民宿投資項目可行性的研究案例分析項目可行性研究報告

1、專業(yè)資料投資項目可行性研究課程論文:題目民宿投資項目可行性研究案例分析2015-11-07項目名稱：省建德市乾譚鎮(zhèn)羅隱山居建設(shè)項目可行性研究報告專業(yè)資料民宿基本定義 民宿由來民宿現(xiàn)況民宿發(fā)展1.1.1項目名稱1.1.2項目性質(zhì)1.1.3項目承辦單位1.1.4項目建設(shè)地點1.2.1項目編制依據(jù)1.2.2研究圍序言目錄1.3可行性研究結(jié)論項目規(guī)模1.3.2場址項目建設(shè)進度投資構(gòu)成及資金來源綜合評價6.第一早項目總論1.1項目概況1.2編制依據(jù)及研究圍8.專業(yè)資料3.3營銷策略.15.第四章 地理位置選擇和區(qū)域投資環(huán)境.16.4.1地理位置選擇

2、地理區(qū)位,交通區(qū)位,經(jīng)濟區(qū)位,旅游區(qū)位,16.4.2區(qū)域投資環(huán)境1.7.第五章項目建設(shè)案17第二章 項目背景及必要性分析2.1項目建設(shè)背景 .項目建設(shè)必要性 .112.2.1促進林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要 .推進都市圈縣市節(jié)點融合發(fā)展的需要 .112.2.3滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑和健康需求的需要 ..4打造乾潭鎮(zhèn)生態(tài)健康城的需要 .促進乾潭鎮(zhèn)西部山區(qū)自我發(fā)展、農(nóng)民增收的需要 .1.1.第三章 項目市場分析與預(yù)測3.1項目市場分析與預(yù)測 .項目市場競爭力與風(fēng)險

3、分析 .13.1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo).2.8.3擬采取的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)25專業(yè)資料8.1項目場址環(huán)境條件 .24.5.1建設(shè)規(guī)模175.2工程組織案18第六章項目產(chǎn)品類型主要產(chǎn)品196.2產(chǎn)品性能優(yōu)勢19.6.3產(chǎn)品規(guī)模確定20.第七章能耗分析與節(jié)能措施217.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)217.1.1原則和標(biāo)準(zhǔn)217.1.2規(guī)和依據(jù)227.2項目能耗狀況和能耗指標(biāo)分析22.7.3項目節(jié)能措施和節(jié)能效果分析建筑節(jié)能電氣節(jié)能工藝節(jié)能暖通、動力節(jié)能237.3.5節(jié)水措施24.第八章環(huán)境保護與環(huán)境影響分析.24.12.

4、7資金使用和管理4.0.專業(yè)資料8.2項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 .24.12.7資金使用和管理4.0.專業(yè)資料11.1建設(shè)項目工期規(guī)劃 .34.11.2建設(shè)項目實施進度.35.第十二章投資估算與資金籌措.3712.1投資估算依據(jù) .3712.2項目總投資估算 .37.12.3建設(shè)投資估算 .39.12.4設(shè)備總投資估算.408.4環(huán)境保護措施26.第九章勞動安全衛(wèi)生及消防28.9.1編制依據(jù)289.2勞動安全衛(wèi)生299.3消防安全30第十章組織機構(gòu)與人力資源配置10.1組織機構(gòu)3110.2人員配置3210.3人員來源與培訓(xùn)33第十一章 項目實施進度案.3412.7資金使用和管理4.0.專業(yè)資

5、料12.5流動資金估算.4012.6資金籌措.40.15.2風(fēng)險規(guī)避對策49專業(yè)資料第十三章經(jīng)濟效益分析13.1基礎(chǔ).40.13.2營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算 .41.13.3總成本費用估算.4213.4利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測 .43.13.5現(xiàn)金流量預(yù)測.盈禾H平衡分析.46.13.7綜合效益評價結(jié)論47第十四章社會效益評價.47.14.1保護鄉(xiāng)村建筑文化 .4714.2促進城鄉(xiāng)社會文化互動.促進當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展.4.8.第十五章風(fēng)險分析及規(guī)避48.15.1項目風(fēng)險影響因素4815.1.1不可抗力因素風(fēng)險4815.1.2淺層次開發(fā)帶來的產(chǎn)品雷同風(fēng)

6、險4815.1.3市場風(fēng)險4915.1.4租金增長帶來的可持續(xù)發(fā)展風(fēng)險49.4.0.專業(yè)資料1521延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，豐富民宿旅游產(chǎn)品 .49.1522增加參與體驗，打造民宿旅游品牌..3加強民宿管理，提升民宿旅游品質(zhì).50.第十六章 研究結(jié)論及建議 .50.16.1結(jié)論.50.16.2建議.51.序言經(jīng)過兩個多月的市場調(diào)研，我們組對民宿有了更深層次的了解。本篇著重對建 德市乾譚鎮(zhèn)羅隱山居民宿項目，做個項目可行性研究報告。在此，感關(guān)心支持，給 予我們指導(dǎo)的老師，也感本組同學(xué)的辛勤付出。民宿基本定義民宿是指利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、http:/i5.qhimg./t01e8

7、7801c0e4bc45c2.jpg自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，以家庭副業(yè)式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所。此定義完全詮釋了民 宿有別于旅館或飯店的特質(zhì)，民宿不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，也沒有高級奢華的設(shè)施, 但它能讓人體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗有別于以往的生活, 因此蔚為流行。這股民宿旅游風(fēng)潮（流行風(fēng)），從一片原屬于低度發(fā)展的行業(yè)中， 創(chuàng)造出另一片欣欣向榮的景象，改寫了旅游的型態(tài)。民宿由來專業(yè)資料并不偶發(fā)于日本或，世界各地都可看到類似性質(zhì)的服務(wù)，民宿這個名字，在世界各 國會因環(huán)境與文化生活不同而略有差異，歐陸面多是采農(nóng)莊式民宿(Accommodation in

8、 the Farm)經(jīng)營，讓一般民宿能夠享受農(nóng)莊式田園生活環(huán)境，體驗農(nóng)莊生活；加拿 大則是采用假日農(nóng)莊(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受農(nóng)莊生活； 美國多見居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel),不刻意布置的居家住宿，價格 相對飯店便宜的住宿選擇；英國則慣稱Bed andBreakfast(BNB)，按字面解釋，意謂 提供睡覺的地區(qū)以及簡單早餐。民宿現(xiàn)況早期民宿的經(jīng)營，大都是以家庭副業(yè)的式，隨著民宿的風(fēng)潮漸熱，民宿創(chuàng)造出 來的商機實在太過誘人，原本被定義成家庭副業(yè)的經(jīng)營模式，逐漸轉(zhuǎn)換成家庭主業(yè) 模式在經(jīng)營，甚而房產(chǎn)投資客、新移民主義人士等等，大伙爭

