可行性研究案例分析

1、1 1案例分析案例分析 目錄：2 2 3 3第一部分第一部分 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 4 4一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：“錦江之星錦江之星”經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店地址：地址：廈門市蓮坂地塊廈門市蓮坂地塊項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：20002000萬元萬元經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：特許經(jīng)營加盟特許經(jīng)營加盟“錦江之星錦江之星”項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積總建筑面積-3000-3000平米平米 占地面積占地面積500500平平米米 層數(shù)層數(shù)66層層 客房數(shù)客房數(shù)120120間間 員工總數(shù)員工總數(shù)5050人人市場定位：市場定位：針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二三星級經(jīng)針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二三星級

2、經(jīng)濟(jì)型酒店，每天每間標(biāo)準(zhǔn)間平均租金初步定價于濟(jì)型酒店，每天每間標(biāo)準(zhǔn)間平均租金初步定價于188188元元方案介紹方案介紹：項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資20002000萬元，其中建設(shè)投資萬元，其中建設(shè)投資18261826萬，萬，流動資金流動資金147147萬；萬； 5 5第二部分第二部分 市場分析市場分析 6 6二、市場分析二、市場分析 （1）廈門酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的）廈門酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理和經(jīng)濟(jì)型酒店的不合理和經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)空擋給經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi)空擋給經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展提供了大好機(jī)遇的發(fā)展提供了大好機(jī)遇1、經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店概念及定位概念及定位2、廈門市、廈門市經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店現(xiàn)狀及前景現(xiàn)狀及前景分析分析（

3、2）廈門為沿海開放城市）廈門為沿海開放城市，豐富的旅游資源和商務(wù)會，豐富的旅游資源和商務(wù)會議吸引了大批游客和商務(wù)人議吸引了大批游客和商務(wù)人士，不斷增大的客源成為經(jīng)士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的有利因素濟(jì)型酒店發(fā)展的有利因素（2）經(jīng)濟(jì)型酒店把客房）經(jīng)濟(jì)型酒店把客房作為經(jīng)營的絕對重點(diǎn)，作為經(jīng)營的絕對重點(diǎn)，客房的條件可與三星級客房的條件可與三星級酒店媲美。酒店媲美。（1）定位于普通消費(fèi)大）定位于普通消費(fèi)大眾，價格適中，基本設(shè)施眾，價格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適齊全，干凈、方便、舒適 7 7第三部分第三部分 項(xiàng)目方案策劃與經(jīng)營項(xiàng)目方案策劃與經(jīng)營 8 8n經(jīng)營模式經(jīng)營模式：通過特許經(jīng)營

4、方式加盟通過特許經(jīng)營方式加盟“錦江之星錦江之星”n加盟意義：加盟意義：（1）“錦江之星錦江之星”品牌的成功品牌的成功 （2） 加盟加盟“錦江之星錦江之星”所享所享受權(quán)利受權(quán)利n市場定位市場定位：工薪層商務(wù)人士和旅游者（介于二三星級間）工薪層商務(wù)人士和旅游者（介于二三星級間）n定位依據(jù)定位依據(jù)： （1）定價：廈門共有）定價：廈門共有68家星級酒店：兩家五星級的優(yōu)惠房家星級酒店：兩家五星級的優(yōu)惠房價分別為價分別為575元元/間和間和568元元/間；四星級以及準(zhǔn)四星的優(yōu)惠價為間；四星級以及準(zhǔn)四星的優(yōu)惠價為200548元元/間；三星以及準(zhǔn)三星的優(yōu)惠價為間；三星以及準(zhǔn)三星的優(yōu)惠價為168310元元/間；

