天津市寶坻區(qū)汽車城項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研報(bào)告44P

1、天津市寶坻區(qū)汽車城項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研報(bào)告【序】 本次調(diào)研是在前一輪寶坻市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)之上，針對(duì)寶坻投資環(huán)境現(xiàn)狀、寶坻現(xiàn)階段購(gòu)房需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，開展的專項(xiàng)調(diào)研?！菊{(diào)研內(nèi)容】本次調(diào)研的主要范圍為以下幾個(gè)方面：(一) 寶坻區(qū)投資環(huán)境現(xiàn)狀(二) 寶坻區(qū)611月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況(三) 寶坻區(qū)在售項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀(四) 寶坻區(qū)改善型住房需求調(diào)研 (五) 寶坻區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)需求調(diào)研 (六) 寶坻區(qū)商貿(mào)辦公用房租金調(diào)研(七) 項(xiàng)目運(yùn)作潛在風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明：其中，第4、5項(xiàng)主要以問卷調(diào)查形式收集信息。第1、6、7項(xiàng)主要以人員訪談和實(shí)地走訪形式收集信息。第2、3項(xiàng)主要以網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)監(jiān)控及實(shí)地踩盤形式收集信息?！菊{(diào)研時(shí)間】 20

2、10年10月28日2010年11月2日【調(diào)研人員】魯廣輝 蔣 炯 信大鵬 閆林 徐培培【簡(jiǎn)單結(jié)論】結(jié)合本次調(diào)研及前三次調(diào)研成果，調(diào)研小組初步得出以下結(jié)論：(一) 寶坻當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境較為復(fù)雜，政府官員吃拿卡要作風(fēng)惡劣，公關(guān)成本高昂，費(fèi)用可達(dá)江蘇地區(qū)的56倍；當(dāng)?shù)卣块T人脈關(guān)系也較復(fù)雜，公關(guān)過程中應(yīng)引起高度重視。同時(shí)，當(dāng)?shù)毓賳T在公關(guān)成功的情況下，也較肯出力，解決障礙問題?？傮w來(lái)說(shuō)就是當(dāng)?shù)毓賳T的一句名言：來(lái)寶坻投資，肯定會(huì)讓投資商賺錢，但有錢要大家花。(二) 寶坻區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)5、6月份受新政調(diào)控影響較大，成交量減少，且價(jià)格回落；但隨后，從7月份開始，成交量穩(wěn)步攀升，一、二手房均成交活躍，且房?jī)r(jià)在4個(gè)

3、月內(nèi)不斷上揚(yáng)，目前在售項(xiàng)目的商品房售價(jià)普遍比5月底上漲5001000元/，市場(chǎng)成交均價(jià)突破6000元/大關(guān)，且上漲勢(shì)頭仍較迅猛。同時(shí)，購(gòu)房人群已從藍(lán)印戶口購(gòu)房為主，轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜馗纳菩唾?gòu)房為主。出現(xiàn)上述情況的主要原因有三點(diǎn)：一是天津市的限購(gòu)令中不包含寶坻地區(qū)，對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房起到了推動(dòng)作用；二是寶坻本地的二次置業(yè)需求已被激發(fā)，改善型購(gòu)房市場(chǎng)已逐步啟動(dòng)；三是當(dāng)?shù)貒?yán)重缺乏投資渠道，市民抵御通脹貶值的投資型購(gòu)房需求開始增加。(三) 寶坻區(qū)在售樓盤的品質(zhì)，較前期有所提升，尤其是上海保集的玫瑰灣別墅項(xiàng)目和天津國(guó)泰融豐的龍熙帝景項(xiàng)目，在品質(zhì)上均領(lǐng)先當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目，并取得了良好的口碑效應(yīng)和銷售業(yè)績(jī)，但上述項(xiàng)目的品質(zhì)較華

4、東地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，仍有較大差距。我項(xiàng)目如規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，以適度的投入，即可創(chuàng)造較優(yōu)的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(四) 寶坻當(dāng)?shù)氐母纳菩唾?gòu)房需求較四個(gè)月之前，有大幅增長(zhǎng)，且該類需求對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求日益提高，但目前仍處于半理性階段，較易引導(dǎo)和激發(fā)，因此滿足二、三次置業(yè)需求的改善型住房產(chǎn)品，在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的市場(chǎng)潛力。(五) 寶坻鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)的人群，雖存在一定程度的剛性需求，但一則受到寶坻房?jī)r(jià)上漲、置業(yè)成本門檻提高的限制；二則受到去天津、北京城區(qū)置業(yè)傾向的分流，因此并不旺盛。但今后若有低總價(jià)、配套全的規(guī)模項(xiàng)目在寶坻出現(xiàn)，應(yīng)該能夠拉動(dòng)一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人群的購(gòu)買。(六) 寶坻目前無(wú)商業(yè)辦公樓項(xiàng)目，商貿(mào)辦公場(chǎng)所較為分散，主要

5、散布在各臨街商鋪，租金價(jià)格隨地段位置的不同而參差不齊。初步判斷，在當(dāng)?shù)赝瞥錾倭康霓k公樓產(chǎn)品（12棟，體量不宜大），填補(bǔ)當(dāng)?shù)卦擃惍a(chǎn)品的市場(chǎng)空白，能夠拉動(dòng)一部分辦公需求，具備一定量的銷路。（七） 目前用地指標(biāo)未能全部確定，引灤入津渠退讓范圍內(nèi)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、汽車文化公園用地可行性等都有待進(jìn)一步確認(rèn)；同時(shí)，當(dāng)?shù)氐乃{(lán)印購(gòu)房政策，及天津市限購(gòu)令等國(guó)家調(diào)控政策，均會(huì)對(duì)項(xiàng)目今后的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。以上各項(xiàng)事宜，均使項(xiàng)目存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，須在前期公關(guān)與規(guī)劃設(shè)計(jì)中，予以重視和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。【說(shuō)明】本調(diào)研報(bào)告以反饋當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境信息為主，僅做了初步分析，尚有待根據(jù)具體的用地指標(biāo)及項(xiàng)目定位，做進(jìn)一步深入的市場(chǎng)需求分析和探討，從

6、而給產(chǎn)品設(shè)計(jì)和競(jìng)爭(zhēng)策略提供相應(yīng)的依據(jù)和建議?！?提 綱 】第一部分 寶坻區(qū)投資環(huán)境現(xiàn)狀- P5 第二部分 寶坻區(qū)611月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況- P6第三部分 寶坻區(qū)在售項(xiàng)目銷售狀況-P10第四部分 寶坻區(qū)改善型住房需求調(diào)研-P13第五部分 寶坻區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)需求調(diào)研-P28第六部分 寶坻區(qū)商貿(mào)辦公用房租金調(diào)研-P38第七部分 項(xiàng)目運(yùn)作潛在風(fēng)險(xiǎn)-P40第八部分 其他分析-P42補(bǔ)充說(shuō)明：?jiǎn)柧碚{(diào)研背景-P44第一部分 寶坻區(qū)投資環(huán)境現(xiàn)狀1、 寶坻區(qū)政府官員吃拿卡要作風(fēng)惡劣，且胃口較大，公關(guān)成本高昂，相關(guān)費(fèi)用可達(dá)江蘇地區(qū)的56倍。如公關(guān)不到位，則辦事效率極低，會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的正常運(yùn)作。但若公關(guān)成功，則

