臨沂市物業(yè)質(zhì)量保修金管理實施辦法

1、臨沂市物業(yè)質(zhì)量保修金管理實施辦法（試行）發(fā)布日期：2011-10-31 10:17:08 作者： 瀏覽次數(shù)：2168第一章總則第一條 為加強物業(yè)質(zhì)量保修金管理，維護業(yè)主的合法權(quán)益，保障 物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)山東省物業(yè)管理條例、山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際， 制定本辦法。第二條物業(yè)質(zhì)量保修金（以下簡稱保修金”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）按照規(guī)定比例向物業(yè)管理部門交存的，作為保 修期內(nèi)履行保修義務(wù)的保證資金。第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)新建物業(yè)質(zhì)量保修金的交 存、使用、退還和監(jiān)管。第四條 保修金按照 統(tǒng)一交存、權(quán)屬明晰、專款專用、政府

2、監(jiān)管”的原則管理。第五條 市、縣物業(yè)管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)保修金的監(jiān)督管理 工作。第二章交存第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建用于銷售的物業(yè)，均應(yīng)按照建筑安裝工程平均造價的3%5%的比例交存保修金。 暫按如下標(biāo)準執(zhí)行：6層 及以下的多層物業(yè)每平方米建筑面積交存30元，7至11層（含11層）的小高層物業(yè)每平方米建筑面積交存50元，12至17層（含17層）的高層物業(yè)每平方米建筑面積交存70元，18層（含18層）以上的高層物業(yè)每平方米建筑面積交存 90元。物業(yè)管理部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r水平統(tǒng)一測算核定各類房屋的建筑安裝造價平均數(shù)額，并將開發(fā)企業(yè)需交存的保修金標(biāo)準和具體數(shù)額函告開發(fā)企業(yè)和商品房預(yù)售款監(jiān)管部門

3、。第七條 經(jīng)物業(yè)管理部門會同房地產(chǎn)開發(fā)管理部門核準，可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級、售后服務(wù)體系建立等情況適當(dāng)降低保修金收取標(biāo)準，并應(yīng)當(dāng)遵守如下規(guī)定：（一）開發(fā)企業(yè)購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可以不交存保修金；（二）通過住宅性能認定終審的 3A級、2A級、1A級的開發(fā)項目， 可分別相應(yīng)降低或退還該項目保修金交存比例的 3個、2個、1個百分 占；八、（三）獲得廣廈獎、魯班獎等國家級優(yōu)良工程獎，省優(yōu)秀住宅小區(qū)、泰山杯等省級優(yōu)良工程獎，市級優(yōu)秀住宅小區(qū)等市級優(yōu)良工程獎的項目，可在該項目獲獎后分別退還 3個、2個、1個百分點比例的保修金；（四）開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證體系及售后維修服務(wù)體系健全

4、，企業(yè)信用等級較高或者前期物業(yè)管理質(zhì)量控制措施到位的項目，交存標(biāo)準可適當(dāng)降低，但最多不超過1個百分點。前款（二）至（四）項累計計算，實際交存比例最低不得低于物業(yè) 建筑安裝總造價的1%。第八條 開發(fā)企業(yè)對交存保修金的數(shù)額有異議的，應(yīng)當(dāng)在接到函告 后7日內(nèi)向物業(yè)管理部門提出復(fù)核申請，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)及時復(fù)核并 提出處理意見。第九條 開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售合同備案前，應(yīng)當(dāng)一次性足額 向物業(yè)管理部門指定的帳戶按幢交存保修金。物業(yè)管理部門收取保修 金，應(yīng)當(dāng)開具財政主管部門監(jiān)制的專用票據(jù)。第十條 實行了商品房預(yù)售資金監(jiān)管的項目，預(yù)售資金監(jiān)管部門應(yīng) 在商品房屋交付前，按物業(yè)管理部門的要求，從預(yù)售款中一次性

5、劃轉(zhuǎn)規(guī) 定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知開發(fā)企業(yè)。第一條 在商品房屋交付使用時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出示保修 金交存證明。未交納保修金的項目，開發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付業(yè)主，業(yè)主有 權(quán)拒絕接收。相關(guān)部門不得辦理商品房屋綜合驗收備案和房屋確權(quán)登記 等手續(xù)。第十二條 物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在所在地商業(yè)銀行開立專戶存儲保修 金。保修金存儲最高期限 5年，按人民銀行公布的同期活期存款利率計第十三條 在保修金存儲期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)名稱變更的，應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)，持企業(yè)名稱變更的相關(guān)資料，向物業(yè)管理部門辦理專戶 更名手續(xù)。第三章使用第十四條 保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)不履行保修金義務(wù)或因歇業(yè)、破產(chǎn)等 原因無法履行保修義務(wù)的

