房地產(chǎn)樓盤主題形象概念的包裝技巧

1、房地產(chǎn)樓盤主題形象概念的包裝技巧鋼筋水泥澆鑄的城市里,到處境充著千篇一律的樓盤;疲軟的市場,激烈的競爭,使得樓盤的形象包裝,不應(yīng)再是沉睡著的印刷精美的文字,而是兵不血刃的營銷實(shí)踐利器。樓盤為什么要包裝“包裝”這個(gè)詞義如何解釋,前些年,一提到包裝指的是產(chǎn)品的包裝;后來到歌星的包裝,又到今天的企業(yè)包裝。大家可以經(jīng)常聽到這樣一句話:“包裝上市”。樓盤作為特殊產(chǎn)品,實(shí)際上更需要包裝,這也是房地產(chǎn)競爭日趨激烈與成熟化的高度發(fā)展階段,更是一個(gè)競爭手段的重要體現(xiàn)。從某種角度來說,形象包裝是樓盤銷售的利器,這是被許多樓盤所驗(yàn)證的,具有可操作性和實(shí)踐性。如果形象包裝做得比較好,樓盤就等于在無聲地自己吆喝自己,能

2、夠成為一個(gè)銷售的翅膀。包裝得好,使樓盤的品質(zhì)發(fā)生了重大的變化,不斷提升樓盤的價(jià)值,使樓盤處于一種高尚的狀態(tài)。其實(shí),許多內(nèi)地的房地產(chǎn)公司是在不自覺中做了許多工作,但是沒有進(jìn)行系統(tǒng)化和整體化,而整個(gè)樓盤的個(gè)性色彩不突出,不顯著,使各個(gè)包裝的子系統(tǒng)都是松散的,零亂的,這就需要對整個(gè)樓盤的包裝進(jìn)行整合化,使其能夠在一個(gè)包裝主題下發(fā)揮各自的功能和作用。下面,我將從三個(gè)方面探討樓盤的形象包裝。一、樓盤外在形象當(dāng)今消費(fèi)市場可以說是品牌的天下,以前住樓都是某單位家屬院,都是幾號樓,其代表都是阿拉伯?dāng)?shù)字,沒有什么品牌意識和品牌的感覺。品牌營銷是近年來的一個(gè)熱點(diǎn),但樓盤的品牌經(jīng)營還不盡人意。品牌經(jīng)營作為樓盤形象包

3、裝的重要組成部分,是關(guān)系到樓盤的升值部分,應(yīng)引起各界的高度重視。(一樓盤的文化品味樓盤作為硬梆梆、冷冰冰的建筑物,如何擁有生命,擁有生機(jī),就需要注入一定的文化含量,使其具有較高的文化品味。文化品味在樓盤中的表現(xiàn)是什么? 如何體現(xiàn)出樓盤的文化品位?實(shí)際上,樓盤中每一個(gè)組合的因素都可以注入文化因素,比如樓的形狀、樓的布局、花草、房間布局等等。但是,樓盤中的文化絕對不是掛上幾幅畫,而是對眾多文化中的選擇要有突顯的文化個(gè)性,而是選擇什么作為文化品味的代表。作為文化含量,絕對不能硬性注入,而是要求有機(jī)的結(jié)合,更不是搞文化的就懂得文化。因?yàn)槟壳昂芏嘌芯科髽I(yè)文化的人大多不懂得企業(yè)管理,而是研究文學(xué)與藝術(shù)的去

4、搞企業(yè)文化,這是一個(gè)誤區(qū)。樓盤的文化設(shè)計(jì)必須是懂得房地產(chǎn)知識和技巧的,否則搞出來的東西就成為“四不像”了。(二品牌是身份地位的象征大家買東西,都要有牌子的。名牌能夠體現(xiàn)身份和地位,這是一種心理消費(fèi)的重要價(jià)值取向。對于樓盤也是這樣,比如一個(gè)人買的樓在某地方,不論是寫字樓還是家住樓,樓的品牌很重要,一說出在哪地方辦公或居住,就能立即知道你是哪一個(gè)層次的人,盡管這種情況還不是特別明顯,但是隨著以后的發(fā)展,可能會越來越明顯。對于品牌來講,還是分種類層次的,不同層次和種類的品牌會吸引不同群體的人。(三如何使樓盤品牌化品牌是什么?品牌實(shí)際上是指代表產(chǎn)品的能體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵的確定的文字和符號,其具體的表達(dá)形式是