7、辦事賣力，政策擦邊球等均可操作。2、 當(dāng)?shù)卣块T人脈關(guān)系較復(fù)雜，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響最大的官員，以賈區(qū)長(zhǎng)、孟副區(qū)長(zhǎng)（分管城建）為主，在公關(guān)過程中，找對(duì)目標(biāo)很重要。3、 土地返款必須落到紙上，當(dāng)?shù)卣目陬^表態(tài)都不能作數(shù)，就算落到紙上的東西也不一定執(zhí)行，但是對(duì)商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣軞g迎，政策比住宅要好些。4、 當(dāng)?shù)卣賳T多有以家庭成員名義開辦實(shí)體產(chǎn)業(yè)或皮包公司的情況，與他們達(dá)成默契的交易方式，主要是通過與其關(guān)聯(lián)公司，以咨詢費(fèi)、材料供應(yīng)等業(yè)務(wù)合作的方式進(jìn)行。如果目標(biāo)官員沒有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，則以送現(xiàn)金的方式進(jìn)行，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可采用小金額（單次萬(wàn)元左右）頻繁送禮的方式進(jìn)行。5、 土地拍賣時(shí)，當(dāng)?shù)卣锌赡軙?huì)找“

8、托兒”參與競(jìng)價(jià)，抬高成交價(jià)格，一則使協(xié)議退款數(shù)額較高，使開發(fā)商為了求其幫忙退返款項(xiàng)時(shí)，索取更多好處，二則使退返款只能部分兌現(xiàn)，以再投資新項(xiàng)目時(shí)一并退返的方式，捆綁住開發(fā)商繼續(xù)在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)期有肉吃”的目的。6、 當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門辦事效率極低，卡要環(huán)節(jié)較多，屬于“重災(zāi)區(qū)”，公關(guān)過程中須重點(diǎn)進(jìn)行。7、 當(dāng)?shù)亟ò渤杀据^高，主要與氣候寒冷有關(guān)，每年12月中下旬至次年3月初，氣溫較低，無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常工程施工，就算強(qiáng)行施工，效率也有較大折扣。同時(shí)，因?yàn)榻ㄔO(shè)周期的延長(zhǎng)，竣工與交付時(shí)間都較南方滯后，有可能帶來(lái)財(cái)務(wù)融資成本的增加。8、 當(dāng)?shù)仫L(fēng)沙較大、氣溫較低，因此對(duì)住房的保溫隔熱要求極高，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、花園等

9、開放式空間實(shí)用性較低，門窗要求較高，在當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?guī)范中均對(duì)上述項(xiàng)目有地方性強(qiáng)制規(guī)范，需在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中予以考慮。9、 當(dāng)?shù)厝藛T招聘不易開展，有能力的當(dāng)?shù)厝?，均流?dòng)至天津、北京就業(yè)，且當(dāng)?shù)氐娜藛T工資標(biāo)準(zhǔn)并不低。因此，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)，中層干部及技術(shù)骨干人員，應(yīng)以集團(tuán)公司前期儲(chǔ)備人員異地派遣為主。10、 當(dāng)?shù)卣賳T推薦的關(guān)系單位，如設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司等，均會(huì)造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的較大障礙，能不用盡量別用，在前期公關(guān)中應(yīng)予以重視。第二部分 寶坻區(qū)611月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況2010年6月1日至2010年11月10日，歷時(shí)163天，天津?qū)氎鎱^(qū)商品房總計(jì)成交3151套，平均每日成交19.3套；合計(jì)成交面積298547

10、平方米，折合每套面積94.75平方米；合計(jì)成交合同金額16.9億元，折合成交均價(jià)5661元/平方米，折合單套平均總價(jià)53.64萬(wàn)元。其中，10月為成交高峰期，當(dāng)月成交1046套，最高日成交80套；11月的銷售均價(jià)創(chuàng)歷史新高。同期，天津?qū)氎鎱^(qū)二手房總計(jì)成交1564套，平均每日成交9.6套；合計(jì)成交面積131160平方米，折合每套面積83.86平方米；合計(jì)成交金額4.7億元，折合成交單價(jià)3582元/平方米，折合單套平均總價(jià)30.04萬(wàn)元。具體數(shù)據(jù)詳見以下圖表：2010年6月11月（至11月10日）天津?qū)氎嫔唐贩考岸址砍山惶讛?shù)統(tǒng)計(jì)表2010年6月11月（至11月10日）天津?qū)氎嫔唐贩考岸址砍山幻?/p>

11、積統(tǒng)計(jì)表分析：由上可見，近幾個(gè)月以來(lái)，二次置業(yè)或是改善型購(gòu)房需求占據(jù)了成交的主導(dǎo)地位。2010年6月11月（至11月10日）天津?qū)氎嫔唐贩考岸址砍山痪鶅r(jià)統(tǒng)計(jì)表分析：商品房與二手房?jī)r(jià)格相差明顯，平均相差20003000元/，此為典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)初級(jí)啟動(dòng)階段的消費(fèi)特征。2010年6月11月天津?qū)氎嫔唐贩砍山幻娣e區(qū)間分布預(yù)估表分析：140以上因供應(yīng)量以及產(chǎn)品特色不足的原因，致使成交量偏少，高檔改善型住房潛力有待挖掘?，F(xiàn)主要成交面積集中于80100區(qū)間，初次改善型需求（即二次置業(yè)）已全面啟動(dòng)。2010年6月11月天津?qū)氎嫔唐贩砍山豢們r(jià)區(qū)間分布預(yù)估表分析：40萬(wàn)總價(jià)以下的成交量，僅占3%，一則說(shuō)明當(dāng)?shù)?/p>

12、的購(gòu)買力還是較為強(qiáng)勁的，二則與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)階段供應(yīng)的商品房，面積均在80平米以上有關(guān)。以上信息來(lái)自搜房網(wǎng)，從中分析可知，：1、受新政調(diào)控影響，2010年6月，天津?qū)氎嫔唐贩砍山粫簳r(shí)性進(jìn)入銷售低谷期；其后，逐漸恢復(fù)銷量，趨于平穩(wěn)；而隨著天津限購(gòu)令的推出，寶坻暫不列入限購(gòu)令范圍，加上通貨膨脹加速的壓力，以及傳統(tǒng)銷售旺季的來(lái)臨，使寶坻房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫。桃源印象（9月18日開盤，發(fā)售128套，均價(jià)5500元/）、原筑、龍熙帝景等多個(gè)樓盤，相繼集中放量，使得10月份總計(jì)成交1046套，成為本年度單月最高成交月；目前的11月份，依據(jù)前十天成交量預(yù)估，月成交量將有所回落，但仍將高于之前數(shù)月的平均水平。2、環(huán)

