鞍山萬科城市花園的簡報

1、鞍山萬科城市花園簡報基本資料發(fā)展商鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積16萬平方米建筑設(shè)計中建國際（深圳）設(shè)計顧問有限公司: 建筑面積18.9萬平方米景觀設(shè)計臺灣老圃工程造園有限公司規(guī)劃形態(tài)40棟（一期開13棟）建設(shè)單位遼寧衡業(yè)建筑工程有限公司 鞍山市住宅建設(shè)有限公司規(guī)劃戶數(shù)一期440戶 總規(guī)劃1400戶會所面積2000 m2價格范圍2400 3900 元 / m物業(yè)管理萬科物業(yè)（1.0元/ m2 /月）面積范圍95 -190 mr施工進度部分封頂容積率1.2交房日期2005年5月規(guī)劃居住人數(shù)5000 人規(guī)劃設(shè)計思想強調(diào)新都市主義設(shè)計思想，在設(shè)計中注重：以人為中心，強調(diào)建筑環(huán)境的宜人性以及對步行

2、生活的支持。公共價值重于私有價值。尊重歷史于自然，強調(diào)規(guī)劃設(shè)計與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。設(shè)計理念萬科城市花園的產(chǎn)品設(shè)計理念從研究人們的日常生活行為方式為出發(fā)，準確把握住人們?nèi)粘Ｉ盍晳T以及生活心理需求，來合理并創(chuàng)造性的布置功能空間。戶型設(shè)計中均體現(xiàn)出以下幾個特性：O充分利用南向空間，來完善不同氣候環(huán)境中的生活起居條件與質(zhì)量。O強調(diào)餐廳的作用， 將其作為現(xiàn)代都市高節(jié)奏日常生活中的核心內(nèi)容來加以強化設(shè)計，保證其完整、明亮、舒適以突出其重要性。O戶型平面合理、分區(qū)明確，保證客廳與主臥室、餐廳有良好的朝向與景觀。O強化入口空間的功能與形象，突出門廳的空間過渡與引導作用。O重視家庭中儲藏間、洗衣間

3、、工作陽臺等輔助空間的設(shè)計，使其細致完備。一期面積配比戶型戶型代號面積范圍套數(shù)所占比例兩室A95-105 m26815%B95-105 m215 %B195-105 m348 %B295-105 m235 %小計14633%室C1129 m214032%D150 m2348 %E159 m2245 %:F146 m24811%小計24656%情 景 花 園 洋 房G1155-160 m41 %G2145-150 m81.5% :G3135-140 m81 %G4180-190 m41.5%H1145-150 m41 %H2135-140 m81.5%H3125-130 m81 %H4180-1

4、90 m41.5%小計4811%合計440100%一期組團、戶型、價格區(qū)間組團屬性價格區(qū)間:棟號平面戶型分布主力面積一組團 臨街低價區(qū)24001#樓B1、A、A、B1100平二室130平三室2#樓B2、C1、C1、D28803#樓B1、C1、C1、C1、C1、D4#樓B、 C1、 C1、 D5#樓B2、C1、C1、C1、C1、D25006#樓B1、B、A、A、A、A、A、A、A、A、A、A、B1、B1二組團7#樓B、 C1、 C1、 D100平二室中價區(qū)30008#樓D1、 C1、 C1、 B130平三室9#樓B2、 C1、 C1、 C1、 C1、 C1、C1、 C1、 C1、 B2中心組團均

5、價300010#樓E、F、F、F、F、E150平三室11#樓E、F、F、F、F、EP情景化園均價400012#樓G1、G2、G2、G3、G3、G4戶戶帶花園或露臺d洋房13#樓H1、 H2、 H2、 H3、 H3、 H4的專利產(chǎn)品優(yōu)惠方式（一）、鉆石卡：客戶需交納10萬元誠意金（可返還）,7月11日停止發(fā)放，擁有鉆石卡可以在開盤期間購置一期任何單元享受100元/平方米的優(yōu)惠。（二）、VIP卡：客戶需交納 5萬元誠意金（可返還）,7月11日停止發(fā)放,擁有VIP卡可以在開盤期間購置一期除 6、7、8、9號樓享受50元/平方米優(yōu)惠外，其余均可享受100 元/平方米的優(yōu)惠。（三）、大定客戶：客戶需交納