9、先恐后的進入民宿經(jīng) 營的這塊飯，競爭者眾的情況下，品質(zhì)、服務(wù)以及效率的經(jīng)營管理競爭力需求，影 響力慢慢出現(xiàn)，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成民宿近年來朝精致化、豪 華化、高價化以及高服務(wù)化向在演進。民宿文化的興起，也就是近幾年的事，靈秀的山水間，散落著數(shù)十家獨具風(fēng)情 的民宿。它們或精致，或鄉(xiāng)野，或古樸，或典雅，以不同的匠心道召喚著城鎮(zhèn)里的 人們回歸“慢生活”。它不僅可使人享有確實的綠色美食，田園體驗，更提供了感性 的人文與民俗觀感。如莫干山一帶的民宿，它們依賴莫干山景區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、自然風(fēng)光與歷史沿襲 發(fā)展起來，如今已是全國中高端民宿的典。一面，它們的共性在于設(shè)計上用盡其心, 看似隨意，事實

10、上一草一木都經(jīng)過精心設(shè)計，用原木、木蠟油營造原始自然感，同 時以環(huán)保的理念盡量留存舊時的建筑里可以融合的部分。另一面，這些民宿都有其 個性，主題式、創(chuàng)意式的民宿現(xiàn)正引領(lǐng)風(fēng)潮，這種傾入了民宿主人對家居生活獨特 理解的民宿，有時更能給人以驚喜，且更不易被復(fù)制。這些民宿走高探究民宿一詞，其源自日本的民宿(音Minshuku)，民宿的廣泛定義，涵蓋甚廣，除了一般常見的飯店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地，例如民宅、休閑中心、農(nóng)莊、農(nóng)舍、牧場等，都可以歸納成民宿類。而民宿的產(chǎn)生是必然的，專業(yè)資料價高服務(wù)的小 眾路子，合理融合異國情調(diào)與當(dāng)?shù)孛袼孜幕?，吸引了不少游客。省其它地的民宿亦遍地開花，如的“泡

11、茶等花開”，坐落在古鎮(zhèn)古街，以優(yōu)雅的 茶文化鋪墊基調(diào)，客人到此不僅可以品嘗到獨味的各種香茶，更可以感受到茶道的 和、敬、清、寂；桐廬的蘆茨土屋是省較早出現(xiàn)的民宿，除了依賴難得一見的天然 浴池帶來人流以外，以藝術(shù)與玩樂結(jié)合的主題來策劃一系列活動，也使得它在民宿 行業(yè)受人矚目。民宿發(fā)展民宿，必將是越來越多希冀心文化之旅的人的選擇。擁有豐富的自然景觀與人 文風(fēng)貌，具有發(fā)展深度觀光的條件，對生態(tài)、環(huán)保、鄉(xiāng)土關(guān)懷、地域文化的關(guān)注， 帶給發(fā)展精品民宿的契機。面對未來的旅游趨勢，具有休閑、主題、創(chuàng)意和美感概 念的民宿將會創(chuàng)造新的風(fēng)潮。民宿產(chǎn)業(yè)的崛起意味著新的旅游時代，如在這個新時 代中脫穎而出，形成個性化與

12、自由化的鄉(xiāng)旅形態(tài)，真正的挑戰(zhàn)已然到來。第一章 項目總論1.1項目概況1.1.1項目名稱省建德市羅隱山居建設(shè)項目可行性研究報告1.1.2項目性質(zhì)新建1.1.3項目承辦單位羅村水庫林場1.1.4項目建設(shè)地點省建德市乾譚鎮(zhèn)羅村水庫林場1.2編制依據(jù)及研究圍專業(yè)資料1.2.1項目編制依據(jù)1、 中華人民國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三五規(guī)劃綱要；2、 全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展第十三五規(guī)劃；3、 國務(wù)院關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見（ 年中央1號文件）4、 中華人民國環(huán)境保護法；5、 建德市城市總體規(guī)劃（2007年-2020年）；6、 乾潭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、7、 乾潭鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃；8投資項目可

13、行性研究指南；9、項目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項目的各種技術(shù)資料、項目案及基礎(chǔ)材料;10、其它相關(guān)文獻資料1.2.2研究圍1、通過項目背景及發(fā)展概況的研究，分析項目提出的由來；2、對產(chǎn)品進行市場調(diào)查和需求預(yù)測，確定本項目的生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品案；3、對基地條件和項目建設(shè)案進行可行性論證；4、對總平面布置和公用工程配套設(shè)施案進行技術(shù)論證；5、對建設(shè)條件及原材料、燃料、動力供應(yīng)情況進行調(diào)查研究；6、對工程技術(shù)及設(shè)備案進行研究，分析項目工藝技術(shù)的先進性；7、根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，對項目的環(huán)境保護、節(jié)能、節(jié)水、消防、勞動保 護和安全衛(wèi)生等容進行論證；&對投資估算、資金籌措、經(jīng)濟效益進行定量分析，測算各種效益指

14、標(biāo)和項目 的抗風(fēng)險能力；9、對項目的社會效益和環(huán)境效益進行綜合評價；2015專業(yè)資料10、 得出可行性研究結(jié)論。1.3可行性研究結(jié)論1.3.1項目規(guī)模本項目總投資1200萬元，其中固定資產(chǎn)投資900萬元，流動資金300萬元, 建筑面積2000平米?；A(chǔ)設(shè)備設(shè)施及運輸車輛、加工設(shè)備，衛(wèi)生防疫設(shè)備，排污 處理設(shè)施及庫房，辦公生活區(qū)建設(shè)等。1.3.2場址本項目選址于建德市乾譚鎮(zhèn)。項目地具有優(yōu)異的區(qū)位優(yōu)勢、良好的地質(zhì)條件、 便利的交通、完備的基礎(chǔ)設(shè)施，適宜本項目的建設(shè)，該選址合理、可行。133項目建設(shè)進度根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項目總工期為3年:2015年11月2018年11月。1.3.4投

15、資構(gòu)成及資金來源投資構(gòu)成：項目總投資1200萬元，其中建設(shè)投資900萬元，流動資金300萬 丿元。資金來源：項目所需資金計劃主要由項目承辦單位自籌解決，政府鼓勵性政策補貼100萬元。1.3.5綜合評價本項目建設(shè)在充分發(fā)揮建德市乾譚鎮(zhèn)的地緣優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢的同時，還有助于 促進區(qū)域農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展。同時，對項目建設(shè)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展也具有示和帶 動作用。另對項目的生產(chǎn)規(guī)模、交易規(guī)模、銷售市場、技術(shù)案和技術(shù)經(jīng)濟的可行性 和合理性進行了全面的分析比較，本項目符合乾譚鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和省及建德市 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并有利于促進建德市農(nóng)牧畜業(yè)發(fā)展進程；本項目實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化模 式，有利于提升當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)科技水平和

16、產(chǎn)品競爭力。通過對項目財務(wù)分專業(yè)資料析表明，項 目財務(wù)盈利能力較強，經(jīng)濟效益顯著，抗風(fēng)險能力較強。因此本項目的建設(shè)是必要 的，技術(shù)和財務(wù)上是可行的。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1-1項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模力兀900總用地面積畝652建筑面積平米2000序號項目單位指標(biāo)備注3勞動定員人154項目規(guī)?？偼顿Y力兀1200建設(shè)投資力兀900流動資金力兀3005正常年市場經(jīng)營收入力兀5006正常年總成本力兀300正常年固定成本力兀200正常年可變成本力兀100第二章 項目背景及必要性分析2.1項目建設(shè)背景羅隱山居項目規(guī)劃用地位于省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫圍，羅村水庫林場，用地約65畝，

