固戍配送物流園功能定位策略研究

1、固戍連鎖配送物流園功能定位策略研究劉魯魚(yú)（作者系綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）企業(yè)與市場(chǎng)研究中心主任、廣東省人民政府發(fā)展研究中心特邀研究員）一、固戍連鎖配送物流園的功能定位（一）發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)固戍連鎖配送物流園旨在完善深圳連鎖商業(yè)發(fā)展環(huán)境，通過(guò)吸引深圳主要商業(yè)企業(yè)在園區(qū)內(nèi)建立配送中心，提升連鎖商業(yè)物流效率和競(jìng)爭(zhēng)力，并形成聚集效應(yīng)，促進(jìn)社會(huì)化物流的發(fā)展，推動(dòng)連鎖業(yè)對(duì)外擴(kuò)展，最終帶動(dòng)消費(fèi)和制造業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面，連鎖物流園采購(gòu)和商品配送規(guī)模將產(chǎn)生龐大的貨運(yùn)量，需設(shè)置相應(yīng)的陸港樞紐，為園區(qū)提供貨運(yùn)配套服務(wù)的同時(shí)，完善深圳市陸路物流運(yùn)輸體系。園區(qū)建成后將吸納主要知名商業(yè)企業(yè)入駐，年配送

2、金額2000億元以上，使之成為華南地區(qū)乃至我國(guó)連鎖業(yè)最具影響力的專(zhuān)業(yè)物流配送園區(qū)。并結(jié)合園區(qū)所擁有的區(qū)位和立體化交通優(yōu)勢(shì)，設(shè)置陸港貨運(yùn)樞紐，推動(dòng)片區(qū)海陸空立體交通體系的形成，實(shí)現(xiàn)陸?？崭弁絽f(xié)調(diào)發(fā)展，使園區(qū)成為促進(jìn)物流業(yè)、制造業(yè)、連鎖業(yè)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的示范性物流園區(qū)。根據(jù)需求調(diào)查和分析結(jié)果，以及地塊現(xiàn)狀，園區(qū)內(nèi)配送中心及配套設(shè)施占地面積建議為80萬(wàn)平方米，以滿(mǎn)足大部分連鎖企業(yè)建設(shè)或使用配送中心的迫切需求；陸港樞紐面積20萬(wàn)平方米；并建議在周邊為園區(qū)未來(lái)發(fā)展預(yù)留適當(dāng)用地。（二）園區(qū)功能定位固戌連鎖配送物流園是一個(gè)集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工、物流信息服務(wù)于一體，實(shí)現(xiàn)商品集中采購(gòu)、集中儲(chǔ)備和統(tǒng)一配送的連鎖商業(yè)配

3、送物流園區(qū)。連鎖物流園區(qū)做為一個(gè)整體，將具備四大功能：Ø 對(duì)外服務(wù)功能。為各類(lèi)型連鎖企業(yè)的發(fā)展提供物流和商品中轉(zhuǎn)服務(wù)。 Ø 對(duì)內(nèi)服務(wù)功能。為入園企業(yè)提供工商、稅收等公共服務(wù)平臺(tái)，物流信息服務(wù)平臺(tái)，信譽(yù)管理，辦公展示，生活配套和物業(yè)管理等功能。Ø 社會(huì)功能。園區(qū)管理機(jī)構(gòu)還承擔(dān)著營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以及執(zhí)行政府有關(guān)商貿(mào)物流的政策和規(guī)劃等社會(huì)職能。Ø 自身發(fā)展功能。包括招商宣傳，組織發(fā)布會(huì)、受理企業(yè)委托進(jìn)行物流業(yè)務(wù)招標(biāo), 增加園內(nèi)企業(yè)和園外企業(yè)之間的交流等推動(dòng)園區(qū)業(yè)務(wù)量發(fā)展的功能。具體而言，固戍物流園區(qū)將為大中型連鎖企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)、分揀加工、采購(gòu)和配套空間；為小