6、 1萬元誠意金（可返還）,7月11日停止發(fā)放，擁有大定單客戶可以在開盤期間購置一期享受貸款99折扣優(yōu)惠、一次性 97折優(yōu)惠。（四）、開盤期間優(yōu)惠政策：貸款無折扣、一次性98折,與鉆石卡、VIP卡、大定客戶同時享受。銷售動態(tài)萬科城市花園于 2004年7月11日正式開盤上市。由于產(chǎn)品在市場中有相當?shù)男迈r感，因此在醞釀期就已成功積累了近1500組客戶，加之樣板區(qū)的情境銷售和各種SP活動的烘托，開盤當日有超過1000組客戶光臨現(xiàn)場；雖然第一批公開的是位置最差的臨街組團，但也取得 了近100戶的銷售業(yè)績；并在 7月14日對外宣布一組團的 124戶房源全部售罄。預(yù)計后續(xù)產(chǎn)品在 7月底左右上市，價格會有 2

7、00元/ m2的上揚。戶型、價格分布及當日銷控表3-2非棟平面由西至東依次為 B1、A、A、B1戶型，共14戶；住宅銷售面積1371.61怦，戶均面積 97.97怦，戶均單價2670元/怦，戶均總價 261580元;截至7.12日去化8戶，有3戶樣板屋暫不銷售，剩余3戶；1單元2單元02010201樓層"單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價五層289095.26275301289093.18269290四層258096.522490222580101.322614062580101.55261999258099.25256065三層266096.5225674326601

8、01.322695112660101.55270123266099.25264005二層266094.77252088266099.27264058266095.80254828266096.05255493一層商業(yè)網(wǎng)點備注（下同）：紅色代表：已銷售；藍色代表：樣板屋，暫不對外銷售。3- 1 #棟平面由西至東依次為 B2、C1、C1、D戶型，共17戶；住宅銷售面積 2158.60怦，戶均面積126.98怦，戶均單價2617元/怦，戶均總價332307元;截至7.12日去化11戶，有5戶樣板屋暫不銷售；剩余 1戶；1單元2單元02010201樓層單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價六

9、層2890125.52362753五層:2580100.112582842580134.343465972580127.383286402580143.19369430四層2660100.112662932660134.343573442660131.693502952660150.17399452三層2660100.112662932660134.343573442660131.693502952660150.17399452二層250097.162429002500127.163179002500127.693192252500143.43358575一層商業(yè)網(wǎng)點4#棟平面由西至東依次為

10、B1、C1、C1、C1、C1、D戶型，共35戶；住宅銷售面積 4639.69怦，戶均面積132.57怦，戶均單價2552元/怦，戶均總價338319元; 截至7.12日去化30戶；剩余5戶；1單元2單元02010201樓層單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價六層2830126.633583632830126.813588722830126.81358872五層250096.252406252500133.293332252500131.663291502500131.66329150四層255096.252454382550133.293398892550131.663357332

11、550131.66335733三層255096.252454382550133.293398892550131.663357332550131.66335733二層240096.252310002400133.293198962400131.663159842400131.66315984一層253091.322310402530103.992630952530101.942579082530101.942579083單元0201樓層單價面積總價單價面積總價六層2830143.174051712830148.54420368五層2500150.193754752500150.02375050四

12、層2550150.193829852550150.02382551三層2550150.193829852550150.02382551二層2400150.193604562400150.02360048一層2530101.432535752530143.763637135#棟平面由西至東依次為B、C1、C1、D戶型，共23戶；住宅銷售面積 3057.42怦，戶均面積132.93怦，戶均單價2598元/怦，戶均總價345352元; 截至7.12日去化21戶；剩余2戶；1單元2單元02010201樓層單價面積總價1單價面積1總價單價面積總價單價面積1總價六層2880127.313666532880

13、124.913597412880147.05423504五層：255097.382582842550131.223346112550130.793335152550149.01139976四層260097.382662932600131.223411722600130.793400542600149.01387426三層260097.382662932600131.223411722600130.793400542600149.01387426二層245097.382429002450131.223214892450130.793204362450149.01365075一層258095.24

14、2457192580128.223308072580128.553316592580141.323646066#棟平面由西至東依次為B2、C1、C1、C1、C1、D戶型，共35戶；住宅銷售面積 4492.2怦，戶均面積128.35怦，戶均單價2647元/怦，戶均總價339742元; 截至7.12日去化30戶；剩余5戶；1單元2單元02010201樓層單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價六層：2890124.363594002890127.153674642890127.15367464五層258099.182558842580133.103433982580129.94335245

15、2580129.94335245四層266099.182638192660133.103540462660129.943456402660129.94345640三層266099.182638192660133.103540462660129.943456402660129.94345640二層250099.182638192500133.103327502500129.943248502500129.94324850一層263093.262452742630128.563381132630125.443299072630125.443299073單元0201樓層單價面積總價單價面積總價六層2

