濰坊寫字樓市場調(diào)研報告

1、晶立方寫字樓定位報告和揚實業(yè)營銷部2013年8月1 1寫字樓市場分析部分2 2目錄CONTENTSPart 1濰坊寫字樓整體市場分析Part 2在售及潛在寫字樓項目分析Part 3投入使用寫字樓市場分析3 3寫字樓市場分析目前濰坊市現(xiàn)由寫字樓主要分布在東風(fēng)街、福壽街、勝利街沿線及白浪河、濰城區(qū)老辦公區(qū)，區(qū)域性明顯。總體來看，濰坊市區(qū)目前投入使用的寫字樓主要分布于東風(fēng)街、福壽街和勝利街沿線，在售的寫字樓項目主要集中于新華路沿線及東部區(qū)域。福壽街東風(fēng)街勝利街寫字樓分布格局 濰坊寫字樓發(fā)展始于2004-2005年，歷經(jīng)多年的發(fā)展，逐漸形成了如今的格局，具體變化表現(xiàn)：由單一業(yè)態(tài)向綜合轉(zhuǎn)變、面積由小到大

2、、寫字樓硬件智能化和服務(wù)不斷提升；自2011年起，濰坊市寫字樓項目建設(shè)開始向?qū)I(yè)、集約化方向發(fā)展，高端定位寫字樓層出不窮，未來高品質(zhì)寫字樓競爭將會更為激烈。中天下環(huán)球世紀(jì)中心世紀(jì)名城領(lǐng)鋒陽光100萬達廣場濰坊中心濰坊寫字樓市場正在穩(wěn)步發(fā)展的起步階段，但在規(guī)模、品質(zhì)、價格等方面與其他一線、二線城市相比還存在較大差距。投資大廈聯(lián)通大廈盈隆廣場華潤商務(wù)東盛廣場中土大廈金馬國際辰隆理想東晨杰座金融街2005年2006年7月2006年11月2006年12月2007年5月2007年底2008年初2008年6月2011年5月2011年12月金寶水晶城2009年寫字樓市場發(fā)展濰坊寫字樓市場整體供應(yīng)量大，在售項

3、目（沒有新盤推出）整體供應(yīng)量接近20萬，成交量較少，月均去化5000左右，整體價格較低，均價在5500元/左右。濰坊寫字樓市場供大于求，去化速度慢，成交價格低。供應(yīng)量（）202301201347196646187244192500187737成交量（）402148049505940269844763成交均價（元/）5319498854445786570057501月2月3月4月5月6月4400460048005000520054005600580060000500001000001500002000002500002013年年1-6月濰坊寫字樓市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)及價格走勢月濰坊寫字樓市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)及價

4、格走勢整體供應(yīng)情況及價格分析目錄CONTENTSPart 1濰坊寫字樓整體市場分析Part 2在售及潛在寫字樓項目分析Part 3投入使用寫字樓市場分析7 7寫字樓市場分析目前在售及潛在項目分布情況8玉清大廈世紀(jì)環(huán)球中心中天下陽光100新華國際酷睿中心天恒國際大廈天潤大廈欣泰商務(wù)大廈金融廣場濰坊中心金寶商務(wù)中心寶蓮金融中心月河樓祥業(yè)國際金域國際大廈世界之窗商務(wù)大廈萬銀大廈世紀(jì)東方商務(wù)大廈潛在項目在售項目l目前濰坊寫字樓市場項目分布主要集中在奎文區(qū)和高新區(qū)；l在售項目多集中在奎文區(qū)，東風(fēng)街與新華路沿線l潛在項目多集中在高新區(qū)，金馬路沿線。項目基本情況分析9所屬板塊項目名稱項目地址開發(fā)商容積率總建

