增強(qiáng)某一經(jīng)營業(yè)態(tài)的商業(yè)氛圍，同時有效的調(diào)節(jié)消費(fèi)者的消費(fèi)情緒與消費(fèi)節(jié)奏。但同時要注意與商場整體的主題氛圍相協(xié)調(diào)，并應(yīng)

37、該以更大的吸引顧客，為顧客服提供更多的便利，更合理的利用場地為最高目標(biāo)。C、室廣告位我司建議本商場部可綜合利用墻體、立式櫥柜、通道與其它各種基礎(chǔ)硬件（廊柱、電梯、吊頂懸掛牌等）作為廣告展示的平臺，進(jìn)行商品的宣傳，同時營造濃厚的購物氛圍，但是主要廣告位的設(shè)置應(yīng)以室外展示空間為主。D、指示牌指示牌有助于引導(dǎo)消費(fèi)者購物，形成合理的消費(fèi)環(huán)流，方便顧客對商品的挑選和購買。E、部燈光設(shè)置商店的部氣氛和空間個性要靠光來渲染和控制。物體的質(zhì)地和造型也會由于光影的強(qiáng)弱和角度不同而有所變化，并影響著空間體型的構(gòu)成。商店部空間的光源主要有自然采光和人工采光兩大類。自然采光給空間創(chuàng)造出富于情感氛圍的自然光影。特點(diǎn)是顏

38、色豐富，但光量不足且不易控制。因此在百貨店部起決定作用的是人工采光。F、聽覺效果通常人們最好工作在聲強(qiáng)50分貝以下的環(huán)境中，超過這一會影響人的情緒造成疲憊，這樣既不利于顧客在商店購物，也不利于提供高質(zhì)量的服務(wù)。通過商場對外隔音，對利用天花板的吸音來避免噪音干擾。同時可以充分利用背景音樂來調(diào)動和調(diào)節(jié)消費(fèi)者的情緒，在購物高峰時播放一些奔放的樂曲，以加速消費(fèi)者的流動，在購物低峰期的時候，播放一些清逸的音樂，以留住消費(fèi)者的腳步。2.2.2.3.3 項目硬件設(shè)施建設(shè)建議圖表10：商場硬件硬件設(shè)施配置圖A、商場中庭其基本功能主要表現(xiàn)為： 增加了商場的立體效果，改變了商場死板的平面布局，提升商場檔次 形成商

39、場部的交通樞紐，承上啟下、連通左右，是人流匯集的主要場所 提供了優(yōu)越的促銷、展示活動平臺，有利于商場經(jīng)營、收益 自然采光、光線充足，加之其中空設(shè)計，增加了商場通透度；同時有助節(jié)能和環(huán)保 通過設(shè)計和裝飾，增加了商場的部展示效果，并具有景觀功能針對于本項目，我司建議將中庭設(shè)置位于商場幾何中心的唯一中庭，建議中庭半徑在12-15米之間，面積以450-700平方米為宜。 唯一中庭面積可以適當(dāng)放大，主題景觀突出，塑造的展示效果可以集中釋放 占用商場有效使用面積相對于多個中庭較少 有利于提升中庭周邊各層店鋪的物業(yè)價值B、出入口商場的出入口不僅具備承接出入的“門”的功能，還是商場外空間的過渡設(shè)施，同時也是消

40、費(fèi)者接觸商場的必經(jīng)之路，是組成整個商場識別系統(tǒng)的重要部分之一，其設(shè)計對商場的影響十分重要，必須遵從以下原則：1、商場出入口要有利于突現(xiàn)項目的外觀形象，2、主入口與輔助入口設(shè)置應(yīng)保持協(xié)調(diào)的相應(yīng)關(guān)系，3、入口位置與部人流路線要有較強(qiáng)的相適性。 商場主入口數(shù)量：1個寬度：8米12米風(fēng)格：與商場主題風(fēng)格一致體現(xiàn)中高檔定位。建議選用電子旋轉(zhuǎn)臺子門。 輔助（次）入口數(shù)量：2個寬度：35米風(fēng)格：無特殊要求，主要以出入功能為方便人流疏導(dǎo)。 功能入口（從商場部與各層餐飲相連接）數(shù)量：5個寬度：24米風(fēng)格：根據(jù)各層不同餐飲風(fēng)格而變化。C、通道有關(guān)研究表明，當(dāng)商場人均空間為4平方米時，每位步行者可以各個方向自由活動