13、比天津?qū)氎?月商品房成交均價(jià)，天津?qū)氎?月、8月、9月、10月商品房成交均價(jià)，受到城郊地區(qū)幾個(gè)低價(jià)項(xiàng)目的相繼開盤放量影響，略有下浮，至11月恢復(fù)至6月水平；而城區(qū)的樓盤的銷售均價(jià)則一路上揚(yáng)，目前城區(qū)各在售樓盤，售價(jià)較6月份已普遍上漲了5001000元/平米。3、結(jié)合以上圖表初步預(yù)估，2010年6月11月，天津?qū)氎鎱^(qū)商品房成交主要以80100戶型為主，達(dá)到總銷量的76%；100120戶型為輔，達(dá)到總銷量的18%。以上兩個(gè)面積段產(chǎn)品占據(jù)絕對(duì)的市場(chǎng)主導(dǎo)地位，達(dá)到總銷量94%，其他面積段戶型占據(jù)總銷售量的比例十分有限。4、結(jié)合以上圖表初步預(yù)估，2010年6月11月，天津?qū)氎鎱^(qū)商品房房屋成交總價(jià)主要集中

14、于4060萬(wàn)區(qū)間，接近總成交份額的80%，并有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。雖然，目前4050萬(wàn)總價(jià)的房源仍然占據(jù)最主要的比例，但可以看到，5060萬(wàn)總價(jià)的房源正在逐漸加大比重，并隱隱有成為第一消費(fèi)主流的傾向；而另一方面，總價(jià)60萬(wàn)以上的房源與前兩者相比，仍然屬于小眾消費(fèi)，但需特別注意的是，已經(jīng)開始有部分樓盤，開始批量向6080萬(wàn)總價(jià)的梯度跨進(jìn)；受藍(lán)印戶口房屋總價(jià)門檻限制，以及目前市場(chǎng)小戶型房源供應(yīng)數(shù)量極少的影響，總價(jià)40萬(wàn)以下的戶型，成交比例僅占據(jù)總成交套數(shù)的5%。5、結(jié)合第3、第4條推論，及市調(diào)組人員項(xiàng)目和中介實(shí)地走訪，可初步判斷，2010年6月11月，天津?qū)氎鎱^(qū)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高的商品房戶型主要集中在舒

15、適型兩房及經(jīng)濟(jì)型三房，市區(qū)房源銷售單價(jià)主要集中在6000元/7000元/之間，市區(qū)二手房（帶不同程度裝修）成交單價(jià)主要集中于主要集中在4600元/5800元/之間。6、從調(diào)研組成員各樓盤實(shí)際走訪情況看，大多數(shù)樓盤的人氣均較旺盛，市民購(gòu)房熱情似乎未受到最新政策調(diào)控的影響，近期二次置業(yè)需求仍較旺。7、當(dāng)?shù)馗纳菩偷馁?gòu)房需求正不斷被激發(fā)，成為新一輪置業(yè)人群的主力軍，約占據(jù)總購(gòu)房比例的2/3。8、從市場(chǎng)反應(yīng)程度以及最近天津?qū)氎嫔唐贩考岸址康娜セ可峡?，預(yù)測(cè)在未來(lái)一到兩年內(nèi)，寶坻即將迎來(lái)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)期；而受房屋總價(jià)接受能力的影響，不排除在未來(lái)階段，主流產(chǎn)品面積有逐漸縮小的可能；而對(duì)于受總價(jià)因素影響相對(duì)

16、較小的奢侈型居住項(xiàng)目，則可能在面積上繼續(xù)延展，致使產(chǎn)品兩極分化日趨明顯。第三部分 寶坻區(qū)在售樓盤調(diào)研一、 寶坻房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征通過對(duì)天津?qū)氎鎱^(qū)域在售樓盤的逐個(gè)走訪，可以看出，天津?qū)氎娣康禺a(chǎn)市場(chǎng)有以下特征：(一) 粗放經(jīng)營(yíng)，居住置業(yè)和藍(lán)印需求主導(dǎo)市場(chǎng)該區(qū)域及周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于粗放經(jīng)營(yíng)的階段，居住置業(yè)和藍(lán)印需求主導(dǎo)市場(chǎng)，投資需求已處萌芽狀態(tài)，但市場(chǎng)中投資產(chǎn)品匱乏，使這部分投資需求缺少出口。(二) 市場(chǎng)總體開發(fā)量大，在售樓盤多現(xiàn)階段共有近10個(gè)項(xiàng)目在售或即將擬定銷售，幾乎全部為期房銷售。這些項(xiàng)目分布較為分散，但總體可劃分為4個(gè)區(qū)域，一為傳統(tǒng)城中區(qū)域；二為環(huán)城北路一帶 ；三為環(huán)城東路偏北一帶；

17、四為環(huán)城南路以南區(qū)域。除傳統(tǒng)城中區(qū)域，其他板塊特征不是太明顯。(三) 高端樓盤匱乏，宣傳與品質(zhì)名實(shí)不符整體而言，該區(qū)域及周邊區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)素整體偏低，高端樓盤相對(duì)匱乏，但對(duì)外形象多以高端樓盤形象出現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)地段與尊貴，賣點(diǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，宣傳與產(chǎn)品自身存在一定差距；(四) 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型合理性欠缺各樓盤的戶型面積面積重疊、戶型布局雷同化嚴(yán)重，戶型面積主要集中在80120平米左右，戶型均以二室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主力戶型，三室房多集中在110140平米左右，二室房多集中在90105平米左右。總體來(lái)說(shuō)，戶型面積偏大，戶型功能布局缺乏合理性，空間利用率不

18、高，浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，尤其以前兩年開發(fā)項(xiàng)目表現(xiàn)最為突出。以泰富裕園和瑞祥花園為例，83平方米左右僅可做出一室一廳一衛(wèi)，140多平方米僅可做出三室兩廳兩衛(wèi)。(五) 戶型布局類型相對(duì)單一現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目戶型平面布局較為單一，多數(shù)仍停留在傳統(tǒng)的平層布局上，缺乏新產(chǎn)品和有突破的產(chǎn)品出現(xiàn)，目前當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)錯(cuò)層、復(fù)式或躍層的需求正在逐漸擴(kuò)大，但當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中該類產(chǎn)品仍十分匱乏。結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位考慮，我們?nèi)裟茉趹粜筒季稚嫌兴黄?，推出錯(cuò)層、復(fù)式和躍層戶型，滿足消費(fèi)者的潛在需求，在產(chǎn)品類型上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新并確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)較好的銷售目標(biāo)。(六) 開發(fā)樓盤品質(zhì)偏低，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、 小區(qū)規(guī)劃水平落后，大多數(shù)小

