中級經(jīng)濟(jì)師-房地產(chǎn)實(shí)務(wù)沖刺講義第四章房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、第四章房地產(chǎn)市場調(diào)研1 .市場調(diào)研的內(nèi)涵 市場調(diào)研有目的，目的不同，要求不同，首先應(yīng)明確目的 市場調(diào)研為有關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù) 通過房地產(chǎn)調(diào)研準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)市場的某些特征，把握市場規(guī)律2 .房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點(diǎn)（五個(gè)特點(diǎn)）特點(diǎn)內(nèi)涵系統(tǒng)性調(diào)研組織系統(tǒng)、調(diào)研過程系統(tǒng)、調(diào)研內(nèi)容系統(tǒng)、調(diào)研信息處理系統(tǒng)一連續(xù)性市場始終處于動(dòng)態(tài)變化中，調(diào)研要及時(shí)準(zhǔn)確必須連續(xù)，要收集歷史性數(shù)據(jù)，揭示發(fā)展變化的規(guī)律跟蹤性對某特定的市場信息進(jìn)行固定樣本的定位定點(diǎn)的記錄。連續(xù)性注重的是某種市場信息的總體表現(xiàn)，跟蹤性針對某特定樣本，反映特定樣本信息目的性目的性是市場調(diào)研活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)客觀性房地產(chǎn)市場變化是客觀存在的，要求調(diào)研中方法和

2、原理要客觀，信息收集克服個(gè)人偏見和主觀影響，且在報(bào)告中要有結(jié)論和建議3.房地產(chǎn)市場調(diào)研的功能 市場描述功能 市場診斷功能 市場預(yù)測功能4.房地產(chǎn)市場調(diào)研的分類【分類一】按市場調(diào)研對象包括的范圍不同分類分類內(nèi)涵全面調(diào)研對調(diào)研對象中的所有單位進(jìn)行調(diào)研1非全面調(diào)研典型調(diào)研對具有代表性的少數(shù)個(gè)體進(jìn)行調(diào)研，關(guān)鍵在于選好典型重點(diǎn)調(diào)研對總體中具有舉足輕重地位的個(gè)體進(jìn)行調(diào)研抽樣調(diào)研從總體中按一定辦法抽取部分個(gè)體進(jìn)行調(diào)研，又分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣這兩類調(diào)研的區(qū)別在于調(diào)研對象所包括的單位是否完全，而不在于最后取得的結(jié)果是否反映總體數(shù)量的特征?！痉诸惗堪词袌稣{(diào)研深度的不同分類分類內(nèi)涵探測性調(diào)研為了發(fā)現(xiàn)問題，找出

3、問題的癥結(jié)常用于調(diào)研方案設(shè)計(jì)的事前階段，不必制定嚴(yán)密的調(diào)研方案，通常采取簡便的方法描述性調(diào)研解決“是什么”，不是“為什么”目的在于描述總體的特征和問題，要事先擬定調(diào)研方案，制定好結(jié)構(gòu)性問卷，一般要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，搜集第一手資料因果性調(diào)研（相關(guān)性調(diào)研）指為了探測有關(guān)現(xiàn)象或市場變量之間一個(gè)因素的變動(dòng)是否會(huì)引起另一個(gè)因素變動(dòng)的調(diào)研活動(dòng)，目的是識(shí)別因果關(guān)系，主要解決“為什么”預(yù)測性調(diào)研通過搜集、整埋和分析歷史信息，運(yùn)用預(yù)測方法，對未來可能出現(xiàn)的市場_1變動(dòng)趨勢進(jìn)行調(diào)研回答“未來市場前景如何”【分類三】其他分類方式調(diào)研分類按市場調(diào)研登記時(shí)間的連續(xù)性不同.一次性調(diào)研.定期調(diào)研.經(jīng)常性調(diào)研按搜集信息方式不同.

4、文案調(diào)研.實(shí)地調(diào)研按市場調(diào)研角度小同.宏觀市場調(diào)研.微觀市場調(diào)研按市場調(diào)研主體小同委托調(diào)研自行調(diào)研5.房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則 真實(shí)性和可靠性原則 全面性和關(guān)聯(lián)性原則 時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性原則6.房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)研課題課題類型內(nèi)涵綜合性課題:為企業(yè)戰(zhàn)略決策的制定提供依據(jù)專項(xiàng)性課題為企業(yè)某種策略的制定提供依據(jù)，如產(chǎn)品類型，銷售價(jià)格等7.信息搜集階段（最為關(guān)鍵）分類依據(jù)分類按市場調(diào)研信息負(fù)栽形式的不同.文獻(xiàn)性資料物質(zhì)性資料.思維性資料按市場調(diào)研信息范圍的小同.宏觀市場資料.微觀市場資料按市場調(diào)研信息時(shí)間的不同.動(dòng)態(tài)市場資料.靜態(tài)市場資料按市場調(diào)研信息產(chǎn)生過程的不同.原始資料.二手資料8.原始資料（一手資料

