2002008年北京公開交易土地數(shù)據(jù)匯總分析-20

1、2003年至2008年三季度北京公開交易土地數(shù)據(jù)匯總分析2008年12月一、歷年公開交易土地成交量、成交金額及均價變化情況 -4 -1、土地成交量變化 -4 -2、成交土地規(guī)劃建筑面積變化 -5 -3、土地成交總額變化 -6 -4、成交土地平均樓面價變化 -7 -二、成交土地按照規(guī)劃分類分析比較 -7 -1、用地性質(zhì)分類-7 -2、各規(guī)劃分類成交土地規(guī)劃建筑面積變化情況 -8 -3、各規(guī)劃分類土地樓面地價變化 -9 -三、土地區(qū)域分類分析 -10 -1、城八區(qū)和郊區(qū)建筑面積供應(yīng)量和樓面價分析 -10 -2、城八區(qū)和郊區(qū)住宅及配套建筑面積供應(yīng)量和樓面價分析-11 -3、海淀、朝陽住宅及配套規(guī)劃面

2、積供應(yīng)量和樓面價分析.-13 -4、其他成較量較大5區(qū)縣住宅及配套建筑面積供應(yīng)量和樓面價分析-.1.4 -三、政策相關(guān)性分析（待完善） -16 -1、歷年政策回顧-.1.6-一、歷年公開交易土地成交量、成交金額及均價變化情況2003年至2008年三季度北京市公開交易共成交土地396塊，土地面積3560.07萬平方米，規(guī)劃建筑面積 4377.59萬平方米，成交總金額1329.45億 元，成交平均樓面價3036.95元/平方米。時段地塊數(shù)量（塊）土地面積（力平方米）規(guī)劃建筑面積（力平方米）成交總額（億元）平均樓卸地價（元/平方米）2003 年28154.66235.0251.662198.1120

3、04 年60455.03546.29112.792064.602005 年48353.96432.82116.042680.962006 年86799.44884.67254.272874.192007 年85897.921233.01438.103553.122008年前二季度89899.061045.78356.593409.83合計3963560.074377.591329.453036.951、土地成交量變化2002年5月9日國土資源部簽發(fā)11號文件招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，按照規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。國土資源部隨后

4、出文要求在2004年8月31日前協(xié)議出讓土地必須終結(jié)，一級土地市場逐漸走上公開交易。從統(tǒng)計圖標可以看出，2006年開始土地成交面積大幅激增，其中，2006年比2005年成交 土地面積遞增125.86 %, 2007年比2006年成交土地面積遞增12.32 %,并與2008年一季度達到成交土地面積的頂峰一531.35萬平方米。圖1土地成交面積變化表（萬平方米）2、成交土地規(guī)劃建筑面積變化和土地成交面積同步，2006年開始土地交易面積大幅激增，其中， 2006 年比2005年成交土地規(guī)劃建筑面積遞增104.40 %, 2007年比2006年成交土 地規(guī)劃建筑面積遞增39.38 % ,并與2008年

5、一季度達到成交土地規(guī)劃建筑面積 的頂峰654.89萬平方米。圖2成交土地規(guī)劃建筑面積變化（萬平方米）二.WjrnN-WrnN一 -Wwn 臬西臬壬二 一二一 ,ffKBZ 、liol 二-WwN-Wwn 一 -WwN 臬壬二-ffH2一 ,4HZ、liol 二-WwN-Wwn一 -WwNI 規(guī)劃建筑面積（萬平方米）3、土地成交總額變化2003年至2008年三季度土地公開交易成交總額 1329.45億元，其中2007年和2008年前三季度成交量占近六年成交總額的 60%,經(jīng)過2007年四季度 成交總額激增后，2008年一季度成交總額達265.80億元，為歷年各季度的最 高值。圖3300.0025