19、區(qū)為兵營(yíng)式排列，缺少均好性布局；2、 建筑外立面不美觀，缺少變化，建筑色彩單一，缺少線條美，外立面細(xì)節(jié)處理粗糙；3、 小區(qū)綠化較差；天津?qū)氎媸械男^(qū)景觀設(shè)計(jì)從階段劃分上僅處于單一綠化階段，雖然如領(lǐng)秀城、玫瑰灣等幾個(gè)相對(duì)較好的小區(qū)樓盤的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)已經(jīng)考慮了中心景觀、雕塑小品、水景噴泉等，但大多數(shù)樓盤的景觀設(shè)計(jì)仍停留在傳統(tǒng)狀態(tài)，尤其缺乏社區(qū)的文化特色，我項(xiàng)目在這一方面可以充分建立起項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并贏得市場(chǎng)。4、 物業(yè)管理差，物業(yè)收費(fèi)偏高，小區(qū)物業(yè)管理大多由開發(fā)公司旗下的物管公司在進(jìn)行物業(yè)管理，提供的服務(wù)主要為樓道清潔、綠化維護(hù)及保安等常規(guī)服務(wù)，附加值服務(wù)項(xiàng)目極少，但物業(yè)費(fèi)相對(duì)偏高；我項(xiàng)目在

20、之一方面，也可以充分營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 5、 智能化設(shè)備應(yīng)用較少，目前各在售樓盤的智能化均較為落后，而購(gòu)房者對(duì)此卻已有一定的意識(shí)和需求，我項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，可予以考慮。6、 天津?qū)氎媸懈鳂潜P案場(chǎng)包裝品質(zhì)不高，推廣手段較初級(jí)，營(yíng)銷理念落后，服務(wù)意識(shí)淡薄，我項(xiàng)目在營(yíng)銷上可有效建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并形成本案的良好品牌形象。7、 內(nèi)部配套不成熟，目前當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目的社區(qū)配套均不完善，車庫(kù)、車位、社區(qū)健身、休閑、便利店等均存在不足，我項(xiàng)目可在規(guī)劃設(shè)計(jì)中合理配備，從而有效建立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 。二、 寶坻在售樓盤營(yíng)銷推廣現(xiàn)狀1、 推廣方式：從推廣方式上看，方法簡(jiǎn)單、手段單一。各公司在推廣中均一致采用硬廣告的方式，可以說(shuō)媒體的

21、功能僅僅發(fā)揮了三分之一，其中軟文和新聞對(duì)市場(chǎng)的影響作用被嚴(yán)重忽視，同時(shí)活動(dòng)營(yíng)銷極少。2、 媒體選擇：在平面媒體選擇上看，開發(fā)商基本上都選擇了天津宏浩DM廣告；在戶外媒體選擇上，幾乎全部選擇了路牌廣告。平面廣告發(fā)布多為整版，這一方面是因?yàn)閮煞輬?bào)紙均為小報(bào)，版面小；其次從傳播心理上看，大家都想切實(shí)抓住受眾的眼球。這也是房產(chǎn)開發(fā)商常用的廣告策略。但由于天津宏浩廣告為純廣告DM，并不適合發(fā)布軟文，因此當(dāng)?shù)匦侣?、軟文宣傳受到較大阻礙。3、 訴求點(diǎn)：從以上樓盤廣告訴求點(diǎn)分析看，所有樓盤的訴求點(diǎn)都比較集中且空泛，沒有形象上的推廣，宣傳方式單一、傳統(tǒng)，不能給消費(fèi)者耳目一新的感受，更留不下什么深刻的印象和博取好

22、感。4、 訴求對(duì)象：在訴求對(duì)象的選擇上，各樓盤幾乎都在一個(gè)盤里搶食，客戶鎖定上缺乏客戶細(xì)分和訴求定位，在項(xiàng)目的概念上顯得比較含糊，目標(biāo)客群不明確，廣告的針對(duì)性和有效性嚴(yán)重不足。5、 營(yíng)銷模式：多為傳統(tǒng)坐銷模式，被動(dòng)地等待客戶上門，資源整合度十分欠缺，同時(shí)亦沒有將本地、周邊、外埠需求充分挖掘。綜上所述，天津?qū)氎媸袠潜P的營(yíng)銷推廣和項(xiàng)目包裝，整體水平較低，同時(shí)，宣傳和廣告的思路單一、創(chuàng)意簡(jiǎn)單、方式簡(jiǎn)單，推廣效果不足；同時(shí)，項(xiàng)目自身形象包裝在很大程度上被忽視。因此，我項(xiàng)目憑借自身的營(yíng)銷理念和營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，有較好的機(jī)會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立優(yōu)勢(shì)，并實(shí)現(xiàn)較高的超額利潤(rùn)。第四部分 寶坻區(qū)改善型住房需求調(diào)研分析一、 基

23、本需求特征1、 注重因素統(tǒng)計(jì)及分析（1） 改善型樣本注重因素統(tǒng)計(jì)（2） 注重因素分析在潛在客戶購(gòu)房看重的眾多因素中，價(jià)格、地段、交通、戶型是基本關(guān)注點(diǎn)，教育醫(yī)療、物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)模、升值潛力、小區(qū)景觀則作為次選擇項(xiàng)。其中“房?jī)r(jià)”受關(guān)注程度最高，達(dá)到了20%，這與寶坻當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)狀況和居民的收入水平有關(guān)，從一個(gè)側(cè)面亦表明，目前寶坻房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于初級(jí)階段，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，更多依靠產(chǎn)品價(jià)格、地段等第一屬性決定物業(yè)的價(jià)值。目前，我項(xiàng)目在地段方面并不占優(yōu)，但可以考慮在戶型和性價(jià)比上加以彌補(bǔ)。潛在客戶對(duì)“物業(yè)管理”的重視，主要是因?yàn)槟壳皩氎鎱^(qū)域物業(yè)管理做的普遍不夠理想，多為有物業(yè)公司沒物業(yè)管理，真正的

