上海市房屋建筑面積計(jì)算與公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

1、市房屋建筑面積計(jì)算與公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則為規(guī)房屋建筑面積計(jì)算方法，合理分?jǐn)偡课莨媒ㄖ娣e，現(xiàn)將市房產(chǎn)總登記以來(lái)，建設(shè)部與市下發(fā)的有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算與公用建筑面積分?jǐn)偓F(xiàn)行規(guī)定匯總下發(fā)，便于各房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位遵照?qǐng)?zhí)行。建筑面積計(jì)算規(guī)則一、計(jì)算建筑面積的圍1、單層建筑物不論其高度均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。2、多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計(jì)算，二層與二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。3、層高超過(guò)2.2米的地下室、半地下室、地下車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)、商店、

2、地下指揮部等與相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻不包括采光井、防潮層與其保護(hù)墻外圍的水平面積計(jì)算。      4、用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過(guò)2.2米的，按架空層外圍水平面積的一半計(jì)算建筑面積。5、坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過(guò)2.2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。6、穿過(guò)建筑物的通道，建筑物的門(mén)廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。7、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。    8、舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外

3、圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。9、建筑物的技術(shù)層管道層、附層、夾層是指房屋部的局部層次，層高超過(guò)2.2米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。10、與建筑物連接的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨蓬按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。11、有柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。12、突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。13、突出墻外的門(mén)斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。14、封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)

4、按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。15、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。16、兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。17、室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。18、跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。19、室體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館場(chǎng)看臺(tái)下空間加以利用的，其超過(guò)1.8米的部位計(jì)算建筑面積多層按

5、多層計(jì)算。20、原始設(shè)計(jì)為假層含頂層閣屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過(guò)1.8米的，按實(shí)計(jì)算建筑面積。二、不計(jì)算建筑面積的圍1、突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。2、檢修、消防等用的室外爬梯。3、層高在2.2米以的技術(shù)層、夾層。4、構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油水池、儲(chǔ)倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線等。5、建筑物外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，與利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。6、沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)與后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。7、單層建筑物分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。8、層高小于2.2米的地下室、半地下室、深基礎(chǔ)地下架空層、坡

6、地建筑物吊腳架空層。     9、崗?fù)?、警亭、?shū)報(bào)亭等。10、里弄房屋后天井的天棚。11、利用馬路、通道與隙地所搭棚架。12、閣樓。13、房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。三、其他在計(jì)算建筑物建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則一、分?jǐn)傇瓌t1、房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢的公用建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑(如變電房、水泵房、門(mén)衛(wèi)房等)不得分?jǐn)偟奖敬狈课荨?、房屋公用建筑面積按各戶套建筑面積乘以房屋相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位

7、一經(jīng)分?jǐn)偅魏稳瞬坏们终蓟蚋淖兤湓荚O(shè)計(jì)的使用功能。3、商、住、辦綜合樓，其房屋各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e(此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。4、商品房按"套"或"單元"出售。商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套或單元建筑面積(以下稱(chēng)套建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。套(單元)建筑面積=套建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e二、計(jì)算方法一套建筑面積由以下三部分組成：1、套(單元)的使用面積套使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道

8、、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門(mén)面積的總和；(2)躍層住宅中的戶樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。2、套墻體面積新建住宅各(套單)元使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。     新建住宅各(套單)元之間的分隔墻，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以與外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套墻體面積。墻面裝修厚度均計(jì)入套墻體面積。3、陽(yáng)臺(tái)建筑面積(1)原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面

9、積；(2)挑陽(yáng)臺(tái)底陽(yáng)臺(tái)按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；(3)凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積含女兒墻墻體面積的一半計(jì)算建筑面積；(4)半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。套建筑面積=套使用面積+套墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積(二)公用建筑面積由以下兩部分組成：    1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以與外墻包括山墻墻體水平投影面積的一半。    公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套建筑面積之和-單

