2016年-中國(guó)辦公樓場(chǎng)供給與需求分析

1、2015 2016年度 中國(guó)辦公樓市場(chǎng)供給分析2015年辦公樓開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速持續(xù)明顯下降2015年辦公樓開發(fā)投資總量持續(xù)增長(zhǎng)。2015年1-12月辦公樓開發(fā)投資額為6209.74億元，同比增幅10.1%,增幅與去年同期相比下降了10.2個(gè)百分點(diǎn)，其中2015年1-4季度， 辦公樓開發(fā)投資分別為1087.93、 1650.69、1714.49和1756.64億元，與去年同期相比，分別增長(zhǎng)了20.6%、10.6%、6.3%和7.5%,但與去年同期相比，各季度增幅全面回落，1-4季度，辦公樓投資增幅分別減少0.2個(gè)、7.4個(gè)、22.7個(gè)和10個(gè)百分點(diǎn)。2014年辦公樓開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增幅

2、回落0元0近期辦公樓開發(fā)投資季度增幅波動(dòng)增加仁元：川n 1 600 IDO 1 21MlMU 500 I Oo 200 0辦公樓開發(fā)投資比重保持小幅增加從辦公樓投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額G比例來看，2014年1-12月，辦公樓開發(fā)投資占總房地產(chǎn)開發(fā)投資G比例為6.5%,增幅與去年同期略有上升，增加了 0.6個(gè)百分點(diǎn)。新增供給回落，同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)2015年1-12月，辦公樓新開工面積6569.12萬平方米，與去年同期G 7349.10萬平方米相比，減少了 10.6%,增幅下降了 17.3個(gè)百分點(diǎn)。其中1-4季度，辦公樓 新開工面積分別為939.1、1749.7、2070.6和1809.79萬平方米

3、，同比分別減少 5.8%、16.7%、6.6%和11.0%,增幅分別比去年同期提高15.7個(gè)、下降38.1、44.7和0.2個(gè)百分點(diǎn)。8.8%,同比增幅下降了3.9個(gè)百分2、4季度微漲；同比增幅 1、3季2015年1-12月，辦公樓竣工面積同比增長(zhǎng)點(diǎn)。從四個(gè)季度G情況來看，1、3季度增幅較大,度分別增加了 5.7和5.3個(gè)百分點(diǎn)、2、4季度則減少了 6.1和9.1個(gè)百分點(diǎn)。近年辦公樓新開工面積和竣工面積變化近期東中西地區(qū)辦公樓新開工面積及其增長(zhǎng)率亭川新開工面帽西鼠崎并工面根 中M撕開工而用地怪用中前期開工而演東郵分HMJ1R地性率博麗新開工面租噌KW東中西部辦公樓新開工面積同比全面回落，同比增

4、幅亦有所回落，各季度呈現(xiàn)東 部全面下降、 中部除1季度外，西部除3季度外均有不同程度G下降從區(qū)域分布看，2015年東中西部地區(qū)辦公樓新開工面積同比全面回落，各季度變 化漲跌不一。2015年1-12月，東中西地區(qū)辦公樓新開工面積分別同比下降12.1%、2.8%和12.7%,增幅比去年同期下降12.6個(gè)、3.3個(gè)和45.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-4各季度，東部地區(qū)辦公樓新開工面積分別為524.91、955.63、1082.07和、1049.30萬平方米，分別同比下降7.0%、20.5%、6.8%和11.3%。中部地區(qū)辦公樓新開工面積分別為187.42、294.27、400.61以及389.77萬平方米

5、,同比分別增加108.7%,減少9%、19.9%和1.3%。 西部地區(qū)辦公樓新開工面積分別為226.80、499.78、587.92以及370.65萬平方米，同比變化情況分別為下降33.8%、13.3%、增長(zhǎng)6.0%以及下降18.8%東中西地區(qū)竣工面積漲跌不一，東部和西部G竣工面積持續(xù)增加，但中部持續(xù)回落，同比增幅東部增加、中部大幅下降、西部微升。從季度變化看，東部同比有不同程度G提高、中部除 3季度外均下跌、西部則漲跌不一從區(qū)域分布看，2015年東西地區(qū)竣工面積有所增長(zhǎng)，同比增幅亦有所提高，而中部供給同比有所下降。2015年1-12月，東中西地區(qū)辦公樓竣工面積分別同比上漲13.2%、下降6.