16、890127.153674642890146.61423703五層：2580129.943352452580151.22390148四層2660129.943456402660151.22402245三層2660129.943456402660151.22402245二層2500129.943248502500151.22378050一層2630125.443299072630148.36390187多層交屋標準一、主體說明1、結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)磚混-底框結(jié)構(gòu)（僅適用于 3#樓）二、公共部分1、外墻材料：劈開磚；ICI （多樂士）外墻涂料2、屋頂材料：拉法基彩色混凝土屋面瓦（顏色以實樓為準）3

17、、主要空調(diào)位百頁：鋁板噴塑（以實樓為準）4、雨水管：UPVC管材5、單元入口處室外臺階：面層為火燒面防滑天然花崗巖石板6、 單元入口門：斷熱式鋁合金可視對講單元門；IC卡開門裝置；每戶贈三張 IC卡7、樓梯和樓梯間（1）地面：面層為防滑地磚（2）墻面：仿瓷大白（3）頂棚：仿瓷大白（4）窗：塑鋼窗，單框-中空玻璃（海螺型材，國強五金件）（5）欄桿、扶手：鍍鋅材質(zhì)、噴塑鋼制欄桿，木扶手（以實樓為準）（6）照明：吸頂式聲光控感應(yīng)燈（7）信奶箱：每戶配置一個不銹鋼信奶箱，集中在單元入口處設(shè)置（8）告示欄：單元入口處配置告示欄一個三、住宅部分1、 客廳、臥室(1) 地面：細石混凝土地面，下設(shè)防潮層(僅適

18、用于底層)樓面：細石混凝土樓面(2) 墻面：仿瓷大白(3 )頂棚：仿瓷大白(4) 門：入戶門：PVC覆膜-鋼制復合門室內(nèi)門：預(yù)留洞口(5) 窗：塑鋼窗，單框-中空玻璃(海螺型材，國強五金件)1、電氣弱電：(1) 、有線電視系統(tǒng)：客廳、主臥室各設(shè)有線電視接口一個(2) 、電話系統(tǒng)：有中國電信與網(wǎng)通雙接口，業(yè)主可自由選擇客廳、主臥室各設(shè)接口一個、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：園區(qū)設(shè)置 LAN局域網(wǎng)客廳設(shè)接口一個(4)、安防系統(tǒng)(戶內(nèi))：每戶設(shè)置可視對講機強電：(1) 、額定功率：130平方米以下，5.0KW130平方米以上，6.0KW(2) 、室內(nèi)照明：設(shè)置座燈頭、安裝普通白熾燈泡開關(guān)、插座：松本”牌2、給排水給

19、水：采用PPR管，廚房、衛(wèi)生間各設(shè)一個接口排水：采用UPVC管，廚房、衛(wèi)生間各設(shè)一個接口首層設(shè)置獨立排水系統(tǒng)3、采暖按分戶供暖控制。散熱器：鋁合金散熱器：華琛”牌；有外墻維護和鄰靠樓梯間處的衛(wèi)生間設(shè)置暖氣片(以實樓為準)管材：鋁塑復合管：開泰”牌4、計量裝置煤氣表、電表、水表按出戶設(shè)計室內(nèi)層高2.8米以上部分(僅適用于頂層)(1) 結(jié)構(gòu)樓板：局部現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，細石混凝土面層水：無采暖：無電氣：預(yù)留管路至接線盒新技術(shù)運用探復合式廚房萬科針對住宅廚房空間的油污狀況、廚房功能設(shè)置不清晰、油煙對建筑外立面的污染、 操作動線不合理等四大弊病，推出了復合式廚房這一設(shè)計。四大功能區(qū)域：烹飪區(qū)：烹調(diào)準備

20、、烹調(diào)操作、餐具儲藏；備餐區(qū)：餐前準備、餐后整理、餐具洗滌、電器設(shè)備以及餐具的收藏；家務(wù)區(qū)：洗衣、晾曬、清潔等，以及相關(guān)的儲藏；就餐區(qū)：早餐、正餐；茶具、酒具的展示；以及紙巾報刊等雜物的收存；四大優(yōu)勢：功能動線完整、合理減小污染操作的舒適性人性化設(shè)計探變壓止逆煙道對比項目變壓式煙道止逆閥煙道變壓式止逆煙道截面尺寸（W 6層樓）大(500 X 300)小(200 X 240mm中( 320 X 250mm每戶廚房排氣量100嘶機率時，每戶排氣量大于300M3/h小于250 M3/h開機率 小于60%。100%開機率時，大于 300M3/h煙氣的倒灌系統(tǒng)易受外界氣候影 響（如風壓、氣壓等）導致串煙

