房地產(chǎn)評估練習(xí)題1答案

1、第八、九章練習(xí)題1一、單項選擇題 (本大題共20小題，每小題1分，共20分)1.舊建筑物評估價格等于( ) BA.建筑物重新建造成本+建筑物折舊B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊C.房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊D.房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊2.求取建筑物重新建造成本的方法中，簡單、可靠性和準(zhǔn)確性都比較高的一種是( )B P156A.工料測量法 B.指數(shù)調(diào)整法C.基準(zhǔn)地價修正法 D.單位比較法3.剩余法估價中，調(diào)查地塊權(quán)利狀況與確定開發(fā)完成后租金水平( )D P170A.無關(guān) B.有關(guān)C.雙關(guān) D.關(guān)系非常密切4從買方來說，成本法的理論依據(jù)是 【 】 A A替代原理 B生產(chǎn)費(fèi)用價值論 C成

2、本原理 D類似原理5建筑物耐用年限的起算日期為 【 】 B A竣工之日 B驗收合格之日 C入住之日 D物業(yè)管理企業(yè)駐入之日6評估師在用剩余法評估地塊時，預(yù)測的利潤為 【 】 B A最大利潤 B社會平均利潤 C實際利潤 D比較利潤7房地產(chǎn)的價格一般取決于 【 】 B P141 A成本 B效用 C所在片區(qū)的基準(zhǔn)地價 D所在區(qū)域的區(qū)域因素8房屋的準(zhǔn)成本租金構(gòu)成因素是 【 】A A折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi) B折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理贊、利息 C折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金 D折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)9剩余法估價分析時，售價的預(yù)測和成本預(yù)算必須符合 【 】B P167 A統(tǒng)一原則 B合法原則 C平

3、衡原則 D同步原則10剩余法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費(fèi)等三項，而暫不計利息的是【 】 D A專業(yè)費(fèi) B不可預(yù)見費(fèi) C地價 D租售費(fèi)11從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是 【 】B A替代原理 B生產(chǎn)費(fèi)用價值論 C成本原理 D. 類似原理12剩余法估價中土地最佳的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得 【 】 D A最低收益 B中等收益 C高收益 D最高收益13由市征地事務(wù)管理所征收的征地管理費(fèi)一般按征地包干總費(fèi)用 提取。 【 】C P145 A1 B2 C15 D2514剩余法基本思路是依據(jù) 【 】B A替代原理 B投入產(chǎn)出原理 C重量原理 D比較原理15如果確定比較案例宗地、地價每m

4、2為800元，容積率為2.1,待估宗地規(guī)劃容積率為17，則待估宗地容積率修正結(jié)果為 【 】 CA75028元m2 B780.2元m2 C715.8元m2 D. 82328元m216對于建筑物的折舊下屬于無形損耗的是 【 】 C A建筑材料老化 B.使用磨損 C消費(fèi)觀念的更新 D.白蟻腐蝕17運(yùn)用剩余法估價，如果某房產(chǎn)建造期為2年，第一年投入資金，則計總息期為 【 】 D A1年 B05年 C2年 D15年 18運(yùn)用剩余法進(jìn)行估價時，銷售利潤的計算基數(shù)一般為 【 】 D A地價 B開發(fā)費(fèi) C專業(yè)費(fèi) D不動產(chǎn)售價 19以下不適于用剩余法進(jìn)行估價的房地產(chǎn)為 【 】 D A待開發(fā)的土地 B生地估價 C

5、再開發(fā)估價 D經(jīng)營住房地產(chǎn)20某房地產(chǎn)預(yù)計未來月租金純收益為每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8，總 建筑面積為5000m2，出租率為80，根據(jù)剩余法，預(yù)測該不動產(chǎn)的總價為 【 】 A A18000萬元 B21000萬元 C16000萬元 D16800萬元21建筑物評估價格等于 【 】 B A建筑物重新建造成本+建筑物折舊 B建筑物重新建造成本-建筑物折舊 C房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊D房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊22以下不能使用成本法進(jìn)行估價的房產(chǎn)為 【 】 D A學(xué)校 B軍隊營房 C紀(jì)念館 D有特殊價值的文物23舊建筑物評估價格等于 【 】 BA建筑物重新建造成本+建筑物折舊