41、，當(dāng)人均空間減至2平方米時，步行者就會對周圍的人保持警戒狀態(tài)，而當(dāng)人均面積減至1.5平方米時，步行者之間就會容易產(chǎn)生逆行的沖突。人行通道是商場空間的基本構(gòu)成因素，道路設(shè)計是否合理將決定商場整體的舒適程度與購物氣氛。我司建議本商場主要通道寬度為4-6米，以4米為宜，輔助（次）通道寬度為2-3米，以2米為宜；部分特色區(qū)域可根據(jù)實際情況適當(dāng)擴(kuò)大寬度。具體建議將結(jié)合后期店鋪分割、功能分區(qū)完成。D、電梯電梯設(shè)置的位置將決定未來商場的人流導(dǎo)向，提高商場的便利、人性與舒適度，并且將有效提高電梯附近商鋪的價值。我司建議本商場電梯設(shè)置位置如下： 滾梯中庭設(shè)置2部，商場西側(cè)設(shè)置2部。地上每層4部，地下一層2部，共

42、計22部。 觀光梯觀光梯公設(shè)置4部，商場中庭設(shè)置兩部部觀光梯，用以增加商場檔次營造購物氛圍。外部觀光梯2部，商場西側(cè)設(shè)置一部，由于其朝向長安街沿線方向可吸引主干道消費(fèi)人流，同時與西側(cè)的酒店物業(yè)形成輝映在商業(yè)氣氛有一個良好的過度。餐飲樓南端設(shè)置一部，由于餐飲的晚間營業(yè)時間較長需要獨(dú)立的出入口，而且觀光梯在晚間的燈光效果會增添商業(yè)，氣氛吸引消費(fèi)人群。 直梯中庭西側(cè)設(shè)置兩部直梯，餐飲樓北側(cè)設(shè)置兩部直梯，共計4部。 貨梯商場中部設(shè)置兩部，其中一部服務(wù)于店中店，一部服務(wù)于商場，餐飲樓南側(cè)一部。（部分直梯可用于貨運(yùn)）E、商場基本建筑指標(biāo)柱間距8B2層高6B1層高61F層高52F層高4.2-4.53F層高4

43、.2-4.52.2.2.3.4 停車位的設(shè)置由于消費(fèi)人群的生活水平日趨提高，在對各個商業(yè)氛圍與購物質(zhì)量要求的同時，對于商業(yè)物業(yè)停車位合理化、齊全化需求較為明顯。停車位的合理完善的布設(shè)已經(jīng)成為各個商業(yè)物業(yè)成功運(yùn)營的重要保證因素，也是成為品牌化物業(yè)的重要標(biāo)志之一，因此，本項目綜合性商業(yè)物業(yè)對于自身停車位方面要求相對較高，并根據(jù)本物業(yè)總體規(guī)劃方向，結(jié)合自身建筑格局與功能分區(qū)之特點(diǎn)，進(jìn)行有效、合理的規(guī)劃布設(shè)。依據(jù)商業(yè)物業(yè)停車位布設(shè)之規(guī)律原則，同時考慮到本項目作為大型購物中心與大體量餐飲、娛樂物業(yè)分布情況，建議停車位應(yīng)做預(yù)留，因而商業(yè)物業(yè)規(guī)劃的停車位面積應(yīng)約為總體建筑面積的1/5左右，本項目商業(yè)建筑面積

44、為60000平方米，規(guī)劃停車位面積應(yīng)為12000平方米。規(guī)劃車位應(yīng)為300-350個左右。 地下停車位：通過對本項目商業(yè)物業(yè)的整體物業(yè)區(qū)位與自身商業(yè)部分的商業(yè)業(yè)態(tài)格局進(jìn)行全面的調(diào)研分析，選擇增設(shè)的停車位區(qū)域應(yīng)與商業(yè)部分形成較為緊密聯(lián)帶關(guān)系，使之消費(fèi)者較為快捷的來往停車場與商業(yè)部分，以達(dá)到增加消費(fèi)者對本商業(yè)的消費(fèi)欲望與消費(fèi)頻率之目的。根據(jù)本項目商業(yè)部分的整體建筑格局，地下二層的商業(yè)價值相對較低，而且本項目地下一層與地上一至五層的商業(yè)面積足以滿足消費(fèi)人群的需求；地下二層層高為6米，柱間距8米，足可以滿足小型車與中型車的需求高度，其可占用商業(yè)面積為10000平方米，按一般常規(guī)每個停車位所需的面積為3

