房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本內(nèi)容和方法

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的根本內(nèi)容和方法市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行的就是發(fā)現(xiàn)客戶需求的一個(gè)過(guò)程，這種調(diào)研有狹義和廣 義之分，廣義的市場(chǎng)調(diào)研范圍非常的廣泛，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研。在 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研更多的是理論上的，比方 我們調(diào)查各種市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，看各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。狹義的市場(chǎng)調(diào)研根本 不包括經(jīng)濟(jì)調(diào)研，我們逐一而談。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研最根本的要看客戶需要不需要房子，第二我們要看看 客戶需要什么房子。當(dāng)然由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)時(shí)間性，我們不僅需要 看看現(xiàn)在客戶是不是需要房子，還要看看將來(lái)是不是需要房子，現(xiàn)在 供給是不是足夠，將來(lái)的供給呢，是不是客戶還需要?jiǎng)e的什么房子， 客戶對(duì)現(xiàn)在的房子滿意，但是如果還有更好的產(chǎn)品

2、，客戶是不是會(huì)選 擇？還有客戶能夠承受什么樣的價(jià)格。首先客戶是不是需要房子，其實(shí)這本身是個(gè)相對(duì)概念，這就好似問(wèn)人 是不是需要錢(qián)一樣，即便再有錢(qián)的人也會(huì)說(shuō)自己需要錢(qián)，自己的錢(qián)不 夠，但是也有一種人確實(shí)是沒(méi)有足夠的房子住，這些人也缺房子，對(duì) 于后一種人來(lái)說(shuō)就是剛性住房需求，對(duì)于前一種人來(lái)說(shuō)就是改善性住 房需求，甚至是投資性住房需求，而這種需要是彈性比擬大的，隨著 市場(chǎng)、輿論、價(jià)格的變化而變化，剛性的住房需求彈性那么比擬小。當(dāng) 然這只是一種相對(duì)的平均，只要人和人之間的居住面積和條件不完全 一樣，人們就存在想要購(gòu)置更多房子和更好房子的心里需要。第一我 們可以通過(guò)人均居住面積來(lái)確定看看市場(chǎng)上是不是需要房

3、子，目前所 有城市的人均住房面積大約再 2030平方米之間， 當(dāng)然越大的城市這 個(gè)數(shù)字會(huì)更小，在農(nóng)村這個(gè)數(shù)字相比照擬大，到達(dá) 30 多，數(shù)字一般是 靜態(tài)的，關(guān)鍵就是在于變動(dòng)，比方那么很多城市由于國(guó)家政策、市政 規(guī)劃的開(kāi)展會(huì)導(dǎo)致人口的突然增加那么就會(huì)有很多的剛性住房需求， 也可能很多城市的人口流動(dòng)并沒(méi)有那么多，但是原有建筑的年代比擬 老，建筑條件比擬差，這些城市對(duì)于改善性住房需求就比擬大，但是 對(duì)于這樣的城市需求總量沒(méi)有那么多，因?yàn)槿丝诘目倲?shù)根本固定的。 這是從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看一個(gè)宏觀的量。還有一種需求是局部的，比方新 的城市建設(shè)導(dǎo)致了原有棚戶區(qū)的拆遷， 那么這些人就不得不購(gòu)置房子。 那么在實(shí)際的調(diào)

4、查過(guò)程中我們可以通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式看看客戶是不 是需要房子，或者說(shuō)短期內(nèi)有沒(méi)有購(gòu)房的需要，這樣可以判斷一下微 觀的客戶需求情況，那在整體相對(duì)沒(méi)有太大變動(dòng)的情況下，由于城市 的局部調(diào)整，對(duì)于局部的產(chǎn)品可能出現(xiàn)需求，比方在某個(gè)區(qū)域建了新 型的商業(yè)、醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)，那么可能就有一些客戶希望購(gòu)置這個(gè)區(qū) 域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。針對(duì)客戶的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研局限性比擬大，主要是 面對(duì)面的交流，問(wèn)卷調(diào)查。還有一種調(diào)查方式，也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研比擬多的，就是調(diào)查市 場(chǎng)交易情況和供給方的情況。也就是我們常常說(shuō)的踩盤(pán)。這也是我們 詳細(xì)說(shuō)的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)我們樓書(shū)上有的信息，都是我們需要調(diào)查的東西。 比方還是剛剛的問(wèn)題，客戶是否需