21、。底層用戶排煙不暢 導致串煙。系統(tǒng)雙重保護， 串煙可能性小。系統(tǒng)的耐久性無需維修管理1) 系統(tǒng)設(shè)有油煙過濾 網(wǎng)，需要經(jīng)常更換2) 無動力風帽需定期維護無需維修管理易出現(xiàn)問題因改變煙道口位置， 導致整個系統(tǒng)串煙。存在止逆閥關(guān)閉不 嚴，導致串煙。(常用煙道性能對比表) 成本分析：(1) 變壓止逆煙道(320 X 250)單價：90元/米攤?cè)虢ㄖ娣e：2.34元/平方米(2) 變壓式煙道(500 X 300)單價：40元/米攤?cè)虢ㄖ娣e：1.04元/平方米(3) 分析增加成本：1.3元/平方米每戶節(jié)約煙道面積：0.07平方米探滲水路面原理：滲水路面：是指路面強度等性能滿足要求的同時，使路面保持良好的

22、透水性，雨水可以透過路面滲入地下土壤。滲水路面特點：(1) 防止雨天路面積水，改善行走的舒適性與行車的安全性；(2) 地表水分散、就地排放，可減輕排水設(shè)施的負擔；(3) 可降低地表溫度，調(diào)節(jié)住區(qū)微氣候，緩解居住區(qū)“熱島”現(xiàn)象；(4 )提高土壤的透氣、透水性，改善土壤濕度，改善地表植物和土壤微生物的生存環(huán)境， 具有生態(tài)意義；優(yōu)缺點轉(zhuǎn)換1、規(guī)劃道路萬科周邊全部是規(guī)劃中的道路，四鄰的營崔路、營城路、崔家路、崔家西路都是尚在圖紙中的道路，建設(shè)需要一個較長的周期，而且如同期房一樣存在一定的不確定因素；相較我們有雷達測速的千山路和北面的深峪路、西測即將在雨季后建成通車的深營路，便利性上已經(jīng)有了很明顯的差距

23、了。2、風向與地理位置眾所周知，鞍山常年刮的是西北和東南風，稍有些地理概念的人都知道，鞍鋼在整個鞍山的西北部，而萬科所處的明達營城子則正好在東南部，加上其南側(cè)現(xiàn)有的一個小礦山；造成的直接后果就是夏天飽受礦山飄塵、楊沙的污染；冬天鞍鋼冶煉產(chǎn)生的廢氣、煙囪冒出的濃煙都很可能讓東南沿線的住戶受難。健康是用錢都買不到的， 房子是要住一輩子的， 千萬不可草率。3、坡地（山地SUNDAY）萬科把基地形象美化成 SUNDAY，固然讓人覺得很吸引人，但細細想來，房子造在山坡上， 一方面比較危險，一旦發(fā)生泥石流、山體滑坡等事故，后果不堪設(shè)想；另外每天回家上樓的 感覺也會比住平地時累許多，長此以往、日積月累，年歲

24、大了之后不知道您有沒有考慮過后 果。4、萬科房子好、物業(yè)管理好首先萬科的房子您肯定沒有住過吧，怎么就能確定它肯定是好的呢，物業(yè)管理是優(yōu)秀的呢； 其次，萬科在其他 18個城市開發(fā)的項目各個都有投訴，各個都有表示不滿的（詳見萬科投 訴表）；再次，鞍山萬科城市花園使用的同樣是鞍山的施工隊伍，但本地的施工隊伍由于自 身水平有限，是很難保證質(zhì)量不出紕漏的。萬科投訴表項目所在地項目名稱投訴緣由上海萬科假日風景規(guī)劃變更（原先承諾多層，現(xiàn) 在蓋小咼層）上海萬科春申假日風景班車隨意更改行車路線，違背 了當初的承諾深圳萬科四季花城房屋質(zhì)量差，防盜門無法正常 開關(guān)等等深圳萬科四季花城兩天時間發(fā)生四起業(yè)主失竊 事件，