5、有形的,又是無形的。作為樓盤的品牌構(gòu)成是什么呢?具體有哪些呢?1.樓盤名稱作為樓盤名稱,不同的分類方法有不同的樓盤名稱。按組成名稱的結(jié)構(gòu)劃分可以分為專有名稱和共用名稱,也就是- 樓盤名稱=專用名稱+共用名稱。專用名稱比如英協(xié)花園中的英協(xié)。共用名稱比如英協(xié)花園中的花園。首先講一下專用名稱,作為專用名稱要達(dá)到以下要求:體現(xiàn)樓盤的特色,反映樓盤的個(gè)性。好聽、好記、好念、好寫、好認(rèn)的“五好”原則。具有美感,給人以良好的想象。具有一定的含義,尤其是文化含量要大。簡潔、明了。但是,事實(shí)上許多樓盤名稱達(dá)不到以上標(biāo)準(zhǔn),問其自己也回答不上來代表什么,而是隨便命名一下。對于命名,一定要重視起來,這不只是個(gè)名字問題

6、,實(shí)際上是一筆重要的無形資產(chǎn),是一種經(jīng)營策略,是對樓盤價(jià)值的挖掘。樓盤專用名稱是開發(fā)商投入大筆的資金和費(fèi)用形成的一筆良好的無形資產(chǎn),需要注冊商標(biāo),予以法律保護(hù)。對于共用名稱,現(xiàn)在較多使用的是“小區(qū)”、“花園”等?，F(xiàn)在的問題是,如何將共用名稱變成專用名稱,也就是兩者合一,這是一個(gè)較困難的問題。按照文字類型來分,樓盤名稱可分為中文名稱和英文名稱兩種,這就要求中文名稱與英文名稱的含義都一致起來,比如萊荷花園的“LION”是“雄獅”的意思,最好是利用英文名稱的發(fā)音,用漢字表達(dá)出來,這就形成中文名稱,并且中文名稱的含義必須按照樓盤專用名稱的標(biāo)準(zhǔn)和要求來做。2.樓盤標(biāo)志現(xiàn)在要設(shè)計(jì)一個(gè)標(biāo)志,要能夠充分反映樓

7、盤的個(gè)性與理念,必須簡潔、明快,不能太復(fù)雜,讓人記不住?？礃潜P標(biāo)志,就能夠知道是哪一個(gè)公司開發(fā)的什么樓盤,要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就可以了。3.標(biāo)準(zhǔn)字就是對樓盤名稱的字體藝術(shù)化處理,是為了更有效、更能突出展現(xiàn)樓盤的形象。樓盤標(biāo)準(zhǔn)字體要能夠獨(dú)立運(yùn)用,又能夠與標(biāo)志等聯(lián)合在一起使用,使合與分都能產(chǎn)生良好的效果。4.樓盤象征圖案實(shí)際上,樓盤象征圖案是對標(biāo)志與標(biāo)準(zhǔn)字的一個(gè)有力補(bǔ)充,是起到裝飾作用的,有時(shí)又能代表一定的含義,這種圖案運(yùn)用得較少,只是在一些廣告等宣傳中才使用到。5.樓盤色彩顏色作為地域文化及民俗是不可缺少的研究范圍,不同的民族對色彩有不同的要求和好惡,所以樓盤在選定色彩方面要特別小心。廣州有一座樓,各