6、B建筑物重新建造成本-建筑物折舊C房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊 D房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊二、多項選擇題 (本大題共15小題，每小題1分，共15分)24.成本法的理論依據(jù)是替代原理，即( ) BCA.買方愿意承擔(dān)的價格高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的成本B.買方愿意承擔(dān)的價格不能高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的成本C.賣方可以接受的價格不能低于開發(fā)建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的各項必要成本之和D.賣方可以接受的價格低于開發(fā)建造該房發(fā)地產(chǎn)所花費(fèi)的各項必要成本之和E.賣方可以接受的價格不能低于基準(zhǔn)地價25.運(yùn)用成本法，投資利潤的計算基數(shù)包括下述兩項之和，它們是( ) AE P173A.土

7、地取得費(fèi) B.開發(fā)投資的利息 C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) E.土地開發(fā)費(fèi)用26.下列會導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是( ) ACA.使用磨損 B.設(shè)計變化 C.風(fēng)吹日曬D.現(xiàn)行政策重大改變 E.工藝改進(jìn)33.剩余法估價應(yīng)滿足假設(shè)開發(fā)期間各項成本的投入是( ) AC P167A.均勻投入 B.期初投入 C.分段均勻投入D.期末投入 E.一次性投入27從理論上來說，土地的價格構(gòu)成可以分為 【 】 AB P142 A地租資本化 B土地投資和利息 C房屋拆遷補(bǔ)助 D新菜地開發(fā)基金28房地產(chǎn)在銷售階段應(yīng)該繳納的稅費(fèi)主要有 【 】 ABCD A營業(yè)稅 B城市維護(hù)建設(shè)稅 C教育費(fèi)附加 D土地增值費(fèi)29

8、對于土地重新建造成本的求取，一般可采用以下方法評估 【 】 ABC P153 A成本法 B市場比較法 C收益法 D路線價法30判斷房屋的完損等級主要從以下幾方面來判斷 【 】BCD A使用年限 B房屋結(jié)構(gòu) C裝修 D設(shè)備31運(yùn)用剩余法估價時，確定開發(fā)商投資回報利潤的計算基數(shù)一般為 【 】 ABD A地價 B開發(fā)費(fèi) C管理費(fèi) D專業(yè)費(fèi)32以下屬于征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的有 【 】ABCD A土地補(bǔ)償 B安置補(bǔ)助費(fèi) C耕地占有稅 D新菜地開發(fā)基金33新建房地產(chǎn)價格構(gòu)成的主要內(nèi)容有 【 】ACD A取得土地費(fèi)用 B營業(yè)稅 C. 開發(fā)成本 D開發(fā)利潤以及管理費(fèi)用 29求取建筑物的重新建造成本的途徑有 【

9、 】AB A直接法 B間接法 C估算法 D以上都不對34運(yùn)用剩余法進(jìn)行評估，適用的范圍主要有 【 】ACD A待開發(fā)土地的估價 B收益性房產(chǎn) C生地估價 D再開發(fā)房地產(chǎn)的估價35房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括 【 】AD A土地重新取得費(fèi)用 B建筑物折舊費(fèi) C維修費(fèi) D建筑物重新建造成本36以下屬于按照補(bǔ)助費(fèi)的有 【 】 AB A勞動力安置補(bǔ)助費(fèi) B超轉(zhuǎn)人負(fù)安置補(bǔ)助費(fèi) C拆遷安置費(fèi) D征地管理費(fèi) 37在目前廉租房的政策實施中，其租金水平低于準(zhǔn)成本租金由 組。 【 】 B D A折舊費(fèi) B 維修費(fèi) C稅金 D管理費(fèi)38以下屬于耐用年限法求取折舊的方法有 【 】 BC A成新折扣法 B直線法

10、C余額遞減法 D實際觀察法39運(yùn)用剩余法估價時，確定開發(fā)商投資回報利潤的計算基數(shù)一般為 【 】 ABD A地價 B開發(fā)費(fèi) C管理費(fèi) D專業(yè)費(fèi)40開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項目 【 】BD A可行 B不可行 C可繼續(xù)投資 D.可取消投資 E應(yīng)減少投資 41剩余法估價調(diào)查不動產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對宗地的規(guī)劃用途、容積率和 【 】 BC A裝修 B建筑密度 C建筑物高度 D.設(shè)計 E精度 42土地開發(fā)費(fèi)用涉及的有 【 】 BCD A耕地占用費(fèi) B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) C公共配套建設(shè)費(fèi) D開發(fā)過程中的有關(guān)稅費(fèi)43以下屬于折舊的求取方法的有 【 】 CDA單位比較法 B工科測量法 C