17、以利用原農(nóng)村老房為游客提供以住宿服務(wù)為主，并綜合民俗活動、農(nóng)業(yè) 體驗、休閑娛樂等容的農(nóng)家樂休閑服務(wù)。近年來，省、市先后對發(fā)展鄉(xiāng)村旅游作出了一系列部署，并把發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游經(jīng)濟放在更加突出的位置，鄉(xiāng)村民宿經(jīng)濟迎來前所未有的發(fā)展機遇。2014年，建 德市提出“旅專業(yè)資料游二次創(chuàng)業(yè)重振旅游雄風(fēng)”的奮斗目標(biāo)，全市上下以全域旅游戰(zhàn)略為引 領(lǐng)，沿著推動旅游資源成為項目、項目成為產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)形成經(jīng)濟的發(fā)展路徑，加快 項目建設(shè)，加強宣傳營銷，提升旅游環(huán)境，把建德旅游業(yè)打造成“串得成線、留得住 人、賺的了”的支柱型產(chǎn)業(yè)。其中2015年一季度全市鄉(xiāng)村旅游接待游客14.7萬人次, 旅游收入1191.55萬元，平均消費

18、81.3元，其中餐飲收入占30.6%農(nóng)產(chǎn)品銷售收 入占35.3%住宿收入占10.8%各種政策利好使鄉(xiāng)村旅游迎來發(fā)展新機遇。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1促進林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要項目建設(shè)以休閑度假為功能、以民宿為載體，開展生態(tài)旅游，拓展林農(nóng)創(chuàng)收渠 道和生態(tài)旅游市場的深度與廣度，推動著林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。2.2.2推進都市圈縣市節(jié)點融合發(fā)展的需要項目建設(shè)促進了建德市與中心城市的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)交流，使都市圈各節(jié)點縣市之間 的文化認(rèn)同感、旅游氛圍、承接輻射帶動性、發(fā)展聯(lián)動性越來越強。2.2.3滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑和健康需求的需要項目的建設(shè)以文化為核心、以市場為向?qū)?、以資源為依托，以森林生態(tài)資源 及水

19、域資源為特點，創(chuàng)新模式，打造一個集休閑、度假、戶外運動等為一體的度假 圣地，為城鎮(zhèn)居民提供天然生態(tài)的休閑康養(yǎng)之地，滿足居民日益增長的休閑和健康 需求的需要。2.2.4打造乾潭鎮(zhèn)生態(tài)健康城的需要項目的建設(shè)利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境 資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面的體驗活動, 能讓人體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗有別于以往的生活。2.2.5促進乾潭鎮(zhèn)西部山區(qū)自我發(fā)展、農(nóng)民增收專業(yè)資料的需要項目的建設(shè)依托其優(yōu)美的生態(tài)及水資源優(yōu)勢， 利用山區(qū)資源綜合開發(fā)， 以生態(tài) 農(nóng)林業(yè)為基礎(chǔ)，以森林休閑養(yǎng)生、民宿度假旅游帶動農(nóng)村業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，

20、拉動山區(qū)經(jīng)濟 發(fā)展、促進農(nóng)民增收、提高人們生活質(zhì)量，推動山區(qū)資源優(yōu)勢向經(jīng)濟優(yōu)勢的快速轉(zhuǎn) 變。第三章項目市場分析與預(yù)測3.1民宿市場分析與預(yù)測3.1.1民宿整體市場概況隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展和成熟以及越來越多的人對生活品質(zhì)要求的提高，旅游 消費逐漸從“觀光”向“休閑”快速過度人們也不再滿足于傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、 農(nóng)莊、旅游 景區(qū)提供的服務(wù)，轉(zhuǎn)而投向精致高品位的民宿休閑旅游。在美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的大背景 下，兼具秀美風(fēng)景和文化涵的民宿項目如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。目前國民宿大致分三類：第一類為“農(nóng)家樂”，主要體現(xiàn)在“釣魚、打牌、喝茶、聊天、 吃飯”，是農(nóng)民自發(fā)形成的一條生財之路。第二類稱之為“夢想回歸”，它是一些在

21、城 市里打拼了大半輩子、資產(chǎn)小有積累的退休人士，他們中有不少是教師、公務(wù)員、 設(shè)計師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢想離開的地，重 新構(gòu)筑自己的夢想。第三類為“創(chuàng)意田園”，民宿是既能與當(dāng)?shù)亟由系貧?，又有文?氛圍與人情味的住處。入住者享受的不僅是鄉(xiāng)村清新的空氣和優(yōu)美的風(fēng)景，更有民 宿主人精心營造的家居環(huán)境，和樸實平和的生活之道，他們提倡的是一種環(huán)保、樸 實、達(dá)觀的生活式，追求一種“低處生活”的慢生活自由狀態(tài)。本項目民宿就屬于第 三類。目前省民宿發(fā)展處于國領(lǐng)先的水平，民宿產(chǎn)業(yè)在近幾年得到了快速發(fā)展，并呈 現(xiàn)多元化的局面。典型代表為：專業(yè)資料（1）德清洋家樂洋式民宿：以工商投資

22、戶為主，面向中高端度假人群。粗糲 和精致、文飾和質(zhì)樸交融， 山野自由的氛圍和高星級酒店的舒適性完美融合。 一般 每晚價格在1500-4000元。（2）西湖民宿：民宿主人多為城市白領(lǐng)或創(chuàng)業(yè)者，展示標(biāo)簽為文藝、小資、閑適。西湖民宿獨門獨院、風(fēng)景、生態(tài)、慢生活，它們既結(jié)合現(xiàn)代生活的需求，又 與西湖旅游緊密融合，融入了主人審美意趣，向自然歸依，卻不與塵世隔絕，頗有 一番“大隱隱于市”的意境。一般每晚價格在300-600元。（3） 鄉(xiāng)村民宿：傳統(tǒng)農(nóng)家樂、漁家樂的升級版本，呼吸自然，回歸傳統(tǒng)，在 鄉(xiāng)村中感受到溫情、尋找到文化、擁抱到山水的家外之家。一般每晚價格在200-400丿元。（4） 農(nóng)家樂綜合體。七

23、要素的合理集聚，由政府引導(dǎo)整體規(guī)劃建設(shè)。從最初為游客提供簡單農(nóng)家食宿起步，依托農(nóng)村良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的鄉(xiāng)土文化資 源，在政府主導(dǎo)下，通過“吃、住、行、游、娛、購、養(yǎng)、育”要素的合理集聚，融 入休閑農(nóng)莊、民宿和鄉(xiāng)村旅游的理念，并整合出高山避暑型、養(yǎng)生養(yǎng)老型、民俗風(fēng) 情型、休閑農(nóng)莊型、鄉(xiāng)村民宿型、參與體驗型六大鮮明主線，它們散布在群山之中， 以低價、親民、自然吸引著都市游客。一般每晚150-300元。本項目就屬于這一類別。3.1.2民宿前景與市場需求預(yù)測旅游消費升級，推高邊旅游市場規(guī)模。隨著居民度假旅游需求的高速增長，中 國將進入休閑旅游階段， 短途游、 自駕游消費將成為常態(tài)化、 高頻次消費

