朝青板塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、.朝青板塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作者:成業(yè)行市場(chǎng)拓展中心    成業(yè)行研究動(dòng)態(tài)    2005-11-7               朝青板塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、區(qū)域特征朝陽區(qū)是北京市面積最大和人口最多的城區(qū)，商務(wù)功能的發(fā)達(dá)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)最顯著的特點(diǎn)，而城區(qū)下轄的奧運(yùn)村和CBD的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃又提供了可持續(xù)發(fā)展的原動(dòng)力，因此商務(wù)、外事和體育所集合而成的強(qiáng)大的均衡性和實(shí)力性是區(qū)域強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的核心所在。朝青板塊從在朝陽區(qū)的地理位置和區(qū)域發(fā)展特性而言，都無

2、疑成為城區(qū)東擴(kuò)和CBD人群居住轉(zhuǎn)遷的前沿陣地，因此政策的支持和CBD的發(fā)展將成為區(qū)域的核心推動(dòng)力。二、區(qū)域概述朝青板塊，南至朝陽路，北到姚家園路，東西兩側(cè)分別與東四環(huán)、東五環(huán)相接，隨著04年后的規(guī)模性開發(fā)和周邊道路交通條件的不斷改善，已逐漸成為京城最具知名度的大規(guī)模開發(fā)區(qū)。毗鄰CBD、交通路網(wǎng)的日漸改善和多數(shù)樓盤的親民政策已成為這個(gè)區(qū)域廣受矚目的主要原因。三、區(qū)域具體研究朝陽北路以南區(qū)域相對(duì)開發(fā)較早，目前居住氛圍已逐步形成；朝陽北路以北區(qū)域大規(guī)模開發(fā)始至近幾年，起步較晚，但發(fā)展較快，項(xiàng)目層次和價(jià)格逐步走高，已逐漸成為京城最具關(guān)注度的熱點(diǎn)區(qū)域。1、區(qū)域在銷項(xiàng)目研究開發(fā)項(xiàng)目體量（03年后）項(xiàng) 目

3、名 稱 開 發(fā) 規(guī) 模 （萬平米） 開發(fā)商羅馬嘉園 60 合生創(chuàng)展華紡易城 50 華紡房地產(chǎn)國(guó)美第一城 100 鵬潤(rùn)集團(tuán)星河灣 60 宏宇集團(tuán)青年匯 32 新松房地產(chǎn)東岸 22 住總集團(tuán)天鵝灣 46 城啟集團(tuán)逸翠園 36 和記黃埔A-Z TOWN 43 首創(chuàng)集團(tuán)合計(jì) 449 /未來開發(fā)項(xiàng)目體量項(xiàng) 目 位 置 開 發(fā) 規(guī) 模 （萬平方米） 開 發(fā) 商青年路 200 正大集團(tuán)青年路 44 潤(rùn)豐集團(tuán)青年路 10 銀谷集團(tuán)朝陽北路 40 今典集團(tuán)十里堡路 12 新華聯(lián)集團(tuán)合 計(jì) 306 /由此可以看出，大規(guī)模開發(fā)是目前區(qū)域開發(fā)的最大特征，知名開發(fā)商紛紛介入，可謂全明星陣容。在銷項(xiàng)目狀況名 稱 建筑類型

4、 裝修標(biāo)準(zhǔn) 容積率 成交均價(jià)（元/平方米） 戶型面積（平方米）國(guó)美第一城(4期) 塔板 毛坯 4.17 5700 45-95華紡易城(2期) 板樓 毛坯 2.46 6000 59-183羅馬嘉園（2期 ) 塔板 精裝 2.93 7400 40-170青年匯 板樓、塔樓 毛坯 2.93 6000 38-144星河灣 板樓 精裝 3.0 15000 250-510東岸（1期） 板樓、塔樓 毛坯 2.62 6400 53-140炫特區(qū) 塔板 精裝 3.9 7000 43-92東恒時(shí)代（期） 塔樓、板樓 精裝 3.2 7500 50-140朝陽園 塔樓 精裝 5.50 9500 85-149典型項(xiàng)目研

5、究Ø 星河灣南方成功項(xiàng)目的北方移植典范。宏宇集團(tuán)歷時(shí)4年，前期投資15億，在京傾心打造的第一個(gè)房地產(chǎn)豪宅項(xiàng)目，開創(chuàng)了中國(guó)地產(chǎn)的全成品時(shí)代。 所謂全成品，就是消費(fèi)者在買的時(shí)候就完全可以看到的實(shí)實(shí)在在“現(xiàn)樓美景”。由四個(gè)部分組成，即住宅可觀、環(huán)境可賞、配套可用、服務(wù)可享，這四個(gè)方面構(gòu)成消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)品價(jià)值的全部。社區(qū)立體化園林、全體系高品質(zhì)室內(nèi)裝修，小學(xué)、幼兒園、四季會(huì)、酒店式公寓、體育館等同期建成，實(shí)現(xiàn)了全成品開盤。其中總建筑面積 10000 余平方米的四季會(huì)，定位于中國(guó)首家超五星級(jí)精品酒店，以國(guó)際頂級(jí)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為高知、高貴、高雅的品質(zhì)精英，打造獨(dú)特、優(yōu)雅的體驗(yàn)空間。星河灣以追求完美的