4、型連鎖企業(yè)提供公共租賃倉(cāng)和生鮮食品加工區(qū)；為入園企業(yè)提供公共服務(wù)平臺(tái)、綜合配套服務(wù)和生活設(shè)施；為深圳連鎖企業(yè)提供物流信息服務(wù)平臺(tái)和物流配送樞紐站。（三）園區(qū)市場(chǎng)定位其他企業(yè)重要企業(yè)核心企業(yè)：深圳本土連鎖企業(yè)和跨國(guó)連鎖企業(yè)核心企業(yè)其他企業(yè)：小型連鎖企業(yè)重要企業(yè)：非本土國(guó)內(nèi)大型連鎖企業(yè) 固戌連鎖配送物流園將以深圳本土連鎖企業(yè)和跨國(guó)連鎖企業(yè)為主要主體，以非本土國(guó)內(nèi)大型連鎖企業(yè)為次要主體，同時(shí)為小型連鎖企業(yè)提供公共配送倉(cāng)。二、固戍連鎖配送物流園的功能體系和空間概念性方案（一） 園區(qū)功能體系園區(qū)將兩大功能體系構(gòu)成，具體如下：主體功能配送中心、分揀加工區(qū)大中型連鎖企業(yè)固戍物流園區(qū)功能體系采購(gòu)辦公生鮮食品加

5、工區(qū)小型連鎖企業(yè)、專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)共用型配送中心配套服務(wù)體系配套功能公共服務(wù)平臺(tái)員工宿舍便利型商服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)信譽(yù)管理生活配套宣傳招商展示中心中小企業(yè)辦公陸港樞紐站入園企業(yè)、周邊生產(chǎn)企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理物流信息服務(wù)平臺(tái)工商、稅務(wù)等海關(guān)、商檢等商貿(mào)物流政策落實(shí)服務(wù)功能（二）園區(qū)空間概念性方案1、 園區(qū)空間總體布局物流園區(qū)各功能空間布局應(yīng)遵循科學(xué)合理的原則。因此，展示（采購(gòu)）中心、辦公及其配套服務(wù)區(qū)和園區(qū)配套服務(wù)區(qū)適宜分布在物流園的中央地帶，以更好地服務(wù)于整個(gè)物流園。而陸港（貨運(yùn)）樞紐站應(yīng)接近機(jī)荷高速延長(zhǎng)線，向西可溝通沿江高速，向東可與寶安大道、107國(guó)道、廣深高速接洽，同時(shí)預(yù)留一定面積用地滿(mǎn)足未來(lái)陸港樞紐站和

6、園區(qū)發(fā)展的需要。展示中心辦公區(qū)園區(qū)配套服務(wù)區(qū)共用型配送中心大型連鎖企業(yè)配送中心陸港（貨運(yùn)）樞紐站 2、 園區(qū)主體功能（1）大型連鎖企業(yè)配送中心大型企業(yè)物流配送中心大型連鎖企業(yè)配送中心用地面積為45萬(wàn)平米，主要吸引有迫切用地需求的大中型連鎖企業(yè)入駐，滿(mǎn)足其對(duì)物流配送中心獨(dú)立運(yùn)營(yíng)和商品貨物加工分揀的需求（詳見(jiàn)配送中心作業(yè)圖）。目前已申報(bào)的企業(yè)需求看，該部分功能面積需求已達(dá)到48萬(wàn)平方米左右。相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)連鎖企業(yè)門(mén)店、納稅、營(yíng)業(yè)額、就業(yè)人數(shù)等設(shè)立進(jìn)駐門(mén)檻。（2）共用型配送中心用地面積20萬(wàn)平方米，主要吸引規(guī)模較少、沒(méi)有能力也沒(méi)有必要自建配送中心的中小型連鎖便利企業(yè)、百貨店進(jìn)駐，使各企業(yè)共用同一物流

