中國物業(yè)管理的發(fā)展狀況與當前要解決的主要問題

1、一、我國物業(yè)管理的發(fā)展20年前，深圳學習香港和國外的經(jīng)驗，在住宅區(qū)實施物業(yè)管理，開創(chuàng)了中國大陸物業(yè)管理的先河。20年來，物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制初步建立。一）物業(yè)管理的發(fā)展成因1、住宅建設迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用。改革開放以來，住宅建設飛速發(fā)展。我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅已近80億平方米。僅79年至99年城鎮(zhèn)新建住宅52.5億平方米。大量住宅小區(qū)投入使用，帶來了管理工作的變化。除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進行專業(yè)化管理，以保持新建住區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。國外和香港對住宅區(qū)和其它物業(yè)實施專業(yè)化管理的經(jīng)驗被引入，取得

2、了較好的效果，帶動了全國物業(yè)管理工作的起步和發(fā)展。2、住房制度改革的逐步深化。隨著房改的步步深化，城鎮(zhèn)居民住房自有率已經(jīng)超過75%，形成一個住區(qū)內(nèi)，一幢房子里的產(chǎn)權多元化格局。房管所及單位房管處（科）的管房體制已經(jīng)完全不能適應。對管理的社會化形成了客觀的要求。物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。3、體制改革的推動。隨著計劃經(jīng)濟體制加快向社會主義市場經(jīng)濟體制的轉軌，政府職能的轉變，以前那種由政府行政福利型直接管理房屋，政府對住區(qū)環(huán)境、社區(qū)服務直接負責的辦法，已經(jīng)不能適應形勢的變化。一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結合，由物業(yè)管理企

3、業(yè)實施經(jīng)營型管理和有償服務，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)，既減輕了政府的壓力和負擔，又使得管理經(jīng)費有了穩(wěn)定來源的機制，日益顯示其新體制的優(yōu)越性。4、人民群眾生活水平的不斷提高。居民對住房問題的關切從有無轉為大小，繼而更加關注環(huán)境和社區(qū)服務。同時，廣大住戶擁有了自己的產(chǎn)業(yè)，對保持房產(chǎn)和附屬設施的完好，以達到保值、增值的觀念也逐步樹立，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人接受，其行業(yè)地位不斷攀升，外部環(huán)境逐步改善。二）推行物業(yè)管理取得的成效1、新建住宅小區(qū)基本實行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理取得了突破建設部1994年下發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理辦

4、法，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。該辦法實施以來，我國城鎮(zhèn)近萬個5萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)普遍實行物業(yè)管理的新體制，改變了小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年破的狀況。各級政府也從中認識到實施物業(yè)管理是提高城市管理水平的有效途徑。1997年以來，各地通過環(huán)境整治、完善配套、轉換機制、理順關系，在舊住宅區(qū)也逐步推開了物業(yè)管理。如遼寧省經(jīng)過1997、1998兩年的努力，治理改造了1994年前建成的舊住宅區(qū)688個，實施了物業(yè)管理的新體制。2、物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，整體管理水平有了提高目前，物業(yè)管理新體制已被工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓宇等各類物業(yè)的管理所采用。據(jù)去年底不完全統(tǒng)計

5、，我國物業(yè)管理企業(yè)已達20，000家，從業(yè)人員幾百萬人，形成了包括房屋及相關設施設備維修養(yǎng)護、小區(qū)保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務、物業(yè)中介等配套服務。深圳市物業(yè)管理覆蓋面已達90%以上，物業(yè)管理從業(yè)人員近15萬人，年創(chuàng)造國民生產(chǎn)總值40多億元；上海市152個房管所已全部轉制為物業(yè)管理企業(yè)，管理住房面積6400多萬平方米，占全市住房總量的40%。3、遵循市場規(guī)律，開始引入競爭機制深圳從1993年開始試點，引入競爭機制，推行業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)互相選擇的新機制。該市采用公開招標、議標、邀請招標等競爭方式確定物業(yè)管理單位的項目已達100多個，促進了管理水平的提高。近兩年，全國40多個城市也開展了物

6、業(yè)管理項目的招投標活動，深圳的20余家品牌企業(yè)進入內(nèi)地市場。建設部辦公樓和部大院住宅區(qū)在1999年初選聘了深圳萬科公司進行物業(yè)管理，湖南長沙市委、市政府辦公樓今年通過公開招標，選聘了深圳深業(yè)集團物業(yè)管理公司進行管理，取得了較好的效果，在社會上也引起較大反響。4、重視立法工作，加強了行業(yè)管理1994年以來，我部和有關部門先后制定了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法、住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定等幾項部門規(guī)章和一些規(guī)范性文件。廣東、江蘇、江西、深圳、上海、青島等18個省市業(yè)相繼出臺了物業(yè)管理條例，明確了物業(yè)管理的范圍、業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，