5、二星的優(yōu)惠房價為間；二星的優(yōu)惠房價為155280元元/間。經(jīng)濟(jì)型酒店大約處于二三星級水平，故大約擬訂房價為間。經(jīng)濟(jì)型酒店大約處于二三星級水平，故大約擬訂房價為188元元/間。間。 （2）出租率：根據(jù)）出租率：根據(jù)“錦江之星錦江之星”各加盟店各加盟店80%以上的平均出租率以上的平均出租率以及廈門實(shí)際情況，我們預(yù)測營業(yè)期第一年出租率可達(dá)以及廈門實(shí)際情況，我們預(yù)測營業(yè)期第一年出租率可達(dá)62%，以后每年以，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在，從第四年開始穩(wěn)定在77%。n經(jīng)營策略經(jīng)營策略： （1） 簡化功能（簡化功能（2）提高性價比（）提高性

6、價比（3）節(jié)約成本）節(jié)約成本1、項(xiàng)目經(jīng)、項(xiàng)目經(jīng)營模式營模式 2、項(xiàng)目市、項(xiàng)目市場定位場定位 3、項(xiàng)目經(jīng)、項(xiàng)目經(jīng)營策略營策略 三、項(xiàng)目方案策劃與經(jīng)營三、項(xiàng)目方案策劃與經(jīng)營 9 9第四部分第四部分 項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址 1010四、項(xiàng)目選址（四、項(xiàng)目選址（SWOTSWOT分析）分析） 1111第五部分第五部分 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措1212該項(xiàng)目總投資該項(xiàng)目總投資2000萬，其中主要用于建設(shè)投資萬，其中主要用于建設(shè)投資1826萬，還包括萬，還包括27萬的建設(shè)期萬的建設(shè)期利息和利息和147萬的流動資金。建設(shè)投資（包括建設(shè)期利息）在建設(shè)期（第萬的流動資金。建設(shè)投資（包括建設(shè)期利息）在建設(shè)期（

7、第1年）一年）一次性投入，流動資金在經(jīng)營期開始（第次性投入，流動資金在經(jīng)營期開始（第2年）投入。年）投入。資金籌措計(jì)劃：資金籌措計(jì)劃：2000萬總投資中自有資金萬總投資中自有資金1000萬，長期借款萬，長期借款1000萬。流動資萬。流動資金金147萬全部自有，建設(shè)投資萬全部自有，建設(shè)投資853萬自有萬自有1000萬借入萬借入項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)建設(shè)期建設(shè)期經(jīng)營期經(jīng)營期備注備注1 12 21 1總投資總投資2000200018531853147147固定資產(chǎn)原值固定資產(chǎn)原值=建設(shè)投資建設(shè)投資-無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)-遞延資產(chǎn)遞延資產(chǎn)+建設(shè)期利息建設(shè)期利息=1776萬元萬元1.1建設(shè)投資建設(shè)投資182618

8、2618261826估算如表估算如表2所示（見附錄）所示（見附錄）（其中（其中1000萬借入，萬借入，826萬自有）萬自有）1.2建設(shè)期利建設(shè)期利息息27272727借入資金借入資金/2貸款利率貸款利率(5.58%)（1000/2）5.58271.3流動資金流動資金147147147147全部自有全部自有2 2資金籌措資金籌措2000200018531853147147資金籌集中，自有資金與借入資金資金籌集中，自有資金與借入資金比例約為比例約為1：1，因?yàn)樵?，因?yàn)樵凇板\江之星錦江之星”擔(dān)保的情況下，銀行貸款可達(dá)投資擔(dān)保的情況下，銀行貸款可達(dá)投資總額的總額的50，期限不超，期限不超過過5年年2.