7、與信息平臺(tái)，構(gòu)建支撐商業(yè)企業(yè)運(yùn)作的供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，最終形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。共用型配送中心的公共設(shè)施包括： Ø 倉(cāng)儲(chǔ)空間：包括普通平房倉(cāng)庫(kù)區(qū)（用作普通商品的儲(chǔ)存、物流中轉(zhuǎn)等）和專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)區(qū)（用作特殊商品的儲(chǔ)存，如需要冷凍的新鮮食品）。箱式貨柜Ø 運(yùn)輸設(shè)備：主要包括現(xiàn)代化的箱式貨柜、集裝箱拖斗以及特種運(yùn)輸車(chē)輛，其中特種運(yùn)輸車(chē)輛能滿(mǎn)足新鮮食品、易碎商品等具有特殊運(yùn)輸要求的貨物運(yùn)輸。Ø 流通加工區(qū)：流通加工包括對(duì)商品的拆解、分揀、包裝、條碼設(shè)置等，同時(shí)，加工區(qū)設(shè)有自動(dòng)分揀機(jī)、自動(dòng)升降機(jī)、自動(dòng)傳送帶及真空包裝機(jī)等機(jī)械設(shè)備，并采用自動(dòng)化管理。Ø 信息化系統(tǒng)設(shè)施：各企業(yè)能隨時(shí)

8、通過(guò)該系統(tǒng)調(diào)用的內(nèi)部數(shù)據(jù)，并與供應(yīng)商、門(mén)店、運(yùn)輸車(chē)輛接口，使其有效掌握物流、信息流。自動(dòng)升降機(jī)自動(dòng)分揀機(jī)（3）陸港（貨運(yùn)）樞紐站陸港（貨運(yùn)）樞紐站用地面積為20萬(wàn)平米。陸港樞紐站與沿海港口一樣，由硬件系統(tǒng)、軟件系統(tǒng)和生產(chǎn)配套服務(wù)系統(tǒng)組成，不同的是增加了國(guó)際陸路運(yùn)輸。生產(chǎn)配套服務(wù)系統(tǒng)包括海關(guān)查驗(yàn)、邊境檢查、衛(wèi)生檢疫、商品檢驗(yàn)、結(jié)匯銀行、船運(yùn)代理、信息服務(wù)等，這均可在園區(qū)的配套服務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)，并與園區(qū)連鎖企業(yè)共享資源。隨著深圳物流業(yè)和商貿(mào)的發(fā)展，陸港貨運(yùn)的需求將不斷增加，應(yīng)預(yù)留足夠的用地適應(yīng)未來(lái)的擴(kuò)張。（4）辦公區(qū)辦公區(qū)用地面積為10萬(wàn)平方米。辦公區(qū)主要為園區(qū)管理機(jī)構(gòu)提供辦公場(chǎng)所，為入園的連鎖商業(yè)企業(yè)

9、提供采購(gòu)中心辦公場(chǎng)所，使連鎖企業(yè)采購(gòu)中心與配送中心有效地進(jìn)行內(nèi)部協(xié)作，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 （5）展示中心主要為制造企業(yè)提供產(chǎn)品展示的空間，為園區(qū)配送中心提供便捷的采購(gòu)渠道。未來(lái)，隨著連鎖企業(yè)物流配送基地的聚集，將產(chǎn)生大量的采購(gòu)行為，制造企業(yè)為獲得更多的訂單，需要向各連鎖企業(yè)展示各自的品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，各連鎖企業(yè)采購(gòu)中心也需要透過(guò)這個(gè)產(chǎn)品展示平臺(tái)獲得性?xún)r(jià)比更高的商品信息。展示中心制造業(yè)C制造業(yè)A制造業(yè)B采購(gòu)中心B采購(gòu)展示展示采購(gòu)中心A采購(gòu)中心C連鎖物流園區(qū)（6）園區(qū)配套服務(wù)區(qū)園區(qū)配套服務(wù)功能和展示中心可設(shè)在同一地塊，用地面積為5萬(wàn)平米。園區(qū)配套服務(wù)功能包括生活配套服務(wù)、商貿(mào)配套服務(wù)、物流信息服務(wù)