7、使物業(yè)管理初步做到了有法可依、有章可循。另外，上海、杭州、天津、南京等城市還主動請人大代表、政協(xié)委員和有關部門領導視察監(jiān)督物業(yè)管理工作，對改進物業(yè)管理工作取得了積極的效果。三）物業(yè)管理對發(fā)展國民經(jīng)濟及提高人民居住生活質量的作用物業(yè)管理的推進與發(fā)展，改革了我國的城市管理體制和房地產(chǎn)管理體制，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻。1、改善了居住質量物業(yè)管理通過開展多項服務，使得房屋修繕及時了，小區(qū)環(huán)境整潔了，社區(qū)文化生活豐富了，居民生活方便了，生活質量有了明顯提高。2、維護了住區(qū)的安定實行物業(yè)管理以來，保安人員配合

8、協(xié)助公安部門對小區(qū)實行24小時保安。這支隊伍對預防和制止刑事犯罪，以及及時制止可能發(fā)生的火災、燃氣泄露、爆炸等惡性事故起到重要作用。從各地反映的情況分析，實行物業(yè)管理較好的小區(qū)，治安狀況明顯好于尚未實行物業(yè)管理的小區(qū)。3、有利于擴大就業(yè)和實施再就業(yè)工程，促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整目前我國物業(yè)管理尚屬于勞動密集型，就業(yè)容量大。物業(yè)管理企業(yè)80%以上的人員來自城市的下崗職工、復員退伍軍人和農(nóng)村剩余勞力，經(jīng)培訓后進入物業(yè)管理行業(yè)。其中10%從事管理，20%左右從事房屋及相關設施設備管理，40%左右從事保安，30%左右從事環(huán)境清潔、綠化及居民生活服務。“十五“期間，我國將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米，僅此，將增加物

9、業(yè)管理從業(yè)人員100多萬人，對調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)結構，促進服務業(yè)的發(fā)展極為有利。4、刺激城鎮(zhèn)居民服務消費支出增長如以城鎮(zhèn)住宅50%實施物業(yè)管理、居民接受物業(yè)管理服務的消費支出平均每戶每月按50元計算，全國城鎮(zhèn)居民年物業(yè)管理服務消費支出將超過300億元。四）物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題1、法制建設滯后物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權利義務關系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國

10、情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當務之急。2、產(chǎn)權關系不明晰受產(chǎn)權人的委托實行管理服務，應以產(chǎn)權明晰為管理的基礎。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設施設備、及小區(qū)配套的房屋、設施設備、道路、場地等產(chǎn)權界定尚未明確，責、權、利難以界定，給物業(yè)管理和收費帶來困難。3、建管之間缺乏有效銜接一些開發(fā)項目在規(guī)劃設計、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發(fā)建設單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理作出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。4、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立在大多數(shù)地區(qū)，物業(yè)管理的市場環(huán)境沒有形成，業(yè)主

11、與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立。5、物業(yè)管理收費有待規(guī)范目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費含量，很多城市對物業(yè)管理的收費定價主要考慮居民的承受能力，收費標準低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費、少服務問題，引發(fā)住戶的不滿。6、行業(yè)隊伍素質偏低，人才短缺物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術、精業(yè)務的行業(yè)經(jīng)營管理者隊伍，促使管理、技術人員專業(yè)知識不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務非常急迫。五）當前規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理的重點工作九屆全國人大四次會議通過的中華人民共和國

12、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要明確提出要“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。這一重要決策，指明了我國物業(yè)管理的發(fā)展方向。當前,物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務業(yè)相結合的基礎上發(fā)展形成為一個相對獨立的行業(yè)。推進房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理由住宅與房地產(chǎn)開發(fā)派生出來并依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，逐步實行物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤，獨立進入市場，實施專業(yè)化經(jīng)營將是大勢所趨。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營是“十五”規(guī)劃關于加快發(fā)展服務業(yè)的重要內(nèi)容之一。今后一段時間，物業(yè)管理的指導思想是：以改善群眾居住條件、促進社會經(jīng)濟發(fā)展為中心，以建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制為目標，以培育市場、規(guī)范市場為重點，加快立法步伐，加快機制轉換，加強監(jiān)督指導，盡快提高