8、方面都很好,就是樓頂用的綠色,由于怎么努力還是賣不掉,經(jīng)過調(diào)查,才發(fā)現(xiàn)原來錯(cuò)誤與問題出在屋頂?shù)念伾?令人想到戴“綠帽子”,誰還住這種樓!大家可以看一下目前所開發(fā)的樓的顏色,白色占大多數(shù),而其他的顏色都很少使用,就是使用也比較亂,使人沒有整體的感覺,缺乏一種舒適感。以上是樓盤視覺要素基本統(tǒng)一的內(nèi)容,只有視覺形象達(dá)到統(tǒng)一化與個(gè)性化,才能使樓盤處于一個(gè)有效的識別體系中。6.樓盤綠化作為一個(gè)生活小區(qū),樓盤內(nèi)的布局是靠綠化來進(jìn)行點(diǎn)綴的,但是綠化中植物品種的選擇也是有講究的。這就要請園林專家按照整個(gè)樓盤的定位來進(jìn)行配合,真正使樓盤錦上添花。在種植花草樹木時(shí),應(yīng)選擇哪些品種呢?本地沒有的;具有造型的;四季

9、常青的;四季更換的,感知四季變化的;奇異珍貴偽。對于以上的不同種類要進(jìn)行選擇和組合是很有必要的。7.樓盤造型一個(gè)樓盤中的建筑外觀是什么形狀的,直接影響到整個(gè)樓盤的銷售,就這是樓盤的造型。當(dāng)人們對一座建筑物進(jìn)行評價(jià)時(shí),往往套用“高檔”、“氣派”、“豪華”等詞語去表達(dá),但這些并不是對這座建筑物的準(zhǔn)確性表達(dá)。實(shí)際上,建筑物的每一種線條、每一塊色彩、每一組空間比例,都是蘊(yùn)含著各種含義和思想的一串符號。正是這些符號,使人們能夠感受到故宮太和殿的氣勢雄渾與君臨天下、巴黎圣母院的幽清神雋、悉尼歌劇院的深情而奔放、白宮的華貴而坦蕩-一幢樓是一種氛圍、一種身份、一種精神,這是人們都能感受的。這就是建筑語言,這是

10、無聲語言,是文化的積淀,人們只有用心靈來感受它。樓盤的標(biāo)志性建筑廣州的萊茵花園中八根模仿古羅馬、古希臘傳統(tǒng)造型的大柱子,就是萊茵花園標(biāo)志性建筑。標(biāo)志性建筑在特定的情況下將直接影響到整個(gè)樓盤的銷售。如上海梅園房地產(chǎn)公司所開發(fā)的別墅一開始在銷售上表現(xiàn)平平。有意思的是,該公司在上海路上為自己建造的一幢辦公樓卻吸引了眾多的買家。一些外國大公司紛紛上門商洽,表示愿出高價(jià)將這幢樓買下來。該公司經(jīng)理開始莫名其妙,繼而恍然大悟,干脆將該幢樓公開拍賣,狠狠地嫌了一筆。這可真是個(gè)奇跡。怎么會這樣的呢?是這幢樓的建筑風(fēng)格使然。該公司的這幢辦公樓乍一看,上海的市民總覺得多少與著名的美國白宮有幾分相似之處,于是人們便附

11、會地稱之為“小白宮”?！靶“讓m”采用地道的歐洲巴羅克建筑風(fēng)格。其母本是希臘建筑,在設(shè)計(jì)上非常忠實(shí)于母本的結(jié)構(gòu)比例。南立面是該建筑物的標(biāo)志,其拱頂由六根羅馬柱支撐,柱子底部是普林特基座,上部為克林斯柱頭和花式額枋,這幾個(gè)細(xì)節(jié)一脈相承,奠定了該建筑華麗而莊嚴(yán)的巴羅克基調(diào)。拱頂?shù)南卵g用一圈劍蘭草圖案相系,上腰間由層次豐富的宗教式線腳圍繞,這與拱頂?shù)拇髩K面積形成粗獷和細(xì)膩的反差,頓生內(nèi)涵之美。拱頂上方有三株曲架拱一球,如古將銀盔上的一顆明珠,威武而有歷史感,大球的軸心是旗桿,五星紅旗在旗桿上飄揚(yáng)。主樓底層有二層面積較大,三層面積縮小,使樓頂形成階梯狀,這個(gè)鋪墊為建筑物的第五立面提供了豐富的層次。主樓