5、面（萬）其中寫字樓面積（萬）奎文區(qū)萬達廣場奎文東風(fēng)街與鳶飛路交叉口北100米路東萬達集團457.57.6世紀(jì)環(huán)球中心新華路與東風(fēng)街交叉口南行50米路西濰坊金天地投資有限公司12.81111中天下勝利街與新華路交叉路西南角濰坊大盛名揚投資有限公司5.75.22.6陽光100奎文勝利街與鳶飛路交叉口西50米路北濰坊陽光壹佰置業(yè)有限公司5.261201.2新華國際奎文新華路與新北宮街交匯處西北角 濰坊仁杰置業(yè)有限公司581.3酷睿中心北海路與北宮街交叉口西南角 濰坊科達置業(yè)有限公司 5152.7天恒國際大廈健康街與虞河路交匯處東50米路北濰坊恒聯(lián)房地產(chǎn)有限公司2.71.891.89高新區(qū)天潤大廈東風(fēng)

6、東街5738濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25.65.6欣泰世紀(jì)大廈經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新華路與玉清街交叉口西50米路北 濰坊欣泰世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司2.71.651.65高新城投金融廣場濰縣中路與東風(fēng)東街交叉口東北角濰坊高新城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司2.5339.3玉清大廈玉清街與東方路交叉口東南角濰坊大川置業(yè)有限公司2.73.393.39l目前濰坊房地產(chǎn)市場，寫字樓項目主要集中在奎文區(qū)和高新區(qū)；項目周邊的有新華國際和酷睿中心；l在售寫字樓項目體量較小，多集中在5萬以下；僅有世紀(jì)環(huán)球中心一個項目總建面達到11萬產(chǎn)品分析10所屬板塊項目名稱物業(yè)組合樓層劃分戶型劃分（） 標(biāo)準(zhǔn)層面積（）奎文區(qū)萬達廣場購物中心6層

7、；兩棟寫字樓24層；五星級酒店18層；4棟住宅33層1-5層大商業(yè)；6-24層寫字樓65-1802000世紀(jì)環(huán)球中心loft+商業(yè)+寫字樓2-5層功能配套，6-26為寫字樓，27-30商務(wù)LOFT，32層為旋轉(zhuǎn)餐廳80-1903000中天下商業(yè)+寫字樓1-5層商鋪，6-27層寫字樓50-12001200陽光100住宅+商業(yè)+寫字樓50-10001000新華國際2棟26層住宅，1棟19層住宅，1棟8層公寓，1棟19層寫字樓1-2層商業(yè)，3-19層寫字樓40-115（不可自由分割）650酷睿中心2棟32層高層住宅、2棟18層板式小高層住宅、1棟26層五星級酒店和1棟23層商務(wù)寫字間1-15層為酒店

8、，16-27層為寫字樓96-213（不可自由分割）1000天恒國際大廈商業(yè)+寫字樓1-2層為商業(yè)，3-20以上為寫字樓50-12351235高新區(qū)天潤大廈沿街商業(yè)+寫字樓1-2層沿街商業(yè)，3-6層為餐飲酒店，7-28層寫字樓42-10001000欣泰世紀(jì)大廈住宅+寫字樓1-2層底層商鋪，3-5層商務(wù)酒店，6-10層辦公寫字樓。40-97（不可自由分割）1600金融廣場商業(yè)+酒店+寫字樓，14棟12層寫字樓1-3層商鋪，4-12層為寫字樓60-2001100玉清大廈26層寫字樓1-2層為入戶大堂，3層以上為寫字樓139-5001300l目前濰坊市場純寫字樓項目較少，多為綜合體項目或者與住宅搭配項

9、目；l戶型面積集中在50-200，多數(shù)可以自由組合分割；單層面積在1500左右；l項目周邊的新華國際和酷睿中心，均為住宅與寫字樓搭配項目，寫字樓發(fā)展相對較為低端銷售情況分析11所屬板塊項目名稱開盤時間銷售均價（元/）銷售率目前優(yōu)惠奎文區(qū)萬達廣場2013年6月2 日650025%一萬抵五萬世紀(jì)環(huán)球中心2011年10月18日850075%無中天下2011年10月31日680040%全款優(yōu)惠200元/陽光1002013年6月30日730040%2萬抵4萬新華國際2012年9月26日550030%全款98折，按揭99折酷睿中心2013年7月1日560060%價格優(yōu)惠，985500元/，1235600元