10、平臺(tái)和公共服務(wù)。展示中心和園區(qū)配套服務(wù)區(qū)Ø 生活配套服務(wù)：生活配套設(shè)施主要為區(qū)內(nèi)員工和外來(lái)商貿(mào)人員提供生活居住場(chǎng)所、餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所。Ø 商貿(mào)配套服務(wù)：商貿(mào)配套服務(wù)設(shè)施主要為連鎖企業(yè)提供接待中心；為連鎖企業(yè)提供商務(wù)會(huì)議中心，定期用于舉行采購(gòu)大會(huì)、訂貨會(huì)、洽談會(huì)等；為連鎖企業(yè)提供金融服務(wù)。Ø 物流信息服務(wù)平臺(tái)：物流信息服務(wù)平臺(tái)是指通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，發(fā)布配送需求、價(jià)格行情、對(duì)外廣告宣傳等活動(dòng)，推動(dòng)社會(huì)化物流和第三方物流發(fā)展，同時(shí)為行業(yè)提供交流互動(dòng)平臺(tái)。Ø 公共服務(wù)平臺(tái)：公共服務(wù)主要指政府的公共行政服務(wù)，包括商品檢差、質(zhì)量監(jiān)督、衛(wèi)生檢疫、稅收服務(wù)、工商行政服務(wù)

11、等，商品檢差、質(zhì)量監(jiān)督和衛(wèi)生檢疫是保證連鎖企業(yè)即售產(chǎn)品（尤其是食品）安全的重要措施，有利于提高入園連鎖企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)，維護(hù)深圳連鎖業(yè)的形象。Ø 其他：包括園區(qū)物業(yè)管理、物流企業(yè)的信譽(yù)管理、招商宣傳以及商貿(mào)物流政策的落實(shí)等職能。（三） 道路交通體系園區(qū)道路設(shè)計(jì)以最大化提高物流配送效率為原則，與外部道路交通合理相銜接。具體做法包括：首先，機(jī)荷高速延長(zhǎng)線因溝通各主要交通干道，其設(shè)置應(yīng)在雙向10車(chē)道以上，滿(mǎn)足園區(qū)的連鎖企業(yè)配送需求，同時(shí)承載陸港樞紐站的貨運(yùn)需求；為滿(mǎn)足陸港建設(shè)的需求，園區(qū)內(nèi)應(yīng)有一條交通干道直通寶安機(jī)場(chǎng)和大鏟灣，緩解沿江高速和寶安大道的交通壓力；園區(qū)內(nèi)道路應(yīng)縱橫較錯(cuò)，以東西向的

12、中部道路為園區(qū)主干道，銜接寶安大道和沿江高速，以南北向道路為支道，與規(guī)劃路和機(jī)荷高速延長(zhǎng)線相接；對(duì)園區(qū)道路景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)，使道路成為園區(qū)流動(dòng)的風(fēng)景線；鑒于園區(qū)道路車(chē)流量大，在進(jìn)行道路規(guī)劃的同時(shí)，也應(yīng)做好人流通道設(shè)置，即在各交通節(jié)點(diǎn)處設(shè)地下人行通道，保證人員安全。外部交通系統(tǒng)內(nèi)部交通系統(tǒng)（四） 主要建筑形態(tài)設(shè)計(jì)要求園區(qū)內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)追求簡(jiǎn)潔明快、輕盈流暢，注重功能內(nèi)涵，力求建筑與周?chē)ㄖ煨秃蜕实耐昝绤f(xié)調(diào)，著重體現(xiàn)清新、流暢、親切的現(xiàn)代風(fēng)格。建筑群與周?chē)G化帶的綠色環(huán)境既融合又相互襯托，給園區(qū)人員提供了一個(gè)舒適宜人、園林式的辦公、休息場(chǎng)所。（五） 園區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)置要求園區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)應(yīng)以“原創(chuàng)、