12、底層的南立面是與門庭風(fēng)格一致的羅馬柱室內(nèi)長廊,二層是露天陽臺,由間隔排列的阿特蘭大男性造型花瓶構(gòu)成圍欄。東墻和西墻是巴羅克山墻,構(gòu)成門樓的力感。主樓的窗戶是鋁合金格子方窗和半圓扇面窗相連。窗套上方飾有龍門石獅子徽,霸氣十足?！靶“讓m”的北立面中部有地塊較大的平面空間,七米高的青銅巨鷹在此伏壁而飛,此為畫龍點(diǎn)睛之筆,成為建筑物鮮明的文化個(gè)性?！靶“讓m”的南面是一片花園,花園以草皮為主,東西各有一棵大雪松,樓前的石板路上鑲嵌著四塊花圃。庭園燈錯(cuò)落分布,分中、低、高三個(gè)空間層次?；▓@的一邊是綴有花飾的秋白色圍墻,沿馬路的一邊是宗教式鑄鐵雕花柵欄。門房間和車庫也是巴羅克風(fēng)格,和主樓渾然一體?！靶“讓m”

13、風(fēng)格古樸,設(shè)施卻十分現(xiàn)代,中央空調(diào)、燈控、聲控,應(yīng)有盡有,與辦公配套的輔樓內(nèi)有餐廳、舞廳、健身房等。上海市民祟尚藝術(shù)品味,所以“小白宮”甫一建成,即招來許多人品頭論足、照相留念。該建筑物在上海這一城市森林中的地位也就不言而喻了,一些注重形象的企業(yè)當(dāng)然希望能買下它來做自己的招牌。為什么香港的中銀大廈特別顯著,就是以富于空間變化的外立面及頂部尖銳的突破,使人的意志得以伸展,體現(xiàn)了中國銀行敬業(yè)進(jìn)取,永不滿足的精神。小區(qū)內(nèi)建筑要有主樓作為一種獨(dú)特的建筑語言,才能夠代表和體現(xiàn)樓盤的特色,否則都是火柴盒式的建筑,給人以說不出味道的感覺。另外,在樓盤內(nèi)建筑應(yīng)互相協(xié)調(diào),不能互不相容,形成分離的感覺。樓盤的建筑

14、旋律作為樓盤內(nèi)的建筑,要體現(xiàn)傳達(dá)一種風(fēng)格,實(shí)際上也是實(shí)現(xiàn)整個(gè)營銷策略的手段和方法,尤其是在設(shè)計(jì)中,要告訴設(shè)計(jì)師。本項(xiàng)目的建筑功能是怎么組合的?在建筑的空間運(yùn)用上,你要如何將項(xiàng)目的功能組合完全而清楚地表現(xiàn)出來?在建筑語言的風(fēng)格上,你的項(xiàng)目需要的是強(qiáng)調(diào)變化和不協(xié)調(diào)的現(xiàn)代建筑呢,還是強(qiáng)調(diào)對稱和模塊化的文藝復(fù)興建筑?你需要在你的建筑設(shè)計(jì)上表現(xiàn)出項(xiàng)目的文化背景和行業(yè)背景嗎?你的項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要的是動態(tài)和多維禮堂效果,還是羅馬式的靜態(tài)視覺效果?在建筑群的各單元之間,你希望通過建筑設(shè)計(jì)表達(dá)出怎樣的生活情調(diào)或工作情調(diào)?建筑物風(fēng)格與周圍街區(qū)環(huán)境之間,你選擇協(xié)調(diào)處理還是選擇強(qiáng)烈的反差?因?yàn)?建筑語言的不同會發(fā)生不同的

15、結(jié)果,人們會感受到不同的體會:圖騰式的建筑裝飾塊代表著相應(yīng)的身份及信仰;花崗巖原石做的墻面給人以緊實(shí)厚重之感,代表著水不磨滅的信念;街區(qū)的直角平面布局給人以沉悶、壓抑、毫無生氣的感覺;頑固的對稱布局是以自我為核心,對觀賞者進(jìn)行否定的一種潛意識起作用的結(jié)果;立柱的體積和高度所帶給人的心理影響與人體自身的尺寸比例有關(guān);動態(tài)與靜態(tài)的視覺效果代表著建筑主人與他人溝通的意愿強(qiáng)烈或冷漠;坡面及尖頂構(gòu)成空間的突破,給人以“還有更多的希望”的潛意識影響;穹隆頂讓人有安全感和神圣感;各種空間比例關(guān)系與人的心態(tài)有關(guān),把窗子做得像門一般大,開放自信而缺少含蓄;墻的退縮和柱廊造成的透視效果,給人以無拘無束、自在自主的

