某辦公樓項(xiàng)目管理方案_secret

1、* 大樓項(xiàng)目管理方案工程概況地塊整體略呈矩形，東西長、南北短，實(shí)測占地面積約4618 平方米。項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造一幢具有一流設(shè)施和智能型的* 大樓。大樓為一幢二十四層的高層建筑，其中地下室一層，一至五樓為群房，以上為主樓。大樓西側(cè)采用的是大弧面，建筑主體直接落地。地下室機(jī)動(dòng)車庫可停車 58 輛。建筑周圍布置綠地，道路周邊綠化，地塊綠化覆蓋率 23%，；地塊西側(cè)設(shè)有集中地上機(jī)動(dòng)車位， 可停車 20 輛。各配套項(xiàng)目經(jīng)向有關(guān)單位征詢，可配套解決。項(xiàng)目合計(jì)地上建筑面積為30000m2，地下面積 2150 m2，總建筑面積為 32150 m2，綜合容積率為 6.5，綜合覆蓋率為 46%，項(xiàng)目投資 1.9 億人

2、民幣，建設(shè)周期為 2.5 年。項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖1.按建筑項(xiàng)目組成分（主要用于設(shè)計(jì)階段）* 大樓地下室群房主樓地下停車場周圍綠化市政配套給水機(jī)動(dòng)車庫郵電業(yè)務(wù)培訓(xùn)中心排水設(shè)備用房計(jì)算機(jī)網(wǎng)管中心供電郵電綜合業(yè)務(wù)受理處及郵電營業(yè)大廳通信機(jī)房煤氣郵電、郵品、郵幣、電話磁卡營業(yè)大廳管理用房郵電通訊器材展示及銷售郵電設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工的委辦、代辦郵電器材及計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的租賃及維修郵電進(jìn)出口業(yè)務(wù)郵電配套設(shè)備（空調(diào)、電源）的租賃及維修郵電業(yè)務(wù)宣傳國際國內(nèi)郵購業(yè)務(wù)郵品倉庫餐廳活動(dòng)中心等2.按項(xiàng)目實(shí)施分（主要用于施工階段）* 大樓地下工程上部結(jié)構(gòu)工程 屋面工程裝飾工程機(jī)電設(shè)備安裝工程室外工程樁基工程一五層結(jié)構(gòu)外墻立面工程

3、給排水基坑支護(hù)六二十四層結(jié)構(gòu)門窗工程強(qiáng)電土方開挖屋頂結(jié)構(gòu)樓地面工程弱電基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程內(nèi)墻裝飾電梯工程地下室工程空調(diào)、通風(fēng)工程通信工程消防工程衛(wèi)生設(shè)備安保監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目管理的目的和意義項(xiàng)目管理是從項(xiàng)目開始到項(xiàng)目完成對項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃（策劃）、控制和協(xié)調(diào)，是項(xiàng)目在既定的費(fèi)用范圍內(nèi)，滿足質(zhì)量要求的情況下按時(shí)完成。 建設(shè)過程中項(xiàng)目管理的成功與否，將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，在項(xiàng)目建設(shè)過程當(dāng)中除了重視技術(shù)方面的問題，還應(yīng)同時(shí)重視項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目管理的核心任務(wù)并非是對建設(shè)過程的監(jiān)督，而是作為業(yè)主的顧問對項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、組織和合同等各方面提出合理可行的措施和建

4、議，為項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行有效的控制。項(xiàng)目管理工作的范圍和內(nèi)容本項(xiàng)目管理方案是針對從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段到項(xiàng)目交工驗(yàn)收這一過程進(jìn)行的項(xiàng)目管理。工作任務(wù)投資進(jìn)度質(zhì)量合同信息組織實(shí)施階段控制控制控制管理管理協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)階段施工階段項(xiàng)目管理合同結(jié)構(gòu)圖方案一：業(yè)主在項(xiàng)目決策后， 通過招標(biāo)擇優(yōu)選定總承包單位全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施過程，直至最終交付使用功能和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合合同文件規(guī)定的工程目的物。 項(xiàng)目管理單位是項(xiàng)目總承包的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目管理貫穿于項(xiàng)目實(shí)施全過程的設(shè)計(jì)階段和施工安裝階段。業(yè)主方案設(shè)計(jì)單位工程項(xiàng)目總承包單位供貨單位設(shè)備、材料采購項(xiàng)目管理單位方案二：業(yè)主在決策后，組織設(shè)計(jì)并參與施工項(xiàng)目管理。業(yè)主和委托的項(xiàng)目管理單

