穗更新規(guī)字〔2017〕3號(hào)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法

1、廣州市城市更新局關(guān)于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知統(tǒng)編號(hào)GZ0320170161文 號(hào)穗更新規(guī)字2017 3號(hào)文件類型市城市更新局發(fā)布機(jī)關(guān)廣州市城市更新局發(fā)文日期2017-12-29實(shí)施日期2017-12-29失效日期2019-12-28穗更新規(guī)字20173號(hào)廣州市城市更新局關(guān)于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知各有關(guān)單位：現(xiàn)將廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法印發(fā)給 你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行，執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，徑向市城市更 新局反映。廣州市城市更新局2017年12月29日廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法第一條為進(jìn)一步明確舊村莊全面改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范舊村莊全面改造成本的核算方

2、式，科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目改造成 本，根據(jù)廣州市城市更新辦法和廣州市舊村莊更新實(shí) 施辦法，制訂本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市更新片區(qū) 策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案編制和審核階段對(duì)舊村莊進(jìn)行的全 面改造復(fù)建安置成本核算。第三條舊村莊全面改造成本主要包括前期費(fèi)、臨遷費(fèi)、拆運(yùn)費(fèi)、復(fù)建費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。前款所稱前期費(fèi)是指包含基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、片區(qū)策劃方案編制費(fèi)、項(xiàng)目實(shí)施方案編制費(fèi)在內(nèi)的項(xiàng)目前期工作費(fèi)用。第四條現(xiàn)狀建筑拆運(yùn)費(fèi)按不高于每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)核算（包括含拆卸、余泥排放等費(fèi)用）；搬家補(bǔ)償費(fèi)按每 戶2000元的標(biāo)準(zhǔn)核算（含搬出、搬進(jìn)費(fèi)用）；屋內(nèi)裝有電 話、有線電視等設(shè)施需遷移的，按有關(guān)主管部

3、門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算遷移費(fèi)。第五條歷史建筑保護(hù)費(fèi)用（遷建或修繕）根據(jù)具體的歷史建筑保護(hù)方案確定，并計(jì)入改造成本。第六條 在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下，舊村莊改 造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建總量按照“棟”或者“戶”兩種方式 進(jìn)行核定。住宅復(fù)建總量不含住宅公建配套建筑面積。（一）以“棟”的方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每棟 住宅280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法住宅建筑的總棟數(shù)，或以合法住宅建筑基底總面積的 3.5倍，并以不超過(guò)10%的比 例上浮后核定。（二）以“戶”的方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每戶 280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶數(shù)進(jìn)行核定?！皯簟钡暮?定標(biāo)準(zhǔn)按照本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。以上所稱“

4、合法住宅建筑”指有房屋產(chǎn)權(quán)證、村鎮(zhèn)建房 許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關(guān)批準(zhǔn)使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府實(shí)施村民建房登記管理的證明等 文件的住宅建筑。第七條舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建改造成本的核定有以下幾種情形：（一）合法住宅建筑與 2007年6月30日前建成經(jīng)村集 體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量不超過(guò)核定復(fù)建總量的，準(zhǔn)予按照按1:1復(fù)建，并計(jì)入改造成本；其與復(fù)建總量差額可作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建，權(quán)益面 積建安費(fèi)用由村民自籌，不計(jì)入改造成本。（二）合法住宅建筑與 2007年6月30日前建成經(jīng)村集 體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量超過(guò)核定復(fù)建總量的，按核定

5、復(fù)建總量復(fù)建，超出面積可按房屋重置價(jià) 給予貨幣補(bǔ)償，或在不超過(guò)集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量的前提下， 可按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t，按比例折 算轉(zhuǎn)化為集體商業(yè)物業(yè)，計(jì)入改造成本。（三）2007年6月30日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑，可按每平方米1500元核算給予房屋建筑成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本。（四）2007年6月30日后建成的違法建筑， 不計(jì)入改造 成本。村民戶籍證明應(yīng)取得當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)確認(rèn)，其中用于核算住宅權(quán)益建筑面積的村民戶數(shù)應(yīng)由區(qū)按“戶”的條件審核確 認(rèn)。第八條舊村莊改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量可按現(xiàn)有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。（一）以現(xiàn)有