24、， 邊游市 場份額將持續(xù)提升。 根據(jù)2015中國在線邊自助游市場專題研究報告顯示，2014年中國在線邊游市場規(guī)模為66.51億元人民幣，占中國在線度假旅游市場的20%預(yù)計2017年將達(dá)到33%市場規(guī)模達(dá)到265.10億元人民幣。專業(yè)資料2015-2017年中國在線周邊游市場規(guī)模隕測曾袒朋 3 少養(yǎng)屛用初霍# I I + B F 1-1 W-l HdI I I I IM I -FBI B F 9* R B I 9* I I I 9* I-R +B *! B B-F-l!F I E * I I 甲 l-l *-HTW B 2014年第2季度中國在線客棧民宿預(yù)訂市場增長迅速，2014年第2季度在線客

25、棧FE 場觀模（億元人民幣）3002502001501005003.65ZL1%62J%67.2%80%70%60%50%40%30%20%10%0%5,94 10.28 17*1926X5眉隹率51.6%專業(yè)資料民宿預(yù)訂市場規(guī)模達(dá)到1.3億元，環(huán)比增長58.5%同比增長333.3%遠(yuǎn)高于在線酒 店預(yù)訂市場整體35.8%勺同期同比增速。大眾出行主體已由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個人旅游， 居民對于客棧民宿等個性化主題酒店需求增加，民宿預(yù)訂市場迎來爆發(fā)式增長。易 觀國際于8月份發(fā)起的“中國客棧民宿預(yù)訂市場用戶調(diào)研”項目顯示，高達(dá)66.3%勺在 線酒店用戶同時是客棧民宿預(yù)訂用戶，26至35歲的用戶是中國在線客棧

26、民宿預(yù)訂 用戶的主體，占50.7%勺份額。對于消費者而言，民宿產(chǎn)品區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)化住宿產(chǎn)品 的地在于不僅實現(xiàn)“住”的功能，同時通過環(huán)境的營造和提供個性化服務(wù)，使消費者 身心舒展，感受到有別于日常生活的旅游體驗。3.2.1項目市場定位本項目位于省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫圍，羅村水庫林場。位于-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，乾潭鎮(zhèn)至市區(qū)1.5小時車程。乾潭鎮(zhèn)為中心形成的一 小時交通圈將會覆蓋地區(qū)，兩小時交通圈將覆蓋上海市、市、市及義烏市。對于長 三角的城市游客有很強的吸引力。但是該項目邊森林旅游發(fā)展相對滯后，旅游產(chǎn)品較為單一，同時經(jīng)營能力欠缺，管理力量薄弱，硬件設(shè)施和服務(wù)水平都亟需提升。無論從知名

27、度還是開發(fā)運作成熟 度來說都處于劣勢?；诖耍ǖ率辛_隱山居建設(shè)項目的戰(zhàn)略定位是：通過對地鄉(xiāng)村特色的理解， 建立一個有著濃郁鄉(xiāng)土文化的獨立磁極，充分利用邊水庫、林場的自身資源優(yōu)勢， 打造地特色顯著的鄉(xiāng)村民宿，為游客提供“吃、住、游、娛“四位一體健康休閑旅游， 引導(dǎo)人們放下一切，把自己交給自然，來大自然過一種簡單的生活，做到人和自然 的真正融合。同時在開發(fā)初期以低價、親民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。項目初期建議一般每晚200-300元。3.2.2目標(biāo)客群分析目前民宿項目的游客多以休閑度假為目的，地域構(gòu)成主要為江浙滬客戶群體, 兼有邊省份城市客戶群體，出游結(jié)構(gòu)多為短期游。隨

28、著家庭汽車擁有量的增多，末去郊區(qū)旅游成為市民一種主要的休閑式。根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查，超過2/3的江浙滬城市家庭每年都進行郊游，其中40%每年郊游3-5次。調(diào)查顯示，95%的江浙滬市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3的市民愿意 在雙休日到郊區(qū)旅游，其中25%的市民有在外住宿的意愿。體驗當(dāng)?shù)氐奈幕袂椋?貼近土地、真正地融入鄉(xiāng)村生活成為市民專業(yè)資料調(diào)節(jié)工作壓力，放松身心的第一選擇。隨著旅游的發(fā)展以及消費觀念的日漸成熟，游客對旅游的需求結(jié)構(gòu)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾旅游市場需求在不斷產(chǎn)生分化，逐漸向特色化、多層次化的小眾市場向發(fā)展。游客越來越多的考慮與他人不同的旅游經(jīng)歷、旅游感受和旅游收獲。而建德市羅隱山居建設(shè)項

29、目更多的吸引木屋愛好者、營地愛好者、自駕車愛好者、農(nóng)耕生活愛好者等追求回歸自然，享受人與自然和諧的都市旅游群體。3.3營銷策略根據(jù)市場定位和客戶分析的研究，在營銷策略上，本項目應(yīng)重視以下面：1、 樹立品牌推廣概念，傳達(dá)健康休閑并且有鄉(xiāng)村特色的度假理念。本項目目標(biāo)群體客流大，樹立良好品牌形象有利于項目形象有效傳播傳達(dá)。短時期快速吸引 旅游群體，制造熱鬧場面，有利于后期深入可持續(xù)發(fā)展。2、 通過有成效的管理，提高經(jīng)營能力及軟硬件實力，以具有競爭力的產(chǎn)品贏得客戶的滿意度、信任度，努力讓客戶二次甚至多次來訪，形成固定度假模式。3、 通過線上線下同時傳播，例如線上的傳統(tǒng)媒介、電視、電臺等，制造事件 營銷

30、引起社會關(guān)注達(dá)到有效傳播的目的。線下可通過渠道派單，駐場等式進行宣傳 推廣。4、利用目前流行的互聯(lián)網(wǎng)+模式，通過網(wǎng)絡(luò)營銷拓展渠道。首先要建立較為完善的技術(shù)服務(wù)保證網(wǎng)絡(luò)營銷的有效實施，其次通過大型知名，例如大眾點評網(wǎng)、途 牛網(wǎng)等旅游社交與其形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過它們的推廣渠道引入游客。另外還可 以通過官微信，APP等社交軟件拓展渠道，進行全位的推廣傳播。專業(yè)資料第四章 地理位置選擇和區(qū)域投資環(huán)境4.1地理位置4.1.1地理區(qū)位乾潭鎮(zhèn)位于新安江下游，富春江畔。東與村鄉(xiāng)、鳳凰鄉(xiāng)接壤，南與三都鎮(zhèn)、梅 城鎮(zhèn)毗連，西與村橋鎮(zhèn)、下包鄉(xiāng)交界，北與欽堂鄉(xiāng)、安仁鎮(zhèn)相接，東北與桐廬縣相 連。東距120公里，西距新安