10、/天恒國際大廈2012年11月25日4699起價，均價585065%全款95折，按揭96折高新區(qū)天潤大廈2013年5月25日7200（起價6500）30%全款97折，按揭98折欣泰世紀(jì)大廈2013年7月1日5300（南北向差500）40%無金融廣場690070%無玉清大廈2012年7月1日520060%無l在售寫字樓項目主要集中在奎文區(qū)和高新區(qū)，l奎文區(qū)為中心城區(qū)，商務(wù)發(fā)展周期較長，寫字樓銷售價格在6500元/左右，且高端寫字樓項目較為集中；l高新區(qū)作為濰坊主力發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮螅髽I(yè)集中，寫字樓銷售價格集中在5500元/左右；l濰坊寫字樓市場整體處于供大于求的狀態(tài)。城市發(fā)展格局決定濰

11、坊的寫字樓發(fā)展水平正在逐步提升的階段，銷售周期較長，銷售速度緩慢。硬件配置分析12所屬板塊項目名稱大堂其他硬件配套奎文區(qū)萬達廣場10.8米挑高，230精裝大堂9部三菱電梯，中央空調(diào)世紀(jì)環(huán)球中心600五星精裝大堂5A智能系統(tǒng)，中央空調(diào)，進口電梯，樓頂有停機坪，配有餐廳、會所等中天下400精裝大堂中央空調(diào)，進口電梯陽光100精裝大堂中央空調(diào)，進口電梯新華國際簡裝大堂地暖，無中央空調(diào)酷睿中心精裝大堂地暖，無中央空調(diào)，配7部電梯，會所配有會議室 餐廳等配套設(shè)施天恒國際大廈精裝大堂地暖，無中央空調(diào)高新區(qū)天潤大廈精裝大堂5A標(biāo)準(zhǔn)配置，三菱電梯，3層立體停車欣泰世紀(jì)大廈簡裝大堂無供暖，無中央空調(diào)，4部電梯金

12、融廣場精裝大堂5A智能配置玉清大廈簡裝大堂無中央空調(diào)l目前濰坊在售寫字樓項目硬件配置較為低端，配置類目參差不齊；隨著實力地產(chǎn)企業(yè)的進駐，將逐漸提高寫字樓硬件配備水平；l在售寫字樓項目多采用精裝大堂，但精裝水平不一；多數(shù)項目沒有配備中央空調(diào)等設(shè)施，而后期新建物業(yè)及實力地產(chǎn)企業(yè)寫字樓項目，大部分選用中央空調(diào)及新型科技設(shè)施；并越來越注重大型會議室、餐飲、酒店、金融等寫字樓配套設(shè)施的完善客戶情況分析13俱樂部1%建筑規(guī)劃3%保險公司3%機械設(shè)備3%醫(yī)藥公司3%保潔3%設(shè)計公司4%美容機構(gòu)4%電子科技5%化工原料5%投資公司7%工程公司8%教育機構(gòu)8%裝飾公司11%貿(mào)易16%房地產(chǎn)公司16%寫字樓客戶分

13、析寫字樓客戶分析l目前濰坊市場寫字樓客戶主要以房地產(chǎn)公司、貿(mào)易公司、裝飾、教育、工程、金融投資類為主，地域來源以本地及省內(nèi)為主；企業(yè)需求面積相對較小，整層及半層租賃或購買者較少潛在競爭市場分析14所屬板塊項目名稱項目地址容積率總建面（萬）其中寫字樓面積開盤時間奎文區(qū)濰坊中心奎文新北宮東街與新華路交匯處西北角6.17.034預(yù)計10月份金寶商務(wù)中心勝利街新華路交叉口6.72.372.37預(yù)計8月寶蓮金融中心四平路與民生街交叉口西南角7.081210濰城區(qū)月河樓月河路勝利街到福壽街段東側(cè)2.7713.862.3預(yù)計10月高新區(qū)祥業(yè)國際健康街與東方路交匯處72.432.432013年底金域國際大廈濰