6、0.00200.00150.00100.0050.000.00成交總額（億元）三季度c年年一C年心 的200"2爐好 好 好 好 好千 一千千_1千千Ijlr 季反2M季度季度2,J成交總額（億元）4、成交土地平均樓面價變化從下圖可以看出，2003年2006年成交地塊均價在2500元/平方米上下 振幅（2006年一季度由于工體地塊的成交變化交大），從2007年一季度開始進 入逐步攀升階段，于2007年四季度達4259.84元/平方米，為歷年各季度最高 值，并從2008年一季度開始大幅回落（成交地塊的逐漸郊區(qū)化和用地性質(zhì)的多 樣化尚未能體現(xiàn)）。圖4f -平均樓面地價（元/平方米）二、成

7、交土地按照規(guī)劃分類分析比較1、用地性質(zhì)分類為便于研究分析，把土地的規(guī)劃用途，分為住宅及配套用地，商服綜合用地, 其它用地三類。其中住宅及配套用地包括以住宅為主，兼商業(yè)、金融、社區(qū)配套 等性質(zhì)用地性質(zhì)；商服綜合用地包括商業(yè)、辦公、公寓式酒店、旅游酒店、文化娛樂等性質(zhì)用地；其它用地包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、科教文衛(wèi)體和行政辦公用地、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地等等。近六年中，住宅及配套供應(yīng)量最大，達總供應(yīng)量的78%,共3507.05萬平方米，辦公商服及綜合用地占17%,為755.28萬平 方米，工業(yè)及其他用地占5%,為233.78萬平方米。圖5辦公商服綜合17%成交地塊規(guī)劃分類建筑面積比例工業(yè)及其他住宅及配套口

8、辦公商服綜合，業(yè)及其他2、各規(guī)劃分類成交土地規(guī)劃建筑面積變化情況600.00歷年各規(guī)劃分類建筑面積變化表（萬平方米）500.00400.00300.00200.00年夕J裹"度彥 /t*度/復(fù)爾度彥"度彥彥裹產(chǎn)裹"度裹季一季一季四季二季一季苕四季_J和一季三季四季二奉一季二季四季，季一季二季向季 季一季一季100.000.003。4%就力力夕京力苗住宅及配套辦公商服工業(yè)及其他如上圖示，交易土地規(guī)劃性質(zhì)為住宅及配套的供應(yīng)量歷年持續(xù)呈放大狀態(tài)，2007年四季度和2008年一季度達到規(guī)劃建筑面積 482.72萬平方米和528.06 萬平方米的高峰；土地規(guī)劃性質(zhì)為辦公商服

9、及綜合的建筑面積增長趨勢不明顯，但也是在2007年四季度和2008年一季度達到210.72萬平方米和91.49萬平方米的高度；土地規(guī)劃性質(zhì)為工業(yè)及其他的建筑面積，尤其工業(yè)，在 2008年后 開始供應(yīng)量放大，并在2008年三季度超過住宅和辦公商服用地達 125.19萬平 方米，主要集中在通州、大興和順義。3、各規(guī)劃分類土地樓面地價變化圖7歷年各規(guī)劃分類平均地價變化（元/平方米）9000.008000.007000.006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.00季李一住宅及配套工業(yè)及其他一住宅及配套趨勢線工業(yè)及其他趨勢線一辦公商服趨勢線季季季-10

10、00.00 為辦公商服如上圖示，交易土地住宅樓面價平均呈增長趨勢（2006年一季度均價達7813.08元/平方米，主要由于工體 4號院達11015元/平方米拉升所致，該季度成交地塊僅2塊）；交易土地住辦公商服樓面價總體為平緩態(tài)勢，近年為下降趨勢?？鄢?006年一季度個別項目因素，和供應(yīng)量相同，2007年四季度和2008年一季度住宅樓面均價達到 4494.38元/平方米和4522.61元/平方米的峰值， 價、量齊達高點。三、土地區(qū)域分類分析北京區(qū)域分類相對準確需做版塊分析， 本次分析僅做趨勢分析，將城八區(qū)和郊區(qū)進行比較分析，并對熱點區(qū)域和供應(yīng)量較大區(qū)域做進一步深入分析。1、城八區(qū)和郊區(qū)建筑面積供