11、耐用年限法 D成新折扣法44運(yùn)用剩余法進(jìn)行房地產(chǎn)估價，專業(yè)費(fèi)用主要考慮以下費(fèi)用 【 】 BCD A管理費(fèi)用 B建筑設(shè)計費(fèi) C規(guī)劃設(shè)計費(fèi) D工程概、預(yù)算費(fèi)用45新建房地產(chǎn)的價格構(gòu)成有 【 】 ABCDE A取得土地費(fèi)用 B開發(fā)成本 C開發(fā)利潤 D管理費(fèi)用 E銷售稅費(fèi)和投資利息三、判斷改錯題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)判斷下列每小題正誤。正確的打“”，錯誤的打“×”，并改正劃線部分。46計算建筑物耐用年限時，建設(shè)期不計入耐用年限。 【 】47結(jié)構(gòu)基本完好，少量物體有輕微損壞，基本能正常使用的房屋屬于完好房。 【 】× 基本完好房48一般地說，成本法估價的結(jié)果高于市場

12、價值，但市場疲軟時，則會低于市場交易價格。 【 】× 低；高49運(yùn)用剩余法估價時，在選擇最佳開發(fā)利用方式中，最主要的是滿足開發(fā)商的利潤預(yù)期。【 】× 選擇最佳土地用途50在利用剩余法估價時，開發(fā)商的成本須考慮社會最底成本。 【 】× 社會平均成本四、簡答題1.用成本法評估新建房地產(chǎn)價格的基本思路是什么? P1482簡述成本法評估土地價格的程序。P1433如何確定待估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式。P1714.確定建筑的耐用年限應(yīng)該注意什么？5簡述剩余法在房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的應(yīng)用。五、計算題1.現(xiàn)有一宗地，宅地面積4000m2，開發(fā)首二層作市場，樓上住宅若干單元面積23

13、000m2，開發(fā)期24個月，開發(fā)商利潤按總成本的18計算，年貸款利息13。用剩余法求該宗地價。(注：市場分析：市場用房5000元/m2，住宅用房4500元/ m2，建筑工程費(fèi)平均1100元/ m2，市政及設(shè)計等計費(fèi)為建筑費(fèi)16)2因建設(shè)需要，道路擴(kuò)寬取直，涉及部分民房拆遷。某業(yè)主房屋物業(yè)建于1969年5月，建筑面積為56m2，標(biāo)準(zhǔn)(略)。政府需要對業(yè)主拆遷補(bǔ)償，要求評估時間為2000年5月。評估時已無法找到當(dāng)時的成本造價，而同期又無類似建筑物造價實例可供參考。按房屋標(biāo)準(zhǔn)和實測工程，套用1999年建筑工程預(yù)算定額，并考慮人工費(fèi)與材料費(fèi)價差的因素，求得房屋重置造價為325元m2，殘值率為10，求折

14、舊額，以及評估價。以下答案好像有問題3. 有一房地產(chǎn)，土地總面積1000，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時每畝花費(fèi)16萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需600元；地上建筑物總建筑面積2000，于8年前建成交付使用，當(dāng)時建筑造價每平方米500元，現(xiàn)時建造同樣建筑物每平方米需1000元，估計該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%，試選用所給同類資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。4. 某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為1，000元/。該建筑物已使用8年，耐用年限為40年，殘值率為4%。試用直線法求建筑物的已使用折舊總額、年折舊額和現(xiàn)值。5有一建筑物，建筑總面積為500m2，已使用10年，重置價為700元/ m2，耐用年限為46年，殘值率為5%。試用定額法計算年折舊額，折舊總額，并估算建筑物的現(xiàn)值。已知：C=700×500=350000（元）R=5% N=40年 n=10年6某公司購買一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用3500元/ m2 ，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的13%，兩項費(fèi)用均勻投入，房屋建成后售價8000元/ m2 ，銷售費(fèi)用為樓價的3.0%，銷售稅費(fèi)為樓價的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤率為其地價、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的23%。試用剩余發(fā)求該宗地地價。確定資本化率為10%。7在一宗已七通一平的待開發(fā)建筑的土地上，土地面