9、1自有資金自有資金100010008538531471472.1.1用于建設(shè)用于建設(shè)投資投資8538538538532.1.22.1.2用于流動用于流動資金資金1471471472.22.2長期借款長期借款1000100010001000表表1 投資計(jì)劃與資金籌措表：投資計(jì)劃與資金籌措表： 單位：萬元單位：萬元 五、五、投資估算與資金籌措（一）投資估算與資金籌措（一）1313建設(shè)投資建設(shè)投資1826萬中：固定資產(chǎn)投資萬中：固定資產(chǎn)投資1749萬，其中包括建安工程費(fèi)用萬，其中包括建安工程費(fèi)用900萬，萬，土地征用費(fèi)土地征用費(fèi)750萬，工程其他費(fèi)用萬，工程其他費(fèi)用63萬，預(yù)備費(fèi)萬，預(yù)備費(fèi)36萬；無

10、形資產(chǎn)投資主要是一萬；無形資產(chǎn)投資主要是一次性加盟費(fèi)次性加盟費(fèi)50萬；遞延資產(chǎn)投資重要指項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)，約萬；遞延資產(chǎn)投資重要指項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)，約27萬。萬。表表2 建設(shè)投資估算表建設(shè)投資估算表 ： 單位：萬元單位：萬元 估算價估算價值值（萬元）（萬元）占建設(shè)投占建設(shè)投資比例資比例(%)備注備注1 1固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資1749174995.7831395.783131.11.1建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用90090049.2880649.28806每平米每平米3000元，建筑面積元，建筑面積3000平米平米30003000元元/m23000m2900萬元萬元1.21.2土地征用費(fèi)土地征用費(fèi)7

11、5075041.0733841.07338每平米每平米15000元，占地面積元，占地面積500平米平米1500015000元元/m2500m2750萬元萬元1.31.3工程建設(shè)其他工程建設(shè)其他費(fèi)用費(fèi)用63633.4501643.450164包括：可行性研究費(fèi)包括：可行性研究費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)2、廠址選擇費(fèi)、廠址選擇費(fèi)1及工程監(jiān)理保及工程監(jiān)理保險費(fèi)險費(fèi)2，合計(jì)占建安費(fèi)的，合計(jì)占建安費(fèi)的71.41.4預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)36361.9715221.971522按建安費(fèi)的按建安費(fèi)的4%估算估算2 2無形資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資（加盟費(fèi)）（加盟費(fèi)）50502.7382262.738226指加盟指加盟“錦

12、江之星錦江之星”一次性支付一次性支付的加盟費(fèi)的加盟費(fèi)50萬萬3 3遞延資產(chǎn)投資遞延資產(chǎn)投資（開辦費(fèi)）（開辦費(fèi)）27271.4786421.478642包括咨詢費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、籌建人員包括咨詢費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、籌建人員工資等（占建安工程費(fèi)用的約工資等（占建安工程費(fèi)用的約3%）合計(jì)合計(jì)18261826100100五、五、投資估算與資金籌措（二）投資估算與資金籌措（二）1414還本付息計(jì)劃：長期借款還本付息計(jì)劃：長期借款1000萬，經(jīng)營期（第萬，經(jīng)營期（第2年）開始還款，年）開始還款，3年還清（不含建設(shè)期）年還清（不含建設(shè)期） 建設(shè)期（第建設(shè)期（第1年）應(yīng)計(jì)利息年）應(yīng)計(jì)利息27萬元萬元經(jīng)營期（第經(jīng)營期

13、（第2年）計(jì)息年）計(jì)息56萬元，還本萬元，還本328萬元萬元經(jīng)營期（第經(jīng)營期（第3年）計(jì)息年）計(jì)息37萬元，還本萬元，還本332萬元萬元經(jīng)營期（第經(jīng)營期（第4年）計(jì)息年）計(jì)息19萬元，還本萬元，還本340萬元萬元表表3 還本付息計(jì)劃還本付息計(jì)劃 單位：萬元單位：萬元 項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)期建設(shè)期經(jīng)營期經(jīng)營期1 12 23 34 41 1長期借款及還本付息長期借款及還本付息1.11.1年初累計(jì)借款年初累計(jì)借款1000 672 340 1.21.2本年應(yīng)計(jì)利息本年應(yīng)計(jì)利息27 56 37 19 1.31.3本年還本本年還本328 332 340 2 2還本資金來源還本資金來源328 332 340 2.1