6、態(tài)度，把每一個(gè)細(xì)節(jié)做到極致，包括建筑、園林、配套等，成為區(qū)域內(nèi)真正的地標(biāo)和京城豪宅新樣板。Ø 珠江羅馬嘉園由知名開發(fā)商合生創(chuàng)展集團(tuán)開發(fā)，是青年路區(qū)域開發(fā)的先行者。用濃濃的意大利氛圍營(yíng)造朝陽北路獨(dú)特的異國(guó)情趣，SPA主題會(huì)所、歐式風(fēng)情商業(yè)街、異國(guó)特色園林、名牌幼兒園、五星級(jí)物業(yè)服務(wù)為項(xiàng)目帶來較高附加值，使追求卓爾不凡的客戶獲得心理滿足。雖然由于建筑質(zhì)量不佳帶來了一些負(fù)面影響，但不失為本區(qū)域獨(dú)具特色的樓盤。Ø 華紡易城青年路區(qū)域開發(fā)較早的大盤項(xiàng)目，憑借低密度、高綠化、薄板和相對(duì)齊全的配套成為了區(qū)域銷量最好的項(xiàng)目之一。Ø 國(guó)美第一城開發(fā)商鵬潤(rùn)集團(tuán)超強(qiáng)背景成為強(qiáng)大的名譽(yù)支

7、撐，區(qū)域內(nèi)薄利多銷的典范項(xiàng)目。突出百萬平米超大規(guī)模社區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)，包括：高性價(jià)比、完善配套（國(guó)際雙語幼兒園、名牌小學(xué)、十萬平米商業(yè)中心）、優(yōu)美環(huán)境（四大主題公園、十萬平米園林）。由此可見，特色牌、體量牌、環(huán)境牌乃至綜合牌各色方式在朝青這個(gè)區(qū)域都有很好的體現(xiàn)，各色化云集體現(xiàn)了開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力、背景，同時(shí)也反映了之前開發(fā)商對(duì)此地塊存在一定的市場(chǎng)謹(jǐn)慎心理，但這種局面隨著區(qū)域開發(fā)和關(guān)注的升溫很快將有質(zhì)的改變。2、區(qū)域商業(yè)配套研究區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：由于歷史原因和開發(fā)原因，區(qū)域目前商業(yè)配套略顯匱乏，規(guī)模較小，且多集中在朝陽路以南區(qū)域（如華堂商場(chǎng)、易初蓮花超市、白云廣場(chǎng))，朝陽北路沿線新開發(fā)項(xiàng)目多以社區(qū)商業(yè)的形

8、式來補(bǔ)充商業(yè)的不足。各項(xiàng)目配套商業(yè)供給狀況項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 類型 業(yè)態(tài) 入住時(shí)間青年匯 40000 住宅底商集中商業(yè) 未定 2007華紡易城 20000 住宅底商 未定 2006年底國(guó)美家園 140000 住宅底商 未定 2006年底羅馬嘉園 20000 住宅底商 購(gòu)物 2006年底A-Z TOWN 100000 集中商業(yè) 未定 2006年底合計(jì) 343748 / / /由此可以看出，朝青板塊商業(yè)配套相對(duì)薄弱，多數(shù)項(xiàng)目利用自身商業(yè)配套達(dá)到提高效益值和完善社區(qū)商業(yè)的目的，未來此區(qū)域商業(yè)的體量將突破34萬平米大關(guān)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將成為繼住宅之后的又一熱點(diǎn)。在區(qū)域入住人群不斷增加和項(xiàng)目檔位明顯提升的前提

9、下，區(qū)域商業(yè)將隨之迎來體量化乃至部分高檔型路線的發(fā)展。3、區(qū)域價(jià)格分析由此可以看出：Ø 中低價(jià)位項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)主流； 區(qū)域項(xiàng)目總體銷售良好，6000元以下的項(xiàng)目尤為突出；ØØ 對(duì)比知名度和市場(chǎng)認(rèn)可度，萬元以上的項(xiàng)目銷售存在一定的緩慢現(xiàn)象； 高檔市場(chǎng)形象尚在認(rèn)可過程中。Ø4、區(qū)域價(jià)值解析Ø 朝陽北路、青年路板塊一直被公認(rèn)為東部毗鄰CBD最近的居住組團(tuán)區(qū)域，為理想的CBD生活區(qū)； 青年路拓寬將帶動(dòng)朝青板塊樓市升溫 ；ØØ 星河灣、天鵝灣、逸翠園等知名開發(fā)商操盤的高檔項(xiàng)目的加入，大大提升了本區(qū)域的居住檔次和區(qū)域價(jià)值；Ø 中

10、央、北京兩大電視臺(tái)的東遷加大了本區(qū)域文化人士的購(gòu)房需求。5、區(qū)域研究結(jié)論Ø 開發(fā)度：03年前默然無聞，04年逐步興起，05年開發(fā)波瀾宏大，成為令冠蓋權(quán)貴側(cè)目，令普眾黎民為之蜂擁的理想家園；Ø 新聞度：大體量開發(fā)、知名開發(fā)商進(jìn)駐、政策導(dǎo)向支持、交通環(huán)境不斷改善使得區(qū)域成為輿論媒體最為關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域；Ø 認(rèn)可度：早期多數(shù)項(xiàng)目中低檔位的定位使該區(qū)域成為老百姓心中的理想家園，而高檔項(xiàng)目存在市場(chǎng)形象和心理認(rèn)同的改進(jìn)過程。由此可見，目前媒體、客群、開發(fā)商都普遍認(rèn)同區(qū)域的價(jià)值和未來發(fā)展，兩端化產(chǎn)品充斥其間，就開發(fā)而言朝青板塊目前處在市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型期和觀望期。區(qū)域內(nèi)開發(fā)量的集中增加將促成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的極度殘酷，市場(chǎng)血拚的最直接后果就是項(xiàng)目品質(zhì)的不斷提升和差異化產(chǎn)品的涌現(xiàn)，因此價(jià)格的不斷攀升也在情理之中。四、區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè)1、 朝