31、江鎮(zhèn)30公里，是建德市東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟、 文化中心和商品集散地。 位于-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，從出發(fā), 杭千高速80分鐘可達(dá)，對于長三角的城市游客有很強的吸引力。4.1.2交通區(qū)位-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，杭千高速公路、320國道穿境而過，水利交通便利。 乾潭鎮(zhèn)至市區(qū)1.5小時車程。乾潭鎮(zhèn)為中心形成的一小時交通圈將 會覆蓋地區(qū)，兩小時交通圈將覆蓋上海市、市、市及義烏市。林場通過縣道大羅線 連接乾潭鎮(zhèn)區(qū)，僅20分鐘左右車程。4.1.3經(jīng)濟區(qū)位乾潭鎮(zhèn)2004年被建設(shè)部等6部委確定為全國重點鎮(zhèn)，被統(tǒng)計局列入全國千強 鎮(zhèn)行列。乾潭鎮(zhèn)個私企業(yè)較為發(fā)達(dá)，主導(dǎo)行業(yè)有家用紡

32、織品、五金工具、膠合板等五大系列，其中家用紡織品主要生產(chǎn)各類寢具產(chǎn)品，是華東地區(qū)較為集中的生產(chǎn)基 地。4.1.4旅游區(qū)位建德市地處西部，東接，西邊，中貫富春江、新安江，隸屬市。建德是全國首批44個重點風(fēng)景名勝區(qū)之一，以“奇山碧水”的旖旎風(fēng)光和人文薈萃的名勝古跡聞名 于世，是西湖一一新安江、千島湖一一名山名水旅游線上的一顆璀璨明珠。4.2區(qū)域投資環(huán)境專業(yè)資料建德?lián)碛械锰飒毢竦纳剿鷳B(tài)優(yōu)勢和自然資源稟賦，既是一個適宜休閑居住的養(yǎng)生福地，也非常適合發(fā)展休閑生態(tài)旅游；交通區(qū)位優(yōu)勢凸顯，是西部交通樞紐，擁有高速、國道、水運和機場的立體交通網(wǎng)絡(luò)；資源稟賦豐富獨特，新安江水量豐富、水質(zhì)絕佳、水景優(yōu)美、水能豐

33、富，農(nóng)業(yè)有機產(chǎn)品遠(yuǎn)近聞名；再加上政務(wù)環(huán)境的 不斷優(yōu)化，建德市有著投資興業(yè)的絕佳優(yōu)勢。第五章 項目建設(shè)案5.1建設(shè)規(guī)模及分期開發(fā)計劃5.1.1項目規(guī)模本項目用地面積65畝，其中改擴建面積約20000平米、新建總建筑面積2000平米，包括對現(xiàn)有建筑改造、家禽養(yǎng)殖基地、休閑娛樂基地、蔬菜鮮果園、生態(tài)農(nóng) 莊、新建住宿辦公用房及相關(guān)的交通及其他基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施建設(shè)。5.1.2項目分期開發(fā)計劃項目計劃分二期進行，根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項目總工期為3年：一期2015年11月2016年12月，二期2016年12月2018年11月。一期建設(shè)容1裝修改造現(xiàn)有建筑，可同時容納50人左右休閑娛樂。包括住宿、餐

34、飲、書 吧、棋牌、臺球、禪室等。2、改造原有水池一座，作為生態(tài)魚池供垂釣及食用。3、建設(shè)1000平米燒烤基地。專業(yè)資料4、 圍護建設(shè)2000平米家禽養(yǎng)殖園。實施舍飼和圍欄養(yǎng)殖，把肉食性和觀賞性 結(jié)合起來，5、建設(shè)5000平米無公害有機蔬菜種植園。既體現(xiàn)觀賞性，又體現(xiàn)食用性。6、建設(shè)鮮果采摘園6000平米。盡力達(dá)到三季有花、四季有果。7、 生態(tài)農(nóng)莊基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)。按照山地農(nóng)業(yè)開發(fā)的立體框架，以宜 則宜配套生態(tài)功能。新建水井，輔設(shè)水網(wǎng)；鋪設(shè)路燈，水泥路、林園道、整治 山莊林園、水電配套、綠化美化等工作，力爭做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能 高效、循環(huán)利用。二期建設(shè)容1、逐步搭建獨立木屋15個，

35、每個可住宿2-8人不等。2、修建森林泳池一座，搭配淋浴、曬場等。3、建設(shè)一個和水庫合作的垂釣場，每年組織一次捕魚觀賞季及水庫魚宴節(jié)。4、建設(shè)1000平米的土燒酒釀酒基地。5、建立特有精品苗木種植基地。6、 開辟環(huán)水庫騎行線路，開展租單車業(yè)務(wù)，拓展水庫外圍戶外運動。力爭做 到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。7、開辟林場山道環(huán)線，設(shè)立休息亭，合理規(guī)劃水庫至胥嶺徒步毅行線路，設(shè) 立接送站，達(dá)到景點聯(lián)動。5.2工程組織案5.2.1組織原則本項目因地處山地，項目開發(fā)面積大，基礎(chǔ)設(shè)施體量大，工程實施組織需謹(jǐn)規(guī) 劃，盡可能提高建設(shè)效率，降低建設(shè)措施費用的投入。同時，考慮到山地、臨水的 施工難度，需合

36、理規(guī)劃建設(shè)順序，確保實施安全。專業(yè)資料5.2.2初步案構(gòu)想1、 利用分期建設(shè)安排，一期實施時在二期用地圍設(shè)置臨時設(shè)施及臨時水、電 接口，確保一期按期完工。2、 利用山地自然條件，統(tǒng)一規(guī)劃自上而下的臨時排水設(shè)施，降低此部分成本 投入。3、 改造建設(shè)工程優(yōu)先啟動，休閑基地、家禽養(yǎng)殖及蔬菜水果園建設(shè)在改造工 程基本完成后啟動。4、 配套設(shè)施設(shè)計統(tǒng)一考慮，一期實施時考慮二期的協(xié)調(diào)配合以及接駁口，降 低平均配套設(shè)施成本。5、二期建設(shè)時，做好對一期已完工部分的保護。6、基礎(chǔ)工程實施時，重點關(guān)注基坑降排水、基坑圍護，防止事故發(fā)生。第六章項目產(chǎn)品類型6.1主要產(chǎn)品隨著城市化的發(fā)展，生態(tài)休閑度假是發(fā)展的主導(dǎo)向，

37、市場需求空前擴大。正逐步向“以城帶鄉(xiāng)，城中有鄉(xiāng)，鄉(xiāng)中有城，城郊一體化”的向邁進，這就要求城郊農(nóng)業(yè) 要為市民提供旅游休閑娛樂場所，從近郊的桐廬蘆茨民宿，莫干山洋家樂，到的民 宿火熱程度來看，親民的，差異化的休閑市場正興未艾，隨著80、90后的消費市場逐漸成熟，農(nóng)居性質(zhì)的特色休閑產(chǎn)品市場很大。本項目建設(shè)依托得天獨厚的山水生態(tài)優(yōu)勢、交通區(qū)域優(yōu)勢和自然資源稟賦，結(jié) 合農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源， 向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的悠閑度假場所，盡力體現(xiàn)返璞歸 真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集專業(yè)資料旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會 文化功能