24、品牌物業(yè)尚未出現(xiàn)，而該項(xiàng)，同時(shí)也是受訪人群對(duì)目前居所的最不滿意的一項(xiàng)。我項(xiàng)目可以考慮引入知名物業(yè)，以物業(yè)作為突破口，樹立項(xiàng)目的品牌形象和影響力。2、 建筑形式喜好選擇（1） 改善型樣本建筑形式統(tǒng)計(jì)（2） 建筑形式喜好分析從目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)類型的選擇情況來(lái)看，多層（36層，不帶電梯）的物業(yè)類型最受歡迎，比例達(dá)到35%左右；其次選擇為小高層（711層），達(dá)到20%左右。高層產(chǎn)品，隨著樓層的遞增，選擇人群數(shù)量遞減。通過訪談，目前階段，高層住宅在當(dāng)?shù)厝藗兊慕邮苄睦砩先源嬖谡系K，客戶主要顧慮點(diǎn)在于擔(dān)心使用費(fèi)用、電梯維護(hù)等問題。而對(duì)于傾向選擇高層的客戶，其對(duì)高層青睞的原因主要在于：高層住宅所特有的景觀效應(yīng)、

25、電梯的便捷性以及良好的物業(yè)管理等。在130層中，人們普遍不能接受的樓層是1層、4層、14層、18層、24層和30層。隨著人們居住觀念的發(fā)展變化，城市多層用地的嚴(yán)格控制，以及高層產(chǎn)品逐漸占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，走進(jìn)人們的切實(shí)生活，高層的弱勢(shì)地位逐步改善，并最終實(shí)現(xiàn)被人們廣泛接受。在本項(xiàng)目首次推盤過程中，應(yīng)盡量避免18層以上的高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，以規(guī)避客戶抗性，減少銷售壓力。3、 戶型選擇（1） 改善型樣本戶型選擇統(tǒng)計(jì)（2） 戶型選擇分析在戶型劃分方面，前四位選項(xiàng)比例相對(duì)均衡，依次為兩室兩廳、兩室一廳、三室一廳、三室兩廳，比例均在20%左右。以上數(shù)據(jù)調(diào)研與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)推測(cè)數(shù)據(jù)基本吻合。在未來(lái)階段，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)

26、市場(chǎng)的發(fā)展和市場(chǎng)細(xì)分，加之房?jī)r(jià)的不斷上漲，可能在一定程度上會(huì)滋生戶型的兩極分化發(fā)展，即三室兩廳戶型和兩室一廳戶型比重相應(yīng)增加。4、 戶型面積（1） 改善型樣本戶型面積統(tǒng)計(jì)（2） 戶型面積分析從目標(biāo)客戶對(duì)戶型面積的選擇情況來(lái)看，客戶首選戶型面積均為80-100，折合成對(duì)應(yīng)戶型即兩室兩廳或小三室戶型，與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)推測(cè)數(shù)據(jù)、戶型劃分需求調(diào)研，結(jié)論一致。另一方面，我們需要注意到，需求面積在120以上的客戶已經(jīng)接近該采樣人群的基數(shù)20%，與目前市場(chǎng)目前所供應(yīng)的產(chǎn)品戶型配比并不完全對(duì)稱，處于相對(duì)稀缺狀態(tài)，具有很大的市場(chǎng)潛力和挖掘空間。5、 戶型格局（1） 改善型樣本戶型格局統(tǒng)計(jì)（2） 戶型格局分析從目標(biāo)客戶

27、對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的選擇情況來(lái)看，平層結(jié)構(gòu)最受青睞，分別占據(jù)改善型樣本和基礎(chǔ)型樣本和35%占41%。需特別注意的是，躍式和錯(cuò)層，也占據(jù)改善型樣本比例的33%和20%，同時(shí)還占據(jù)基礎(chǔ)型樣本的30%和23%，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)多層次空間需求日益強(qiáng)烈。但市場(chǎng)上目前錯(cuò)層和躍式戶型非常少見。6、 總價(jià)選擇（1） 改善型樣本總價(jià)選擇統(tǒng)計(jì)（2） 總價(jià)選擇分析從目標(biāo)客戶所能承受的物業(yè)總價(jià)來(lái)看， 40-60萬(wàn)元和40萬(wàn)以下為獲選最高選項(xiàng)。其中40-60萬(wàn)元為最密集區(qū)域，在改善型樣本和基礎(chǔ)型樣本中分別占據(jù)53%（改善型樣本中位列第一位）和39%（基礎(chǔ)型樣本中位列第二位）。該調(diào)查結(jié)論與市場(chǎng)監(jiān)控推測(cè)數(shù)據(jù)基本吻合。而另一方面，我們可以

28、注意到6080萬(wàn)的物業(yè)，亦獲得15%左右的票選，應(yīng)該說(shuō)，在寶坻區(qū)域，如高端物業(yè)戶型、配套設(shè)施、數(shù)量控制得當(dāng)，其潛在的市場(chǎng)空間同樣是不可小覷的力量。7、 付款方式選擇（1） 改善型樣本付款方式統(tǒng)計(jì)（2） 付款方式說(shuō)明在付款方式上，85%以上的人會(huì)選擇銀行按揭或者公積金貸款。對(duì)于公務(wù)員、銀行、中石化、醫(yī)院等可擁有住房公積金的人群，相對(duì)更傾向公積金貸款。8、 裝修標(biāo)準(zhǔn)（1） 改善型樣本套內(nèi)裝修統(tǒng)計(jì)分析： 改善型購(gòu)房仍以自主裝修為主流，其可能的原因?yàn)锳、 目前的改善型購(gòu)房多以二次置業(yè)為主，對(duì)首次置業(yè)時(shí)裝修不甚滿意，有裝修的主導(dǎo)欲望。B、 當(dāng)?shù)鼐用窨沼鄷r(shí)間較多，工作較為松散，有時(shí)間與精力打理裝修。C、

29、對(duì)開發(fā)商的裝修質(zhì)量不放心，當(dāng)?shù)氐钠放崎_發(fā)商不多，尚未出現(xiàn)全裝修產(chǎn)品，當(dāng)?shù)鼐用駴]有樣板項(xiàng)目可參考。D、 當(dāng)?shù)匚赐瞥鲞^全裝修項(xiàng)目，未在市場(chǎng)上做過全裝修房的引導(dǎo)、宣傳和展示，致使當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)全裝修房的優(yōu)勢(shì)不明了。（2） 改善型樣本公共空間裝修統(tǒng)計(jì)（3） 裝修標(biāo)準(zhǔn)承受能力分析關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇，改善型樣本客戶更加傾向套內(nèi)毛坯房，公共空間簡(jiǎn)單裝修，選項(xiàng)比例分別占據(jù)64.89%和54%；問及套內(nèi)裝修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，70%以上受訪者表示，6001000元/可接受，超過1000元/，寧愿自己裝修。9、 置業(yè)目的（1） 改善型樣本置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)（2） 置業(yè)目的分析根據(jù)對(duì)受訪客戶的置業(yè)目的調(diào)查，改善型樣本中，改善型二次置