13、簡(jiǎn)潔、醒目”為設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，其功能的主要目標(biāo)是對(duì)園區(qū)的戶(hù)外內(nèi)做出明確的指示性或公益性的告知。如園區(qū)平面圖，應(yīng)設(shè)在園區(qū)每個(gè)入口處和園區(qū)內(nèi)十字路口處，其所設(shè)定的方位，應(yīng)與觀看者所處位置的朝向的實(shí)際方位一致，給予正確的方向指示；三維空間標(biāo)識(shí)，通過(guò)借助特定的色彩在道路作出不同的標(biāo)線，引導(dǎo)車(chē)輛前往園區(qū)各功能空間；交通標(biāo)識(shí)，除了有指向功能外，當(dāng)視線不能直接看到建筑物，應(yīng)標(biāo)注出距離提示；市內(nèi)標(biāo)識(shí)牌，最宜采取雙面墻附式標(biāo)識(shí)牌，使在走道的任何一個(gè)方位都能看到標(biāo)識(shí)的內(nèi)容。三、建設(shè)固戍連鎖配送物流園的實(shí)施建議（一）園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式從目前國(guó)內(nèi)物流園區(qū)看，主要有4種開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，鑒于固戍物流園區(qū)的規(guī)模屬于中型物流園區(qū)的特點(diǎn)

14、，建議采用派出園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)或管委會(huì)的模式，負(fù)責(zé)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合入駐企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，鼓勵(lì)商業(yè)企業(yè)參與園區(qū)的開(kāi)發(fā)。具體實(shí)施如下：（1）大型連鎖企業(yè)：負(fù)責(zé)企業(yè)在園區(qū)內(nèi)配送中心（含分揀加工區(qū)）的建設(shè)。采用土地使用權(quán)有償出讓模式，向具有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)配送中心意愿的大型連鎖商業(yè)企業(yè)有償出讓土地使用權(quán)，以指定的地塊、年限、用途和容積率等條件，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和使用金后，供土地使用權(quán)受讓人按規(guī)劃要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。（2）由政府派出的園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)（或管委會(huì)）負(fù)責(zé)園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，以及陸港交通樞紐、公共倉(cāng)、辦公區(qū)和綜合配套區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。·公共倉(cāng)及交通樞紐站：采用合作投

15、資的模式開(kāi)發(fā)由政府派駐的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)投資土地、基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)的招標(biāo)，由中標(biāo)公司投資主要物流設(shè)備及相關(guān)設(shè)施，并由其組建管理公司，對(duì)建成后的物流園區(qū)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)，同時(shí)承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。因此，在合作投資模式中，政府派駐的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)通過(guò)出租的方式獲得收益，承擔(dān)較小的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但收益較自行投資模式少。·辦公區(qū)和綜合配套區(qū)采用土地使用權(quán)有償出讓模式，優(yōu)先向大型連鎖企業(yè)和第三方物流公司出讓辦公土地使用權(quán)，吸引其在物流園區(qū)建設(shè)采購(gòu)中心或物流配送管理中心。同時(shí)，可向開(kāi)發(fā)商有償出讓辦公、綜合服務(wù)區(qū)用地，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。建設(shè)完成后，采取只租不售的形式，以把握物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)權(quán)，否則，一旦出售

16、，極有可能由于新業(yè)主的短期利益行為，而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。為保證辦公區(qū)不偏離物流園的整體功能定位，對(duì)凡進(jìn)駐辦公區(qū)的連鎖企業(yè)總部或采購(gòu)中心，政府均應(yīng)給予相關(guān)的優(yōu)惠政策。·物流信息服務(wù)平臺(tái)園區(qū)建設(shè)完成后，由園區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物流信息平臺(tái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為入園企業(yè)和外部企業(yè)提供物流配送配送需求、價(jià)格行情、對(duì)外廣告宣傳等活動(dòng)和交流的平臺(tái)。采用管理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的形式，由專(zhuān)業(yè)的物流網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)建設(shè)企業(yè)提供平臺(tái)建設(shè)。（二） 園區(qū)管理模式從一定程度上看, 開(kāi)發(fā)建設(shè)主體的不同, 在很大程度上影響或者決定了物流園區(qū)的管理模式。從目前各類(lèi)型園區(qū)的管理模式看，主要有5種類(lèi)型：管理委員會(huì)制、股

