資產(chǎn)評估師-資產(chǎn)評估-基礎(chǔ)班講義01-第一章　總　論

1、第一章總論【考情分析】本章考客觀題，分值一般在5分左右， 2011年比較例外，僅僅考了2分。 在考試中應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)評估的特點、資產(chǎn)的分類、評估的價值類型、目的、評估的假設(shè)和原則?！局饕键c】資產(chǎn)評估基本要素和特點資產(chǎn)的特點及分類資產(chǎn)評估價值類型及其劃分標(biāo)準、適用范圍（難點及重點）各種資產(chǎn)評估假設(shè)的內(nèi)涵和實質(zhì)（重點）資產(chǎn)評估各種原則內(nèi)涵及其應(yīng)用 第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估定義 （一）資產(chǎn)評估的概念專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（二）資產(chǎn)評估

2、要素資產(chǎn)評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可，而且它們也是保證資產(chǎn)評估價值的合理性和科學(xué)性的重要條件。2 / 18二、資產(chǎn)評估的客體 （一）資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權(quán)利。資產(chǎn)評估對象或資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)，所以他和會計學(xué)中的資產(chǎn)定義略有差異。（二）資產(chǎn)的基本特征1.必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。2.能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。3.資產(chǎn)必須能以貨幣計量?！纠?.

3、單選題】（2008年考題）標(biāo)的物是否具有（），是評估師判斷和確認其是否是資產(chǎn)最重要的標(biāo)準之一。A.歷史成本B.歷史收益C.預(yù)期成本 D.投資收益答疑編號6150010101 【答案】D（三）資產(chǎn)的分類1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)形態(tài)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。2、按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系分類按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。 經(jīng)營性資產(chǎn)按照對盈利產(chǎn)生貢獻分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。3、按資產(chǎn)能否獨立存在分類按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資

4、產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)?？纱_指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)；不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽，（不可確指資產(chǎn)只有商譽）。商譽是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術(shù)先進等原因，能獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業(yè)的有形資產(chǎn)單獨存在，所以稱為不可確指的資產(chǎn)。4、按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的關(guān)系企業(yè)的整體資產(chǎn)

5、不是企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)的匯集，其價值也不等于各單項可確指的資產(chǎn)價值的總額，因為企業(yè)整體資產(chǎn)評估所考慮的是它作為一個整體生產(chǎn)能力或獲利能力，所以，其評估價值除了包括各單項可確指的資產(chǎn)價值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽的價值。即112（四）資產(chǎn)的價格和價值1.價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。 2.資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)和事實，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。3.資產(chǎn)評估的目標(biāo)是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。三、資產(chǎn)評估的種類和特點 （一） 資產(chǎn)評估的種類1.從資產(chǎn)評

6、估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方式看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類： 評估類似我國目前廣泛進行的為產(chǎn)權(quán)變動和交易服務(wù)的資產(chǎn)評估。它一般服務(wù)于產(chǎn)權(quán)變動主體。評估復(fù)核指評估機構(gòu)對其他評估機構(gòu)出具的評估報告進行的評判分析和再評估。評估咨詢一個較為寬泛的術(shù)語。它既可以是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見， 也可以是評估人員對評估標(biāo)的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為：完全資產(chǎn)評估嚴格遵守資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估。限制性資產(chǎn)

7、評估沒有完全按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估，需要做更為詳盡的說明和披露。3.從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可分為單項資產(chǎn)評估：對單項可確指資產(chǎn)的評估。整體資產(chǎn)評估：若干單項資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評估。如企業(yè)價值評估。（二） 資產(chǎn)評估的特點1、市場性根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值做出評定估算和報告。評估結(jié)果經(jīng)得起市場檢驗。2、公正性定義公正性是指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基

8、礎(chǔ)；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。3、專業(yè)性從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。評估機構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上。4、咨詢性資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責(zé)。四、資產(chǎn)評估的功能和作用 （一）資產(chǎn)評估功能最基本的內(nèi)在功效和能力：評價和評值（二）資產(chǎn)評估的基本作用1.評估作用的含義是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力。2. 管理的作用特

9、定歷史時期的特定作用，它不是與生俱有的。是我國特定歷史時期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。3. 鑒證的作用鑒證包含鑒別和舉證兩個部分資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。 第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評估的假設(shè)資產(chǎn)評估的假設(shè)中最重要的基本假設(shè)有：交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。（一）交易假設(shè)1、含義交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。2、意義為資產(chǎn)評估得以進行創(chuàng)造了條件。限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是被至于市場交易之中，不能夠脫離市場條件而孤立的進行資產(chǎn)評估。

10、（二）公開市場假設(shè)1、含義公開市場假設(shè)就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進行交易。公開市場的含義指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和買者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制，或不受限制者的條件下進行的。公開市場是有范圍的，可以根據(jù)實際評估業(yè)務(wù)確定其范圍。資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。機會+時間2、使用條件凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開市場假設(shè)進行評估。3、意義其他假設(shè)（

11、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)）都是以公開市場假設(shè)為基本參照。（三）持續(xù)使用假設(shè)1、含義持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。2、使用條件持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場條件下對被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設(shè)，其評估結(jié)果使用范圍常常使用限制的，他只對特定的買者或者賣者是公平合理的。3、分類該假設(shè)細分為三種情況：在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用。清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算評估值通常要低于公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。二、資產(chǎn)評估的原則（一）