6、6和增加8.9%。增幅比去年同期分別增加10個(gè)、2.5個(gè)以及減少35.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-4各季度，東部地區(qū)辦公1I1竣工面積分別為513.49、252.83、328.93和1160.59萬平方米，分別同比提高57.7.1%、2.8%、 10.2%和3.3%,各季度增幅同比分別提高53.6、10.1、減少2.1以及提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)辦公樓竣工面積分別為80.17、61.93、85.78以及311.32萬平方米，分另同比下降 12.6%、31.3%、 增加11.5%以及減少2.2.%,各季度增幅大幅下降，分別下降37.9、53.1、36.3和24.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)辦公樓竣工面積分

7、別為95.0、 121.84、 122.16以及285.44萬平方米，各季度同比分別下降29.7%、增力口 32.4%、107.5%以及微降0.7%,各季度增幅同比分別降低101.9、29.5、提高87.7以及減少 35.6個(gè)百分點(diǎn)。12 0。1DOO50040020-0方平方玳近期東中西地區(qū)辦公樓竣工面積及其增長(zhǎng)率50g40%3 jD% 300%工J 0% 200S 150 100% 50g -50%1小時(shí)次工漏尸 強(qiáng)郵改工聞欽中陸金工面根有住不中部罐工回稅-朱M博工國(guó)曾培£等-四缸現(xiàn)工面能用忙事在辦公樓總G新增供給中，東部地區(qū)所占優(yōu)勢(shì)持續(xù)下降，新開工面積東西部比重 微降，中部略有

8、提高；竣工面積中，東部比重有所上升、中部比重下降，西部比重與 去年持平從區(qū)域分布上看，東部地區(qū)辦公樓新開工面積所占比重有所提高，竣工面積所占比重優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)。從新開工面積來看，2015年1-12月東部地區(qū)所占比重為 55%,比去年同期相比減少1.0個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)所占比重為19.4%,比重提高了 1.6個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)為25.7%,下降了 0.6個(gè)百分點(diǎn)。從竣工面積來看，東部比重下降、西部比重微升，西部增幅高于中部。 2015年1-12月，東部地區(qū)竣工面積所占平均比重為66%,與去年同期相比上升了 2.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，中部地區(qū)比例為15.8%,下降了 2.6個(gè)百分點(diǎn)；西部為18.3%,與去年

9、持平。近期東中西地區(qū)辦公樓在新開工面積中所占比重變化BO O% 70 (T*6C.D%WKJO.CTvlO.g60%2015 2016年度 中國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求分析辦公樓需求來源于銷售和出租兩個(gè)方面，近年出租占比有所下降出租是辦公樓重要G需求形式。2010年以來辦公樓銷售面積上升明顯快于出租面60%逐步下降至不足 40%。全國(guó)來看,積，出租面積/銷售面積G比重由之前年份G超過辦公樓出租面積 2008年以來基本穩(wěn)定在1100萬平方米左右，而辦公樓銷售面積由2008 年1157萬平方米逐步增加至 2013年最高值2883萬平方米，增長(zhǎng)了大約 1.5倍。2014 年辦公樓銷售面積下降。近年辦公樓銷售面

10、積和出租面積變化一線城市辦公樓出租和銷售比重相當(dāng)，二三四線城市辦公樓以銷售為主分區(qū)域來看，只有一線城市辦公樓持有出租G比例較高，一線城市辦公樓銷售和出租G比重大致相當(dāng)，而二三四線城市辦公樓基本以銷售維持，持有租賃G比例很低。2009-2013年辦公樓出租面積/銷售面積平均比例，一線城市為 192%,二線城市 為10%,三四線城市只有 8%。2013年辦公樓出租面積中一線城市占90%,其他城市合計(jì)占比為 10%。北上廣深辦公樓出租面積占比分別為29%、54%、4%和2%。一二三線城市辦公樓出租面積 /銷售面積200%ISO%100%50%冰192/一線城力二線城市三四觀城市一線城市辦公樓出租面積

11、比重占 90%Z(H3年辦公樓出租面枳占比2015年辦公樓銷售面積同比增加，現(xiàn)房銷售較為活躍2015年，辦公樓總銷售面積 2912.26萬平方米，與去年同期相比增加了16.2.4%,其中，現(xiàn)房銷售面積為844.79萬平方米，同比增加了33.1%,期房銷售面積為 2607.47萬平方米，同比增加 10.5%。2015年1-4各季度，銷售面積增長(zhǎng)幅度逐步提高，1季度同比下跌23.3%, 2-4季度則分別增長(zhǎng) 14.9%、38.5%和26.5% ,其中，現(xiàn)房銷售面 積1-4季度全面上漲，增加幅度分別為11.6%、26.5%、110%以及12.9%;期房銷售面積呈現(xiàn)1季度減少，2-4季度增加G局面，同