17、份公司制、業(yè)主委員會(huì)制、協(xié)會(huì)制和房東制。·管理委員會(huì)制。政府仿照開(kāi)發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會(huì)對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行管理，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理等服務(wù)，物業(yè)管理等具體工作則委托專(zhuān)業(yè)公司來(lái)做。這種形式適合規(guī)模較大的物流園區(qū)。·股份公司制。采取公司制管理園區(qū)，設(shè)立董事會(huì)、總經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)與相關(guān)部門(mén)，按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則對(duì)園區(qū)進(jìn)行管理。如果開(kāi)發(fā)商是大型連鎖企業(yè)，采用這種模式的可能性比較大。·業(yè)主委員會(huì)制。參與園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)組成業(yè)主委員會(huì)，成為園區(qū)決策機(jī)構(gòu)，組建管理部門(mén)負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營(yíng)。·協(xié)會(huì)制。由行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理，組織、協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)開(kāi)展物流

18、服務(wù)。這種形式和業(yè)主委員會(huì)制的不同在于協(xié)會(huì)所代表的企業(yè)更加廣泛，協(xié)會(huì)只是組織者，并沒(méi)有對(duì)園區(qū)進(jìn)行直接投資。·房東制。投資商完成土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后, 把土地、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、信息平臺(tái)等設(shè)施出租給商業(yè)企業(yè)，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經(jīng)營(yíng)園區(qū)為企業(yè)提供的服務(wù)職能則由政府有關(guān)部門(mén)提供，或者委托給專(zhuān)業(yè)公司。這幾種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決定的，各有優(yōu)劣。管理委員會(huì)制行政色彩比較強(qiáng)，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制運(yùn)營(yíng)效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委員會(huì)制和協(xié)會(huì)制決策層比較松散，難于取得一致意見(jiàn)，效率較低；房東制純屬投資行為，對(duì)整個(gè)園區(qū)的開(kāi)拓能力較差。結(jié)合固戍物

19、流園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式和規(guī)模，建議采用政府派出管委會(huì)的模式進(jìn)行園區(qū)管理。園區(qū)管委會(huì)職責(zé)信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)管理園區(qū)物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)、信譽(yù)管理公共倉(cāng)租賃管理宣傳招商商貿(mào)物流政策落實(shí)園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)及公共設(shè)施管理、園區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)和管理、公共倉(cāng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃和管理，并承當(dāng)對(duì)外和對(duì)內(nèi)的協(xié)調(diào)溝通、信譽(yù)管理、商貿(mào)物流政策在園區(qū)的落實(shí)和園區(qū)的招商宣傳。（三） 園區(qū)招商推廣策略1、 大型連鎖企業(yè)配送中心區(qū)的招商模式由于深圳多家大型連鎖商業(yè)企業(yè)對(duì)物流配送中心具有強(qiáng)較的需求，因此，在招商過(guò)程中，政府應(yīng)針對(duì)仍未有配送中心卻又有需求意愿的企業(yè)，進(jìn)行重點(diǎn)招商。但園區(qū)的空間有限。因此獨(dú)立型配送中心區(qū)招商的主要問(wèn)題是如何篩

20、選入駐企業(yè)，即設(shè)立企業(yè)準(zhǔn)入條件。企業(yè)入駐標(biāo)準(zhǔn)主要包括下述內(nèi)容：·在深圳乃至全國(guó)擁有優(yōu)良的商業(yè)信譽(yù)；·擁有的連鎖門(mén)店達(dá)到一定數(shù)量（如在深擁有門(mén)店20家以上，在其它地區(qū)擁有門(mén)店10家以上）；·良好的稅收記錄；·入駐園區(qū)的配送中心必須達(dá)到一定規(guī)模（如占地面積必需達(dá)到2萬(wàn)平方米以上）。2、陸港樞紐站和共用型配送中心的招商模式Ø 開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)和代理公司共同招商若采取政府派駐的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)自行建設(shè)和管理共用型配送中心的運(yùn)作模式，配送中心租賃招商的方式有三種：一是開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)自行招商；二是委托代理公司招商，代理可分為獨(dú)立代理和多家代理；三是開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)和代理公司共同