11、應(yīng)量和樓面價分析如上圖示，2006年以前，城八區(qū)和郊區(qū)建筑面積供應(yīng)量基本趨于同步，由于城內(nèi)拆遷難度加大，房價快速上漲，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影 響，郊區(qū)供應(yīng)量逐漸放大，而城八區(qū)供應(yīng)量逐漸呈萎縮態(tài)勢。郊區(qū)供應(yīng)量也于2007年四季度和2008年一季度達354.45萬平方米和383.64萬平方米，大幅超過同期城八區(qū)供應(yīng)量100多萬平方米。成交土地規(guī)劃建筑面積城八區(qū)/郊區(qū)樓面單價變化比較（元/平方米）城八區(qū)總建樓面均價一郊區(qū)總建樓面均價一郊區(qū)樓面價趨勢線.一城八區(qū)樓面價趨勢線如上圖示，由于城八區(qū)供應(yīng)量逐漸呈萎縮態(tài)勢，自2003年以來，城八區(qū)和郊區(qū)成交土地樓面價差距從 15002500元/平

12、方米呈逐漸拉大趨勢（2005年 數(shù)據(jù)由于平谷成交一塊現(xiàn)樓招拍掛土地，致使該年度平均樓面價突升） 。城八區(qū)和郊區(qū)成交土地樓面價的差距拉大另一個原因是郊區(qū)在2008年前三季度大量工業(yè)用地供應(yīng)關(guān)系較大。2、城八區(qū)和郊區(qū)住宅及配套建筑面積供應(yīng)量和樓面價分析圖10成交土地規(guī)劃住宅建筑面積城區(qū)/郊區(qū)變化比較表如上圖示，20042005年城八區(qū)和郊區(qū)住宅面積供應(yīng)量基本接近，隨著 城內(nèi)拆遷難度加大，房價快速上漲，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影響，2006年開始郊區(qū)供應(yīng)量逐漸放大，而城八區(qū)供應(yīng)量逐漸平緩，至 2008年度呈 萎縮態(tài)勢。城八區(qū)和郊區(qū)住宅面積供應(yīng)量差距逐部拉大， 2008年前三季度，城 八區(qū)住

13、宅面積供應(yīng)量為255.37萬平方米，郊區(qū)則達459.31萬平方米，郊區(qū)住 宅供應(yīng)量約為城八區(qū)的1.8倍。圖11成交土地規(guī)劃住宅面積城八區(qū)/郊區(qū)樓面單價變化比較（元/平方米）城八區(qū)住宅樓面均價一一郊區(qū)住宅樓面均價城八區(qū)住宅樓面價趨勢線郊區(qū)住宅樓面價趨勢線如上圖示，近六年，雖然城八區(qū)住宅供應(yīng)量減少，郊區(qū)逐漸放大，城八區(qū) 和郊區(qū)的住宅樓面價2006年后基本呈平行狀態(tài)，一方面反映公共交通改善逐漸 拉近之間的房價預(yù)期，另一方面可以看出，城八區(qū)的房價已和購房者的購買力比 較2006年度達到了高點，而郊區(qū)相對較低的房價吸引了更多的購房者。參照圖 9,和城八區(qū)和郊區(qū)成交土地樓面價差距從15002500元/平方

14、米呈逐漸拉大趨勢相比，住宅樓面價變化卻基本平行，反映出郊區(qū)辦公商服和工業(yè)及其他用地 公開交易的面積逐漸增大。3、海淀、朝陽住宅及配套規(guī)劃面積供應(yīng)量和樓面價分析海淀、朝陽的住宅及配套土地在近年來公開交易的城八區(qū)土地中相對其他區(qū)縣供應(yīng)體量較大，按照規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計，占全市約30%,在此做專項比較分析。圖12海淀、朝陽成交規(guī)劃建住面積變化表戲游戲排/需排排工/工排需/W/戲/戲/彥 季一季匚季而季_季二季二孽請_jp 一季"乒四季二季一季二季7聲-四季_jp 一季 w 音匚拜4年4年二年;4年5年佑年/年2年6年 群石年二年7年c7年年:# 8年總年用 20032c032O032c03 2