12、比增幅分別為減少 31%,以及增長(zhǎng)11.4%、 20.0 %和 33.4%。2015年辦公樓銷售面積及其增長(zhǎng)情置面幟圖比區(qū)一置房營(yíng)同2015年各季度辦公樓銷售面積變化構(gòu)O30.0% mgio.(n-10.0%-20, (X-30.0*-10. G辦公樓銷售形式仍以預(yù)售為主，但預(yù)售比重略有下降近年來，辦公樓G銷售中， 預(yù)售G比重在波動(dòng)中不斷上升，從2005以來現(xiàn)房銷售G平均比重微 31.8%、期房則為68.2%。2008年以來期房銷售比重不斷上漲，在 2012 年達(dá)到77.2%高點(diǎn)，之后回落并波動(dòng)。 2015年1-12月，辦公樓總G銷售面積中， 現(xiàn)房銷售面積所占比例為 29%,期房銷售面積所占比

13、例為71 %，現(xiàn)房比重同比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)，期房比重則下降了 3.6個(gè)百分點(diǎn)。從各季度G情況看，現(xiàn)房銷售面積所占G 比重在26.3%-30%之間波動(dòng)，但波動(dòng)幅度明顯收窄；而期房銷售面積所占比例在 68.9-73.7%之間波動(dòng)，1季度期房所占比重最高，為 73.7%。近年全國(guó)辦公樓銷售形式變化1000%U0.QK.10.0%0.0ftJ0DS 2006 2007 M0& 20OT 2010 20U J012 2013 2014 2015一現(xiàn)孱弟售比一蝸房鋪售比重東西部地區(qū)辦公樓需求總體復(fù)蘇、西部略有下降；從季度銷售情況來看，東部先 跌后漲，中部增減交替，西部亦先跌后漲從區(qū)域分布來看，2

14、015年1-12月，東部地區(qū)辦公樓銷售面積同比上漲26.7,21.3%、其中現(xiàn)房上漲 43.5%,期房上漲20.4%;中部地區(qū)銷售面積同比下降2.6%,其中現(xiàn)房銷售上漲20.9%,而期房銷售下降 9.9%;西部地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)6.9%。，其中現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)12.8%,期房增加5.3% o 2015年第1-4季度，東中西部地區(qū)G銷售面積漲跌不一。其中 1-4季度東部各季度銷售面積同比分別為下跌16.8%、以及上漲30.4%、55.4%和32.3%; 6.1%、20.3%和28.5%和24%;中部地區(qū)銷售同比變化 幅度分別為下跌 49.9%、上漲10.8%、下跌7.7%以及上漲25.8%;西部地

15、區(qū)同比先跌 后漲，變化幅度分別為下跌-10.2%、14.0%以及上漲25.9%和19.7%。近期東中西地區(qū)辦公樓銷售面積和增長(zhǎng)率變化在辦公樓總G銷售面積中，東部地區(qū)所占優(yōu)勢(shì)有所回升，中西部所占比重均有所 降低從區(qū)域分布上看，近年來東部地區(qū)辦公樓銷售面積所占比重有所回升，中西部所 占比重有所下降。2015年1-12月東部地區(qū)所占比重為61.9.%,比去年同期相比增加5.2個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)所占比重為16.8%, 20.1%,所占比重同比略降 3.3個(gè)百分點(diǎn),西部地區(qū)為21.3%,所占比重同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)房銷售面積中，東部所占比重 為66%,中部為17%。西部為17%;期房銷售面積中，東

16、部地區(qū)占60.2%、中部占16.7%、 西部占23.1%。無論現(xiàn)房，還是期房，均呈現(xiàn)東部所占比重增加，而中西部所占比重有 所減少G態(tài)勢(shì)。近期東中西地區(qū)辦公樓銷售面積所占比重80 3% 20% 60.0% 3© a% ME 30 0% 20.0% 10.0%O >%W"&MSMSS 瑞5ms =*- S' S'S't? OpOQCppoSSpQOpOQQppQQQpQOpOOO0pQ，,一 4 >* Fw- yyp 4-*1 t* l"4 vw 4 IPR- 4£東釀中蕭aai辦公樓需求影響因素變化赤骷提曷求制制

17、因量變犯 補(bǔ)需以被用*盛修乩1M?:«XWil«l LQll：4H鵬，*耳也力屯小III1SI Q1 Itw0HTft-IJl1 7)W.V<JMMK2 4Id.;-JI.flJl.aJM4114J 4-MS4A- 1H1不曲* JjAt6岐士子午.人rIfl!2M2»及步3J* J313 5耕才工iJHS力通篇H/依子， hA >門修1，21141,7二乂 K2JWJ"L二g,| M，什畀觸新輯B見改1*£IMPJM*Ml» ii 7.I.lilt»IE»IJ;4UIM74D 2ZH 4I<£W4K t10B7HI3>5O; 1)打“仆u”苫“電鋸n而冷1維丁 1I7SI13UL5J74OS工一裝2im 21T7t際#!»身哀觀糊青，匕威比1呼m4IK&Iion Jiii1I);WIIMJIH好Wl堂立也黝行業(yè)會(huì)履背出IQflfl：W3411»|nilM