14、2.1折舊費(fèi)折舊費(fèi)121 121 121 2.22.2攤銷費(fèi)攤銷費(fèi)15 15 15 2.32.3未分配利潤未分配利潤192 195 204 注：本年應(yīng)計(jì)利息=年初累計(jì)借款額*貸款利率5.58% 年初累計(jì)借款=去年年初累計(jì)借款 - 本年還本額 還本資金來源于折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)和本年末未分配利潤 五、五、投資估算與資金籌措（三）投資估算與資金籌措（三） 1515第六部分第六部分 財務(wù)分析財務(wù)分析1616六、財務(wù)分析六、財務(wù)分析1 1、收益估算收益估算2 2、成本費(fèi)用估算、成本費(fèi)用估算3 3、利潤估算、利潤估算4 4、財務(wù)比率分析財務(wù)比率分析6 6、回收期與內(nèi)部收益率估算、回收期與內(nèi)部

15、收益率估算5 5、現(xiàn)金流量表估算、現(xiàn)金流量表估算17171 1、收益估算、收益估算 說明：說明：（1）年客房收入平均每間客房每天租金）年客房收入平均每間客房每天租金客房出租率客房出租率120間客房間客房365天。其中天。其中，平均每間客房每天租金定為，平均每間客房每天租金定為188元，低于同等級酒元，低于同等級酒 客房出租率第一年為客房出租率第一年為62，以，以后按每年后按每年5的速度遞增，第四年達(dá)到并穩(wěn)定于的速度遞增，第四年達(dá)到并穩(wěn)定于77（參照各地（參照各地“錦江之星錦江之星”加盟加盟店的經(jīng)營情況及廈門實(shí)際情況）店的經(jīng)營情況及廈門實(shí)際情況）（2）一般，經(jīng)濟(jì)型酒店年客房收入占營業(yè)總收入的）一

16、般，經(jīng)濟(jì)型酒店年客房收入占營業(yè)總收入的60，據(jù)此估算年?duì)I業(yè)總收入，據(jù)此估算年?duì)I業(yè)總收入（3）一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業(yè)總收入的）一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業(yè)總收入的35%和和5%，據(jù)此估算，據(jù)此估算估算結(jié)果：隨著出租率提高，營業(yè)總收入在經(jīng)營期第一年為估算結(jié)果：隨著出租率提高，營業(yè)總收入在經(jīng)營期第一年為851萬，逐年上升，第萬，逐年上升，第四年穩(wěn)定在四年穩(wěn)定在1057萬，其中刻房收入占萬，其中刻房收入占60%，餐飲收入占，餐飲收入占35%，其他收入占，其他收入占5%。項(xiàng)目項(xiàng)目比重比重經(jīng)營期經(jīng)營期2 23 34 45 56 67 78 89 910101 1年客房收入年客房收入0

17、.60.6511 552 593 634 634 634 634 634 634 每間客房每天租金每間客房每天租金（元）（元）188188188188188188188188188客房出租率客房出租率0.620.670.720.770.770.770.770.770.772 2年餐飲收入年餐飲收入0.350.35298 322 346 370 370 370 370 370 370 3 3其他收入其他收入0.050.0543 46 49 53 53 53 53 53 53 合合計(jì)計(jì)營業(yè)總收入營業(yè)總收入1 1851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 18

18、186 6、回收期與內(nèi)部收益率計(jì)算、回收期與內(nèi)部收益率計(jì)算靜態(tài)投資靜態(tài)投資回收期回收期動態(tài)投資動態(tài)投資回收期回收期內(nèi)部收益內(nèi)部收益率（率（FIRR)FIRR)粗略估算粗略估算 :累計(jì)凈現(xiàn)金流量在第累計(jì)凈現(xiàn)金流量在第8年出現(xiàn)正值，故靜態(tài)投資回收期年出現(xiàn)正值，故靜態(tài)投資回收期T=7（不包括建設(shè)期）（不包括建設(shè)期）精確估算精確估算:靜態(tài)回收期約為靜態(tài)回收期約為7年年 基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率i=10%說明該項(xiàng)目收益率超過基準(zhǔn)收益率，除獲得基準(zhǔn)收益率說明該項(xiàng)目收益率超過基準(zhǔn)收益率，除獲得基準(zhǔn)收益率10%之外的收益之外的收益后還有多余的收益，故該項(xiàng)目可行。后還有多余的收益，故該項(xiàng)目可行。粗略估算粗略估算 :