16、自得感。人格化的建筑作為樓盤內(nèi)的居民,都希望在這個(gè)天地中形成自己獨(dú)特的“社區(qū)文化”,而各個(gè)開發(fā)商也都在努力通過各式各樣的建筑來體現(xiàn)一種愛心。但是,每個(gè)人的需求都不是一樣的,對建筑的審美要求不盡相同,這就要求根據(jù)目標(biāo)顧客的確定來解決這些問題.二、樓盤內(nèi)在形象樓盤的內(nèi)在形象,也就是實(shí)實(shí)在在,能夠摸得著、看得見的地方,必須進(jìn)行系統(tǒng)的功能開發(fā)與定位。(一街區(qū)功能的充分利用與延神當(dāng)某一個(gè)樓盤處于一條街時(shí),這條街及附近的環(huán)境是什么?都需要用腳去調(diào)查,千萬別以車代足進(jìn)行,同時(shí)要進(jìn)行各方面手段的調(diào)查,比如問卷調(diào)查、街訪、座談會、面訪等等,都要對整條街的功能摸一個(gè)底朝天。比如靠近公園、學(xué)校、體育場、商場、醫(yī)院、

17、停車場等地方應(yīng)怎樣充分合理地利用,一定要調(diào)查整個(gè)白天與夜晚的差別在哪里,比如靠近公園當(dāng)然是好地方,然而公園里有一個(gè)露天舞廳就不好了,夜里響到半夜,早上不亮就吵鬧起來,很不適合有小孩的和年輕人的家庭居住,但比較適臺老年人居住,因?yàn)榭梢跃徒憻捝眢w。就街道來講,每個(gè)街道的情況是不同的,比如區(qū)域性質(zhì)、交通和人流量、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公益場所、其他建筑物、居住人的文化及收入職業(yè)等。如何利用街道功能可能較容易些,難的是怎樣進(jìn)行街區(qū)功能的再造和延伸,實(shí)際上這就是功能定位、市場定位及身份定位的綜合作用。由于歷史發(fā)展的緣故,城市中的每條街道具備的不同狀態(tài)決定了所開發(fā)的樓盤應(yīng)以什么出現(xiàn),很多人硬要在不該開發(fā)高檔寫字樓的

18、地方開發(fā)了,結(jié)果就是租售不出去,需要對其進(jìn)行研究。(二樓盤區(qū)域布局無論樓盤所占面積是大是小,結(jié)合位置怎樣,建筑物以及公共設(shè)施、綠化等都應(yīng)有一個(gè)科學(xué)合理的布局,并且能夠增加藝術(shù)性和文化品位。如何更人性化,如何能更多接受陽光,如何使車道、人行道更合理更安全;如何能夠更有效防盜,有更衛(wèi)生的措施等等,都需要一個(gè)整體科學(xué)的布局。當(dāng)然,在考慮布局時(shí),要處理好容積率與綠化串的關(guān)系,這就是成本大小的問題。(三樓盤的配套設(shè)施功能樓盤品質(zhì)的好壞,對配套設(shè)施的完備程度有很高的要求。對于配套設(shè)施,可分為公共設(shè)施和特有設(shè)施。公共設(shè)施是普通樓盤都有的,比如雙氣、公用衛(wèi)星電視、電話、空調(diào)等等。特有設(shè)施就是一般樓盤所沒有的,