5、位共同進(jìn)行項(xiàng)目管理。業(yè)主設(shè)計(jì)聯(lián)合體樁施專項(xiàng)科乙丙基工業(yè)供目研甲施總施貨管咨設(shè)設(shè)設(shè)工包工單理詢計(jì)計(jì)計(jì)單單單位單單單單單位位位位位位位位土設(shè)裝材建備飾料施安施、工裝工設(shè)單單單備位位位采購項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖方案一：工程總承包方的項(xiàng)目管理業(yè)主業(yè)主代表業(yè)主代表辦公室項(xiàng)目總承包單位總負(fù)責(zé)人項(xiàng)目總承包單位總負(fù)責(zé)人辦公室設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目經(jīng)理施工階段項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理助理投進(jìn)質(zhì)合信組專業(yè)技術(shù)組項(xiàng)目經(jīng)理辦公室資度量同息織控控控管管協(xié)結(jié)構(gòu)制制制理理調(diào)組組組組組組空調(diào)衛(wèi)生技術(shù)給排水強(qiáng)電弱電機(jī)械設(shè)備建筑物理建筑力學(xué)專門技術(shù)概預(yù)算方案二：業(yè)主與項(xiàng)目管理單位共同進(jìn)行項(xiàng)目管理業(yè)主業(yè)主代表業(yè)主代表辦公室項(xiàng)目管理總工程師副總工程師總工

6、程師助理投進(jìn)資度控控制制組組21人人設(shè)計(jì)聯(lián)合體甲乙丙設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)單單單位位位辦公室 1人質(zhì)合信組量同息織控管管協(xié)制理理調(diào)組組組組6111人人人人樁施專基工業(yè)施總施工包工單單單位位位土設(shè)裝建備飾供施安施貨工裝工單單單單位位位位項(xiàng)目管理職能分工表職能代號(hào)：信息 I， 決策準(zhǔn)備 P， 決策 E， 執(zhí)行 D，檢查 C。階 編業(yè)項(xiàng)目設(shè)施供工作任務(wù)分類主管理計(jì)工貨段 號(hào)方方方方方1投資規(guī)劃EIDCP2編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書EIDCP設(shè)3方案設(shè)計(jì)ECICPD4擴(kuò)初設(shè)計(jì)EIDCPD計(jì)5概算階 6 設(shè)計(jì)方案評審段 7 施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)算 8 資金使用計(jì)劃9 進(jìn)度計(jì)劃10 甲供機(jī)電設(shè)備和材料招標(biāo)11 編制施工招標(biāo)方案1

7、2 招標(biāo)申請13 編制招標(biāo)文件施 14 組織招標(biāo)、選擇施工單位15 進(jìn)駐施工現(xiàn)場工 16 開工前審批17 對已批準(zhǔn)工期計(jì)劃的監(jiān)督18 投資監(jiān)督19 對質(zhì)量的監(jiān)督階 20 項(xiàng)目管理組織內(nèi)部信息 21 合同管理22 現(xiàn)場組織、協(xié)調(diào)與管理段 23 設(shè)計(jì)和施工工期的改變 24 工程計(jì)量及付款單的審核25 竣工預(yù)檢驗(yàn)與質(zhì)量評定26 竣工決算27 竣工交付驗(yàn)收28 遺留問題的處理落實(shí)設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理任務(wù)ECDECPCDECDE PDCE PDC EDC IPDC EC IPDCE PD EC IPDC EDC IPDCEDPDCDECPDECPDCDECPDCDECPDCDDECIPDCECPDCIDCD