30、業(yè)（含量二次購(gòu)房、為子女購(gòu)房、為父母購(gòu)房及投資購(gòu)房），占據(jù)總比例的77%。當(dāng)?shù)囟沃脴I(yè)的改善型需求，已占據(jù)購(gòu)房需求的主導(dǎo)地位。二、 差異化需求特征1、 產(chǎn)品風(fēng)格喜好（1） 改善型樣本建筑風(fēng)格喜好統(tǒng)計(jì)分析：由于當(dāng)?shù)貧W式風(fēng)格的產(chǎn)品不多，因此調(diào)查受眾主要根據(jù)現(xiàn)有在售產(chǎn)品的風(fēng)格做參考，但據(jù)訪談了解，當(dāng)?shù)鼐用癯缪竺耐獾娘L(fēng)俗仍較嚴(yán)重，歐式風(fēng)格應(yīng)當(dāng)較受歡迎，上海保住的玫瑰灣項(xiàng)目，深受大眾喜歡，也證實(shí)了這一點(diǎn)。（2） 改善型樣本外立面材質(zhì)喜好統(tǒng)計(jì)（3） 改善型樣本外立面顏色喜好統(tǒng)計(jì)（4） 改善型樣本園林風(fēng)格喜好統(tǒng)計(jì)（5） 產(chǎn)品風(fēng)格喜好分析當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻羧涸诮ㄖL(fēng)格的選擇上，更加傾向面磚加上部分石材的淺色外立面

31、；在園林的選擇風(fēng)格上，更側(cè)重草坪、水景、灌木花卉和歐陸風(fēng)情，也能說(shuō)明當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)歐式的風(fēng)格更為偏好。事實(shí)上，目前寶坻絕大多數(shù)在售樓盤，景觀規(guī)劃均屬軟肋，除玫瑰灣、領(lǐng)秀城具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)的景觀資源外，其他各項(xiàng)目都只打造了一些基礎(chǔ)綠化，因此，當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房客戶群體，對(duì)于景觀的渴望和需求非常迫切。2、 生活配套設(shè)施需求（1） 改善型樣本生活配套設(shè)施需求統(tǒng)計(jì)（2） 生活配套設(shè)施需求分析在生活配套需求方面，菜市場(chǎng)和超市，最為客戶看重。而醫(yī)院診所、幼兒園、銀行、商場(chǎng)，也被眾多居民關(guān)注。3、 社區(qū)娛樂休閑活動(dòng)配套需求（1） 改善型樣本社區(qū)娛樂休閑活動(dòng)配套需求統(tǒng)計(jì)（2） 社區(qū)娛樂休閑活動(dòng)配套喜好分析在社區(qū)娛樂休閑活動(dòng)配

32、套方面，改善型樣本客戶更加傾向于擁有游泳池、兒童戶外中心、SPA、健身、乒乓球或羽毛球這樣的健身配套；其中對(duì)游泳池的向往，主要是受到上海保集玫瑰灣項(xiàng)目的影響，該項(xiàng)目配有恒溫室內(nèi)游泳池，并在推廣中強(qiáng)勢(shì)宣傳，建立了較好的形象。從幾個(gè)首選項(xiàng)來(lái)看，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)健康的關(guān)注度非常高，今后無(wú)論是在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷宣傳過程中，健康的理念都是需要重點(diǎn)考慮的。4、 樓宇室內(nèi)配套需求（1） 改善型樣本樓宇室內(nèi)配套需求統(tǒng)計(jì)（2） 樓宇室內(nèi)配套需求分析在樓宇室內(nèi)配套需求方面，改善型樣本客戶最為看重的依次為直飲水系統(tǒng)、環(huán)保外墻保溫系統(tǒng)、分戶中央空調(diào)系統(tǒng)和3G網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；產(chǎn)生這樣結(jié)果的原因主要在于，當(dāng)?shù)厮|(zhì)相對(duì)較差，

33、冬季氣溫比南方要低很多，外墻保溫的好壞直接關(guān)系到居住的舒適程度。5、 物業(yè)服務(wù)（1） 改善型樣本物業(yè)服務(wù)選擇統(tǒng)計(jì)（2） 改善型樣本物業(yè)費(fèi)接受范圍統(tǒng)計(jì)（3） 物業(yè)管理分析在物業(yè)服務(wù)方面，上門維修和社區(qū)叫餐為改善型樣本客戶的優(yōu)先選擇項(xiàng)，其次所需服務(wù)即為物業(yè)管家服務(wù)。在后續(xù)選項(xiàng)中，改善型樣本客戶更看重保姆、代訂票務(wù)、房屋租賃、進(jìn)房打掃等偏商務(wù)類服務(wù)。改善型樣本客戶可接受物業(yè)費(fèi)的首選范圍，在1-1.5元/月/。6、 戶型功能及基礎(chǔ)設(shè)施（門窗衛(wèi)）選擇傾向（1） 改善型樣本戶型功能選擇統(tǒng)計(jì)（以最高獲票，最接近的整數(shù)設(shè)定為10，各項(xiàng)折算） 分析：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)儲(chǔ)藏空間的需求較強(qiáng)，應(yīng)在戶型設(shè)計(jì)中予以考慮。（2）

34、改善型樣本窗戶形式選擇統(tǒng)計(jì)（3） 改善型樣本窗戶朝向首選統(tǒng)計(jì)（4） 改善型樣本陽(yáng)臺(tái)連接首選統(tǒng)計(jì)（5） 改善型樣本客臥配比統(tǒng)計(jì)（6） 改善型樣本車位需求統(tǒng)計(jì)（7） 改善型樣本車位需求數(shù)量統(tǒng)計(jì)（8） 改善型樣本可接受車位價(jià)格統(tǒng)計(jì)（9） 戶型功能及基礎(chǔ)設(shè)施（門窗衛(wèi)）選擇分析在戶型附加功能方面，改善型樣本客戶，最為看重的是儲(chǔ)藏功能，其次依次為書房、陽(yáng)光房和電動(dòng)車庫(kù)。改善型樣本客戶更傾向于大客廳小臥室、落地窗，并希望可以保障客廳和主臥室均為南向，陽(yáng)臺(tái)與客廳相連。當(dāng)?shù)乜蛻艨释?yáng)光充實(shí)及朝南的朝向，與當(dāng)?shù)靥鞖夂涞?yáng)光充足有關(guān)。受訪者普遍選擇大客廳小臥室，說(shuō)明目標(biāo)客戶在功能區(qū)的取舍上更加看重客廳面積。在車位