14、縣中路與創(chuàng)新街路口西200米路南2.68332013年下半年世界之窗商務(wù)大廈健康東街與金馬路交匯口東南角1.169910月份萬銀大廈高新技術(shù)開發(fā)區(qū)勝利街與東方路交匯處東路南50米1013.552013年下半年世紀(jì)東方商務(wù)大廈東風(fēng)東街與富華路交匯處2.322.32預(yù)計10月份所屬板塊項目名稱其中寫字樓面積（萬）奎文區(qū)萬達廣場5.8世紀(jì)環(huán)球中心3中天下1.5陽光1000.5新華國際0.9酷睿中心1.1天恒國際大廈0.5高新區(qū)天潤大廈4欣泰世紀(jì)大廈0.8金融廣場3玉清大廈1.3l濰坊寫字樓市場在售及潛在供應(yīng)量巨大，預(yù)計2013年下半年2014年整體寫字樓供應(yīng)量將達到62.82萬，其中潛在項目約40.

15、42萬，在售項目存量約為22.4萬。項目名稱項目名稱中天下濰坊國際地理位置地理位置勝利街新華路交叉口西南開發(fā)商開發(fā)商濰坊大盛名揚置業(yè)有限公司對外報價對外報價起價5800元/，均價6800元/開工時間開工時間2009年10月1日竣工時間竣工時間2013年8月31日占地面積占地面積6849平方米建筑面積建筑面積5.2萬（寫字樓占2.6萬）物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓容積率容積率5.7單層面積單層面積1200車位配比車位配比地上、地下共計300個面積區(qū)間面積區(qū)間主力面積60-200樓層狀況樓層狀況共27層，每層14或17戶外立面外立面玻璃幕墻+石材大大 堂堂400，精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯裝修設(shè)施裝修設(shè)

16、施東芝電梯（5部）、中央空調(diào)、地暖，局部新風(fēng)系統(tǒng)客戶信息客戶信息知名企業(yè)較多，PICC、中建旗下中外園林設(shè)計公司、光明乳業(yè)等樓層劃分樓層劃分1-5層商鋪；6-11層為小戶型寫字間，散售；12-27層為大戶型寫字間，整層或半層出售優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢分析分析優(yōu)勢：濰坊代表性寫字樓項目，新華路商圈，宣稱5A級寫字樓，營造項目的高端意向,營銷推廣調(diào)性高（從活動、推廣方向、設(shè)計物料等方面），市場知名度、認(rèn)可度較高；地段：依托新華路商圈、搭界新興政務(wù)區(qū)。劣勢：體量較小，售樓處設(shè)置無昭示性，定價較高，高于寫字樓客戶心理預(yù)期，無法圈層大客戶，銷售緩慢；案例分析中天下新華路商圈代表性寫字樓項目，銷售價格較高，市場報價

17、6800元/（實際成交均價6500元/），2011年入市，整盤去化率較慢。案例分析案例分析萬達中心項目名稱項目名稱萬達廣場萬達中心地理位置地理位置東風(fēng)街與鳶飛路交叉口開發(fā)商開發(fā)商濰坊萬達廣場有限公司對外報價對外報價均價6500元/開工時間開工時間2012年11月竣工時間竣工時間2013年12月總建筑面積總建筑面積58萬寫字樓建寫字樓建筑面積筑面積7.6萬物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓容積率容積率5單層面積單層面積2000車位配比車位配比1200個面積區(qū)間面積區(qū)間主力面積65-180樓層狀況樓層狀況共24層，每層7戶外立面外立面玻璃幕墻+石材+鋁板大大 堂堂挑高10.8米，230，精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)