38、為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑的新型農(nóng)莊。因此本項目在產(chǎn)品開發(fā)上定為七大類：觀光，包括風(fēng)貌觀和物候觀；休閑娛樂; 采摘；購物；品嘗；農(nóng)事活動；教育基地。6.2產(chǎn)品性能優(yōu)勢6.2.1觀光一是風(fēng)貌觀。觀賞浙西丘陵溝壑區(qū)特有的山大溝深、山尖坡陡、梁峁縱橫、綿 延不斷、群山環(huán)抱、多路相連、多村點綴的風(fēng)光，觀賞春花、夏綠、秋黃、冬褐四 季分明的山色，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、高山流水、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞，晨看濃霧、夜聽風(fēng)；春看山花爛漫，夏嘗風(fēng) 雨彩虹，秋品山村秋色，冬眺千里冰封、萬里雪飄。6.2.2休閑娛樂?。壕沸∧疚?、特色泥土房；吃：農(nóng)家飯；玩：垂釣、游泳、日光浴、狩獵、 棋牌、山地健身等

39、；娛：垂釣休閑，悠然人生，戶外單車，激情運動。623采摘根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民 特制的筐、籃、簍進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的 喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識，又感受勞作。6.2.4購物養(yǎng)殖雞、鴨、魚等農(nóng)產(chǎn)品，供游客選購；吸收當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧恿?，編織形狀各異?規(guī)格不同的筐、籃、簍，將生產(chǎn)的野菜、蔬菜、水果或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其 中，進行包裝；收集農(nóng)村專業(yè)資料針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力 自行選購。6.2.5品嘗在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷12個月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村 節(jié)令大薈萃，讓游客

40、真切感受農(nóng)村飲食文化。嘗鮮果鮮菜，品農(nóng)莊韻味。6.2.6農(nóng)事活動根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接 將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種 植、收獲等農(nóng)事活動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動 及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。6.2.7教育基地與各中小學(xué)結(jié)合，組織學(xué)生參加農(nóng)事勞動，了解更多的動植物，學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)知識, 獲得對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、高技術(shù)農(nóng)業(yè)的感性認(rèn)識，培養(yǎng)他們熱愛勞動、熱愛生活、珍惜勞 動的優(yōu)良品質(zhì)，具有寓教于樂的獨特效果，提高了旅游、休閑的文化涵，使農(nóng)莊成 為學(xué)生的教育實

41、踐基地。6.3產(chǎn)品規(guī)模確定1依據(jù)現(xiàn)有建筑改造成可同時容納50人左右，約500平米的休閑娛樂場地， 包括住宿、餐飲、書吧、棋牌、臺球、禪室等：500平X2000元/平=100萬。2、 逐步搭建獨立木屋15個：15x15萬/個=215萬。3、 改造原有水池一座350平米，作為生態(tài)魚池供垂釣及食用：350平x600元/平=21萬。4、 建設(shè)一個和水庫合作的垂釣場500平米，每年組織一次捕魚觀賞季及水庫 魚宴節(jié)：500專業(yè)資料平x300元/平=15萬。5、建設(shè)1000平米燒烤基地：1000平x300元/平=30萬。6、圍護建設(shè)2000平米家禽養(yǎng)殖園：2000平x300元/平=60萬。7、 建設(shè)5000

42、平米無公害有機蔬菜種植園：5000平x100元/平=50萬。8建設(shè)鮮果采摘園6000平米：6000平x200元/平=120萬。9、 修建森林泳池一座300平米，搭配淋浴等：300平x500元/平=15萬。10、建設(shè)1000平米的土燒酒釀酒基地：1000平x500元/平=50萬。11、建立精品苗木種植基地10000平米：10000平x200元/平=200萬。12、 開辟環(huán)水庫騎行線路，開展租單車業(yè)務(wù)，拓展水庫外圍戶外運動：20萬。13、開辟林場山道環(huán)線，設(shè)立休息亭，合理規(guī)劃水庫至胥嶺徒步毅行線路，設(shè) 立接送站，達(dá)到景點聯(lián)動：100萬。第七章能耗分析與節(jié)能措施7.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)7.1.1原則和

43、標(biāo)準(zhǔn)1、 認(rèn)真貫徹執(zhí)行中華人民國節(jié)約能源法，堅持節(jié)約與開發(fā)并舉，把節(jié)約 放在首位的針，提高能源利用率，減輕環(huán)境污染，走可持續(xù)發(fā)展道路。2、 認(rèn)真貫徹產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)，格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合 理使用能源和節(jié)約能源，充分考慮能源二次使用和資源綜合利用，以求最大限度地 節(jié)約能源和資源。3、積極采用先進的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)，禁采用或行業(yè)主管部門已公布的淘汰落后工藝。7.1.2規(guī)和依據(jù)專業(yè)資料中華人民國節(jié)約能源法中華人民國清潔生產(chǎn)促進法（中華人民國主席令第72號）國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定（國發(fā)200628號）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（發(fā)改委令第40號）節(jié)能中長期專

44、項規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資20042505號）能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（2006年）國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作案的通知（國發(fā)200715號）關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知（工信部2010135號）發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南（2011）的通知省省人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強節(jié)能工作的實施意見（浙政辦發(fā)200717號）省固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查管理辦法（浙政辦發(fā)201035號）；公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2015）；建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB50033-2013）；建筑照明設(shè)計規(guī)（GB50034-2013）；夏熱冬冷地區(qū)居住建

45、筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（JGJ134-2010）。7.2項目能耗狀況和能耗指標(biāo)分析1、以全年的能源耗用量進行分析序號名稱數(shù)量單位折算系數(shù)噸標(biāo)準(zhǔn)煤1電XX萬度1.229XX2水XX萬 M30.857XX合計XX專業(yè)資料2、項目工業(yè)總產(chǎn)值及工業(yè)增加值根據(jù)項目經(jīng)濟評價確定本項目工業(yè)總產(chǎn)值為XX萬元，工業(yè)增加值工業(yè)增加值=工業(yè)總產(chǎn)值-工業(yè)中間投入+應(yīng)交增值稅（生產(chǎn)法）=XX萬元。3、項目能耗指標(biāo)的計算本項目萬元產(chǎn)值綜合能耗（標(biāo)煤）為：0.0466噸/萬元，萬元增加值綜合能耗（標(biāo) 煤）為：0.0889噸/萬元。由上表可見，該項目能源耗用量較小，能耗指標(biāo)遠(yuǎn)小于標(biāo)準(zhǔn)。因此該項目是一 個非常好的節(jié)能環(huán)保項目。7.3項