6、建筑面積方式核定的，集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)合法建筑面積按1:1核定復(fù)建量；2007年6月30日前建成 的無(wú)合法證明的建筑，按照現(xiàn)有建筑面積 2： 1核定復(fù)建量， 剩余面積可按房屋建筑成本補(bǔ)償計(jì)入改造成本；2007年6月30日后建成的違法建筑，不予核定。（二）以用地范圍方式核定的，包括納入舊村莊改造范圍的村級(jí)工業(yè)園、堆場(chǎng)、貨倉(cāng)、露天停車場(chǎng)等用地，參照廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法有關(guān)村級(jí)工業(yè)園的相關(guān)政策，即 按現(xiàn)有用地面積和容積率1.8 （毛）計(jì)算權(quán)益建筑面積，其建安費(fèi)用由村集體自籌，不計(jì)入改造成本。改造主體可根據(jù)實(shí)際情況選擇其中一種方式核算村集體 經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量。納入舊村莊改造的現(xiàn)狀合法建設(shè)用地屬 于已

7、批準(zhǔn)未建或已建但尚未達(dá)到已批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模的情況，可 按批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模補(bǔ)足復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)權(quán)益建筑面積，其建 安費(fèi)用由村集體自籌，不計(jì)入改造成本。第九條 2007年6月30日前建成的無(wú)合法證明的住宅 和村集體物業(yè)建安成本價(jià)按每平方米1500元為基數(shù)，并按照當(dāng)年我市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）漲幅每年做相應(yīng)調(diào)整核算。具體補(bǔ)償由村集體在不突破房屋建筑成本補(bǔ)償核定總 額的前提下自行統(tǒng)籌實(shí)施。第十條 臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照房屋管理部門最新發(fā)布的 廣州市房屋租金參考價(jià)，結(jié)合該區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際租金和村 所在區(qū)域的市場(chǎng)租金水平評(píng)估確定。住宅臨遷費(fèi)單價(jià)可在每平方米每月20元至40元范圍內(nèi)浮動(dòng)；集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)等商業(yè) 面積臨遷費(fèi)單價(jià)可

8、在每平方米每月30元至60元范圍內(nèi)浮動(dòng)合法的房屋建筑與 2007年6月30日前建成的準(zhǔn)予復(fù)建 的建筑，舊村規(guī)模較大、整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，可 按5年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積X 臨遷單價(jià)x 60個(gè)月+準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積X臨遷單 價(jià)x 60個(gè)月”）；舊村規(guī)模較大、分期實(shí)施改造、分步搬遷 的，可按4年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑 面積X臨遷單價(jià)X 48個(gè)月+準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積X 臨遷單價(jià)X 48個(gè)月”）。核算的權(quán)益建筑面積不得計(jì)算臨遷 費(fèi)。2007年6月30日之后建成的違法建筑，不得計(jì)算臨遷 費(fèi)。第十一條 舊村莊改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套及公共 服

9、務(wù)設(shè)施應(yīng)無(wú)償移交政府及相關(guān)職能部門，設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)與 融資用地同步轉(zhuǎn)為國(guó)有。其中非經(jīng)營(yíng)性的設(shè)施建設(shè)投資均計(jì) 入改造成本，并優(yōu)先配套建設(shè)。第十二條復(fù)建成本的計(jì)算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施，復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)的建設(shè)等級(jí)，嚴(yán)格按照舊村莊改造成 本構(gòu)成一覽表核定的綜合單價(jià)（包含前期費(fèi)、含深基坑支 護(hù)地下室的單體建安工程費(fèi)、小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等） 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十三條整合權(quán)屬范圍外周邊地塊的改造成本，按照政府土地整備有關(guān)規(guī)定由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。第十四條不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按總改造成本的 3%計(jì)算，確實(shí)需要突破的，最高不超過(guò)5%用于安置補(bǔ)償過(guò)程中實(shí)際發(fā)生 但又未納入改造成本部分的費(fèi)用。包括拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽 訂、動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)

10、、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)租賃合同提前解約、 停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)任从?jì)入改造成本的費(fèi)用。第十五條舊村莊改造個(gè)案需突破以上條款規(guī)定的核算標(biāo)準(zhǔn)或需在成本構(gòu)成項(xiàng)目以外新增加專項(xiàng)成本的，需提交 相應(yīng)的證明材料，進(jìn)行充分論證。第十六條拆遷補(bǔ)償安置方案（含具體細(xì)化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法）由村集體在不突破總體改造成本的前提下自 行統(tǒng)籌實(shí)施。第十七條本辦法自發(fā)布之日起實(shí)行，有效期兩年。廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法（穗更新規(guī)字20162號(hào)）同時(shí)廢止。附件：舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表公開(kāi)方式：主動(dòng)公開(kāi)附件舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)備注、八前期費(fèi)用前期費(fèi)1.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)（主要是土地、房 屋測(cè)繪、附

