房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制個(gè)人總結(jié)

1、成本控制個(gè)人總結(jié)要立足于事先主動(dòng)控制，避免被動(dòng)控制。 （被動(dòng)即為按部就班設(shè)計(jì)、發(fā)包、施工、變更、簽證）首先確定合理的項(xiàng)目預(yù)期值，之后將預(yù)期值始終貫穿進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)報(bào)建、發(fā)包、審計(jì)中，甚至主動(dòng)的影響投資決策。1/ 前期開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)好壞，項(xiàng)目能否收益，市場(chǎng)效應(yīng)如何，品牌效應(yīng)能否實(shí)現(xiàn)，主要在于前期工作的好壞，前期工作完成后，項(xiàng)目就已經(jīng)定位，能否節(jié)約造價(jià)、利潤(rùn)多少已經(jīng)基本固定。項(xiàng)目前期工作是集體智慧的結(jié)晶，他融入了高層領(lǐng)導(dǎo)的決策，項(xiàng)目實(shí)施人的具體策劃等一系列紛繁復(fù)雜的過(guò)程。因此項(xiàng)目的前期工作在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中起著不可估量的作用?？刂埔c(diǎn)：1、大量的基礎(chǔ)工作，前期工作涉及內(nèi)容廣泛，從項(xiàng)目獲得

2、土地信息開(kāi)始，獲取土地詳細(xì)資料，包括土地的位置、土地的土地權(quán)屬、土地的土地權(quán)性質(zhì)、政府主管部門(mén)的規(guī)劃要點(diǎn)等。實(shí)地考察，通過(guò)市場(chǎng)/ 政策等的信息報(bào)告，市場(chǎng)調(diào)研，成本測(cè)算，技術(shù)可行性研究，形成初步的可行性研究報(bào)告，領(lǐng)導(dǎo)再一輪決策，通過(guò)后進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，詳細(xì)的研究?jī)?nèi)容包括進(jìn)行市場(chǎng)/ 競(jìng)爭(zhēng)分析，確定項(xiàng)目定位，形成詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，審批通過(guò)后進(jìn)行招、拍、掛牌獲得土地，簽訂土地協(xié)議，辦理用地手續(xù)獲得建設(shè)用地許可證，接下來(lái)大量工作就是項(xiàng)目前期啟動(dòng)階段的工作，包括所有手續(xù)的辦理，設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)獲得建設(shè)規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證，落實(shí)開(kāi)工許可的施工許可證，進(jìn)入銷售階段還有預(yù)售許可證，待五證齊全了項(xiàng)目基本

3、上已經(jīng)定型。2、前期工作要做到測(cè)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，這里涉及銷售、融資、成本、建設(shè)期、內(nèi)部收益率，項(xiàng)目周邊區(qū)域的全盤(pán)搜索，確定本項(xiàng)目的銷售價(jià)位，以確定總收入；進(jìn)行項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議，涉及項(xiàng)目的成本測(cè)算。測(cè)算的真實(shí)與否影響著項(xiàng)目的成本高低，直接影響項(xiàng)目的定價(jià)及經(jīng)濟(jì)利益。3、成本貫穿于整個(gè)項(xiàng)目中，前期占了很大一部分，不能忽視或重視不夠，以至于造成項(xiàng)目的失誤和隱形的浪費(fèi)，前期中的成本如土地費(fèi)用就是一筆相當(dāng)大的費(fèi)用，土地費(fèi)用在建筑總成本中的比重最大，所以土地費(fèi)用的高低決定著項(xiàng)目定價(jià)的高低。前期開(kāi)發(fā)成本主要遵循的原則是該花則花，能省則省，結(jié)合項(xiàng)目條件從實(shí)際出發(fā)來(lái)處理各項(xiàng)成本，絕不能圖一時(shí)省錢(qián)，

4、而留下隱患，到后期花費(fèi)更大的代價(jià)，不是節(jié)約而是浪費(fèi)。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面1 拿地階段：土地、規(guī)劃對(duì)于土地一般都認(rèn)為是固定費(fèi)用，但不盡然是，土地費(fèi)用分為土地凈地費(fèi)用、毛地費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，如果土地的資料不夠詳細(xì)，地權(quán)屬不是很清楚，在拿地的時(shí)候就可能會(huì)出現(xiàn)偏差，因此在前期工作中調(diào)研土地的資料足夠充分，就可以減少后期土地的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。另外，如果不是 BOT 模式的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量爭(zhēng)取拿的土地為凈地，如果是毛地，涉及征地、回遷安置、拆遷補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，如果由開(kāi)發(fā)商來(lái)處理的話，容易出現(xiàn)麻煩，無(wú)形中加大了土地成本，故可以和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商由政府出面處理土地事宜，開(kāi)發(fā)商接收凈地，這樣可以