46、目節(jié)能措施和節(jié)能效果分析7.3.1建筑節(jié)能1）、建筑能耗指標(biāo)生產(chǎn)用房熱指標(biāo)為110W/平米；辦公樓和宿舍熱指標(biāo)為70W/平米。照明：照明照度標(biāo)準(zhǔn)為250LX。建筑圍護結(jié)構(gòu)隔熱水平：圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)屋頂0.6;外墻0.55;地板0.5;門窗密封性指標(biāo)：不低于國標(biāo)區(qū)建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測法（GB7107）規(guī)定III級水平，相當(dāng)于窗戶每米縫長的空氣滲透量：qLW2.5m3/（m.h）2）、建筑圍護結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)車間為保溫隔熱彩鋼結(jié)構(gòu)，外墻砌體結(jié)構(gòu)為增加外墻保溫層；供熱管網(wǎng)在與室外空氣接觸、非采暖房間處采用50mm厚巖棉管殼，降低管道冷熱損失。3）、采暖供熱、空調(diào)制冷系統(tǒng)按設(shè)計負(fù)荷設(shè)置，并有調(diào)節(jié)

47、控制裝置及能量計量儀表。4）、門窗采用中空門窗，照明要確定科學(xué)的照明控制式，選用高效節(jié)能照明光源， 在室照明控制中，主要采用聲控、光控、紅外等智能化的自動控制系統(tǒng)，減少照明 用電和延長照明產(chǎn)品壽命。5）、建筑材料使用節(jié)能環(huán)保新型墻體材料。專業(yè)資料7.3.2電氣節(jié)能1、 變壓器選用S11型節(jié)能變壓器，負(fù)荷率在80%左右，處于經(jīng)濟運行狀態(tài)。各 用能單位盡量靠近負(fù)荷中心，減少路耗。2、 低壓電器柜在低配室和低配電柜并列安裝，低壓側(cè)的功率因素自動補償?shù)?.93以上。3、 生產(chǎn)工藝設(shè)備和各種輔助設(shè)施所配備的電機均為新型的Y系列或變頻調(diào)速 電機。4、照明燈具選用新型的高效節(jié)能型日光燈分片控制，廠區(qū)道路照明

48、設(shè)光控裝置，節(jié)省照明用電。5、采用建設(shè)部推薦的配電設(shè)備、變頻水泵等設(shè)備和建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。7.3.3工藝節(jié)能本項目生產(chǎn)工藝路線較短，能耗較少，排污強度較小，污染治理面消耗的能源 量小。良好的工藝控制是實現(xiàn)能源高效利用的前提，加強對工藝指標(biāo)的控制，保證裝 置工藝指標(biāo)處于最佳狀態(tài)，避免人工頻繁的重復(fù)性操作，從而有效減少誤操作，即 滿足安全生產(chǎn)的需要，同時也可避免過度或不及造成的能源損耗。7.3.4暖通、動力節(jié)能1空調(diào)、制冷等系統(tǒng)的管道、風(fēng)道，均采用保溫效果好、施工便的保溫材料 保溫，以減少損失；2、在滿足衛(wèi)生要求的同時，盡量利用回風(fēng)能量；3、風(fēng)機、

49、水泵均選用國先進的節(jié)能產(chǎn)品；專業(yè)資料4、采用先進的回風(fēng)過濾設(shè)備，降低能耗。7.3.5節(jié)水措施節(jié)約用水是中國的一項重大國策，是當(dāng)前倡導(dǎo)建設(shè)“資源節(jié)約、環(huán)境友好型社會” 的一項重要容，也是解決水資源短缺和水資源污染的重要舉措。為有效節(jié)約用水，本項目擬采用如下節(jié)水案：1供、用水系統(tǒng)管路及設(shè)備，如閥門、水泵、冷卻設(shè)備、儲水設(shè)備、水處理設(shè)施及計量儀表等，均應(yīng)選擇節(jié)能型產(chǎn)品或按有關(guān)規(guī)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的要求設(shè)計、制造、安裝。2、企業(yè)各用水部門，由本企業(yè)安裝計量分水表，車間用水計量率應(yīng)達(dá)到100%, 設(shè)備用水計量率不低于90%。并保證計量水表的 完好率、檢定率。3、在給水系統(tǒng)中應(yīng)采用良好的閥門，減少水資源的跑冒滴漏

50、。4、 根據(jù)中國供水情況，應(yīng)用壁光滑的供水管材，減少管道沿程水頭損失；降 低供水能耗。5、生產(chǎn)凈循環(huán)水循環(huán)使用，減少廢水排放，節(jié)約水資源。同時根據(jù)季節(jié)變化、 機組生產(chǎn)情況及時調(diào)節(jié)機組冷卻用水量大小，降低消耗量。6、 采用節(jié)水型衛(wèi)生器具以減少供水量，同時也就減少了供水能耗。第八章環(huán)境保護與環(huán)境影響分析8.1項目場址環(huán)境條件專業(yè)資料項目位于省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫圍，羅村水庫林場，基礎(chǔ)設(shè)施完善，在供電、 供氣、給排水等面都形成了完整的配套設(shè)施，生態(tài)環(huán)境好，邊無污染源。8.2項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響8.2.1項目建設(shè)期環(huán)境影響分析1項目實施過程中環(huán)境空氣的影響揚塵是施工期間影響環(huán)境空氣的主要污染物，

51、來源于各種無組織排放源。其中場地清理、土挖掘填埋和物料運輸?shù)裙ば虍a(chǎn)塵量較大，而材料堆存、建筑機構(gòu)施工、 設(shè)備安裝等工序產(chǎn)塵量較小或不揚塵，而且揚塵還受風(fēng)向、風(fēng)速、濕度等氣象條件 影響。由于污染源多為間歇性源并且揚塵點低，因此只會在近距離形成局部污染。 施工期間產(chǎn)生的污染物未經(jīng)充分?jǐn)U散稀釋就進入地面呼吸帶，將會給現(xiàn)場人員的施 工、生活、健康安全帶來一定的影響。2.項目實施過程中水環(huán)境的影響施工期水污染源主要為施工區(qū)的沖洗廢水、施工隊伍的生活污水等。沖洗廢水 主要來源于料等建材的洗滌，主要污染物為SS;生活污水主要污染物為SS BOD、COD等。沖洗廢水的排放特點是間歇式排放，廢水量不穩(wěn)定。施工中

52、往往用水量無 節(jié)制、廢水排放量大，若不采取措施，將會在施工現(xiàn)場隨意流淌，對圍水環(huán)境及景 觀造成一定影響。3.項目實施過程施工噪聲的影響工程施工期間的噪聲主要來源于施工機械和建筑材料的運輸，車輛馬達(dá)的轟鳴 及喇叭的喧鬧聲。施工時對圍環(huán)境的主要影響是施工噪聲，其輻射圍較廣，晝間最 大距離近150米，夜間影響專業(yè)資料更為重。4.項目施工渣土處理處置施工挖掘產(chǎn)生的土以及施工過程中產(chǎn)生的渣土，必須到市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管 部門辦理建筑垃圾準(zhǔn)進、處置手續(xù)，由施工單位或承建單位和市容局渣土辦聯(lián)系外8.2.2項目運營期環(huán)境影響分析本項目飼養(yǎng)雞鴨的過程等會產(chǎn)生的一些粉塵、噪音等污染，只要采取措施加以 處理，會保持