5、）的種類內(nèi)容有關(guān)被調(diào)查者社會(huì)特征的資料年齡、性別、婚姻、受教育程度、職業(yè)、收入、社會(huì)階層等有美被調(diào)查者購買行為特征的資料在購房中對地段、價(jià)格、戶型、付款方式、開發(fā)企業(yè)等的選擇有美被調(diào)查者心理的資料購買認(rèn)識(shí)、購買動(dòng)機(jī)、購買意向和購買態(tài)度等有關(guān)被調(diào)查者購買行為結(jié)果的年度成交量、成交金額、商品房銷售率、企業(yè)市場占有率資料等9 .二手資料（次級資料、間接資料）的分類分類內(nèi)涵內(nèi)部二手資料來源于企業(yè)的日常運(yùn)作或企業(yè)自己收集的外部資料來源于企業(yè)外部的各種相關(guān)信息外部二手資料包括政府出版物、圖書館和信息服務(wù)行業(yè)提供的資料、數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)提供的信息等10 .市場調(diào)研內(nèi)容框架（5+3+3） 政治法律環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)

6、境調(diào)研 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研,科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研競爭對手狀況調(diào)研房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研房地產(chǎn)營銷調(diào)研11.注意區(qū)分經(jīng)濟(jì)環(huán)境與社會(huì)文化環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境1）經(jīng)濟(jì)特性2）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)3）區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、工資水平、基礎(chǔ)設(shè)施情況4）居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)5）物價(jià)水平及通貨膨脹6）獲取貸款的條件及可能性，一般利率水平7）對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作情況12.注意區(qū)分科技發(fā)展環(huán)境和資源環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境1）居民的受教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平 |等2）居民的價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣、家庭生活習(xí)慣等3）居民的民族構(gòu)成、宗教信仰、社會(huì)階層分布等4）居民的文化設(shè)施狀況 資源環(huán)境調(diào)研科技發(fā)展環(huán)境資

7、源環(huán)境|1）建筑材料、建筑施工技術(shù)、建筑設(shè)備的技術(shù)進(jìn)步等2）信息技術(shù)和節(jié)能技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用3）新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢和速度4）相關(guān)新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進(jìn)水平1）土地資源2）地形地貌3）氣候條件4）旅游資源13.房地產(chǎn)市場供求調(diào)研分類內(nèi)容房地產(chǎn)市場供給調(diào)研（市場調(diào)研的核心）.房地產(chǎn)開發(fā)用地供給調(diào)研.增量商品房供給調(diào)研.存量商品房供給調(diào)研.商品房出租供給調(diào)研房地產(chǎn)市場需求調(diào)研.房地產(chǎn)購買力調(diào)研.房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研.房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研.房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研房地產(chǎn)交易調(diào)研房地廣成交量調(diào)研房地廣成交價(jià)調(diào)研.房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研.房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研14.居民房地產(chǎn)購買力調(diào)研項(xiàng)目內(nèi)

8、容居民收入居民個(gè)人收入（可平均）.可支配收入：個(gè)人收入稅金.可隨意支配收入：可支配收入-維持個(gè)人和家庭生活必須開支（用恩格爾系數(shù)來反映），是需求中最活躍的因素，也是購買力的最重要支撐居民購買力投向.在購買力總額既定的前提下，居民將購買力用于何處一居民收入結(jié)構(gòu)和房價(jià)結(jié)構(gòu).居民收入結(jié)構(gòu)是指不同收入的居民人數(shù)占居民總數(shù)的比例.房價(jià)結(jié)構(gòu)是指市場價(jià)格不同的商品房數(shù)量占可供租售商品房總量的比例15 .房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的時(shí)間分布 消費(fèi)者對房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境及位置的要求 房地產(chǎn)購買行為的主要決策者和影響者的情況 消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇程度16 .

9、三類供需指標(biāo)供給指標(biāo)需求指標(biāo)交易指標(biāo)新竣工量.國內(nèi)生產(chǎn)總值.土地交易量-1.滅失量.人口數(shù)量.房屋銷售量存量.城市家庭人口規(guī)模.房屋出租量.空置量.就業(yè)人員數(shù)量吸納量.空置率.就業(yè)分布吸納率.可供租售量.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率.吸納周期房屋施-L面積城市家庭可支配收入.房屋預(yù)售面積房屋新開，面積城市家庭盡支出.房地產(chǎn)價(jià)格.平均建設(shè)周期.房屋空間使用數(shù)量.房地產(chǎn)租金.竣工房屋價(jià)值.商品零售價(jià)格指數(shù).房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)|.城鄉(xiāng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)17 .文案調(diào)研法的特點(diǎn) 調(diào)研所收集的數(shù)據(jù)是已經(jīng)過加工的次級資料，以收集文獻(xiàn)性信息為主（非原始資料） 收集的信息包括動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩個(gè)方面，偏重動(dòng)態(tài) 信息收集不受時(shí)空限制 以