19、比如游泳池、廣場、網(wǎng)球場、圖書室、商場、健身房、會所、幼兒園、小學(xué)等等,這些都是特有的設(shè)施。但是,一些小區(qū)內(nèi)設(shè)一些單雙杠、秋千等體育設(shè)施,以吸引入們來鍛煉身體,也還是可行的。如何利用公共空間,在不影響交通下,盡可能增加一些供人們使用的設(shè)施,是能夠增加人們的購房興趣的。(四房型結(jié)構(gòu)的合理化和人性化在對質(zhì)量要求的同時(shí),對房型結(jié)構(gòu)也提出了新的要求:1.要符合當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕?xí)俗及心理風(fēng)格要求;2.要具有未來性和超前性;3.要更具人性化,增加實(shí)用面積,不能讓面積浪費(fèi);4.對每個(gè)房間都有特定功能和要求,對家用電器及家具有位置的設(shè)計(jì)。比如,以下問題應(yīng)如何解決?1.洗衣機(jī)放在哪里2.電冰箱放在哪里3.衛(wèi)生間多

20、大合適4.臥室分哪幾類5.客廳應(yīng)怎樣布置餐廳呢6.需要不需要書房7.孩子與保姆的房間應(yīng)怎樣8.陽臺什么功能這些都應(yīng)該解決掉,并且要設(shè)計(jì)好?，F(xiàn)在的問題是:衛(wèi)生間大了浪費(fèi),客廳大而門太多,中看不中用。我有一些建議:洗衣機(jī)應(yīng)該放在陽臺。衛(wèi)生間不要浴盆,占地方也沒有用,只是起到蓄水池的作用。主臥室要大。書房要合適,能夠放下電腦桌、寫字桌、書架、音響等。冰箱應(yīng)放到廚房去,不要是一種展示。廚房應(yīng)該體現(xiàn)現(xiàn)代化水平。陽臺能曬被子。對房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)好,能夠使每平方米發(fā)揮出應(yīng)有的價(jià)值,房子出來后,肯定會較受住戶歡迎。(五目標(biāo)顧客的設(shè)立與滿足目標(biāo)顧客,誰都想一下子抓住。這就要根據(jù)樓盤的定位與功能,把目標(biāo)顧客找出來,然

21、后一一爭取目標(biāo)顧客,需要打動目標(biāo)顧客.使顧客能夠激發(fā)購買的欲望。首先將目標(biāo)顧客了解清楚,比如:1.他們愛看什么報(bào)紙;2.他們喜歡什么樣的表達(dá)方式;3.他們喜歡和誰交朋友;4.他們經(jīng)常來往于什么地方;5.他們經(jīng)常在什么場所娛樂、消費(fèi);對此要能全面掌握,并以此來決定樓盤價(jià)格,物業(yè)管理、廣告媒體、廣告用語、售樓人員乃至氣氛、銷售人員的服裝等等,做到絲絲人扣才能打動人心。好的創(chuàng)意無不來自對社會、對歷史、對文化和對人類行為習(xí)慣的深刻理解,那種全憑一兩句絕妙的廣告詞,就想把樓賣出去的想法是不行的,千萬不要有這種想法。只有對目標(biāo)市場中的目標(biāo)顧客進(jìn)行確立,才能對整個(gè)樓盤的開發(fā)與銷售起到很好的促進(jìn)作用。位于上海

22、的三林苑投入建設(shè)之前,發(fā)展商即按行業(yè)內(nèi)的游戲規(guī)則,組織一批專家進(jìn)行了深入的調(diào)查研究,完成了詳細(xì)的項(xiàng)目策劃,營銷思想明確,市場定位準(zhǔn)確,建筑設(shè)計(jì)要求專業(yè)、具體。他們的營銷思想是:以人為本,創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的居住環(huán)境,體現(xiàn)整體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性、地方性和時(shí)代性。他們的市場定位是:為從舊市場區(qū)中心動遷來的居民和部分工薪階層“安居”,同時(shí)還必須體現(xiàn)浦東新區(qū)作為國際大都市上海對外窗口的形象。因此,雖然三林苑小區(qū)的住宅面積標(biāo)推、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不高,但是外部環(huán)境的設(shè)計(jì)則力求創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美的氛圍,使從市中心動遷來的居民感到溫磬和親切。這些從五個(gè)方面得以充分體現(xiàn):整體性的街區(qū)建筑規(guī)劃居住建筑作為大量建造的