53、良好的自然生態(tài)環(huán)境，產(chǎn)生污染的程度較小。飼養(yǎng)雞鴨及飼料運輸過程中產(chǎn)生的粉塵及噪音、生活垃圾等形成了本項目的主 要污染源。8.3擬米取的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)8.3.1環(huán)保法律法規(guī)環(huán)境保護堅持“以預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”的原則，各部門共同采取措 施，對污染進行聯(lián)合防治，以達(dá)到及地有關(guān)環(huán)境保護面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。1)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品技術(shù)要求 節(jié)能燈(HJ/T 230-2006)；2)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3838-2002);3)地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB/T14848-93);4)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB 3095-2012);5)聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB 3096-2008);6)工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)(GB

54、 12348-2008);專業(yè)資料7)一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場污染控制標(biāo)準(zhǔn)(GB185992001);8)鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)(GB 13271-2001)。8.3.2地環(huán)保法律法規(guī)8.3.3技術(shù)規(guī)設(shè)計中盡可能選用無污染或污染少的先進工藝及設(shè)備。格遵照“三同時”原則， 凡本項目中所涉及的可能產(chǎn)生污染物的工藝過程及設(shè)備，均采用相應(yīng)的措施進行治 理，使其達(dá)標(biāo)。8.4環(huán)境保護措施8.4.1項目建設(shè)期環(huán)保措施1.控制生態(tài)影響的初步案為減少建筑物施工時生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，擬定施工案時工程建設(shè)單位為 本工程的棄土制定處置計劃，應(yīng)按規(guī)定地點處理棄土，并不定期的檢查計劃執(zhí)行情 況。同時，應(yīng)考慮基礎(chǔ)開

55、挖、道路施工及場地平整過程中的水土保持案，并對臨時 性松散表土作適當(dāng)壓實處理，在坡面25時要做護坡處理，永久性坡面種植草皮。 施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時停止施工并及時與地環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他 們采取措施后才能繼續(xù)施工。為了減少工程揚塵對圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴天和刮風(fēng)的情況 下，應(yīng)在棄土表面上灑一些水，防止揚塵。工程施工者應(yīng)該按照棄土處理計劃，及 時運走棄土，并在裝運過程中不要超載，裝土車沿途不得灑落，車輛駛出工地前輪 子上的泥土應(yīng)去除干凈，防止沿程棄土滿地，影響環(huán)境整潔。同時施工者應(yīng)對工地 門前的道路環(huán)境實行保潔制度，一旦有棄土、建材灑落應(yīng)及時清掃。專業(yè)資料2.控制噪聲影

56、響的初步案為了減少施工噪聲對圍環(huán)境的影響，工程在居民點200米的區(qū)域，不允在晚上十一時至次日上午六時施工，同時應(yīng)在施工設(shè)備和法中加以考慮，盡量采用低噪聲 機械，對必須在夜間施工又可能影響居民環(huán)境的工地， 應(yīng)對施工機械采用降噪措施, 同時也可在工地圍或居民集中地圍設(shè)立臨時的聲障之類的裝置，以保證居民區(qū)的聲 學(xué)環(huán)境質(zhì)量。3.控制生活垃圾污染的初步案工程施工時，施工人員的食宿將安排在工作區(qū)域。這些臨時住宿地的排水和生 活廢棄物，應(yīng)妥善處理，集中收集送至城市垃圾處理站一并處理。4.控制水污染的初步案對于施工中的沖洗廢水，建議在施工現(xiàn)場設(shè)置臨時廢水沉淀池一座，收集施工 中所排放的各類廢水，廢水經(jīng)沉淀后，

57、仍可作為施工用水的一部分重復(fù)使用，這樣 既節(jié)約了水資源，又減輕了對地表水環(huán)境的污染。842項目運營期環(huán)保措施為保持廠區(qū)衛(wèi)生和不對圍環(huán)境造成影響，必須對項目所產(chǎn)生的污染源和污染物 進行綜合治理。1廢水本項目廢水具體處理工藝簡析：生活廢水進入化糞池進行預(yù)處理，在厭氧微生物的作用下，將大部分有機物降 解或分解成小專業(yè)資料分子物質(zhì)；然后通過調(diào)節(jié)池調(diào)節(jié)水量和均質(zhì)；接著進入接觸氧化池曝 氣生化，通過附著在填料上的生物膜的吸收、降解去除大部分污染物；生化處理后 的廢水流入沉淀池，去除水中夾帶的脫落生物膜，以達(dá)到達(dá)標(biāo)排放的目的。經(jīng)以上 工藝處理后的廢水可達(dá)到GB8978-96污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)表4一級標(biāo)準(zhǔn)。2、

58、固廢（1）廢包裝桶分類暫存于廢固收集點，由供應(yīng)商回收。（2）一般廢包裝材料、生活垃圾實行分類袋裝，定點堆放，由當(dāng)?shù)氐沫h(huán)衛(wèi)部門 統(tǒng)一處理。3、噪聲1在工藝設(shè)計上優(yōu)先選用低噪聲設(shè)備，所有設(shè)備的噪聲均小于85dB（設(shè)備外1米）。2在平面布置時，將噪聲源設(shè)置在較偏僻處，主要噪聲設(shè)備還采取隔聲、消聲、 減震等降噪措施。泵類電動機安裝消聲器、風(fēng)機采取隔振和消聲措施，動力設(shè)備采 用鋼砼隔振基礎(chǔ)，管道、閥門接口采取緩動及減振的撓性接頭（口）。加強綠化。本項目綠化建設(shè)對圍環(huán)境無任不良影響。第九章勞動安全衛(wèi)生及消防9.1編制依據(jù)為貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的針，確保項目投產(chǎn)后符合衛(wèi)生及消防的要求，保障人員專業(yè)資料

59、的安全和健康，在設(shè)計和使用過程中要格執(zhí)行關(guān)于勞動保護與安全的有關(guān) 法律、法規(guī)。本項目依據(jù)及主要的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)、規(guī)程有：1勞動部建設(shè)項目(工程)勞動安全衛(wèi)生檢查規(guī)定；2、 中華人民國消防法；3、 中華人民國安全生產(chǎn)出法；4、 建筑設(shè)計防火規(guī)(GB50016-2014)；5、 電業(yè)安全工作規(guī)程；6、 用電安全導(dǎo)則(GB/T13869-2008)；7、 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)(GB50140-2005)；&職業(yè)健康安全管理體系規(guī)(GB/T28001-2011)；9、 生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則(GB/T12801-2008)；10、 機械設(shè)備防護罩安全要求(GB8196-2003)；11、

60、生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)(GB5749-2006)；12、 建筑抗震設(shè)計規(guī)(GB50011-2010)；13、 建筑物防雷設(shè)計規(guī)(GB50057-2010)；14、 建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(GB50033-2013)；15、 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(GB50034-2013)；16、 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)(GB50736-2012)。9.2勞動安全衛(wèi)生9.2.1勞動安全專業(yè)資料經(jīng)常有人員來往的樓梯坡度為45度。鋼梯坡度不大于60度，每個樓梯段的高度盡量不超過4.5米，并設(shè)置扶手。922防暑降溫及冬季采暖休息室、辦公室等到均設(shè)電扇或空調(diào)。采暖熱源來自城市集中供熱管網(wǎng)等供暖設(shè)施。9.2.3個人衛(wèi)生建立浴室，分設(shè)