15、00 200200t 204 2005# /嗎心 #620f6 # 200 期 200200 2c072008200s /如上圖示，2006年以前，海淀和朝陽住宅建筑面積供應(yīng)量年度差距較小，2006年開始，朝陽和海淀供應(yīng)量逐漸拉大，2006年至2008年前三季度依次差 量為：80.81萬平方米、164.64萬平方米和150.33萬平方米。結(jié)合圖10可以看出，海淀和城八區(qū)綜合數(shù)據(jù)相似，由于區(qū)域發(fā)展面積的限制和拆遷難度的加大， 供應(yīng)量逐漸呈萎縮態(tài)勢，而朝陽東部、北部待開發(fā)土地面積較多，拆遷難度相對較小，加之房價的大幅攀升，供應(yīng)量近三年大幅增加， 2006年至2008年前三 季度依次為：151.28

16、萬平方米、159.22萬平方米和154.67萬平方米，分別占城八區(qū)住宅總供應(yīng)量的45.06 %、33.24 %和60.57 %圖13海淀、朝陽住宅用地樓面地價變化表（元/平方米）千 一千千 一千千 一十千 一千千 一千千 .一一 .一一 .一一 .一一 .一一 .一一名年 c奔抵 c群名年名年名年名年 nA c拜 n8年 c奔2003200P 230 200仃 /20c520c620c6200200200s200海淀 一 朝陽朝陽住宅樓面價趨勢線海淀住宅樓面價趨勢線如上圖示，近六年來海淀、朝陽公開交易的土地住宅樓面價互有高低，從趨勢看，結(jié)合圖12,樓面價和供應(yīng)量呈反向關(guān)系，海淀增長幅度較大，而

17、朝陽漲幅相對平緩，可以看出，由于海淀供應(yīng)量較小，某個熱點區(qū)域地塊的推出對均價影響比較明顯，其高幅的增長未必真實，但高成本土地的推出也反映了海淀土地出現(xiàn)稀缺，朝陽的供應(yīng)量樣本足夠大，可以看出近三年左右地價趨平緩， 但主 要原因是較遠位置地塊的推出拉平了均價。4、其他成較量較大5區(qū)縣住宅及配套建筑面積供應(yīng)量和樓面價分析圖14近六年除海淀、朝陽外，豐臺、通州、大興、順義和昌平住宅建筑面積供應(yīng)量達1714.93萬平方米，占全市供應(yīng)量50.75 %,其中順義和大興供應(yīng)量分別 達409.03萬平方米和429.79萬平方米，均超過海淀供應(yīng)量。如圖14示，近兩 年上述五區(qū)縣供應(yīng)量比較密集，占 2003年以來總

18、量的55.66 %,其中順義在2008年一季度供應(yīng)量接近百萬平方米，達 99.38萬平方米，通州在2007年四 季度和2008年一季度也達到了 82.26萬平方米和85.80萬平方米。反映出住宅 開發(fā)的郊區(qū)化比較明顯。8000.00成交量較大五區(qū)縣住宅樓面均價變化（元/平方米）7000.006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.00的產(chǎn)2尸產(chǎn)產(chǎn)2，產(chǎn)2y產(chǎn)圖15通州順義大興昌平豐臺豐臺趨勢線順義趨勢線大興趨勢線-通州趨勢線昌平趨勢線(2000.00)(1000.00).度如上圖示，除通州外，其余四區(qū)縣和全市住宅樓面價發(fā)展趨勢一致 （見圖7）,

19、其中豐臺和順義漲幅比較明顯。通州 2006年以前漲幅較大，以后呈下降趨勢。四、政策相關(guān)性分析（待完善）1、歷年政策回顧房地產(chǎn)市場是受宏觀政策影響較大的行業(yè)之一 ，在此總結(jié)從02年以來國家 相關(guān)部門出臺的對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策， 結(jié)合房地產(chǎn)在土地公開交易方面 的變化，探討分析宏觀政策與房地產(chǎn)投資走向的相互關(guān)系。02年房產(chǎn)政策：1、2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā) 11號文件招 標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定。核心內(nèi)容：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住 宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2、2002年8月26日，九部委發(fā)布關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促 進房地產(chǎn)市場