18、毛坯裝修設(shè)施裝修設(shè)施三菱電梯（9部）、中央空調(diào)客戶信息客戶信息證券、理財投資公司、化妝品公司、私營業(yè)主等，無知名企業(yè)。樓層劃分樓層劃分1-5層大商業(yè)；6-24層寫字樓優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢分析分析優(yōu)勢：萬達成熟的寫字樓復(fù)制，萬達品牌影響力，硬件配套標(biāo)準(zhǔn)較高，如電梯、外立面、空調(diào)等，車位配比較多；定價合理；劣勢：非傳統(tǒng)辦公區(qū)，只有尚未成型的商業(yè)配套，客戶認(rèn)可度低，產(chǎn)品上大堂面積較小，號稱甲級寫字樓但未做到甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)非傳統(tǒng)辦公區(qū)內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，項目定價符合市場，目前銷售均價6500元/，去化速度較其它寫字樓來看較快。案例分析案例分析世紀(jì)環(huán)球中心項目名稱世紀(jì)環(huán)球中心地理位置新華路與東風(fēng)街交叉口南50米

19、開發(fā)商濰坊金天地投資有限公司對外報價前期對外報價8000元/現(xiàn)起價6000元/開工時間2010年8月1日竣工時間2013年12月31日占地面積8581平方米建筑面積11萬物業(yè)類型寫字樓容積率12.8單層面積3000車位配比1000個面積區(qū)間主力面積80-190樓層狀況共32層，每層29戶外立面玻璃幕墻大 堂500精裝雙大堂，層高5.7米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯裝修設(shè)施三菱電梯（12部）、新風(fēng)系統(tǒng)客戶信息濰坊市區(qū)投資客戶，保險、金融為主樓宇業(yè)態(tài)1-5層商業(yè)，6-11層為政控和公司留。房可售房源其中12-15層散售，16-26層三分之一起售；27-30層為為層高5.7米的LOFT公寓。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：新華路商

20、圈中心位置，超5A級寫字樓，綠城物業(yè)管理，160米層高地標(biāo)性建筑，頂層停機坪，營銷推廣方面更是高端；劣勢：“假大空”，價格偏離濰坊市場，直升機停機坪等附加值嚴(yán)重超越本地市場客戶需求，無法成為客戶購買的實質(zhì)推動力。濰坊目前硬件標(biāo)準(zhǔn)最高的寫字樓，超越本地客戶需求，定價偏離濰坊市場，銷售率較低。案例分析案例分析金融廣場項目名稱項目名稱金融廣場地理位置地理位置東風(fēng)東街與濰縣中路交叉口開發(fā)商開發(fā)商濰坊大盛名揚置業(yè)有限公司對外報價對外報價均價6900元/開工時間開工時間2009年10月1日竣工時間竣工時間2013年8月31日總建筑面積總建筑面積33萬寫字樓建寫字樓建筑面積筑面積9.3萬物業(yè)類型物業(yè)類型寫字

21、樓容積率容積率-單層面積單層面積1100車位配比車位配比地上、地下共計300個面積區(qū)間面積區(qū)間主力面積60-200樓層狀況樓層狀況共14棟，一期首開6棟，每棟12層外立面外立面玻璃幕墻+石材大大 堂堂400，精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯裝修設(shè)施裝修設(shè)施三菱電梯（3部）、中央空調(diào)客戶信息客戶信息購買投資類產(chǎn)品的為奎文區(qū)、高新區(qū)投資客戶；樓層劃分樓層劃分1-3層商鋪；4-12層為寫字樓優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢分析分析優(yōu)勢：首次推出寫字樓反租，年反租9.4%，十年回本，對投資客戶吸引較大；劣勢：半層起售，且有行業(yè)限定，只賣給金融、保險、貸款等公司；濰坊規(guī)模較大的寫字樓集群，一期共有6棟12層的寫字樓，反租類寫字樓

22、（年回報率9.4%）出售較快。案例分析目錄CONTENTSPart 1濰坊寫字樓整體市場分析Part 2在售及潛在寫字樓項目分析Part 3投入使用寫字樓市場分析1919寫字樓市場分析已使用項目租金分析20濰坊現(xiàn)有寫字樓市場租金水平在1.2-2元/天，租金水平較低，客戶主要以中小型企業(yè)租用為主。板塊板塊項目項目租金租金（元（元/ / /天）天）企業(yè)客群企業(yè)客群檔次檔次備注備注濰城豐橘園大廈1.2左右供銷實業(yè)公司、化妝品等中檔設(shè)施老舊、無地下停車位金源大廈0.71小企業(yè)：攝影、培訓(xùn)學(xué)校、紋身低檔即將被淘汰絕對特區(qū)1小企業(yè)：裝飾公司、貿(mào)易、電子商務(wù)中檔以小面積為主奎文泰華大廈1.22中型企業(yè)：證券