5、節(jié)約很大的成本。2 設(shè)計(jì)階段：方案、勘察、建筑結(jié)構(gòu)施工圖方案優(yōu)化對(duì)節(jié)約成本和創(chuàng)造效益，起到非常重要的作用。比如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)是否全部選用，公共服務(wù)用房的面積指標(biāo)確定，車(chē)庫(kù)的選擇方案，人防設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)的確定，消防設(shè)計(jì)按規(guī)范要求能夠滿足使用的條件即可，避免浪費(fèi)?？辈焓窃敿?xì)施工圖設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)工作，在實(shí)施中確定勘察單位很重要，勘察成果的可信度直接影響著后期設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確度，詳勘不準(zhǔn)確，地質(zhì)條件就不清楚，設(shè)計(jì)基礎(chǔ)的形式就不準(zhǔn)確，在實(shí)際施工過(guò)程中就會(huì)發(fā)生變更，不僅給施工單位增加工作量，還要變更設(shè)計(jì)，無(wú)形中增加設(shè)計(jì)和施工的成本，因此詳勘是節(jié)約建安成本的基礎(chǔ)工作。大配套市政規(guī)劃決定了投資的大小，按

6、照市政規(guī)劃要求有伸縮空間的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)周邊市政條件，減少不必要的市政建設(shè)，最大程度減少成本投資。比如燃?xì)夤こ倘绻巧虡I(yè)項(xiàng)目可以不設(shè)燃?xì)庵评湎到y(tǒng)，周邊社區(qū)成熟調(diào)壓站改為調(diào)壓箱；雨水管線的設(shè)計(jì)可以根據(jù)小區(qū)情況規(guī)劃合理的設(shè)計(jì)，縮短管線鋪設(shè)長(zhǎng)度，也可以減少投資；電力設(shè)施也可以根據(jù)具體情況調(diào)整和優(yōu)化；在項(xiàng)目上幾個(gè)配套項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題的優(yōu)化節(jié)約，可以節(jié)約成本數(shù)千萬(wàn)。3 手續(xù)階段：費(fèi)用減免或緩繳類在辦理工程相關(guān)手續(xù)時(shí)，需繳納費(fèi)用的科目繁多，但區(qū)域政策不同，可繳可免可省可緩繳的項(xiàng)目其實(shí)很多，這就要求開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)人員一定要充分了解當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)政策及其優(yōu)惠政策，在此前提下，通過(guò)努力實(shí)現(xiàn)費(fèi)用的減免或者緩繳，為

7、公司爭(zhēng)取最大的資金節(jié)約。比如合同備案費(fèi)，每一個(gè)地區(qū)都有不同的造價(jià)基準(zhǔn)值，在合同備案時(shí)完全可以按照基準(zhǔn)值進(jìn)行合同備案，就可以節(jié)約成本；開(kāi)工前的供水供電配套費(fèi)、熱力入網(wǎng)費(fèi)等大配套費(fèi)用的協(xié)調(diào)，雖不同區(qū)域有不同的 參考 標(biāo)準(zhǔn)，但也有很大的協(xié)調(diào)空間。另外，建委系統(tǒng)辦理開(kāi)工手續(xù)前需繳納的一系列費(fèi)用，如社會(huì)保障費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、農(nóng)民工保證金、工程意外傷害保險(xiǎn)、安全措施費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、環(huán)境保護(hù)費(fèi)等，都可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況協(xié)調(diào)減免；還有依據(jù)地方政策的優(yōu)惠方式有不同的優(yōu)惠，契稅返還、稅收減免等都可以節(jié)約投資。4 招標(biāo)合約階段：效益增收類通過(guò)合同洽商和談判，為公司爭(zhēng)取最大利益。如電話、寬帶的接入，完全可以根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)