19、累計(jì)凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值NPV第第10年出現(xiàn)正值，故動態(tài)投資回收期年出現(xiàn)正值，故動態(tài)投資回收期 T=9（不包括建設(shè)期）（不包括建設(shè)期）精確估算精確估算:該項(xiàng)目動態(tài)回收期約為該項(xiàng)目動態(tài)回收期約為9年，比靜態(tài)回收期約長年，比靜態(tài)回收期約長2年，但仍小年，但仍小于該行業(yè)基準(zhǔn)回收期于該行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年，故該項(xiàng)目可行。年，故該項(xiàng)目可行。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各指標(biāo)估算結(jié)果各指標(biāo)估算結(jié)果 1919第七部分第七部分 風(fēng)險分析風(fēng)險分析 2020第八部分第八部分 結(jié)論結(jié)論2121項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)八、可行性結(jié)論（一）八、可行性結(jié)論（一）項(xiàng)目項(xiàng)目財務(wù)狀況財務(wù)狀況投資計(jì)劃投資計(jì)劃總投資總投資2000萬，建設(shè)

20、投資萬，建設(shè)投資1826萬，建萬，建設(shè)期一年設(shè)期一年資金籌集資金籌集自有自有1000萬，借入萬，借入1000萬萬償還期償還期3 3年（不含建設(shè)期）年（不含建設(shè)期）稅后利潤稅后利潤第第2、3、4年分別為年分別為192萬、萬、244萬、萬、283萬，萬，第第5年開始穩(wěn)定于年開始穩(wěn)定于322萬元萬元稅后營業(yè)利潤率稅后營業(yè)利潤率第第2、3、4年分別為年分別為23%、27%、29%，第第5年開始穩(wěn)定于年開始穩(wěn)定于30%稅后投資利潤率稅后投資利潤率15%15%凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值NPV1313萬元萬元 0,故該項(xiàng)目可行故該項(xiàng)目可行投資回收期投資回收期靜態(tài)靜態(tài)6.9（不含建設(shè)期）（不含建設(shè)期）動態(tài)動態(tài)8.9（不含建

21、設(shè)期）（不含建設(shè)期）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率FIRR10.14% 10.14% 基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率10%，故該項(xiàng)，故該項(xiàng)目可行目可行盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)租金租金80元，出租率元，出租率41%，收入，收入550萬萬元，元，都較低，說明風(fēng)險小，有較大把握盈都較低，說明風(fēng)險小，有較大把握盈利利敏感因素敏感因素租金、出租率租金、出租率可行性臨界點(diǎn)可行性臨界點(diǎn)租金租金160元，出租率元，出租率76.6%，總投資總投資2025萬元，營業(yè)成本占營業(yè)額萬元，營業(yè)成本占營業(yè)額比重比重30.37%n 社會效益：社會效益：該經(jīng)濟(jì)型酒店的建立，填補(bǔ)了廈門經(jīng)濟(jì)型酒店的缺口，符合普通消費(fèi)大眾的消費(fèi)需求，該經(jīng)濟(jì)型酒店的建立，填補(bǔ)了廈門經(jīng)濟(jì)型酒店的缺口，符合普通消費(fèi)大眾的消費(fèi)需求，適應(yīng)廈門酒店業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展需要，有良好的社會效益；適應(yīng)廈門酒店業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展需要，有良好的社會效益；為國家創(chuàng)造更多的稅收；為國家創(chuàng)造更多的稅收；項(xiàng)目符合國家項(xiàng)目符合國