35、需求方面，改善型樣本客戶更愿意購(gòu)買車位，90%的客戶需要一個(gè)或多個(gè)車位；如車位只售不租，他們希望購(gòu)買的價(jià)格是8萬(wàn)以下。另由于目前寶坻車位管理混亂，亂停亂放現(xiàn)象比較普遍，因此，雖然絕大部分客戶需要車位，但擬定購(gòu)買的人數(shù)相對(duì)有限。三、 置業(yè)習(xí)慣(一) 信息獲取習(xí)慣（1） 改善型樣本信息獲取習(xí)慣統(tǒng)計(jì)（2） 信息獲取習(xí)慣統(tǒng)計(jì)在接觸項(xiàng)目信息的習(xí)慣上，改善型樣本客戶客戶均更傾向報(bào)紙、宣傳單頁(yè)傳播。在后續(xù)選項(xiàng)中，而改善型樣本客戶則更愿意接受戶外路牌廣告所傳遞的信息。(二) 活動(dòng)選擇傾向（1） 改善型樣本活動(dòng)選擇傾向統(tǒng)計(jì)（2） 活動(dòng)選擇傾向分析受訪者最有興趣的是贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)或契稅、贈(zèng)送家電、抽獎(jiǎng)以及贈(zèng)送旅游，由

36、此，也能看出當(dāng)?shù)厝巳盒愿裰袆?wù)實(shí)的特性。第五部分 寶坻區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)需求調(diào)研分析一、 基本需求特征1、 基礎(chǔ)型樣本注重因素統(tǒng)計(jì)分析：首次置業(yè)人群基本關(guān)注點(diǎn)為價(jià)格、地段、交通、戶型，其次關(guān)注景觀、教育醫(yī)療，這與首次置業(yè)人群的年齡結(jié)構(gòu)相吻合。2、 基礎(chǔ)型樣本建筑形式統(tǒng)計(jì)3、 基礎(chǔ)型樣本戶型選擇統(tǒng)計(jì)相對(duì)而言，兩室兩廳和兩室一廳需求更為普遍，尤其是兩室兩廳戶型，占據(jù)總比例的31%。結(jié)合首次置業(yè)人群房屋總價(jià)承受能力，預(yù)計(jì)今后隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和市場(chǎng)細(xì)分，以及房?jī)r(jià)的不斷上漲，可能在一定程度上增加首次置業(yè)人群對(duì)中小戶型的需求量。4、 基礎(chǔ)型樣本戶型面積統(tǒng)計(jì)5、 基礎(chǔ)型樣本戶型格局統(tǒng)計(jì)6、 基礎(chǔ)型樣本總價(jià)

37、選擇統(tǒng)計(jì) 分析：首次置業(yè)群體對(duì)房?jī)r(jià)在40萬(wàn)以下充滿期待，這與其購(gòu)買力相對(duì)應(yīng)，目前市場(chǎng)上供應(yīng)的戶型面積一般都在80平米以上，導(dǎo)致總價(jià)超過他們的承受力，若能推出小面積、低總價(jià)的首次置業(yè)房源，有可能填補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 7、 基礎(chǔ)型樣本付款方式統(tǒng)計(jì)8、 基礎(chǔ)型樣本套內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)9、 基礎(chǔ)型樣本公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)10、 基礎(chǔ)型樣本置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析：基礎(chǔ)型樣本中，婚房和首次購(gòu)房占據(jù)總比例48%；與我們最初設(shè)想基本相符。11、 基礎(chǔ)型樣本建筑風(fēng)格喜好統(tǒng)計(jì)12、 基礎(chǔ)型樣本外立面材質(zhì)喜好統(tǒng)計(jì)13、 基礎(chǔ)型樣本外立面顏色喜好統(tǒng)計(jì)14、 基礎(chǔ)型樣本園林風(fēng)格喜好統(tǒng)計(jì) 分析：當(dāng)?shù)乜蛻粼陲L(fēng)格喜好上基本一致，這與地域

38、文化和風(fēng)俗有一定關(guān)系。15、 基礎(chǔ)型樣本生活設(shè)施配套選擇統(tǒng)計(jì)16、 基礎(chǔ)型樣本社區(qū)娛樂休閑活動(dòng)配套選擇統(tǒng)計(jì)17、 基礎(chǔ)型樣本樓宇室內(nèi)配套選擇統(tǒng)計(jì)18、 基礎(chǔ)型樣本物業(yè)服務(wù)選擇統(tǒng)計(jì)19、 基礎(chǔ)型樣本物業(yè)費(fèi)接受范圍統(tǒng)計(jì)20、 基礎(chǔ)型樣本戶型功能選擇統(tǒng)計(jì)21、 基礎(chǔ)型樣本窗戶形式選擇統(tǒng)計(jì)22、 基礎(chǔ)型樣本窗戶朝向首選統(tǒng)計(jì)23、 基礎(chǔ)型樣本陽(yáng)臺(tái)連接首選統(tǒng)計(jì)24、 基礎(chǔ)型樣本客臥配比統(tǒng)計(jì)25、 基礎(chǔ)型樣本車位需求統(tǒng)計(jì)26、 基礎(chǔ)型樣本車位需要數(shù)量統(tǒng)計(jì)27、 基礎(chǔ)型樣本可接受車位價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)生活功能上的差異化要求不明顯，需求點(diǎn)較為接近，從中也可以看出，改善型需求以二次置業(yè)居多，寶坻高收入人群的

39、居住需求還在發(fā)展中，以追求高品質(zhì)生活和高舒適度的三、四次置業(yè)需求，尚未被充分挖掘。二、 置業(yè)習(xí)慣（一）基礎(chǔ)型樣本信息獲取習(xí)慣統(tǒng)計(jì)（二）基礎(chǔ)型樣本活動(dòng)選擇傾向統(tǒng)計(jì)分析： 受訪者最有興趣的是贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)或契稅、贈(zèng)送家電、抽獎(jiǎng)以及贈(zèng)送旅游，與改善型樣本選擇方式相同，可見當(dāng)?shù)鼐用竦牡赜蛭幕褪侵貙?shí)惠，喜歡直截了當(dāng)?shù)默F(xiàn)金結(jié)算。第六部分 寶坻區(qū)商貿(mào)辦公用房租金調(diào)研 根據(jù)對(duì)天津?qū)氎鎱^(qū)二手房市場(chǎng)的集中走訪，初步得出以下結(jié)論：1、 目前，寶坻區(qū)域尚沒有專門的辦公樓，辦公環(huán)境參差不齊，主要分散于各臨街商鋪，以商鋪充當(dāng)辦公用房，租金價(jià)格根據(jù)地理位置、周邊商業(yè)租金變動(dòng)而變動(dòng)。2、 相對(duì)而言，各辦公地點(diǎn)屬零散分布，沒有形

40、成集中的區(qū)域聚集地。3、 租金分布大致規(guī)律：城東商貿(mào)街、城南高檔社區(qū)底商價(jià)格相對(duì)較高；城北、城西區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低。4、 供暖方式不統(tǒng)一，多數(shù)需自己安鍋爐取暖。5、 無(wú)物業(yè)費(fèi)之說(shuō)，只收環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)，水電標(biāo)準(zhǔn)皆為民用標(biāo)準(zhǔn)。6、 租用民房辦公的多為小型企業(yè)，生產(chǎn)類企業(yè)均在廠區(qū)內(nèi)有辦公場(chǎng)所。7、 與房產(chǎn)中介人員交流辦公聚集地的可能性，房產(chǎn)中介人員所持態(tài)度并不樂觀，主要源于以下幾點(diǎn)：A. 目前，寶坻雖無(wú)集中辦公用房，但原有商鋪已分流很大一部分客流，直接交鋒競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必因此增加營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)成本B. 寶坻現(xiàn)有企業(yè)不足以支撐大規(guī)模的辦公用房市場(chǎng)C. 當(dāng)?shù)乜腿和顿Y意識(shí)尚處懵懂狀態(tài)，缺少相應(yīng)的投資產(chǎn)品生存的環(huán)境和根基具體