23、一般性民用建筑,其設(shè)計(jì)必然會遇到大量重復(fù)使用的問題。因此要使一個(gè)小區(qū)具有特色,就必須運(yùn)用現(xiàn)代化城市設(shè)計(jì)的思想和方法,進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。整體性是居住小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的“靈魂”。我們在規(guī)劃設(shè)計(jì)三林苑小區(qū)時(shí),對整個(gè)環(huán)境的空間輪廓、群體組合、單體造型、綠化種植、地面鋪砌、環(huán)境小品、整體色彩等一系列環(huán)境設(shè)計(jì)要素,進(jìn)行整體的考慮。多層次的小區(qū)功能配置住宅小區(qū)是功能性很強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目。它涉及千家萬戶,男女老幼,功能多樣,是一個(gè)”小社會”。而且隨著人們生活水平的提高,還要考慮其發(fā)展的需要,動態(tài)的要求。在三林苑小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中,住宅的平面設(shè)計(jì)達(dá)到“三明”、“三大一小”、“三表出戶”和廚、廁立管外移;電話、有線電話、煤氣及熱

24、水器的位置等一步到位;住宅內(nèi)部只進(jìn)行初裝修,讓住戶自行決定裝飾的標(biāo)準(zhǔn),避免浪費(fèi);采用坡頂和現(xiàn)澆樓面,既降低了高度,又防止?jié)B漏小區(qū)的公建配套齊全,且利用架空底層,靈活地解決了居住小區(qū)中停車難的問題,為小汽車將來逐步進(jìn)入家庭提供了條件,并考慮將大草地作為遠(yuǎn)期地下車庫;為解決人口老齡化的問題,小區(qū)內(nèi)的每個(gè)組團(tuán)均有足夠的架空層和步行院落供老年和兒童活動和休息。經(jīng)濟(jì)的開發(fā)成本控制任何一個(gè)商品都要考慮其經(jīng)濟(jì)性,作為最昂貴的商品之一的住宅更應(yīng)如此。因此,節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、降低土建造價(jià)、節(jié)省維護(hù)管理等費(fèi)用,已成為居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮的重要方面。三林苑小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)采取了七項(xiàng)節(jié)地措施,使整個(gè)小區(qū)既達(dá)到高密度,又

25、同時(shí)取得了良好的外部空間環(huán)境,并達(dá)到人均公共綠地面積2.05平方米。在上海首次大面積采用2.2米架空層的辦法,為業(yè)主增加了2萬多平方米的建筑面積。另外,在建筑的材料和綠化種植方面,盡量做到“粗糧細(xì)作”,如外墻采用中檔涂料,綠化種植以草皮為主,不用名貴樹種等。充分利用建筑科學(xué)及材料科學(xué)技術(shù),以降低成本、增強(qiáng)功能三林苑小區(qū)在單體設(shè)計(jì)方面,采用外部環(huán)境整合的設(shè)計(jì)方案:通過小區(qū)內(nèi)停車方式的研究,采用住宅底層架空預(yù)留未來停車場;水、電、氣三表出戶;廚、廁立管外移等。在新材料、新工藝、新產(chǎn)品的應(yīng)用方面,有隔熱保溫薄膜、塑料門窗、室內(nèi)節(jié)能燈具、PVC塑料煤氣管、電話通訊網(wǎng)絡(luò)的新設(shè)計(jì)方法的應(yīng)用新技術(shù)等,在這里

26、也不失時(shí)機(jī)地派上了用場。建筑設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)地方性與時(shí)代性的文化內(nèi)涵長期以來,國內(nèi)住宅小區(qū)煩人的“千篇一律”簡單幾何建筑遍及全國各地,把住宅建筑的文化內(nèi)涵降到了最低點(diǎn),出現(xiàn)了大量的“文盲建筑”。三林苑小區(qū)的建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)打破了這樣的沉悶局面,在建筑設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)了地方性與時(shí)代性的文化內(nèi)涵。談到地方性,就會涉及對傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展問題。一成不變的傳統(tǒng)是沒有生命力的,也就是說既要有地方性還要具有時(shí)代性。上海是一個(gè)開放性的城市,長期以來對中西文化的兼收并菩,形成了持有的“海派”風(fēng)格。三林苑小區(qū)在提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求時(shí),對90年代上海居住園區(qū)的海派特色作了初步的探討,從而使三林苑小區(qū)的住宅單體與群體組合,吸取了