12、資產(chǎn)評估工作原則1.獨立性原則評估主體和評估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系。獨立性原則包含兩層含義評估機構(gòu)的獨立性評估機構(gòu)和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者地位。2.客觀公正性原則客觀公正性原則要求資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重客觀實際。3.科學(xué)性原則科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須遵循科學(xué)的評估標(biāo)準以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案采用科學(xué)的評估方法進行資產(chǎn)評估。（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則在資產(chǎn)在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則。1.預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價值的最基本的決定因素。資產(chǎn)價值的高低主要取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價值越高。是收益法

13、中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提。2.貢獻原則是預(yù)期收益原則的一種具體化。主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)將蒙受的損失。3.替代原則4.供求原則5.評估時點原則評估基準日為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準。本原則要求資產(chǎn)評估必須要有評估基準日，評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。 第三節(jié)評估目的和價值類型一、資產(chǎn)評估目的 （一）資產(chǎn)評估目的分類1、資產(chǎn)評估目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。2、資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是

14、資產(chǎn)在評估時點的公允價值。資產(chǎn)評估中的公允價值的一個顯著特點它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。3、資產(chǎn)評估的特定目的含義資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也不相同。資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。我國資產(chǎn)評估實踐表明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。企業(yè)出售。企業(yè)兼并。企業(yè)聯(lián)營。股份經(jīng)營。中外合資、合作企業(yè)清算。擔(dān)保。企業(yè)租賃。債務(wù)重組。11引起資產(chǎn)評估的其

15、他合法經(jīng)濟行為（二）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用1、資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要的影響。資產(chǎn)評估特定目的不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的起點，而且還是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標(biāo)。它是評估時必須首先明確的基本事項。2、資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。3、資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型要與資產(chǎn)評估的特定目的相適應(yīng)。但是評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人的狀況，以及資產(chǎn)的自身狀態(tài)等，都可能對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型產(chǎn)生影響。二、資產(chǎn)評估的價值類型 （一）資產(chǎn)評

16、估的價值類型的含義資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。（二）資產(chǎn)評估的價值類型的分類1、對資產(chǎn)價值進行合理分類的目的為評估人員科學(xué)合理地進行資產(chǎn)評估提供指引。資產(chǎn)評估報告的使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。2、主要分類標(biāo)準及結(jié)果以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型以資產(chǎn)評估時所依據(jù)

17、的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的特殊表現(xiàn)形式。從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分資產(chǎn)評估的價值類型。資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。（三）關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值1.市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準2.市場價值定義國際評估準則中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估

18、基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值的估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制。”根據(jù)國際評估準則1 關(guān)于對市場價值的其他補充說明，我們把資產(chǎn)評估中市場價值定義整理如下：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值有區(qū)域性市場價值是整體市場認同市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的?！纠?.單選題】（2008年考題）資產(chǎn)評估中的市場價值，其合理性是相對于（）而言的。A.市場整體 B.市場中每一個市場主體C.某一市場主體 D.某一類市場主體答疑編號61500

19、10301 【答案】A3.市場價值以外的價值（又叫非市場價值、其他價值）定義凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。市場價值以外的價值是局部的市場認同只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的評估實務(wù)中使用頻率高的市場價值以外的價值類型在用價值企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形。投資價值資產(chǎn)對于具有明確的投資目標(biāo)的特定投資者或某類投資者具有的價值。注意投資價值與投資性資產(chǎn)價值區(qū)別投資性資產(chǎn)價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值【例3.

20、單選題】（2011年）資產(chǎn)評估價值類型中的投資價值，最有可能適用的評估特定目的是（）。A.資產(chǎn)變現(xiàn)B.并購重組C.資產(chǎn)處置D.資產(chǎn)抵押答疑編號6150010302 【答案】B清算價值殘余價值機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)?！纠?.單選題】（2011年）評估對象是報廢機器設(shè)備本身，其拆零后的某些部件尚可使用且存在變現(xiàn)價值，該報廢設(shè)備評估結(jié)果的價值類型應(yīng)當(dāng)選擇（）。A.清算價值B.在用價值C.市場價值D.殘余價值答疑編號6150010303 【答案】D國際評估準則認為市場價值以外的價值產(chǎn)生的價值基礎(chǔ)分為3類【了解，并注意和513頁比較】特定主體從資產(chǎn)

21、所有權(quán)中獲得的收益（如投資價值）特定雙方達成的交換某項資產(chǎn)合理的協(xié)議價格（如特殊價值和合并價值）法律法規(guī)或者合同協(xié)議中規(guī)定的價值4、特定業(yè)務(wù)引起的評估價值類型（有市場價值也有市場價值以外價值）三、價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系 1.關(guān)于價值類型的選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)從兩個方面來認識和把握。其一要從正確選擇價值類型的角度，來關(guān)注資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件對所選擇價值類型的影響。其二要從價值類型的選擇對實現(xiàn)資產(chǎn)評估目的，以及滿足其他相關(guān)條件的角度，來關(guān)注價值類型的正確選擇2.影響資產(chǎn)評估值的因素（或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素）影響資產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)條件：資產(chǎn)評估特定目的影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、利用方式和使用狀態(tài)影響資產(chǎn)評估值的外因：評估時的市場條件以上三大因素的不同排列組合，便構(gòu)成了不同價值類型的形成基礎(chǔ)?！纠?.多選題】（2008年考題）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的主要作用表現(xiàn)在（）。 A.影響資產(chǎn)評估對象的具體用途B.影響資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途C.影響資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)條件D.影響資產(chǎn)的運作條件E.影響評估對象的功能答疑編號6150010304 【答案】B C3.資產(chǎn)評估價值類型的合理選擇也應(yīng)該成為實現(xiàn)評估目的，以及滿足資產(chǎn)評估相關(guān)條件的重要途徑。資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性對于某一