23、、裝飾公司、貿(mào)易公司較高檔地段較高，相對高檔銀海恒基1.21.6銷售公司辦事處、培訓(xùn)中檔聯(lián)通大廈1廣告公司中檔欣泰大廈0.71房地產(chǎn)公司、銷售公司中檔盈隆廣場1.2會計師事務(wù)所、信息技術(shù)公司較高檔中土大廈1-1.5中小企業(yè)：房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、貿(mào)易等中檔金融街0.71.5小型企業(yè)：小型裝飾公司、貸款公司、貿(mào)易公司、教育等中檔高新天馬國際大廈1.2中大企業(yè)：房地產(chǎn)公司、出國勞務(wù)較高檔酒店式布局，入戶門為木門泰恒大廈0.71中小企業(yè)：培訓(xùn)、房產(chǎn)公司等中檔酒店式布局辰隆理想國際1-1.7恒大地產(chǎn)、中國華能、鑫世紀(jì)較高檔華潤商務(wù)中心1.5中小企業(yè)：貿(mào)易公司、銷售公司辦事處、房產(chǎn)評估較高檔酒店式布局，空間

24、較為壓抑案例1東盛廣場項目名稱項目名稱東盛廣場開發(fā)商開發(fā)商濰坊東泰房地產(chǎn)地理位置地理位置東風(fēng)街與文化路交叉口基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息層數(shù)：25層裝裙樓13樓為商場佳世客，地上、地下車位2萬平米；裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝、吊頂、地毯、中央空調(diào)；電梯電梯電梯：3部，otrs,分層運作。入住單位入住單位寫字間租戶多為地產(chǎn)類、教育、擔(dān)保公司、律師等類企業(yè)，規(guī)模以中小企業(yè)為主。入住率入住率92%物業(yè)費物業(yè)費物業(yè)收費：2元/天/m物業(yè)公司物業(yè)公司泰華物業(yè)目前濰坊入住率較高的寫字樓，入住率達92%，租金水平在濰坊市場上水平較高，1.2-2元/天。已使用項目案例分析案例2中土大廈項目名稱項目名稱中土大廈開發(fā)商開發(fā)商濰坊正祥置業(yè)地

25、理位置地理位置福壽街與鳶飛路交叉口基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息層數(shù)：14層（2棟）總建筑面積：3.5萬單層面積：1000主力戶型：80-100裙樓1岑為地上，地上、地下車位；裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝，室內(nèi)吊頂，地面磚電梯電梯電梯：2部入住單位入住單位寫字間租戶多為地產(chǎn)類、工程、裝飾教育、培訓(xùn)、小額貸款等類企業(yè)，規(guī)模以中小企業(yè)為主。入住率入住率A、C、D座出租率70%；物業(yè)費物業(yè)費物業(yè)收費：2元/天/m物業(yè)公司物業(yè)公司中土物業(yè)福壽街代表性寫字樓項目，整體出租率一般，租金水平較低，1-1.5元/天。已使用項目案例分析案例3辰隆理想國際開發(fā)商開發(fā)商濰坊辰隆置業(yè)有限公司地理位置地理位置東風(fēng)街與東方路交叉口東200米基

26、礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息層數(shù)：27層地下2層，14層為辰隆大酒，2800m，客房200套，商務(wù)辦公20層，建筑主體面寬為34.4米，進深20.7米，總高度99米，總建筑面積18000m，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。主力戶型：50110m,60左右為主力裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂、衛(wèi)生間精裝，寫字樓毛坯電梯電梯電梯：3部，三菱。入住單位入住單位目前入駐企業(yè)代表恒大地產(chǎn)（整層）、中國華能（整層）、鑫世紀(jì)（整層）、昌邑建設(shè)工程公司（整層），其他為小型裝修公司、教育等。入住率入住率入駐率在70%左右，但只有30%在正常辦公，大部分企業(yè)仍在裝修中；物業(yè)費物業(yè)費物業(yè)收費：3.6元/天/m物業(yè)公司物業(yè)公司辰隆物業(yè)高新區(qū)代表性寫字樓