5、要房子，一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯就是如果 市場(chǎng)上房子賣(mài)的好那么我們就認(rèn)為客戶需要房子，無(wú)論這種需要是出 于具體什么原因，如果市場(chǎng)上房子銷(xiāo)售不好，那么我們就認(rèn)為房子賣(mài) 的不是很理想。一般城市的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)都會(huì)有每月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售 數(shù)據(jù)，在網(wǎng)上進(jìn)行公布，一些中介和媒體也會(huì)做這樣的工作，都可以 用作我們的參考，我們也可以直接到對(duì)方的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)區(qū)觀察，看看來(lái) 訪的客戶量，詢(xún)問(wèn)售樓人員余下的房子都是哪些，可以在開(kāi)盤(pán)的當(dāng)天 看看客戶有多少，這些都可以幫助我們判斷客戶是否需要這些房子。以上都是調(diào)查客戶是否需要房子，那么我們還要知道客戶需要什么房 子。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中我們區(qū)對(duì)方的售樓部，偽裝成客戶，看 看現(xiàn)在還有什

6、么房子，如果現(xiàn)在還有的房子，正常情況下就是客戶不 太喜歡，或者說(shuō)相對(duì)不喜歡，不適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，我們也可以看看哪 些房子已經(jīng)銷(xiāo)售了，這些產(chǎn)品可能就是客戶喜歡的，他們真正需要的 當(dāng)然調(diào)研過(guò)程中需要對(duì)每種產(chǎn)品都有個(gè)仔細(xì)的了解，從工程整體，到 某棟樓，到某個(gè)單元，某個(gè)朝向，要具體分析下為什么這種產(chǎn)品受歡 迎，為什么這種產(chǎn)品不受歡送。這種對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研僅僅是一個(gè) 參考，我們可以通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查對(duì)客戶進(jìn)行深入的了解。但是需要注意 一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的客戶都是被動(dòng)的，就是說(shuō)市場(chǎng)上有什么產(chǎn)品他們職能選擇什么產(chǎn)品，只能在市場(chǎng)的這個(gè)范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，在問(wèn)卷調(diào) 查的時(shí)候，客戶一定是選擇最好的房子，但實(shí)際的需求并非如此

7、?？蛻舫藛渭儗?duì)房子有需求還要看看客戶能在什么樣的價(jià)格上承受。 這種調(diào)查方式從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的角度看主要是判斷其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的 房屋銷(xiāo)售價(jià)格，去看看對(duì)方的優(yōu)惠措施。在市場(chǎng)價(jià)格上還有一個(gè)很重 要的參考依據(jù)，二手房?jī)r(jià)格和租金，在稍微小一點(diǎn)的城市，二手房的 交易不是那么頻繁，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比擬少，這就需要市場(chǎng)調(diào)研人員去挨個(gè) 地點(diǎn)了解?？梢哉f(shuō)，如何進(jìn)行創(chuàng)新性思維，增強(qiáng)學(xué)習(xí)能力，提升房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 者的領(lǐng)導(dǎo)力及執(zhí)行力，已成為每一個(gè)企業(yè)所應(yīng)該深刻思考和熱切關(guān)注 的問(wèn)題。清華大學(xué) 房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力再造高級(jí)研修班，針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展過(guò)程中存在的問(wèn)題設(shè)計(jì)教學(xué)體系，以建立企業(yè)現(xiàn)代科學(xué)管理模式為 目標(biāo)，注重綜合知識(shí)和能力的培養(yǎng)，旨在幫