27、我國院落式和上海傳統(tǒng)的里弄住宅在空間利用方面的傳統(tǒng)手法,采用雙折坡頂,考慮天窗,過街樓道,北向退臺,院落組合等,以新的形式再現(xiàn)了上海里弄常見的一些建筑符號的傳統(tǒng)空間,顯示了親切、細(xì)膩的歷史延續(xù)性,佼從舊市區(qū)動遷來的居民倍感親切與認(rèn)同;在外部環(huán)境的設(shè)計(jì)中,采用歐式弧形長廊、步行水街、天使噴泉、彩色地磚、大片弧形草地、線型不銹鋼“群魚”雕塑(象征我國傳統(tǒng)民間風(fēng)俗年年有余、豐衣足食、安居樂業(yè)、天然巨石、淺墻紅瓦、烏桿白燈等中西合壁的環(huán)境設(shè)施與小品,使整個(gè)居住環(huán)境顯得高雅、大方、親切、宜人。特別是住宅底層架空,使小區(qū)內(nèi)部空間相互滲透,富有活力,體現(xiàn)出90年代海派風(fēng)格。三、現(xiàn)場銷售形象樓盤都是通過銷售而

28、賣出去的,其中現(xiàn)場銷售占很大的成分,所以,對現(xiàn)場銷售的形象要求應(yīng)特別規(guī)范,以保持應(yīng)有的形象。(一銷售人員的形象目前,很多銷售部的銷售人員以女性居多,而且長得一個(gè)比一個(gè)漂亮,但就是知識與技巧太差,回答不了顧客所提出的問題。作為銷售人員應(yīng)該具備這些形象素質(zhì):1.端正的相貌和身材,氣質(zhì)和儀表更重要;2.思維敏捷、口齒伶俐、心理承受能力強(qiáng);3.專業(yè)知識和技巧要高;4.自信心強(qiáng),熱情開朗;5.服飾恰當(dāng),舉止大方;6,不怕麻煩。但是許多房地產(chǎn)公司的銷售人員對以上的要求沒有做過系統(tǒng)的培訓(xùn),都是拿來就用,倉促上陣。應(yīng)該怎樣培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容有哪些? 作為培訓(xùn),應(yīng)該包括三個(gè)方面的內(nèi)容:忠誠度培訓(xùn)、專業(yè)知識培訓(xùn)、銷售

29、技巧培訓(xùn)。忠誠度培訓(xùn)的內(nèi)容:1.公司背景介紹,2.公司在公眾中目標(biāo)的形象;3.公司的理念及精神;4.公司的目標(biāo),包括項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo),確立員工對公司的信心;5.講解公司的規(guī)章制度,以確立個(gè)人的行為準(zhǔn)則及制定銷售人員的收入目標(biāo)。專業(yè)知識的培訓(xùn)內(nèi)容:1.房地產(chǎn)基本知識;2.樓盤的詳細(xì)情況,包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、買賣條件;3.樓盤周邊環(huán)境及公共設(shè)施,交通條件;4.該區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃,以及宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對樓盤的影響;5.房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī);6.物業(yè)管理課程,包括物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、管理規(guī)則、公共契約等;7.有關(guān)客戶的問題匯編。銷售技巧培訓(xùn)的內(nèi)容:1.應(yīng)按洽談技巧,如何以問題套答案,詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等,掌握客戶心理;2.電話技巧;3.推銷技巧;4.語言技巧;5.身體語言技巧;6客戶心理分析； 7.展銷會會場氣氛把握技巧，銷售員依次序接待客戶，與客戶交談的禮貌 用語，多家、少家及下雨天應(yīng)該怎么做； 8外出拜訪客戶的技巧。 在初步培訓(xùn)結(jié)束后， 要進(jìn)行參觀或觀摩實(shí)習(xí)， 使學(xué)到的知識能夠完全掌握住。 (二售樓部的布量 對售樓部的布置要突出以下兩點(diǎn)： 并不是越豪華越好，而是要有 1.要突出樓盤品