20、健康發(fā)展的若干意見。核心內(nèi)容：針對局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投 資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理、價格增長過快等問題，九 部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強調(diào)要對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。03年房產(chǎn)政策：1、2003年4月央行發(fā)布中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè) 務(wù)管理的通知。核心內(nèi)容：提高了房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的門檻，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%且須開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款等情形；加強對個貸管理，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款， 對借款人中 請個人住房貸款購買第一套自住住房的

21、，首付款比例仍執(zhí)行 20 %的規(guī)定；對購 買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當提高首付款比例。2、2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā) 展的通知國發(fā)200318號。核心內(nèi)容：認為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強， 已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。04年房產(chǎn)政策：1、2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（即71號令）。核心內(nèi)容：要求對“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范 圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否 則

22、國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系，因此 8月31日被 業(yè)界稱作“大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。2、2004年4月27日國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當提高包括房地產(chǎn)開發(fā) 在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）由20%及以上提高到35%及以上。3、中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一 年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25% , 一年期 貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到

23、5.58%。05年房產(chǎn)政策：1、2005年3月17日房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控涉及消費層面。央行決 定從即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利 率；對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)， 個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn) 行的20%提高到30% o央行此舉表明，中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進一 步加大。2、2005年3月26日國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知。 通知共有八條意見被稱為“國八條”。3、國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價 格工作的意見，要求各地區(qū)、把解決房價上漲幅度過快等問題，作為當前加強 宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。意見強調(diào)要加強經(jīng)濟

24、適用住房建設(shè)，嚴格實行政 府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要 控制在3 %以內(nèi)。禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的 售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。06年房產(chǎn)政策:1 > 2006年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出， 要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明

25、了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。2、2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 0 . 27個百分點， 其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6. 12%上調(diào)至6. 39%。這是央行在 加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進 一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。3、2006年5月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，業(yè)內(nèi)人士認為這六條措施開啟了 2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為“國六條”。4、2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn) 定住房價格的意見（國辦發(fā)（2006 ） 37號），人稱

26、9部委“十五條”，對“國 六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出 了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70 %的標準。5、2006年5月31日，國稅總局下發(fā)關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理 有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)74號文件），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的 具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營 業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額 征收營業(yè)稅。個人將購買超過 5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān) 材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。6、2006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件關(guān)于落實新

27、建住房結(jié)構(gòu) 比例要求的若干意見，進一步明確了 37號文件中90平方米標準為單套住房建 筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責(zé)任追究制度，地方政府要負起切實責(zé)任。7、2006年7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知,要 求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在 10日內(nèi)開始銷售商品房。同時加 強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品 房預(yù)售廣告。8、2006年7月，由建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局等六部委聯(lián)合會簽的關(guān)于規(guī) 范房地產(chǎn)市場

28、外資準入和管理的意見（171號文件），這份文件旨在規(guī)范外資的 使用，對中國境內(nèi)外資購買房屋和進入房地產(chǎn)業(yè)做了限制。業(yè)界稱為“限外令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)和個人購房的管理。9、2006年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于建立國家土地督察制 度有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)200650號），九個國家土地督察局派駐地方， 全國?。▍^(qū)、市）及計劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴格監(jiān) 管之下。10、2006年7月26日，國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所 得稅有關(guān)問題的通知（108號文）,宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范 圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。11、

29、2006年8月1日，國土資源局制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行，規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細化， 進一步明確六類情形必須納入 招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍： 供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營 性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構(gòu)和價格 爭議裁決機制。12、2006年8月30日，建設(shè)部：城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦 法出臺貫徹落實國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號），加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī) 范城鎮(zhèn)廉租住房管理，我部制定了城鎮(zhèn)