8、DCEPCDIDCDCECPDCDDCDCDDCDCDCDCD1.投資控制的任務(wù)：采用的基本工作原理是動(dòng)態(tài)控制原理，即采用計(jì)算機(jī)輔助的手段，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 分析和審核投資計(jì)劃值，并將不同階段的投資計(jì)劃值和實(shí)際值進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤比較，當(dāng)其發(fā)生偏差時(shí)，分析產(chǎn)生偏差的原因，提出糾偏的措施，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)在確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下， 充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性， 使項(xiàng)目總投資控制在計(jì)劃總投資范圍以內(nèi)。主要任務(wù)是：審核方案設(shè)計(jì)，優(yōu)化估算，提出審核報(bào)告和建議；審核設(shè)計(jì)概算，提出審核報(bào)告和意見；在審核設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目總投資目標(biāo)值；對施工圖設(shè)計(jì)從設(shè)計(jì)、施工、材料和設(shè)備等多方面進(jìn)行必要的市場調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)比

9、較，并提出咨詢報(bào)告，供業(yè)主參考；審核施工圖預(yù)算，調(diào)整總投資計(jì)劃，在充分考慮滿足項(xiàng)目功能的條件下提出進(jìn)一步挖掘節(jié)約投資的可能性；在施工圖設(shè)計(jì)過程中， 逐一進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際值的跟蹤比較，并提交投資控制報(bào)告和建議；設(shè)計(jì)變更要經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并看是否滿足業(yè)主的要求。2. 進(jìn)度控制的任務(wù)： 設(shè)計(jì)進(jìn)度如果控制不住，將直接影響到項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 為了縮短建設(shè)周期， 項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理的安排， 使設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃為施工招標(biāo)服務(wù)， 并盡量使設(shè)計(jì)滿足業(yè)主對開工日期的要求、 同時(shí)兼顧采購周期較長的材料、 設(shè)備供應(yīng)時(shí)間的要求，同時(shí)應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市政部門對設(shè)計(jì)文件審批的時(shí)間要求。此外

10、，對于由業(yè)主自身因素（如業(yè)主能否向設(shè)計(jì)方及時(shí)明確設(shè)計(jì)要求并提供設(shè)計(jì)所需的參數(shù)和條件、 能否及時(shí)對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行決策和認(rèn)可、 能否盡量減少設(shè)計(jì)意圖的改變和反復(fù)） 造成對設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響， 項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問題， 并提出解決方案。主要任務(wù)是 : 審核設(shè)計(jì)方提出的詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和出圖計(jì)劃 , 并控制其執(zhí)行 , 盡可能避免發(fā)生因設(shè)計(jì)推遲而影響項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃及造成施工單位要求工期賠償 ; 協(xié)助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購計(jì)劃 , 編制甲供進(jìn)口材料設(shè)備清單 , 以便業(yè)主向有關(guān)部門辦理進(jìn)口手續(xù) ; 協(xié)助研究分析分包合同、招投標(biāo)、施工進(jìn)度，與設(shè)計(jì)方協(xié)商，使設(shè)計(jì)進(jìn)度為招投標(biāo)及施工服務(wù)，并作為進(jìn)度目

11、標(biāo)值；協(xié)助業(yè)主對設(shè)計(jì)文件盡快做出審定和決策，以免影響設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃； 在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，并提交進(jìn)度控制報(bào)告和建議；協(xié)調(diào)各專業(yè)工種設(shè)計(jì)進(jìn)度，使其能滿足施工進(jìn)度要求。3. 質(zhì)量控制的任務(wù)： 設(shè)計(jì)質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量雙重屬性。直接效用質(zhì)量目標(biāo)實(shí)質(zhì)設(shè)計(jì)文件（包括圖紙和說明書）應(yīng)盡量滿足的質(zhì)量要求，其中關(guān)鍵的是設(shè)計(jì)是否符合國內(nèi)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、是否滿足業(yè)主的要求、 各階段設(shè)計(jì)是否達(dá)到國家有關(guān)部門規(guī)定的設(shè)計(jì)深度，以及設(shè)計(jì)是否具有施工和安裝的可建造性。 間接效用質(zhì)量目標(biāo)是指設(shè)計(jì)文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質(zhì)量， 該項(xiàng)目的間接效用質(zhì)量是指通過設(shè)計(jì)和施工的共同努力使項(xiàng)目建設(shè)成為造型新