10、獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等(三)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。分?jǐn)偟墓妹娣e=套建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)三、操作程序1、圖件準(zhǔn)備收齊必須的圖紙?？⒐て矫鎴D一套；總平面圖一；房屋建設(shè)單位對(duì)房屋各公用部位設(shè)備間的使用功能、服務(wù)對(duì)象具體明確的書(shū)面說(shuō)明并蓋章；房屋分套面積測(cè)算委托書(shū)。2、勘丈準(zhǔn)備在熟悉圖紙的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)備勘丈原圖。將竣工圖紙縮小到外業(yè)便于操作的適當(dāng)比例；一般1:200、1:500。準(zhǔn)備好丈量工具、卷尺或簡(jiǎn)易測(cè)距儀。若用皮卷尺，出測(cè)前應(yīng)比尺。準(zhǔn)備好書(shū)寫(xiě)工具與輔助工

11、具。外業(yè)編組。3、實(shí)地丈量按建筑面積計(jì)算規(guī)則，逐層不同形狀層次丈量房屋外圍尺寸；參照竣工圖紙施工圖紙丈量套商用部位、辦公部位獨(dú)用的建筑面積。參照"公用部位情況說(shuō)明"丈量房屋非全幢公用的公用部分尺寸。4、業(yè)制圖和計(jì)算參照竣工圖紙施工圖紙，按房地產(chǎn)發(fā)證規(guī)定的比例尺與要求，繪制房地產(chǎn)權(quán)證附圖勘丈圖、正圖。圖紙應(yīng)分層繪制。凡是全幢公用或部分樓層公用的部位，勘丈圖在相應(yīng)部位注明"全幢公用"或"××樓層公用"字樣。然后按"建筑面積計(jì)算規(guī)則"和"公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則"的要求進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。四

12、、測(cè)算精度要求與資料整理1、房屋建筑面積測(cè)算中誤差Mp按照下式結(jié)果：式中：Mp-房屋建筑面積測(cè)算中誤差，M2。P-房屋建筑面積，M2。測(cè)算最大誤差不超過(guò)2倍中誤差。套建筑面積501002003004005001000中誤差0.430.71.171.592.02.394.26最大誤差0.861.42.343.184.04.788.522、運(yùn)算要求：    (1)房屋建筑面積計(jì)算，公用建筑面積分?jǐn)傄云椒矫诪閱挝弧?2)全幢建筑面積計(jì)算尺寸與套獨(dú)用建筑面積，計(jì)算尺寸分別注記，尺寸注記以米為單位，保留兩位小數(shù)。(3)計(jì)算過(guò)程中的階段性成果如全幢建筑面積、套獨(dú)用建筑面積、分

13、攤的公用建筑面積等保留四位小數(shù)。(4)分?jǐn)傁禂?shù)至少保留六位小數(shù)。(5)最終計(jì)算成果均保留兩位小數(shù)。3、資料整理每幢房屋的分套建筑面積計(jì)算均應(yīng)有勘測(cè)報(bào)告。勘測(cè)報(bào)告包括勘測(cè)報(bào)告封面；分套建筑面積成果表；全幢建筑面積計(jì)算表與附圖；全幢套建筑面積計(jì)算表與附圖；四至圖總平面圖與分層圖。其中可提供給房屋買(mǎi)受人的是勘測(cè)報(bào)告封面、分套建筑面積成果表、四至圖與相應(yīng)的分層圖。五、注意事項(xiàng)1、操作方便、丈量準(zhǔn)確。實(shí)地丈量套建筑面積時(shí)不分間丈量，不區(qū)分使用面積和非共用墻體面積。只要按套使用面積的總圍量取所需尺寸即可。2、原始設(shè)計(jì)的假層，層高超過(guò)1.8米含1.8米的部位計(jì)算建筑面積并參與全幢房屋建筑面積分?jǐn)偂＜賹拥奶捉ㄖ娣e是指層高超過(guò)1.8米含1.8米部位的使用面積與與其相連的一半墻體面積另一半墻體計(jì)入總建筑面積之和。3、客廳、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按該部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)偂?、一九九五年底以前，公有住宅出售過(guò)程