萬科開發(fā)項目可行性實施報告

1、萬科開發(fā)項目可行性報告容指引一、前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā) 展對新項目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)項目前期操作，提高工 作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告 容指引。二、可行性報告容指引項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如： 交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開 發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、 經(jīng)濟(jì)、 文化、 戰(zhàn)略發(fā)展等 方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位 及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造

2、、高新 技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、部因素1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、 發(fā)展規(guī)劃的意義 （一 般 35 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目） ；2、公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、 項目合理布局， 對公司提高市場 覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作 用；3、從公司未來的利潤需求、 可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意 義；第一部分：項目概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金 融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和 距離、地段的定性描述（與

3、主要中心區(qū)域辦公/ 商務(wù) / 政府的關(guān)系）。二、 宗地現(xiàn)狀1、四至圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀， 包括宗地是否有水渠、 較深的溝壑 （小峽谷）、 池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失 的實際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況， 包括具體居住人數(shù)、 戶數(shù)， 工廠數(shù)量、 規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度 的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有 樁基及地下建筑 / 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷 史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性， 有否市政代征地、 市政綠化帶、 市政道路、名勝古跡、江河湖

4、泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況， 包括土地結(jié)構(gòu)、 承載力、 地下水位和抗震性要 求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等 容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊 3000 米圍的社區(qū)配套1、交通狀況（ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式， 是否需要發(fā)展商自己解 決；3) 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)， 近期或規(guī)劃中是否有地鐵、 輕軌等 對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通 和快速捷運系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量

5、情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。二）宗地周邊 3000 米外但可輻射圍主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境 （根據(jù)個案特性描述， 沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況 （如高壓線、 放射性、 易燃易爆物品生產(chǎn)或倉 儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化， 如道路的拓寬、 工廠 的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 / 超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接

6、入的可能 性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、 規(guī)劃路幅， 規(guī)劃實施的時間， 與宗地的關(guān)系 （影 響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊（有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地 距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電： 現(xiàn)有管線、 上源位置、 距宗 地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距 離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未 來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要

7、點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路 面積2、住宅建筑面積、 公建建筑面積， 公建的容， 并區(qū)分經(jīng)營性 和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購 買價格計算總地價、樓面地價。第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、合作方式及條件1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本， 成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政 府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對 分房

8、、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的用途（二）規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 （取得土地使用權(quán)存在的不 確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策

9、性風(fēng)險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開 發(fā)、報批報建流程無法完成、 項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫， 從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩 美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)住宅等。六、總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn) 行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部 分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款 可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述? 形成時間? 各檔次住宅區(qū)域分布狀況? 購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 3

10、-5 年）? 開工量 / 竣工量銷售量 / 供需比平均售價3、區(qū)域市場在市各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征? 平均售價? 開發(fā)規(guī)模? 產(chǎn)品形式? 平均消化率? 平均容積率物業(yè)在區(qū)域分布特征3、區(qū)域表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主 要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來 2-3 年區(qū)域可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類 型5、分析：本案在區(qū)域市場的機(jī)會點6、結(jié)論：? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn) 品形式? 本

11、案在區(qū)域開發(fā)市場潛力? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈圍 （建立在本區(qū)域參 照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）2、結(jié)論： 本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、 行業(yè)特點、 產(chǎn)品力的偏 好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位1、市場定位2、目標(biāo)人群特征 / 來源區(qū)域 / 行業(yè)特點3、產(chǎn)品建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析一、初步規(guī)劃設(shè)計思路1、設(shè)計概念： 產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想， 主要設(shè)計風(fēng)格、 設(shè)計特 點。2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、 頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮

12、。4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。5、如果是大型、超大型項目， 對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、 控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是 否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品 質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成 現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、 產(chǎn)品類型和特征的影響3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、 地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷） 河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境 保護(hù)的影

13、響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如： 治安環(huán)境、 噪聲環(huán)境、 污染環(huán)境、 空氣情況、 危險源、 “風(fēng)水” 因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如： 道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)） 、供水、排水、通訊（有 線電視、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱?生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)） 、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心） 、 教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對 自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出

14、判斷。7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 如：市場價格限 制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛 盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：項目開發(fā)一、 土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣 工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期 的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。第六部分：投資收益分析一、 成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)

15、， 如產(chǎn)品類型假設(shè)， 總建筑面積， 住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期 間費用， 不包括營業(yè)稅和所得稅） 等。并參照下面表格列示：項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2）土地成本 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套費用開發(fā)間接費 直接建造成本小計 營銷費用 管理費用總計二、 稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作 的過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件， 如：是否享受政府各種稅費

16、的 減免等2、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表 格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)計下半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 20XX年合上半年 下半年 上半年 下半年 上半年結(jié)算面積（ m2）單位利潤 （ 元 /m2）利潤 （ 萬元 ）4、敏感性分析， 參照以下容及表格， 可根據(jù)實際情況增減。（ 1） 成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化， 假設(shè)成本每上升 （下降） 一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本X 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本X 110% 預(yù)測成本x 120%

17、總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（ 2） 售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化， 假設(shè)售價每上升 （下降） 一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價x 90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價x 110% 預(yù)測售價x 120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（ 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率四、項目資金預(yù)測1、資金投入計劃： 各期地價、 前期費用、 基礎(chǔ)、 建安、配套、 開發(fā)間接費等的投入安排。2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、資金需求

18、計劃： 結(jié)合整個公司資金情況， 列示各期資金的 需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金容、 資金占用峰值、 實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司 （項目公司） ；主 要部門設(shè)置。六、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè) （部門） 人員的需求， 具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理） 。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人 員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等） 。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬 科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢

19、：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場 競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬 科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地 區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等 方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（一）主要指標(biāo)測算1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價） 、售價2、投資收益分析（參考以下格式） ：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M A+nM樓面地價完全成本總投資毛利率稅前利潤 稅后凈利銷售凈利率總投資回報率注： A 代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A 代表略低于可能最低中標(biāo)價； M 代表每

20、次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè) 定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜 過大。3、根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價R1R2R3 注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他 主要分析指標(biāo)，如投資回報率等。（二）競爭對手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項目5、參與競爭的主要目的， 進(jìn)而分析對手拿地的氣勢， 是否志 在必得。（三）制定策略1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。2、銷售凈利率在 10%時可接受的地價

21、或在可接受的銷售凈利 率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確 定最高競價和投標(biāo)價。3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。（四）資金籌措短期集中支付大額資金的保證， 自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資， 是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的容一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r： 開工面積、 竣工面積、 銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況： 當(dāng)年市場主要指標(biāo)： 土地批租量、 開 工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平 均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市

22、場特征： 價位區(qū)分、 各檔次市場比例、 發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等4、各行政區(qū)市場比較：（ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各 種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2） 各區(qū)商品住宅分布特征： 供應(yīng)量、 銷售量變化和發(fā)展趨 勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民 住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷 售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點樓盤描述二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式 及容另附）附件：1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件， 如各種政府批 文、權(quán)證等。2、按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)， 詳細(xì)列示成本