21、招商。委托代理公司招商，好處是代理公司通常能掌握一批商戶(hù)資源，另外信息來(lái)源也比較廣泛，可以加快招商的進(jìn)度。實(shí)行獨(dú)家代理是對(duì)代理公司的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)有信心，獲得獨(dú)家代理權(quán)后，代理商會(huì)減少急功近利心態(tài)，有助于吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)。多家代理實(shí)質(zhì)上是將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入招商中介服務(wù)過(guò)程，開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)可以按照貨比三家的方法，實(shí)行價(jià)高者得、優(yōu)質(zhì)者得，從而激勵(lì)代理商全力以赴進(jìn)行招商。代理商的收費(fèi)一般是按照租戶(hù)三個(gè)月的租金價(jià)格收取。固戌連鎖物流園可采用開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)和代理公司共同招商的模式，發(fā)揮各自所長(zhǎng)，加快招商進(jìn)度，并吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)。Ø 社會(huì)招標(biāo)若采用合作投資模式，政府派出的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視投標(biāo)公司的資格。其中，第三方物流企業(yè)和

22、連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)具有首選投標(biāo)人資格。原因在于，若為第三方物流，其可利用自身廣泛的客戶(hù)資源有效地經(jīng)營(yíng)配送中心；若為連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在滿(mǎn)足其自身物流配送需求的同時(shí)，兼顧社會(huì)化連鎖物流配送。由此可見(jiàn)，兩者均可以利用自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大營(yíng)運(yùn)服務(wù)范圍，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)共用型配送中心的正常營(yíng)運(yùn)具有較高的保障。3、 辦公區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)的招商模式Ø 通過(guò)向社會(huì)招標(biāo)的方式，出讓辦公用地、綜合服務(wù)區(qū)用地。其中，連鎖企業(yè)（尤其是已入駐園區(qū)的企業(yè)）具有優(yōu)先投標(biāo)辦公用地的資格。為了杜絕投機(jī)行為，連鎖企業(yè)辦公大樓必須達(dá)到一定的自用率。但考慮到部分連鎖企業(yè)還處于擴(kuò)張階段，未來(lái)辦公空間的需求巨大，允許較低的初始自用率，但必

23、須達(dá)到60%以上。Ø 招商對(duì)象“擇優(yōu)錄取”。鑒于我市商業(yè)企業(yè)發(fā)展情況，入園企業(yè)應(yīng)符合以下基本要求：·規(guī)模型總部企業(yè)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，年銷(xiāo)售額和稅收貢獻(xiàn)達(dá)到一定規(guī)模的大型先進(jìn)商業(yè)企業(yè)；·成長(zhǎng)型總部企業(yè)：雖不具有顯著經(jīng)營(yíng)規(guī)模、但發(fā)展勢(shì)頭較快、增值能力良好、納稅額保持快速增長(zhǎng)的商業(yè)企業(yè)。四、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益（一）經(jīng)濟(jì)效益園區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)效益主要有共用型配送中心租金收益和入園企業(yè)收益和政府收益三部分構(gòu)成。1、 共用型配送中心收益以專(zhuān)業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)配送中心租金水平30元/平方米計(jì)算，30萬(wàn)平方米的年租金收益1.1億元，項(xiàng)目投資6.7億元，靜態(tài)投資回收期約6.1年。2、 陸港樞紐站收益樞紐