45、5-37平方米，地下二層可規(guī)劃設(shè)置約為270個車位，足可以支持本項目商業(yè)部分消費(fèi)人群的需求，因此，我司將地下二層規(guī)劃為停車位。 地上停車位：除去作為主體停車場的地下二層，根據(jù)項目主體商業(yè)樓的地理位置以與坐落狀況，我司將物業(yè)南輔助入口前面向魯谷路一線東西走向以與物業(yè)東主入口前面向玉泉路方向南北走向分別一百米長度空地設(shè)計為單排地面停車場，依照每車位平均寬度為4米計算，共可提供車位約50個，可以作為地下停車場的必要補(bǔ)充，滿足一般短時間購物消費(fèi)者流動停車的需求。 綜上所述：本項目總車位設(shè)計為330-350個，車位數(shù)量符合商業(yè)物業(yè)經(jīng)營面積與停車面積的合理比例，相對較為充分，可以保證滿足商業(yè)物業(yè)停車需求。

46、2.2.2.3.4.1車流引導(dǎo)以與出入口設(shè)計本項目商業(yè)主體樓位于玉泉路（主干路）與魯谷路（次干路）交叉路口西南角，為保證從長安街延長線向南經(jīng)主干路玉泉路的車流能到達(dá)并進(jìn)入停車場的便捷性與合理性，地下停車場的主入口設(shè)置在商業(yè)物業(yè)主體樓的東南側(cè)、車輛由玉泉路方向進(jìn)入；而出口則放置于樓體的西北側(cè)，車輛出向魯谷路。使得商業(yè)部分的消費(fèi)車流形成經(jīng)玉泉路、地上引導(dǎo)通道、地下停車場、魯谷路而完整合理的立體環(huán)狀流動。以保證消費(fèi)人群進(jìn)入本商業(yè)的快捷性與便利性。2.2.2.3.4.2停車場交通組織路線：根據(jù)本項目商業(yè)部分地下二層停車場出入口位置，道路交通組織路線應(yīng)由東向西方向?qū)б?，結(jié)合建筑格局的特點(diǎn)，劃分多條車流路

47、線并標(biāo)有交通組織指示牌，使車流方向保持一致，避免車流交叉行駛。2.2.2.3.4.3坡道設(shè)計：對于本項目地下二層停車場而言，車輛的進(jìn)出需要考慮上下坡道，因而尤其要注重坡道的設(shè)計。本項目地下二層停車場坡道設(shè)計規(guī)劃將結(jié)合自身導(dǎo)引方向，依據(jù)常規(guī)合理化原則進(jìn)行有效的安排。坡道設(shè)計常規(guī)分為直線坡道與曲線坡道兩種，而對于本項目車輛出入口自身的建筑特性，兩種坡道的設(shè)計建議都有可以被采納。由于考慮到進(jìn)入地下二層的便捷性以與車輛流動的單向性，因此，停車場出入口坡道規(guī)劃將設(shè)計為單向坡道，其坡道的通行能力應(yīng)按照常規(guī)每小時通過約300臺轎車進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，坡道的寬度規(guī)劃設(shè)計有兩種方案：直線單行坡道寬度為3米3.5米（車

48、寬+0.8米）、曲線單行坡道寬度為4.2米4.5米（車寬+1.0米）。2.2.2.3.4.4停車場的通風(fēng)、排水、照明、安全、防水防火等設(shè)置：本項目地下二層停車場由于密封建筑結(jié)構(gòu)，一般應(yīng)設(shè)有通風(fēng)裝置與通風(fēng)口，按正常標(biāo)準(zhǔn)：6次/小時送風(fēng)喚氣。停車場應(yīng)設(shè)有生產(chǎn)給水、生活給水、消防給水系統(tǒng)、應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定用量排水系統(tǒng)增設(shè)防凍措施。停車場照明要求并不高，僅為提供發(fā)現(xiàn)信號、障礙物與行人活動所需充分的能見度，對行人來說是按提供觀察信號和危險能見度；其中停車間：30LX70LX，行車道：70LX,辦公、修理區(qū)：150LX300LX；由于考慮車庫外照明的變化較大，應(yīng)考慮外的照度，常取值為白天照度1：101：

49、15，夜間照度2：14：1；其它輔助停車用房按照房間性質(zhì)另外考慮，除一般照明外還應(yīng)設(shè)事故照明（應(yīng)急照明），疏散標(biāo)志度，在車道的坡道出入口與車庫通道等都應(yīng)設(shè)有發(fā)光標(biāo)志，來保證行車安全。2.2.2.3.4.5 停車場車位擺放：依據(jù)本項目地下二層的商業(yè)物業(yè)的建筑格局與設(shè)計特點(diǎn)，將對停車場車位進(jìn)行合理的規(guī)劃擺放。由于本項目地下二層部的柱間距設(shè)計較大，因此，商業(yè)部分停車位擺放方法應(yīng)為垂直式擺放；結(jié)合停車位的布設(shè)格局，車輛行駛方式應(yīng)為順車進(jìn)倒車出與倒車進(jìn)順車出的兩種方式，以便于車輛出入方便的快捷合理。2.2.2.3.4.6智能化系統(tǒng)不同性質(zhì)的商業(yè)建筑，比如純辦公樓、純商場、賓館、高級住宅樓、綜合型商務(wù)樓，