27、項目，整體檔次代表了已入住寫字樓的較高水平。已使用項目案例分析主要表現(xiàn)在以下7個方面：1、產(chǎn)品：濰坊大部分寫字樓為寫字樓+商鋪形式，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；2、外觀：外立面基本相似，無明顯風(fēng)格，缺乏獨特性及商務(wù)感；3、空間：辦公、公共區(qū)域尺度狹小，難以形成寬大敦厚的商務(wù)感，整體上影響辦公形象，使用舒適度較低；4、大堂公共區(qū)域：寫字樓電梯大堂、公共部位裝修較為簡陋，公共空間休閑、休息場所較少，衛(wèi)生間及大堂等形象展示性強的區(qū)域整體商務(wù)感不強，配飾等裝飾物品檔次感較低；5、物業(yè)：物業(yè)存在較大缺陷，智能化程度較低、管理松散，沒有門禁、安保系統(tǒng)，安全性、形象性不足；6、配套：寫字樓功能定位落后，配套較為單一，僅

28、能單純滿足寫字樓的辦公需求，相關(guān)的餐飲及休閑設(shè)施相對匱乏；7、車位：目前已入住寫字樓車位配比較少，停車?yán)щy，無法滿足日常公司員工及來訪客戶的停車需求。濰坊市已入住寫字樓處于較低的發(fā)展水平，整體檔次較低，綜合硬件設(shè)施配置較為落后。已使用項目分析總結(jié)（1）整體市場：濰坊寫字樓處于發(fā)展起步階段，集中分布在奎文區(qū)和高新區(qū)，整體供需量大銷售周期長，價格上漲速度緩慢；市場在售及潛在供應(yīng)量達62.82萬，但月均去化5000左右，去化率極低，成交均價僅5500元/。（2）在售項目：高端寫字樓項目陸續(xù)出現(xiàn)，但受市場制約其發(fā)展速度較慢；2011-2012年，市場上陸續(xù)出現(xiàn)5A甲級寫字樓項目，寫字樓硬件、配套設(shè)施提

29、升較大，但濰坊整體房地產(chǎn)項目銷售形勢極為不利，造成其去化速度緩慢，客戶對寫字樓的價格抗性較大。（3）入住寫字樓：現(xiàn)有寫字樓產(chǎn)品較為低端，租金較低，造成寫字樓價格上漲速度緩慢；濰坊現(xiàn)入住寫字樓內(nèi)部硬件及配套設(shè)施較為落后，多無中央空調(diào)，車位問題為主要集中問題，寫字樓市場平均租金在0.7-2元/天，整體租金價格較低，也是造成寫字樓售價增長速度緩慢的原因之一。（4）項目周邊項目：在售項目較為低端，均為與住宅搭配項目；潛在的濰坊中心規(guī)劃定位較為高端，預(yù)計將在2013年10月份入市，預(yù)計價格在7500元/，價格較高。目前寫字樓市場，按照當(dāng)前去化速度，在沒有新產(chǎn)品推出的情況下還需6-8年才能消化完畢；寫字樓

30、市場調(diào)研總結(jié)寫字樓市場調(diào)研總結(jié)寫字樓定位部分2626目錄CONTENTSPart 1SWOT分析Part 2項目定位Part 3產(chǎn)品定義2727項目寫字樓定位項目SWOT分析2828SWOTSWOT優(yōu)勢優(yōu)勢 StrengthStrength劣勢劣勢 WeakWeak項目緊鄰北海路，濰坊的項目緊鄰北海路，濰坊的景觀大道；景觀大道；臨北海路北宮街，交通條臨北海路北宮街，交通條件良好；件良好；地塊方正利于開發(fā)；地塊方正利于開發(fā)；新華路為主要寫字樓集中新華路為主要寫字樓集中區(qū)，利于寫字樓的集群效應(yīng)區(qū)，利于寫字樓的集群效應(yīng)；體量較小，不利于形成影響力體量較小，不利于形成影響力；與住宅搭配建設(shè)，不利于形象