6、，可以申請使用保修金。第十五條 正常使用條件下，商品房屋的保修范圍和最低保修期限 為：（一）房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè) 計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程不低于 5年，有防水要求的外墻面及衛(wèi)生間等 房屋的防滲漏工程不低于 5年；（三）外墻外保溫工程不低于 5年；（四）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期；（五）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年；（六）開發(fā)企業(yè)對物業(yè)統(tǒng)一進行的裝飾裝修工程為2年。其他項目的保修期限和保修范圍，由買賣雙方在商品房屋銷售合同 和質(zhì)量保證書中約定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。第十六條下列情形不屬于

7、保修范圍，不應(yīng)使用保修金進行維修：（一）因業(yè)主不當(dāng)使用物業(yè)或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的物業(yè)質(zhì)量問題;（二）非開發(fā)企業(yè)建設(shè)的供水供電等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的質(zhì)量 問題；（三）因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問題。第十七條 在物業(yè)保修期和保修范圍內(nèi)，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題，其開 發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定要求予以維修。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，公開報修電話，按照法律法規(guī)規(guī)定和住宅質(zhì)量保 證書約定的保修期限、范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。開發(fā)企業(yè)在接到有關(guān)維修要求后，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實的，應(yīng)及時予以維修。第十八條 物業(yè)專有部分出現(xiàn)可以使用保修金的情形時，由相關(guān)業(yè) 主申請

8、使用保修金。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)可以使用保修金的情形時，由物 業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會向物業(yè)管理部門申請使用保修金；業(yè)主委員會 尚未成立的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主推選的業(yè)主代表向物業(yè)管理部門 申請使用保修金。第十九條 物業(yè)管理部門接到申請后，應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行核 實，并對申請事項進行審查，經(jīng)核實審查決定使用保修金的，應(yīng)當(dāng)確定 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他具有相應(yīng)施工資格的施工單位進行維修。承擔(dān)維修的單位，應(yīng)當(dāng)編制維修方案及資金預(yù)算，報物業(yè)管理部門審查后組織維修實施維修的單位應(yīng)合理控制維修成本，完成維修后，填寫物業(yè)維修工程費用清單，并由保修金使用申請人簽章確認。第二十條物業(yè)管理部門在收到物業(yè)

9、維修工程費用清單后核實有關(guān) 情況，并于20日內(nèi)向維修單位轉(zhuǎn)賬，將維修費用從保修金中列支。第二一條 發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事 故時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可先行墊資維修，并保存相關(guān)證據(jù)，在責(zé)任 認定明確后，符合本辦法規(guī)定的保修金使用情形的，可以申請使用保修 金清償。第二十二條 開發(fā)企業(yè)對維修責(zé)任存在異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的 工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行檢測。物業(yè)管理部門認為必要時，也可以責(zé)令開發(fā)企業(yè)委托工程質(zhì)量檢測 機構(gòu)對相關(guān)物業(yè)質(zhì)量問題進行檢測。第二十三條 保修金使用后，物業(yè)管理部門應(yīng)在維修工程結(jié)算之日 起30日內(nèi)將保修金使用明細函告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第四章退還第二十四條 在保修期內(nèi)開

10、發(fā)企業(yè)正常履行保修義務(wù)，沒有使用保 修金的，要分階段按保修金本息余額的一定比例退還給開發(fā)企業(yè)。具體 退還比例為：滿2年退還本息余額的 30%，滿5年退還全部本息余額 保修金全部退還后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量保修責(zé) 任。第二十五條 出現(xiàn)下列情形的，視情況延遲退還時間：物業(yè)保修期 內(nèi)發(fā)生嚴重質(zhì)量缺陷，經(jīng)反復(fù)維修，截至保修期滿仍有影響物業(yè)正 常使用的質(zhì)量遺留問題的， 保修金暫不予以退還，直至相關(guān)質(zhì)量問 題得到修復(fù)為止；多次拒絕履行保修責(zé)任的；需要延遲退還時間 的其他情形。第五章監(jiān)管第二十六條 物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)每年以相關(guān)業(yè)主方便查閱的形式定期 公示相關(guān)保修金的交存、使用和退還等情況，接受業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的監(jiān) 督。第二十七條 開發(fā)企業(yè)不按本辦法規(guī)定交存保修金的，由物業(yè)管理 部門責(zé)令限期交納；逾期仍不交納的，處以十萬元以上三十萬元以下的 罰款。第二十八條開發(fā)企業(yè)履行法