10、次級資料的整理和分析為調(diào)研的工作重點(diǎn)18 .文案調(diào)研法的作用（優(yōu)點(diǎn)） 可以發(fā)現(xiàn)市場問題，構(gòu)建模型 是實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ) 有利于數(shù)據(jù)庫的建立19 .文案調(diào)研法的局限性 二手資料大多為歷史資料，反映已經(jīng)發(fā)生的現(xiàn)象，對正在發(fā)生的新情況難以及時(shí)反映 文案調(diào)研中所收集、整理的信息和調(diào)研目的通常不能一一對應(yīng)，有些甚至不能直接使 二手資料中有些可能是有關(guān)人員估算和推測的，準(zhǔn)確度較低對調(diào)研人員的能力要求高20.文案調(diào)研信息的評估（三方面）分類1評估內(nèi)容有效性評估數(shù)據(jù)主題是否與調(diào)研問題的范疇具有一致性數(shù)據(jù)反映的時(shí)間是否與調(diào)研時(shí)間的范圍具有適用性數(shù)據(jù)反映的對象是否與調(diào)研對象具有相關(guān)性數(shù)據(jù)所使用的術(shù)語和變量分類是否與當(dāng)

11、前的調(diào)研項(xiàng)目具有同一性數(shù)據(jù)的測量單位是否具后可比性可靠性評估評估信息來源（來源于專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和政府部門，總體上可靠）交叉檢驗(yàn)（把通過一種渠道獲得的信息，與通過另一種渠道獲得的信息進(jìn)行比較，確定信息的相似性）可行性評估對調(diào)研人員的知識(shí)水平和專業(yè)技能的可能性評估對獲取文案調(diào)研信息成本的合理性評估21.文案調(diào)研信息的來源企業(yè)內(nèi)部資料來源企業(yè)外部資料來源業(yè)務(wù)資料統(tǒng)計(jì)資料財(cái)務(wù)資料其他資料統(tǒng)計(jì)部門和各級各類行政部門發(fā)布的資料有關(guān)經(jīng)濟(jì)信息中心、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、行業(yè)組織發(fā)布的信息有關(guān)網(wǎng)站、報(bào)紙、刊物、書籍等提供的文獻(xiàn)資料有關(guān)電臺(tái)、電視臺(tái)等大眾媒介提供的市場信息有關(guān)博覽會(huì)、展銷會(huì)、交易會(huì)等促銷會(huì)議以及專業(yè)性、學(xué)術(shù)

12、性經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)發(fā)放的文件和信息有關(guān)生產(chǎn)和經(jīng)營企業(yè)提供的商品目錄、售樓書等）22.實(shí)地調(diào)研法的分類分類具體方法定性調(diào)研法.小組訪談法.深度訪談法.現(xiàn)場踩盤法定量調(diào)研法.訪問法.觀察法.實(shí)驗(yàn)法23.定性調(diào)研方法的適用范圍調(diào)研方法適用情況小組訪談法對房地產(chǎn)市場趨勢的研判房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場地位房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析消費(fèi)者對房地產(chǎn)需求的偏好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘房地產(chǎn)告主題的設(shè)計(jì)深度訪談法適用一些較為特殊的情況，如：對政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的看法對房地產(chǎn)巾場走勢的判斷預(yù)測對房價(jià)問題某些現(xiàn)象的解讀對房地產(chǎn)巾場當(dāng)前一些熱點(diǎn)問題的看法現(xiàn)場踩盤法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期項(xiàng)目的市場定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位決策中營銷

13、中的價(jià)格策略、促銷方式、客戶調(diào)查等24.觀察法的分類分類依據(jù)分類根據(jù)觀察程序不同結(jié)構(gòu)式觀察（事先有提綱、內(nèi)容、要求，多用于結(jié)論性研究）非結(jié)構(gòu)式觀察（多用于探索性研究）按被觀察對象是否受控制實(shí)驗(yàn)觀察（可控制）自然觀察（非控制）按調(diào)研人員是否參與被觀察者的活動(dòng)非參與觀察（調(diào)研者完全/、介入）參與觀察（調(diào)研者介入）25.定量方法的適用范圍定量方法適用情況訪問法觀察法-很難通過訪談法獲得信息或在訪談中受訪者不愿意提供信息的情況卜可以作天-種有效的補(bǔ)充調(diào)研手段實(shí)驗(yàn)法主要用于因果關(guān)系的判斷，尤箕是對消費(fèi)者行為的調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)研中，用于租售價(jià)格實(shí)驗(yàn)、廣告效果實(shí)驗(yàn)、市場定位實(shí)驗(yàn)等26.問卷的基本結(jié)構(gòu)（七部分）眉頭（問卷標(biāo)題，組織名稱等，表明調(diào)研目的） 說明（卷首語，一封告受訪者的信或指導(dǎo)語） 正文（核心） 編碼（將問卷中的調(diào)查項(xiàng)目變成代碼，便于分類） 受訪者項(xiàng)目（被調(diào)查者的受訪資料） 調(diào)查者項(xiàng)目（調(diào)查的情況） 結(jié)束語27.問卷中問題的類型分類的原則按問題是否提供備選答案分.封閉式問題開開放式問題按問題在問卷中所起作用的/、