31、與住宅搭配建設(shè)，不利于形象樹立樹立單層面積小單層面積小機會機會 OpportunityOpportunity緊鄰北海路，周邊未來有多緊鄰北海路，周邊未來有多個寫字樓項目，利于借勢未個寫字樓項目，利于借勢未來的集群效應(yīng)來的集群效應(yīng)周邊寫字樓項目較為低端，周邊寫字樓項目較為低端，為差異化競爭提供機會為差異化競爭提供機會借勢北海路景觀大道，和新華路主要寫字樓聚集地抓住市場空白點和機會點，抓住市場空白點和機會點，提高項目寫字樓硬件配套，提升產(chǎn)品力，與周邊項目拉開差距提出新的概念和理念，輔以驚艷的啟動區(qū)亮相。以專業(yè)化寫字樓形象召集客戶威脅威脅 ThreatenThreaten政策緊縮，打壓房地產(chǎn)市場政策

32、緊縮，打壓房地產(chǎn)市場的意圖明顯。的意圖明顯。未來規(guī)劃多個寫字樓項目，未來規(guī)劃多個寫字樓項目，競爭壓力明顯競爭壓力明顯項目定位2929景觀北海路景觀北海路comparkcompark活力型精英商務(wù)體活力型精英商務(wù)體l景觀北海路：定義項目所在位置區(qū)位，緊鄰濰坊的景觀大道北海路；景觀優(yōu)勢明顯，交通便捷，北海路鏈接周邊縣區(qū)，并直通中心市區(qū)；lCOMPARK：直譯為“企業(yè)公園”，吻合現(xiàn)代商務(wù)辦公特質(zhì)追求合理化 追求和諧化；同時是對“個性化、生態(tài)化、智能化”商務(wù)辦公空間的總體描述；l活力型精英：是對項目客戶的精準(zhǔn)定位，項目的主力客戶為中小型發(fā)展型企業(yè)，潛力型企業(yè)，充滿活力，代言城市的發(fā)展?jié)撃?；l商務(wù)體：是

33、對項目屬性集體量的界定，體現(xiàn)項目將作為中小型企業(yè)集群區(qū)，小型企業(yè)專業(yè)訂制辦公區(qū)。單層面積450，一個中小型企業(yè)就可輕松實現(xiàn)半層辦公或者整層辦公；真正的實現(xiàn)中小型公司的大企業(yè)空間夢想?？蛻舳ㄎ?030項目置業(yè)客群構(gòu)成分布簡析圖例投資客戶核心客戶重要客戶擴散客戶中小型發(fā)展型企業(yè)集團型大企業(yè)核心客戶：中小型發(fā)展企業(yè)，也就是有著良好發(fā)展態(tài)勢的中小型成長企業(yè)；產(chǎn)業(yè)以廣告、傳媒、裝飾設(shè)計、投資金融、中介等新興服務(wù)業(yè)為主；他們雖然規(guī)模小、投入少，但都希望能在城市中找到適合自己的專業(yè)辦公空間；注重形象要求，追求獨立的辦公區(qū)域，樹立良好的企業(yè)形象，尋找進一步發(fā)展的成長空間重要客戶：投資型客戶；熟知濰坊發(fā)展規(guī)劃，手中有一定的資金積累，有良好的投資理財意識的財智人士；擴大型客戶：集團型企業(yè)；剛剛進駐濰坊，急于尋求具有良好配套的辦公區(qū)域；多為多層購買客戶；前期可通過一定的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，召集中大企業(yè)進駐，同時能助于提高項目影響力，促進后期其他樓層銷售。產(chǎn)品定位3131l就濰坊市場而言，目前寫字樓里絕大多數(shù)為中小企業(yè)；相對而言中小企業(yè)人員較少，規(guī)模小，資金有限，常需要加班加點；l客戶角度：他們需要的商務(wù)面積不一定很大，但卻要硬