50、由于需求的差異，因而其所含的子系統(tǒng)和建立的功能也不可能千篇一律。但無論何種性質(zhì)的商業(yè)智慧建筑，必須具備以下四個條件： 一套先進(jìn)的樓宇設(shè)備控制系統(tǒng)，能夠?qū)Υ髽堑母鞣N電器設(shè)備進(jìn)行自動控制，營造一種溫馨、舒適、高效的工作環(huán)境。 一個現(xiàn)代化的通訊系統(tǒng)，能夠提供全方位的、立體的、大容量的、高速率的雙向通訊條件，滿足現(xiàn)代信息社會瞬息萬變的工作和通訊要求。 一套結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，將整幢大樓的語言通訊、數(shù)據(jù)通訊、多媒體通訊融為一體，為高效率的通訊和系統(tǒng)管理提供硬件條件。 一個系統(tǒng)集成平臺，能夠?qū)Υ髽堑膹?qiáng)電設(shè)備和弱電系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一臨視與管理，能夠在各子系統(tǒng)之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交流，做到信息共享，從面為客戶提供良好的物業(yè)管理

51、和一流服務(wù)。綜合上述特定需求，我們認(rèn)為智能化系統(tǒng)有如下系統(tǒng)： 樓宇設(shè)備監(jiān)控自動化系統(tǒng)； 消防報警與消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)； 公共安全監(jiān)控自動化系統(tǒng)； 巡更系統(tǒng)； 廣播音響系統(tǒng)； 智能化系統(tǒng)集成管理系統(tǒng)；2.2.2.3.7產(chǎn)品功能劃分、店鋪分割建議圖表11：東區(qū)商場業(yè)態(tài)功能分布圖圖表12：部分目標(biāo)經(jīng)營品牌統(tǒng)計表1F珠寶華納、Best Billion、MA BELLE鐘表TISSOT、浪琴、Swatch、ELLE、CASIO照相器材OLYMPUS、PHILIPS、JVC化妝品姿生堂、GUERLAIN、Dior2F少女裝sogo、VIVIAN、O.N.L.Y淑女裝影兒、LUCK、SIERLI女士衣愛慕、

52、曼妮芬、黛安芬護(hù)膚美容中心蔚藍(lán)海岸化妝品美寶蓮、Za、娥佩蘭/東京3F西裝藍(lán)豹、BAROMON襯衫FERRE、紅豆、相思鳥男鞋DAVIS、POLO、CARTELO4F運(yùn)動NIKE、adidas、寧休閑美特斯邦威、FUN、APPLE SHOP5F健身用品AMSSY、YUAN CHENG電影院新東安影院、動感天地、好麗友影院等B1超市家樂福、華潤2.2.2.4 其它商業(yè)物業(yè)形式作為東區(qū)社區(qū)的配套設(shè)施的東區(qū)除大型主題商業(yè)即商場外另有5000-6000平方米臨街住宅底商。臨玉泉路商場南側(cè)之臨街鋪位；東區(qū)西部北側(cè)與臨近京西奧園之臨街鋪位；東區(qū)南部西北側(cè)之物業(yè)。此物業(yè)為兩條直線商業(yè)街，玉泉路之臨街商鋪面積

53、約為3000平方米，臨近京西奧園之商鋪面積約為2000平方米，南側(cè)西北部物業(yè)約500-1000平方米。以上物業(yè)部均由經(jīng)營者自行裝潢，在此不做闡述，其外立面風(fēng)格與材料要求與東區(qū)商場物業(yè)統(tǒng)一，以突出整體的主題定位與商業(yè)氛圍。2.3商業(yè)物業(yè)管理建議除了準(zhǔn)確的市場定位，合理的商戶組合，適銷對路的商品之外，完善的商場管理也是關(guān)系到商場長期生存發(fā)展的重要因素之一。商場零售管理是商場管理中的重中之重，零售管理工作成功與否將直接影響到發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者三方的利益。根據(jù)市場調(diào)研報告顯示，市大型商場的物業(yè)管理公司大多數(shù)只是停留在較低的商業(yè)管理層次上，目前還沒有真正意義上的物業(yè)管理公司存在。相對而言，商業(yè)物業(yè)管理公司的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)環(huán)境較為發(fā)達(dá)的、等南方城市，總體水平有待提高。2.3.1物業(yè)管理的職能物業(yè)管理可以進(jìn)一步細(xì)化為兩