12、穎、功能齊全、布局合理、結(jié)構(gòu)可靠、環(huán)境協(xié)調(diào)的具有國際一流水平的 * 大樓。為了有效的進(jìn)行設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制， 項(xiàng)目管理人員應(yīng)在透徹了解業(yè)主給出的要求的基礎(chǔ)上，詳細(xì)的閱讀，分析圖紙，一邊發(fā)現(xiàn)并提出問題。對重要的細(xì)節(jié)問題和關(guān)鍵問題， 如有必要建議組織中外專家論證。 主要任務(wù)是：仔細(xì)分析設(shè)計(jì)圖紙， 及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出圖紙中存在的問題。對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析， 并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)。凡對投資及進(jìn)度帶來影響的設(shè)計(jì)變更，需會(huì)同業(yè)主核簽；審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)圖紙與說明是否符合國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、 設(shè)計(jì)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)要求，并根據(jù)需要提出修改意見；在設(shè)計(jì)進(jìn)展過程中，協(xié)助審核設(shè)計(jì)是否符合業(yè)主對設(shè)計(jì)質(zhì)量的特

13、殊要求， 并根據(jù)需要提出修改意見；若有必要，建議組織有關(guān)專家對結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行分析和論證，以確定施工可行性和結(jié)構(gòu)可靠性，以降低成本、提高效率；進(jìn)行大樓智能化總體方案設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；對常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)意見；審核有關(guān)水、電、氣等系統(tǒng)設(shè)計(jì)與有關(guān)市政工程規(guī)范、 地塊市政條件是否相符合， 一邊獲得有關(guān)政府部門的審批； 審核施工設(shè)計(jì)是否有足夠的深度，是否滿足可視共性的要求，確保施工進(jìn)度計(jì)劃的順利進(jìn)行；對項(xiàng)目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能，并進(jìn)行市場調(diào)查分析；對設(shè)備、材料的選用提出咨詢報(bào)告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本。4. 合同管理的任務(wù)： 合同管理是項(xiàng)目管理

14、工作中三大目標(biāo)控制外的另一項(xiàng)重要的工作，因?yàn)闃I(yè)主簽訂的任何合同，都與項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有關(guān)， 因此，應(yīng)充分重視合同管理的重要性。 主要任務(wù)是：協(xié)助業(yè)主選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文件， 起草設(shè)計(jì)合同及特殊條款； 從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計(jì)合同條款， 分析合同執(zhí)行過程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問題； 參與設(shè)計(jì)合同談判； 進(jìn)行設(shè)計(jì)合同執(zhí)行期間的跟蹤管理， 包括合同執(zhí)行情況的檢查， 簽訂補(bǔ)充協(xié)議等事宜；分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性的對策，減少業(yè)主被索賠的發(fā)生； 協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)實(shí)際合同的索賠事宜， 并處理合同糾紛事宜。5. 信息管理的任務(wù)： 信息是規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù)，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過

15、程中扮演著非常重要的角色，必須進(jìn)行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對信息進(jìn)行合理的分類及編碼， 制定信息管理制度，一邊迅速準(zhǔn)確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎(chǔ)上建立完整的穩(wěn)當(dāng)系統(tǒng)， 客觀的記錄并反映項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程。主要任務(wù)是： 建立設(shè)計(jì)階段工程信息的編碼體系；建立設(shè)計(jì)階段信息管理制度， 并控制其執(zhí)行； 進(jìn)行設(shè)計(jì)階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔；運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行本項(xiàng)目的信息管理，隨時(shí)想業(yè)主提供有關(guān)項(xiàng)目管理的各類信息，并提供各種報(bào)表和報(bào)告； 協(xié)助業(yè)主建立有關(guān)會(huì)議制度，整理各類會(huì)議記要； 將所有設(shè)計(jì)文檔（包括圖紙、說明文件、來往函件、會(huì)議紀(jì)要、政府批文等）裝訂成冊，在項(xiàng)目結(jié)