11、著物清點(diǎn)及成果核查）按照國(guó)測(cè)字20023 號(hào)文，土地測(cè)量按每 公頃用地0.5萬(wàn)元計(jì) 算；根據(jù)國(guó)測(cè)字2002 3號(hào)文，房屋測(cè)量按 2.72元/平方米計(jì)算。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成果核查費(fèi)， 按測(cè)繪費(fèi)總和的20%計(jì) 算。1.2片區(qū)策劃方案編制費(fèi)萬(wàn)元/公頃2.5包含策劃研究、控制性 詳細(xì)規(guī)劃用地方案、城 市設(shè)計(jì)深化、經(jīng)濟(jì)可行 性評(píng)估等4個(gè)方面的費(fèi) 用。需要開(kāi)展專項(xiàng)評(píng)估 的，其評(píng)估費(fèi)根據(jù)實(shí)際 情況確定。w 10公頃 時(shí)，按40萬(wàn)/每項(xiàng)目。序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)備注1.3項(xiàng)目實(shí)施改造方 案 編制費(fèi)萬(wàn)元/公頃3根據(jù)原指引，單價(jià) 不咼于3萬(wàn)兀/公頃。 10公頃時(shí)，按40萬(wàn)/每 項(xiàng)目。拆 遷 費(fèi) 用-住宅2.1有產(chǎn)權(quán)證2.1.

12、1臨遷費(fèi)元/m2 月20 40按5年（或4年）計(jì)算。2.1.2房屋拆運(yùn)費(fèi)用元/m2302.2無(wú)產(chǎn)權(quán)證2.2.1房屋拆運(yùn)費(fèi)用元/m2302.2.1房屋建筑成本補(bǔ)償元/m21500按此標(biāo)準(zhǔn)核算補(bǔ)償總 值，具體單棟建筑補(bǔ)償 由改造主體根據(jù)實(shí)際情 況予以核定。三集體物業(yè)3.1有產(chǎn)權(quán)證3.1.1臨遷費(fèi)元/m2 月30 60按5年（或4年）計(jì)算。序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)備注3.1.2房屋拆運(yùn)費(fèi)用元/m2303.2無(wú)產(chǎn)權(quán)證3.2.1房屋拆運(yùn)費(fèi)用元/m2303.2.2房屋建筑成本補(bǔ)償元/m21500按此標(biāo)準(zhǔn)核算補(bǔ)償總 值，具體單棟建筑補(bǔ)償 由改造主體根據(jù)實(shí)際情 況予以核定。四祠堂等歷史建筑4.1修繕費(fèi)元/m2以具體保

13、護(hù)方案確疋金 額為準(zhǔn)。4.2遷建費(fèi)元/m2以具體保護(hù)方案確疋金 額為準(zhǔn)。五其他補(bǔ)償5.1搬家補(bǔ)償元/戶20005.2電話、有線電視等遷移費(fèi)屋內(nèi)裝有電話、有線電 視等設(shè)施需遷移的，按 每戶200元計(jì)算遷移 費(fèi)。復(fù)建六建設(shè)費(fèi)用單價(jià)包含前期費(fèi)、單體建安工程費(fèi)、小區(qū)配套序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)備注費(fèi)用設(shè)施費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等。6.1住宅（6層及6層以下）元/m23046單價(jià)不包含地下室、不 裝電梯、不配中央空調(diào)。6.2住宅（7層及7層 以上，總高度100 米以下）元/m24157單價(jià)包含地下室、裝電 梯、不配中央空調(diào)。6.3住宅（總高度120米以下）元/m242686.4住宅（總高度160米以下）元/m249606.

14、5辦公樓（6層及6層以上，總高度100米以下）元/m23620單價(jià)包含地下室、裝電 梯、配中央空調(diào)。6.6辦公樓（總高度100米以上300米以下）元/m275256.7商場(chǎng)元/m251606.8教學(xué)樓元/m22660單價(jià)不包含地下室、不 裝電梯、不配中央空調(diào)。序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)備注6.9教學(xué)樓元/m24153單價(jià)包含地下室、裝電梯、不配中央空調(diào)。6.10市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)按照原指引規(guī)定， 根據(jù)改造范圍周邊市政 工程情況，可選擇按實(shí) 際工程量計(jì)算或6億/ 平方公里計(jì)算。其/、他費(fèi)用七地質(zhì)處理專項(xiàng)評(píng)估。7.1不良地質(zhì)處理費(fèi)用專項(xiàng)評(píng)估。7.2場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和污染場(chǎng)地土壤修復(fù)專項(xiàng)評(píng)估。八土地農(nóng)轉(zhuǎn)用費(fèi)用涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的才計(jì)算， 包含耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地 占用稅、新增建設(shè)用地 土地有償使用費(fèi)及新采 地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等，具 體按照國(guó)土規(guī)