24、站預(yù)計(jì)租金40元/平方米，30萬(wàn)平方米年收益1.4億元，項(xiàng)目投資6.7億元，回收期4.8年。3、入園企業(yè)直接經(jīng)濟(jì)收益配送中心本身歲不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效益，但其建成和運(yùn)作可明顯降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。國(guó)外連鎖企業(yè)配送成本占其銷(xiāo)售額的比例不足3%，而我國(guó)連鎖企業(yè)的配送成本高達(dá)8%以上，根據(jù)深圳連鎖企業(yè)訪談結(jié)果，采用規(guī)模適當(dāng)、專(zhuān)業(yè)化配送中心后，連鎖企業(yè)的配送成本預(yù)計(jì)至少可降至5%以?xún)?nèi)。以園區(qū)建成后年配送規(guī)模2000億元計(jì)算，配送中心建設(shè)完成后，可為企業(yè)節(jié)省近60億元的經(jīng)營(yíng)成本。4、政府直接收益主要來(lái)自地價(jià)收益，按物流園區(qū)平均地價(jià)800元/平方米計(jì)算，100萬(wàn)平方米的直接地

25、價(jià)收益為8億元；（二）間接社會(huì)效益除直接經(jīng)濟(jì)效益外，固戍連鎖配送物流園還將產(chǎn)生巨大的間接社會(huì)效應(yīng)。1、提供就業(yè)機(jī)會(huì)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)約2萬(wàn)個(gè)，且大量為高素質(zhì)的技術(shù)和管理人員。2、 增加稅收連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的下降，盈利水平和效益提升，市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，均將直接反映在稅收的提高。僅成本下降一項(xiàng)，以2008年連鎖企業(yè)深圳銷(xiāo)售額1300億元計(jì)算，每年可增加稅收約11億元。3、提升連鎖企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力固戍連鎖配送物流園建成后，將吸引大部分總部設(shè)于深圳的連鎖企業(yè)入園建設(shè)和發(fā)展配送中心，大幅降低企業(yè)的配送成本，有效提升大型連鎖企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，各類(lèi)連鎖企業(yè)配送中心的聚集，有利于發(fā)揮深圳連鎖物流配送

26、的聚集效應(yīng)，促進(jìn)物流社會(huì)化和第三方物流的發(fā)展，使中小型連鎖企業(yè)能夠以更低成本獲得專(zhuān)業(yè)的物流配送服務(wù)，從整體上提升深圳連鎖企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。4、 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展園區(qū)建成后，深圳連鎖企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將得到強(qiáng)化，企業(yè)通過(guò)不斷的對(duì)外擴(kuò)張，為深圳帶來(lái)龐大的現(xiàn)金流，有效帶動(dòng)深圳金融業(yè)的發(fā)展。連鎖企業(yè)的不斷發(fā)展，銷(xiāo)售規(guī)模和商品品種的不斷豐富，將使連鎖企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，產(chǎn)生強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)深圳制造、會(huì)展、商務(wù)、酒店等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。五、固戍連鎖配送物流園建設(shè)所需的政策支持（一）強(qiáng)化交通組織和物流安排加快物流園區(qū)配套交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。以?xún)?yōu)良的同步配套交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施，吸引連鎖企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)。同時(shí)，公安交通管理部門(mén)在確保道路安全、暢通的條件下，對(duì)進(jìn)入園區(qū)的物流運(yùn)輸車(chē)輛提供優(yōu)先通行和?？康谋憷?；進(jìn)入園區(qū)需辦理通行證的物流運(yùn)輸車(chē)輛，對(duì)手續(xù)齊全的，在半個(gè)工作日辦結(jié)。（二）制定優(yōu)惠政策，扶持自建配送中心的連鎖物流企業(yè)在土地政策上，入園的連鎖企業(yè)均可享受深圳物流用地的優(yōu)惠措施。即按照深圳市現(xiàn)代物流園區(qū)土地管理政策規(guī)定，物流園區(qū)用地可分期支付地價(jià)款，新申請(qǐng)的用地項(xiàng)目地價(jià)可優(yōu)惠20，物流園區(qū)用地使用年限延長(zhǎng)至50年等；在融資方面，