25、物業(yè)沒有盡到責任深圳萬科金色家園轟動一時的房產(chǎn)界糾紛大案， 300余位業(yè)主集體狀告萬科變 更規(guī)劃，違背了銷售時的承諾深圳溫馨家園交房沒有通煤氣，業(yè)主用了半 年的瓶裝液化氣；小區(qū)旁原先 承諾要搬遷的廠房還在繼續(xù) 生產(chǎn)，影響業(yè)主的正常作息南京金色家園設(shè)計時及其不合理，造成業(yè)主 入廁不便武漢四季花城對萬科物業(yè)管理混亂、工作交接不清表示極度不滿沈陽萬科城市花園裝修2個月，屋內(nèi)漏水3次，業(yè)主對房屋質(zhì)量和物業(yè)服務(wù) 態(tài)度表示不滿天津萬科城市花園氨氣問題，拖了一年半時間都 沒有得到妥善處理5、成熟性從地理位置來看，萬科是在鐵東，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)（市中心），首先給人的心理感覺就要略勝一籌，從實際的公里數(shù)來看僅比

26、我們離市中心近2公里左右；而綠城所處的高新區(qū)則屬于千山區(qū)的范圍內(nèi)， 在當?shù)厝说母拍钪袑儆谖恢孟鄬ζh的郊區(qū)，而且需要經(jīng)過隧道才能到達，在距離感上是不占優(yōu)勢的；不過在明達的地塊再開發(fā)，對萬科的影響還是會有所顯現(xiàn)， 各方面配套能否按時完成，會成為客戶關(guān)心的焦點；生活機能方面，是需要我們主力訴求的重中之重，也是兩個案子現(xiàn)在最有差異化的地方：經(jīng)過6年的耕耘，綠城周圍可以說已經(jīng)形成了一個高檔住宅的聚居區(qū)，與科技大相連形成了相當?shù)囊?guī)模、人氣，無論是交通、購物還是娛樂、教育都是客戶實實在在看的到摸的著的；相 對而言萬科的各方面配套都處在一個起步階段，現(xiàn)有的交通線路也需要步行10分鐘左右，對生活帶來的不便是顯

27、而易見的；6、樣板區(qū)提前投放可以說這是萬科一貫的營銷手段套路，幾乎在每個城市都獲得了成功；這么大手筆的投入的確能在很短的時間內(nèi)增強客戶購買信心，促成其盡快下購買決心，是期房中夢想的提前實現(xiàn)；但作為客戶的您要想一想， 羊毛出在羊身上，營銷費用最終肯定是要攤?cè)氲戒N售成本中去的， 那么這多出的費用就會分攤到各種隱蔽工程中去，（樹有50元、500元的；水泥標號強度不一，價格相差巨大等等）最終受影響的還是業(yè)主自己。附件：戶型圖A戶型J JOO該戶型緊湊精致，位居園區(qū)繁華佳地，北望街景，南觀園景，美景雙收；（1）面寬4.2米明亮客廳（2）分離式衛(wèi)生間，功能分區(qū)，干濕分離，墻上掛著鐘愛的油畫，不會有濕氣打濕

28、畫布。（3）餐廳與廚房相連，相對獨立又與客廳親密守望，享受一日三餐的融融親情。（4）房間整體分區(qū)明確，南北通透，采光上佳，微風從山坡緩步踱來，在室內(nèi)彎身而過。B戶型此款端山戶型，明凈高潔，純凈的環(huán)境、恬靜的生活，淡淡的奧鄉(xiāng)味道。（1）通透大客廳，4.2米開間，迎接明媚陽光，顯現(xiàn)美好心情，生活中充溢著歡聲笑語。（2 ）雙南房給生活更多關(guān)懷，給家人分享更多陽光。（3）客廳、臥室、廚房、餐廳全部觀景，不同房間擁有不同風景，心境明快清朗。（4）餐廳與陽臺相連，徐徐微風輕舞著華爾茲從這里悠然而過，用餐時光分外溫馨B1戶型巴洛克建筑本身即代表著高貴與華麗，綴以“金色”更體現(xiàn)了此款戶型端山采光的明媚氣 質(zhì)，透過濃郁的奧地利風情，緩緩傳出生活中之尊貴。（1）觀景三明窗，客廳觀景三向明窗透映巴洛克式豪華生活，蘊藏堇色陽光，含納大片景 致。（2）兩間臥室全部面南，與父母或孩子共享生活中每一次驚喜，給親人最多關(guān)懷。（3） 主臥面寬達4.6米，吸納最多陽光，移步至室外陽臺，呼吸間，心曠神閑。B2戶型此款端山戶型明亮、通風，臥室三面明窗盈納更多景致，仿佛窗外就是清新、遼闊、充滿陽 光的維也納森林，一種返樸歸真之感油然而生。（1）所有房間全明采光， 每室都有明窗吸納陽光， 角落里也充盈著從室外飄來的奧地利風 情。（2）主