8、爭(zhēng)機(jī)制，爭(zhēng)取優(yōu)惠最大的單位，或者無(wú)費(fèi)用接入，或者可以單戶接入的名義，盡量減少施工費(fèi)用，依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)?？梢怨?jié)約上百萬(wàn)至數(shù)百萬(wàn)元；有些費(fèi)用也可以通過(guò)變通形式節(jié)約成本，如手機(jī)信號(hào)覆蓋費(fèi)、有線電視等都可以節(jié)約成本，為公司爭(zhēng)取效益。2/ 工程控制工程上有效的控制工程造價(jià)，應(yīng)從管理組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)造價(jià)、合同信息等方面采取措施，經(jīng)濟(jì)技術(shù)相結(jié)合是最有效的手段。要通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析、效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的關(guān)系，把控制造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工措施中。具體措施：1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度：確保選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案。保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)、合理、準(zhǔn)確，避免因設(shè)計(jì)不當(dāng)影響銷售，造成資金

9、回收緩慢。2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)：項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短,對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商要做到心中有數(shù) .而作為設(shè)計(jì)單位,在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過(guò) 計(jì)算 ,要用數(shù)據(jù)說(shuō)話 ,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 ,盡量杜絕設(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣作法3、開(kāi)展價(jià)值工程活動(dòng).價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最少的投入而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能效益最大化的一種管理方法主要途徑有五種：一）是提高功能,降低成本 ,這是最理想的途徑二）是功能不變,降低成本 ;三）是成本不變,提高功能 ;四）是功能略有下降,但帶來(lái)成本大幅度降低五）是成本略有上長(zhǎng),但帶來(lái)功能大幅度

10、提高;.4、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作.加強(qiáng)圖紙會(huì)審工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前, 對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核.施工前 ,克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷,所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好.,將5、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理.杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更.對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更、各類簽證和索賠，我們采取的方法是,必須有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效,進(jìn)行強(qiáng)力的反索賠。同時(shí)分清是那方的責(zé)任,及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰,做到心中有數(shù).這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的變更 ,從而杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)變更、簽證和索賠來(lái)增加工程量和造價(jià)。6、工程發(fā)包：選擇適合開(kāi)發(fā)商的發(fā)包方式，付款方式，保

11、證金方式，墊資方式，減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力；例如邀請(qǐng)招標(biāo)并二次報(bào)價(jià)，墊資至封頂，按面積或樓棟交保證金，并且將專業(yè)工程單獨(dú)發(fā)包，包括：二次結(jié)構(gòu)、水電安裝、人防、消防、園林景觀及市政配套、智能安防7、竣工結(jié)算：按照雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算 ,審查是否有丟、拉項(xiàng)工程.認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程真正實(shí)施,實(shí)事求是。8、以人為本的管理體制：在工程造價(jià)和項(xiàng)目中,人的因素更顯重要.工程造價(jià)控制涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和專業(yè),如 :前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗(yàn)收等.哪個(gè)環(huán)節(jié)都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作,他們工作中的任何失誤,都會(huì)最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理

12、合法 ”的效益遞減 .要提高工程投資效益,企業(yè)就必須在工程造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上,有膽有識(shí)地重視“以人為本 ”,要強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制.從以上幾個(gè)方面可以發(fā)現(xiàn) ,降低工程成本事在人為 .加強(qiáng)投資控制 ,降低工程成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)之本 ,必須抓緊抓好 .從根本上解決合理確定和有效控制建安工程造價(jià)及開(kāi)發(fā)成本。3/ 銷售控制方向、風(fēng)格、房型是普通住宅還是高檔別墅?銷售方向，要知道未來(lái)的客戶是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭 ?是教師還是 律師 ?是 30 歲到 40 歲之間還是 60 歲以上 ?在工程施工進(jìn)行前，就要開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，如召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)、廣告宣傳，同時(shí)配合開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行預(yù)售，為此還要對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)和組織。以上在前期進(jìn)行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場(chǎng)的變化而變化和調(diào)整的。也就是說(shuō)，除了做看得見(jiàn)的營(yíng)銷工作以外，還要做無(wú)形的營(yíng)銷工作，即營(yíng)銷策略的研究和確定。具體包括：價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣時(shí)， 還要在營(yíng)銷管理方面做大量的工作， 組織營(yíng)銷機(jī)構(gòu)或部門(mén)， 選擇策劃和中介 公司，選擇設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，選擇市場(chǎng)調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設(shè)計(jì)公司進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)，管理營(yíng)銷費(fèi)用，監(jiān)督營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)的其他部門(mén)進(jìn)行配合。目的營(yíng)銷是幾乎貫穿整個(gè)