16、束后遞交業(yè)主。6. 組織協(xié)調(diào)的任務(wù)： 設(shè)計(jì)階段是有多家單位和眾多人員共同參與的，為了使這個(gè)過程能緊密結(jié)合、 順利運(yùn)作，必須進(jìn)行有效的組織與協(xié)調(diào)。主要工作內(nèi)容為： 協(xié)助業(yè)主協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系， 并處理有關(guān)問題，使設(shè)計(jì)工作順利進(jìn)行； 協(xié)助業(yè)主處理設(shè)計(jì)與有關(guān)政府主管部門和市政部門的聯(lián)系， 了解有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)和要求； 協(xié)助業(yè)主做好方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)的審批準(zhǔn)備工作， 處理和解決方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批有關(guān)規(guī)定； 協(xié)助業(yè)主處理設(shè)計(jì)階段各種糾紛事宜； 協(xié)助業(yè)主協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與招投標(biāo)、 施工之間的關(guān)系； 協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)政府部門和市政部門對設(shè)計(jì)文件審批事宜。7. 甲供機(jī)電設(shè)備和材料招標(biāo)工作任務(wù)：協(xié)助業(yè)主進(jìn)行甲供材

17、料設(shè)備的合同結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)； 協(xié)助業(yè)主進(jìn)行機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)和材料的招標(biāo)準(zhǔn)備工作，包括機(jī)電設(shè)備和材料的型號(hào)、性能詢價(jià)、資格預(yù)審等。重點(diǎn)考察其生產(chǎn)能力、供貨時(shí)間、產(chǎn)品質(zhì)量及使用工程的實(shí)際效果；編制甲供材料和機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)招標(biāo)文件；起草甲供材料和機(jī)電設(shè)備供貨及安裝合同；編制甲供材料、機(jī)電設(shè)備標(biāo)底；分析投標(biāo)文件，參與甲供材料、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)評標(biāo)、議標(biāo)和合同談判及起草、制定合同書；協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)索賠事宜，制定防范性對策、減少想業(yè)主索賠的發(fā)生；監(jiān)督訂貨合同執(zhí)行情況， 控制供貨進(jìn)度及產(chǎn)品質(zhì)量 （包括開箱、檢驗(yàn)等），確保不影響施工進(jìn)度和安裝質(zhì)量，防止造成索賠條件。施工階段項(xiàng)目管理的任務(wù)1. 投資控制工作流程計(jì)算工程量，填

18、寫月度付款賬單施工單位復(fù)核工程量和付款賬單項(xiàng)目管理單位（投資控制組人員）報(bào)下月預(yù)計(jì)使用費(fèi)施工單位投資控制組人員統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行計(jì)劃值與設(shè)計(jì)值的比較、分析，調(diào)整計(jì)劃項(xiàng)目管理單位信息中心下達(dá)下月計(jì)劃和要求給施工單位和業(yè)主有關(guān)部門項(xiàng)目管理單位（投資控制組人員）2. 進(jìn)度控制工作流程編制工程建造全過程控制性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（報(bào)業(yè)主）施工單位編制月度實(shí)施計(jì)劃（報(bào)業(yè)主）施工單位月底前報(bào)本月實(shí)際進(jìn)度與下月計(jì)劃施工單位計(jì)劃工程師統(tǒng)計(jì)、對比、分析，調(diào)整計(jì)劃項(xiàng)目管理單位信息中心下達(dá)下月計(jì)劃至施工單位和業(yè)主有關(guān)部門項(xiàng)目管理單位3.質(zhì)量控制工作流程填寫開工報(bào)告和設(shè)備檢驗(yàn)單施工單位審核（開工報(bào)告）項(xiàng)目管理單位不同意審核結(jié)果同意并做批示開工申報(bào)（分部工程施工方案、材料等）施工單位審核（施工方案、材料等）項(xiàng)目管理單位（質(zhì)量控制組理人員）不同意審核結(jié)果樣板墻、間施工下一分部分項(xiàng)檢查驗(yàn)收不合格項(xiàng)目管理單位質(zhì)量控制組人員與質(zhì)監(jiān)人員合格分部分項(xiàng)工程施工隱蔽工程及分部分項(xiàng)工程自檢合格施工單