41、租金抽樣價(jià)格，詳見下表：表一：商鋪/辦公用房租金價(jià)格表序號(hào)區(qū)位面積租金備注信息1凱旋麗舍家園附近37015萬(wàn)/年框架、精裝。周邊易購(gòu)廣場(chǎng)，清華小區(qū)，朝陽(yáng)花園2南關(guān)大街3003萬(wàn)/年簡(jiǎn)裝。勸寶超市，步行街，中保樓附近3建設(shè)東路3202.6萬(wàn)/年簡(jiǎn)裝 有院4建設(shè)東路50012萬(wàn)/年有院， 統(tǒng)一供暖，三層，兩衛(wèi)，有空調(diào)，汽車站附近，稅務(wù)局斜對(duì)面5南城西路3206萬(wàn)/年三層 集中供暖6鈺華路40010萬(wàn)/年鈺華大酒店附近7鈺華路3687萬(wàn)/年帶小院8北城東路東城北路60010萬(wàn)/年有院 臨近城關(guān)醫(yī)院 二中附近9商貿(mào)街60010萬(wàn)/年10環(huán)城東路商貿(mào)街宏達(dá)煙酒批發(fā)店1808萬(wàn)/年200倉(cāng)庫(kù)11京東第一集

42、煙酒批發(fā)店302.4萬(wàn)/年12南關(guān)大街煙酒批發(fā)店303萬(wàn)/年表二：住宅租金價(jià)格表序號(hào)區(qū)位面積租金備注信息1中保樓1021300/月2樓，3居，帶陽(yáng)臺(tái)，2中保樓步行街東入口1201400/月2樓,3室2廳，步行一分鐘至門口家具齊全，兩空調(diào)，集中供暖，有20儲(chǔ)物間，裝修較好，不繼續(xù)配家具，3中保樓勸寶超市對(duì)面1101400/月3樓，可停車，裝修簡(jiǎn)易，墻壁有脫落，簡(jiǎn)易家具，可增配家具4寶平一期12014001500/月5樓，3居5建設(shè)東路3202.6萬(wàn)/年簡(jiǎn)裝 有院表三：二手車市場(chǎng)租金價(jià)格表新增店面海馬、東風(fēng)小康、吉利（裝修），其中海馬2個(gè)門面，租金78萬(wàn)，后面兩個(gè)停車坪，5000元/年，暫無(wú)維修車

43、間哈飛7間門面，有停車坪，維修車間租金價(jià)格200/260/300第七部分 項(xiàng)目運(yùn)作潛在風(fēng)險(xiǎn)1、 藍(lán)印戶口持續(xù)時(shí)間的不確定性(一) 情況描述目前，藍(lán)印戶口購(gòu)房仍然是天津?qū)氎嬷髁?gòu)房支撐之一，但該政策的持續(xù)性、穩(wěn)定性，都存在變數(shù)，本項(xiàng)目體量規(guī)模較大，開發(fā)周期相應(yīng)延長(zhǎng)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。(二) 解決預(yù)案在戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，如何更好的以滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)用的居住需求為出發(fā)點(diǎn)，再在總價(jià)上兼顧藍(lán)印政策的需求，從而使主力產(chǎn)品具有雙重價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)力。此外，當(dāng)?shù)氐母纳菩托枨笠殉蔀橘?gòu)房需求的主體，在我項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，不宜受藍(lán)印政策的過多限制，而應(yīng)以二次置業(yè)改善型需求為主要的目標(biāo)客戶群體。2、 國(guó)家調(diào)控政策進(jìn)一步收緊可能產(chǎn)

44、生的影響(一) 情況描述繼滬深等地限購(gòu)令出臺(tái)之后，2010年10月13日，天津市政府發(fā)出通知，規(guī)定“天津市及外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套商品住房”。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理權(quán)屬登記手續(xù)。目前，寶坻區(qū)暫不列入該限購(gòu)令執(zhí)行范圍。目前而言，該政策對(duì)寶坻版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)，屬于一個(gè)利好消息。原有市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)的二次購(gòu)房需求、住宅投資需求被迫向周邊擠壓，在一定程度上推動(dòng)了寶坻商品房市場(chǎng)的成交。但如果國(guó)家調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，限購(gòu)令擴(kuò)展至寶坻，甚至有更強(qiáng)硬的政策出臺(tái)，則可能對(duì)寶坻居民的購(gòu)房心理產(chǎn)生較大的影響。08年和今年4月份的政策調(diào)控，對(duì)寶坻市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的沖擊，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)政策的

45、敏感度還是比較強(qiáng)烈的。(二) 解決預(yù)案在我項(xiàng)目的產(chǎn)品打造方案中，可考慮將商辦投資產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品同步打造，給推盤銷售的過程中，提供靈活交替的操盤空間，從而在政策調(diào)控來(lái)臨時(shí)，快速轉(zhuǎn)換推盤重點(diǎn)，保持穩(wěn)定的銷售態(tài)勢(shì)和資金流。3、 當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)公關(guān)環(huán)境可能產(chǎn)生的影響(一) 情況描述寶坻當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境較為復(fù)雜，政府官員吃拿卡要作風(fēng)惡劣，辦事效率低下；當(dāng)?shù)卣块T人脈關(guān)系也較復(fù)雜，容易在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中人為制造障礙。(二) 解決預(yù)案做好前期政府公關(guān)工作，加強(qiáng)公關(guān)工作的針對(duì)性和重點(diǎn)環(huán)節(jié)公關(guān)力度。4、 景觀公園用地的不確定性(一) 情況描述目前受到引灤入津渠退讓邊界的限制，退界500米范圍內(nèi)無(wú)法做住宅項(xiàng)目，做商業(yè)項(xiàng)目的可行性也未確定；同時(shí)，原承諾我司的汽車文化公園用地，現(xiàn)無(wú)法確定，既影響了項(xiàng)目的整體品質(zhì)，也給前期規(guī)劃方案增加了不確定性的難度。(二) 解決預(yù)案盡快通過進(jìn)一步的政府公關(guān)與溝通工作，確定項(xiàng)目用地的各項(xiàng)指標(biāo)，并深入研討項(xiàng)目規(guī)劃與定位。第八部分 其他分析寶坻區(qū)問