30、廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法。13、2006年9月5日新華社5日受權(quán)全文播發(fā)國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào) 控有關(guān)問題的通知，通知明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責(zé)任， 切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計， 規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅 費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度， 禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建 設(shè)用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。07年房產(chǎn)政策：1. 2 0 0 7年1月1日關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行 條例的決定正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎(chǔ) 上提高1倍。還有城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高2倍，以及城鎮(zhèn)土地使用稅的征收

31、范 圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達3 0元/平方米。其中，大城市為1 . 5元至3 0元，中等城市為1 . 2元至2 4元，小城市為0 . 9元至1 8元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0 . 6元至1 2元。2. 2 0 0 7年1月1 7日國家稅務(wù)總局下發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算管理有關(guān)問題的通知。明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算式繳納， 取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。通知宣告自2月1日起從嚴征 收土地增值稅。3. 2 0 0 7年3月1 6日全國人民代表大會第五次會議表決通過了中華人民共和國物權(quán)法，自2 0 0

32、7年1 0月1日起施行。物權(quán)法作為確認財產(chǎn)、 利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要 的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一 條打消了民眾對7 0年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。4. 2007年3月17日央行宣布，3月1 8日起，同步上調(diào)金融機構(gòu)人 民幣存貸款基準利率0 . 2 7個百分點。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0 .27個百分點，由現(xiàn)行的2 . 5 2 %提高到2 .7 9%; 一年期貸款基準利率上調(diào) 0. 2 7個百分點，由現(xiàn)行的6 . 12 %提高到6. 3 9%。5. 2007年6月

33、27日國家稅務(wù)局發(fā)布關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目 的通知，宣布取消國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補 充規(guī)定的通知第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土 地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。6. 2007年8月7日，國務(wù)院通過國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號），標志著政府住房調(diào)控思路再次轉(zhuǎn)變， 加快 建立健全廉租住房制度為重點，多渠道解決低收入家庭住房困難的政策體系。7. 2007年9月14日，中國人民銀行宣布，決定9月15月起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存款利率提高到3.87% , 一年期貸款利率提高到7.29%,這是央行今年以來

34、第五次上調(diào)銀行基準利率，此舉旨在加強貨幣 信貸調(diào)控，抑制投資需求，引導(dǎo)投資合理增長。8. 2007年9月27日發(fā)布中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的， 貸款首付款比例不得低于20% ;對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米 以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人 民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨 套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自

35、主確定。9. 2007年10月1日起實施中華人民共和國物權(quán)法，物權(quán)法的頒布對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要有以下六個方面：一、住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期，提高了住宅類物業(yè)的內(nèi)在價值。二、實行嚴格的土地管理制度。三、土地出讓方式上有嚴格規(guī)定。四、拆遷補償?shù)囊?guī)定維護了物權(quán)擁有者的利益，但可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，延緩拆遷開發(fā)的速度。五、明晰小區(qū)公用部分的產(chǎn)權(quán)為規(guī)范 房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。六、為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)。10. 2007年10月10日 發(fā)布招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39號令），該規(guī)定定于2007年11月1日起施行。規(guī)定明確將工業(yè)用地也納入了招拍掛的范圍，并明確如土地受讓方未

36、繳清全部土地出讓 價款，不得向其發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。08年房產(chǎn)政策：1. 2008年1月9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建 設(shè)用地法律和政策的通知，通知要點：嚴格執(zhí)行土地用途管制制度；嚴格規(guī)范 使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)；嚴格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模；嚴格禁止和 嚴肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為；嚴格土地執(zhí)法監(jiān)管。2. 2008年2月4日，央行公布經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法，政策 要點：開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮10%以內(nèi)；開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項目資本金不低于項目總投資的30%,比35%的常規(guī)要求有所降低；開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為 3年，最長不超過5年，比常規(guī)2年的還款期限有所延長。3. 2008年4月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù) 繳問題的通知，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定。政策要點：對省級地區(qū)的住宅（非經(jīng)濟適用房）的預(yù)售收入